MR/SL

N° Minute

1C25/199

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 01 Avril 2025

N° RG 22/01269 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HBDS

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 17 Juin 2022

Appelantes

Association ARC VALLEE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.E.L.A.R.L. DE SAINT RAPT – BERTHOLET, en qualité d’administrateur judiciaire de l’association ARC VALLEE, dont le siège social est situé [Adresse 3]

S.C.P. BR ASSOCIES, en qualité de mandataire judiciaire de l’association ARC VALLEE, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentées par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentées par M^e Claude RAMOGNINO, avocat plaidant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Intimée

S.C.I. L’OURSON, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats poatulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par M^e Emmanuelle COMBIER, avocat plaidant au barreau de MACON/CHAROLLES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 14 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 décembre 2024

Date de mise à disposition : 01 avril 2025

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre régulièrement empêchée,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

Par acte des 20 mai et 1er juillet 1997, la SCI Les Trois Lacs, aux droits de laquelle vient la SCI l’Ourson, a donné à bail à l’association Arc Vallée un centre de vacances dénommé le Chalet de l’ourson, situé à Saint-Sorlin-d’Arves (73530) pour un loyer de 120 000 francs payable mensuellement d’avance le premier jour de chaque mois. Le loyer est indexé sur l’indice du coût de la construction et est révisable à l’expiration de chaque période annuelle.

Par jugement du 20 novembre 2020, le tribunal judiciaire d’Albertville, avec le bénéficie de l’exécution provisoire, a :

— Dit que le bail liant la SCI l’Ourson et l’association Arc Vallée est soumis aux statuts des baux commerciaux ;

— Dit que le congé délivré par la SCI l’Ourson le, 26 décembre 2017 est nul et de nul effet ;

— Dit que le bail conclu entre les parties se poursuit et que l’Association Arc Vallée est fondée à se maintenir dans les lieux ;

— Débouté la SCI l’Ourson de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

— Débouté l’association Arc Vallée de sa demande tendant à la réfection des menuiseries (23 312, 67 euros) ;

— Condamné la SCI l’Ourson à faire réaliser les travaux de mise aux normes pour l’accessibilité des personnes handicapées dans le Chalet de l’Ourson situé dans la commune de Saint Sorlin d’Arves ;

— Débouté l’association Arc Vallée de ses autres demandes de travaux ;

— Débouté l’association Arc Vallée de sa demande de suspension du règlement du loyer ;

— Débouté l’association Arc Vallée de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Condamné la SCI l’Ourson à verser à l’association Arc Vallée la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI l’Ourson aux entiers dépens.

La SCI l’Ourson a interjeté appel de ce jugement. Par ordonnance de dessaisissement du 1er décembre 2022, le juge de la mise en état près la cour d’appel de Chambéry a constaté l’extinction de l’instance.

Par acte d’huissier du 22 mars 2021, la SCI l’Ourson a fait délivrer à l’association Arc Vallée un commandement de payer les loyers de retard pour la période allant du 31 janvier 2015 au 10 mars 2021 pour un montant de 35 971,52 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 22 avril 2021, l’association Arc Vallée a assigné la SCI l’Ourson devant le tribunal judiciaire d’Albertville, notamment aux fins d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire, de suspension du paiement des loyers dans l’attente de la réalisation des grosses réparations par le bailleur.

Par jugement du 17 juin 2022, le tribunal judiciaire de d’Albertville a :

— Déclaré irrecevables les pièces n°39 et 40 produites par l’association Arc Vallée ;

— Débouté l’association Arc Vallée de ses demandes ;

— Condamné l’association Arc Vallée à payer à la SCI l’Ourson la somme de 10 257, 70 euros au titre des loyers impayés exigibles entre le 1 er octobre 2016 et le 12 avril 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2021 sur la somme 3 451,63 euros et à compter du 24 septembre 2021 sur la somme de 6 806, 07 euros ;

— Constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu les 20 mai et I er juillet 1997 et liant la SCI les Trois Lacs aux droits de laquelle vient la SCI l’Ourson et l’association Arc Vallée au 21 avril 2021 ;

— Déclaré l’association Arc Vallée sans droit ni titre et la condamne à restituer les biens, objet du contrat de bail conclu avec les 20 mai et 1 er juillet 1997 ;

— Ordonné, faute de libération volontaire des lots précités de ses biens et de sa personne ainsi que de tous occupants de son chef, l’expulsion de l’association Arc Vallée, des occupants de son chef et de ses biens avec le concours de la force publique, si besoin est ;

— Fixé l’indemnité d’occupation à la valeur du loyer et des charges tels qu’ils avaient été contractuellement définis ;

— Condamné l’association Arc Vallée à payer à la SCI l’Ourson la somme de (22 683,14 euros) au titre de l’indemnité d’occupation due pour les mois de mai 2021 à février 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022 ;

— Débouté la SCI l’Ourson du surplus de ses demandes ;

— Condamné l’association Arc Vallée à payer à la SCI l’Ourson la somme de 5 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné l’association Arc Vallée au paiement des entiers dépens, en compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au visa principalement des motifs suivants :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 mars 2021 et concernait le paiement des échéances de janvier 2015 à mars 2021, dès lors, le commandement de payer est régulier concernant les échéances antérieures au 12 mars 2020 ;

De plus, l’association Arc Vallée ne démontre pas remplir les conditions posées par le décret du 30 mars 2020 pour bénéficier du dispositif d 'aides en particulier la baisse de son chiffre d’affaires et son assujettissement aux impôts commerciaux et l’emploi d’au moins un salarié, en conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire est parfaitement régulier ;

En l’espèce, la SCI l’Ourson a formé sa demande en paiement des loyers suivant conclusions notifiées le 24 septembre 2019 ;

La précédente instance ne concernait pas le paiement de loyers, la seule demande en paiement formulée concernait l’indemnité d’occupation due à compter du 30 juin 2018, dès lors, cette procédure n’a pas d’effet interruptif sur la demande en paiement des loyers réclamés sur la période allant du 31 janvier 2015 au 10 mars 2021, en conséquence, la demande en paiement des loyers allant du 31 janvier 2015 au 24 septembre 2016 est prescrite ;

Dès lors, le bailleur a correctement exécuté ses obligations et il ne peut être Invoqué à son encontre une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, de surcroît, l’exploitation des locaux est de nouveau possible depuis décembre 2020, étant rappelé que l’accueil des vacanciers était également possible pendant l’été 2020.

Par déclaration au greffe du 7 juillet 2022, l’association Arc Vallée a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a débouté la SCI l’Ourson du surplus de ses demandes.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 4 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, l’association Arc Vallée, la selarl Saint Rapt & Bertholet, administrateur judiciaire et la société BR associés, mandataire judiciaire sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

— Déclarer recevable et fondé l’appel formé par l’Association Arc Vallée à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’Albertville le 17 Juin 2022,

Vu le jugement de redressement judiciaire de l’association Arc Vallée du Tribunal

judiciaire d’Aix-en-Provence du 08 Juillet 2022,

— Déclarer recevables les interventions volontaires de la Selarl de Saint Rapt Bertholet ès qualité d’Administrateurs Judiciaires et de la Societe Bdr & Associes représentée par Maître [F] [I], ès qualité de Mandataires Judiciaires de l’association Arc Vallée,

— Infirmer le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’Albertville le 17 Juin 2022 des chefs de jugement critiqués suivants, à l’exception du rejet de la demande en paiement des loyers du 31 janvier 2015 au 24 septembre 2016 pour cause de prescription,

— Infirmer le jugement sur les chefs de jugement critiqués suivants :

— Déclare irrecevables les pièces n°39 et 40 produites par l’association Arc Vallée,

— Déboute l’association Arc Vallée de ses demandes,

— Condamne l’association Arc Vallée à payer à la SCI l’Ourson la somme de dix mille deux cent cinquante-sept euros et soixante-dix centimes (10.257,70 ') au titre des loyers impayés exigibles entre le 1er octobre 2016 et le 12 avril 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2021 sur la somme de trois mille quatre cent cinquante-et-un euros et soixante-trois centimes (3.451,63 ') et à compter du 24 septembre 2021 sur la somme de six mille huit cent six euros et sept centimes (6.806,07 '),

— Constate la résiliation de plein droit du bail commercial conclu les 20 mai et 1 er juillet 1997 et liant la SCI les Trois Lacs aux droits de laquelle vient la SCI l’Ourson et l’association Arc Vallée au 21 avril 2021.

— Déclare l’association Arc Vallée sans droit ni titre et la condamne à restituer les biens, objet du contrat de bail conclu avec les 20 mai et 1 er juillet 1997,

— Ordonne faute de libération volontaire des lots précités de ses biens et de sa personne ainsi que de tous occupants de ce chef, l’expulsion de l’association Arc Vallée, des occupants de son chef et de ses biens avec le concours de la force publique, si besoin est.

— Fixe l’indemnité d’occupation à la valeur du loyer et des charges tels qu’ils avaient été contractuellement définis,

— Condamne l’association Arc Vallée à payer à la SCI l’Ourson la somme de vingt-deux mille six cent quatre-vingt-trois euros et quatorze centimes (22.683,14 ') au titre de l’indemnité d’occupation due pour les mois de mai 2021 à février 2022,

outre intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022,

— Déboute l’association Arc Vallée du surplus de ses demandes,

— Condamne l’association Arc Vallée à payer à la SCI l’Ourson la somme de cinq mille euros (5.000 '), en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne l’association Arc Vallée au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire

— Juger que la SCI l’Ourson n’est pas fondée à solliciter la mise en 'uvre de la clause résolutoire contractuelle, ni la résiliation du bail commercial en date du 13 mai 1997 pour les causes, loyers et charges impayés visés au commandement et pour la période antérieure au 8 juillet 2022, date du jugement de son redressement judiciaire ;

— Juger que pour les loyers et charges impayés pour la période antérieure au 8 juillet 2022, la SCI l’Ourson ne peut qu’invoquer la fixation de sa créance à produire au passif de la procédure collective ouverte à son profit par jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 8 juillet 2022 ;

— Juger qu’en l’état de son redressement judiciaire, la SCI l’Ourson n’est pas fondée à solliciter sa condamnation au paiement des loyers et charges antérieurs au redressement judiciaire et ne peut que solliciter la fixation de sa créance au passif de sa procédure collective ;

— Prononcer la nullité du commandement de payer en date du 22 mars 2021 ;

— Juger que ce commandement est nul et non avenu ;

— Juger à défaut que ce commandement est infondé et ne saurait justifier la mise en 'uvre de la clause résolutoire ;

— Juger n’y avoir lieu au paiement des loyers commerciaux, de mise en 'uvre de la clause résolutoire contractuelle et de la résiliation du bail commercial liant les parties, en date du 13 mai 1997 ;

— Juger n’y avoir lieu à validation du commandement de payer ni à constater les effets de la clause résolutoire contractuelle ;

— Ordonner la suspension du paiement des loyers par elle à compter du 12 mars 2020 ;

— Juger que les demandes d’arriérés de loyers et charges de la SCI l’Ourson portant sur la période antérieure au 26 septembre 2019 ou à défaut, au 26 septembre 2016, sont prescrites ;

— Condamner la SCI l’Ourson à procéder aux grosses réparations de réfection des menuiseries de l’immeuble loué et de mise en conformité aux normes de sécurité ;

— Condamner la SCI L’Ourson à lui payer au titre des travaux de réfection des menuiseries, la somme de 23 312, 67 euros ;

— Condamner la SCI l’Ourson sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à procéder aux travaux de mise en conformité des lieux loués conformément aux chapitres 5 et 6 du rapport de visite n°22 de la commission de sécurité en date du 1er août 2017 portant sur le complément d’éclairage d’évacuation des circulations de la partie locaux à sommeil et de ses dégagements attenants jusqu’à l’extérieur du bâtiment par un éclairage réalisé par des blocs autonomes, l’installation d’une porte coupe-feu dans le local de stockage du rez-de-chaussée avec ferme porte et mise en conformité à la réglementation relative aux conditions d’accessibilité des personnes handicapées ;

— Condamner la SCI l’Ourson à lui payer au titre des travaux d’entretien incombant au bailleur, et pris en charge par elle, la somme de : 16 488,29 euros ;

— Débouter la SCI l’Ourson de ses demandes, fins et conclusions reconventionnelles et incidentes ;

— Condamner la SCI l’Ourson à lui payer par application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de : 5 000 euros ;

— Condamner la SCI l’Ourson aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour ces derniers application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Dormeval, avocat.

Au soutien de ses prétentions, l’association Arc Vallée fait notamment valoir que :

A la date du redressement judiciaire du 8 juillet 2022, son bail commercial n’avait pas fait l’objet d’une décision définitive de résolution en sorte que le jugement doit être infirmé et la SCI l’Ourson n’est pas fondée à maintenir une demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers antérieurs au 8 juillet 2022, date de son redressement judiciaire ;

Les demandes de la SCI l’Ourson au-delà du fait qu’elles ne sont pas justifiées sur le fond sont irrecevables puisque son action concerne le retard ou le non-paiement de loyers de locaux commerciaux dont l’activité exploitée est affectée par une mesure de police administrative ;

En l’état de son redressement judiciaire en date du 8 juillet 2022, elle ne peut voir son bail résilié pour les loyers et charges dus antérieurement au 8 juillet 2022, date du jugement de redressement judiciaire ;

Toutes les actions exercées en vertu des dispositions relatives aux baux commerciaux se prescrivent par 2 ans qu’il s’agisse des actions relatives au statut, à la fixation du loyer et du renouvellement du congé, que du montant du loyer ;

La procédure engagée devant le tribunal judiciaire d’Albertville le 4 juillet 2018 n’a pas interrompu le délai de prescription puisque cette action a été engagée par elle et non pas par la SCI l’Ourson ;

Les locaux ne peuvent pas être exploités du fait des dispositions relatives à la crise sanitaire mais la SCI l’Ourson malgré l’exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 20 novembre 2020 n’a toujours pas réalisé les travaux de mise aux normes pour l’accessibilité des personnes handicapées en sorte qu’elle l’empêche d’exploiter les locaux loués qui sont destinés à recevoir du public.

Par dernières écritures du 26 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI l’Ourson demande à la cour de :

— Confirmer purement et simplement le jugement du tribunal judiciaire d’Albertville en date du 17 juin 2022 ;

— Condamner l’Association Arc Vallée au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’Association Arc Vallée en tous les dépens de l’instance et ceux compris le coût du commandement de payer et de première instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI l’Ourson fait notamment valoir que :

Les procédures d’exécution pour non-paiement des loyers engagées sont suspendues jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée à savoir à la date de leur réouverture, or, les hébergements touristiques ont réouvert depuis le 19 mai 2021, elle est dans ces conditions parfaitement fondée à poursuivre le recouvrement des loyers impayés à l’encontre de l’association Arc Vallée, ainsi qu’à solliciter la résiliation du bail et l’expulsion de l’association Arc Vallée ;

Les retards de paiement de loyers de l’Association Arc Vallée sont récurrents et bien antérieurs à la pandémie puisque dès l’année 2015 elle a eu à pâtir de ces retards ;

L’association Arc Vallée depuis le début de la procédure a déjà bénéficié de larges délais de paiement du seul fait des délais de procédure, mais en outre, elle ne produisait aux débats aucun élément de nature à démontrer que ces résultats comptables sont suffisants pour lui permettre d’assurer durablement non seulement le paiement du loyer courant mais en outre de faire face à l’apurement du passif ;

Enfin, elle ne proposait aucun moyen sérieux pour apurer sa dette dans des conditions acceptables par le créancier ni aucune garantie ;

L’action en paiement de loyers commerciaux ne figurant pas parmi les actions régies par l’article L 145-60 du code de commerce elle est soumise au délai de prescription de 5 ans ;

Le commandement de payer en date du 12 mars 2021 et avant lui la procédure engagée devant le tribunal judiciaire d’Albertville le 4 juillet 2018 ont interrompu le délai de prescription de l’action en paiement des loyers initiée par elle ;

Si la pandémie et la fermeture administrative des structures d’accueil des touristes avaient un caractère extérieur et imprévisible, il n’est nullement démontré que cela rendait impossible l’exécution de l’obligation de paiement du loyer, les paiements étaient toujours possibles et aucun élément n’est fourni quant à la situation financière de l’association Arc Vallée, alors qu’elle réglait déjà son loyer avec beaucoup de retard antérieurement à la pandémie ;

Les travaux dont elle fait état pour un montant de 16 488,29 euros qu’elle souhaite voir mettre à la charge du propriétaire sont non seulement en grande majorité prescrits, et en tout état de cause totalement infondés ;

Les demandes de prise en charge des travaux par elle ne peuvent qu’être rejetées, il en sera de même de la demande tendant à obtenir la suspension du règlement des loyers et la compensation de loyers avec les travaux déjà réalisés et ceux que l’association Arc Vallée prétend devoir mettre en 'uvre pour palier sa prétendue carence.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 14 octobre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 décembre 2024.

MOTIFS ET DECISION

I – Sur la situation procédurale

L’article 369 du code de procédure civile dispose 'l’instance est interrompue par :

— la majorité d’une partie ;

— la cessation des fonctions de l’avocat lorsque la représentation est obligatoire ;

— l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur ; (…)'

Le redressement judiciaire de l’association Arc Vallée ayant interrompu l’instance est survenu le 17 juin 2022, et les sociétés De Saint Rapt Bertholet et BR Associés, ès qualités respectivement d’administrateur et de mandataire judiciaire sont intervenues volontairement à l’instance, étant précisé qu’une déclaration de créance avait été préalablement adressée au passif du redressement judiciaire de ladite association par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juillet 2022.

La procédure peut donc être valablement reprise.

II – Sur la nullité du commandement

L’article L145-41 du code de commerce, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au contrat de bail dispose 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Un commandement de payer loyers commerciaux a été délivré le 12 mars 2021 correspondant aux loyers dus depuis janvier 2015. Celui-ci reprenait les termes de la clause résolutoire 'à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail, … rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer ou de… présent bail sera, si bon semble au preneur, résilié de plein droit et sans aucune …, un mois après une simple mise en demeure d’exécution ou un simple commande … contenant simple déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice … clause et demeuré sans effet pendant ce délai. Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre sans dél..'

Il convient d’observer que la reprise de cette clause résolutoire dans le contrat de bail est illisible, en raison probablement d’une mauvaise insertion dans la mise en page. Une partie des lignes a manifestement été tronqué, ce qui rend impossible toute compréhension logique.

L’association Arc Vallée soulève la nullité de ce commandement au regard de la suspension de l’exécution des voies d’exécutions pendant la période protégée liée à l’épidémie de covid-19, la prescription d’une partie des sommes dues, et au motif du montant de la créance sollicitée par le bailleur.

Sans qu’il soit besoin de s’attarder sur tous les moyens soulevés, il convient d’observer que le décompte des loyers dus est affecté du même vice que la reproduction de la clause pénale. En effet, ce décompte est présenté sous forme de tableau cumulant les mois de chaque année, avec les loyers dus dans la colonne 3, la date et le montant payé dans les colonnes 4 et 5. Néanmoins, ce tableau ne comprend pas les douze mois de chaque année, s’arrêtant au mois d’octobre pour les années 2015, 2016, 2017, 2019, au mois de septembre pour les années 2018 et 2021, et au mois d’août pour l’année 2020, la colonne 5 étant en outre tronquée sur les deux dernières années. Ainsi, le montant réclamé ne correspond nullement au résultat des tableaux qui sont insérés dans le corps du commandement.

Or, le commandement de payer qui ne permet pas de mesurer la nature, le degré des injonctions qui lui sont faites pour y apporter une réponse pertinente dans le délai requis doit être annulé (3ème Civ. 3 octobre 2007). En l’espèce, outre le caractère partiel du tableau récapitulatif des sommes réclamées, la contestation sur l’application de la prescription sur une partie des sommes, le contenu laconique en fait un acte particulière obscur, qui ne permet pas de comprendre clairement qu’à défaut de paiement des sommes réclamées dans le délai d’un mois, la résiliation du bail pourrait être acquise.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité du commandement de payer, lequel ne permet pas au locataire de vérifier les sommes dues, les sommes réclamées étant en contradiction avec les décomptes intégrés, et la mention du délai d’un mois permettant d’annuler les effets du commandement en payant est également manquante au vu de la reproduction tronquée de la clause résolutoire.

En tout état de cause, il convient de rappeler que l’article L622-21 du code de commerce prévoit que 'le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L622-17 et tendant :

1° à la condamnation au débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.'

En conséquence, la demande de la société l’Ourson tendant à voir obtenir la résiliation du contrat de bail commercial pour défaut de paiement des loyers est donc irrecevable.

III – Sur les loyers

La demande de condamnation au paiement des loyers impayés antérieurement au redressement judiciaire, néanmoins, la fixation du montant de ses loyers au passif de la procédure collective peut être ordonnée.

Sur la prescription

L’article L645-60 du code de commerce dispose 'Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.' Les actions spécifiques découlant du bail commercial se prescrivent par 2 ans.

L’article 2224 du code civil prévoit 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

La prescription biennale est limitée aux actions se fondant sur une disposition particulière du décret de 1953 sur les baux commerciaux. S’il ne s’agit que de faire respecter une règle du droit commun du bail ou d’obtenir l’exécution d’une clause du bail ne mettant pas en cause les dispositions du décret, ce sont les délais habituels de prescription qui interviennent.

Ainsi, la demande de paiement de loyers arriérés n’est pas une action trouvant sa source dans le décret de 1953, mais dans le droit commun du bail qui fait obligation au locataire de payer un prix en contrepartie de la jouissance des locaux loués (3e Civ. 5 janvier 1977, 3e Civ. 16 décembre 1992).

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a retenu que l’action en paiement des loyers commerciaux antérieurs au 24 septembre 2016 était prescrite, la société l’Ourson ayant accepté de renoncer aux loyers antérieurs.

Sur la force majeure

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que :

— la pandémie de covid-19 survenue en 2020 et 2021 avait un caractère imprévisible et extérieur, mais non un caractère irrésistible en l’absence d’éléments sur la situation financière de l’association Arc Vallée ;

— la législation particulière appliquée pendant cette période a eu pour conséquence la fermeture des structures d’accueil des touristes, mais n’a pas affecté les locaux eux-mêmes qui étaient toujours aptes à accueillir la clientèle.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1355 du code civil dispose 'L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'

L’association Arc Vallée sollicite la suspension des loyers dans l’attente de la mise aux normes du local par le bailleur, celui-ci ayant été condamné par jugement du 20 novembre 2020 du tribunal judiciaire d’Albertville à 'faire réaliser les travaux de mise aux normes pour l’accessibilité des personnes handicapées dans le chalet de l’Ourson situé dans la commune de Sains Solin d’Arves'.

La motivation de cette décision indique 'rien ne saurait justifier la demande tendant à la suspension du règlement du loyer jusqu’à la mise en conformité des lieux aux normes administratives en vigueur. En effet, ce sont précisément les loyers perçus par le bailleur qui permettent de financer les travaux qui lui incombent', de sorte que l’association Arc Vallée a été déboutée de sa demande de suspension du règlement du loyer, et ne peut représenter une nouvelle demande à l’occasion de cette nouvelle procédure, alors que les parties ont régularisé un désistement sur l’appel du jugement précité du 20 novembre 2020.

Sur la demande de compensation avec des travaux

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été mise à disposition. Celui-ci doit, au terme de l’article suivant, effectuer toutes les réparations nécessaires autres que locatives.

Le contrat de bail commercial contient une clause dérogatoire prévoyant que 'les lieux sont loués et acceptés en leur état actuel et pendant toute la durée du bail, le bailleur ne sera tenu d’exécuter que les grosses réparations, telles que définies à l’article 605 du code civil, tous les autres travaux ou réparations quels qu’ils soient seront à la charge du preneur, même en cas de vétusté ou de force majeure, sauf travaux de mise en conformité à la suite de modifications de règlementation.'

L’autorité de chose jugée couvrant le jugement du 20 novembre 2020 interdit que soit accueillie la demande de l’association Arc Vallée portant sur les réfections des menuiseries pour 23 312,67 euros, qui a été rejetée.

Seuls les travaux de mise aux normes pour personnes handicapées ont été considérés comme des travaux relevant de l’article 605 du code civil, de sorte que tous les autres travaux, relèvent de l’obligation d’entretien renforcée du preneur, sauf à ce que celui-ci démontre leur inclusion dans les grosses réparations.

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge ont connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

— les facturettes produites de la 'boite à outils’ ne démontrent pas l’utilisation des matériaux achetés, non plus que l’achat de bois de construction et relèvent de l’obligation d’entretien du preneur ;

— l’installation du gaz dans la cuisine, selon deux factures de 2016 pour lyre gaz inox et sas de plonge, ne ressortent pas davantage des grosses réparations ;

— le remplacement d’un mitigeur, recherche de fuite, dépannage sur le variateur de la hotte relèvent également de l’obligation d’entretien du preneur.

Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.

Sur le décompte des sommes dues

Compte tenu du jugement de redressement judiciaire prononcé le 22 juillet 2022, il convient d’établir le montant de la dette à cette date.

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, la société l’Ourson ne réclame les loyers qu’à compter du 25 septembre 2016.

Les décomptes des sommes dues produits par la société l’Ourson, qui reprenent les sommes réglées par l’association Arc Vallée et mentionnées dans son propre décompte, font apparaître que :

— pour l’année 2016 (octobre à décembre) étaient dus un total de 6 438 euros,

— pour l’année 2017, étaient dus 26 035,26 euros de loyer,

— pour l’année 2018, un total de 26 465,70 euros peut être réclamé,

— pour l’année 2019, une somme de 26 820,96 euros est due,

— pour l’année 2020, 27 135,66 euros,

— pour l’année 2021, 27 221,46 euros,

— pour l’année 2022 et jusqu’au 22 juillet 2022, 16 029,76 euros,

soit un total de 156 146,80 euros.

Les demandes tendant au paiement des taxes d’ordures ménagères seront rejetées en l’absence de justificatifs produits.

Sur cette période, l’association Arc Vallée a réglé un total de 125 019,90 euros, de sorte qu’à l’ouverture de la procédure collective, un reliquat de loyers de 31 126,90 euros était dû.

IV- Sur les demandes accessoires

L’association Arc Vallée voit son appel accueilli, de sorte que la société l’Ourson supportera les dépens de l’instance. Il ne paraît en revanche pas inéquitable de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure présentée par l’appelante, qui reste en réalité débitrice de sommes à son bailleur.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté l’association Arc Vallée de ses demandes (condamnation de la société l’Ourson à procéder aux grosses réparations de réfection des menuiseries, mise en conformité aux normes électriques, travaux d’entretien),

Déclare recevables les interventions volontaires de la selarl de Saint Rapt Bertholet et de la société BDR & associés ès qualités d’administrateur et mandataire judiciaire de l’association Arc Vallée,

Statuant à nouveau,

Annule le commandement de payer délivré le 12 mars 2021,

Déclare irrecevable la demande de résiliation du contrat de bail commercial sur le fondement de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 12 mars 2021 annulé,

Déclare irrecevables pour autorité de chose jugée les demandes de l’association Arc Vallée de suspension du paiement des loyers à compter du 12 mars 2020, de condamnation de la société l’Ourson à payer les travaux de réfection des menuiseries, de fixation d’une astreinte pour la mise en oeuvre des travaux de mise en conformité aux normes d’accessibilité pour personnes handicapées),

Rejette la demande de l’association Arc Vallée de paiement de 16 488,29 euros de travaux d’entretien incombant au bailleur,

Fixe au passif de l’association Arc Vallée la somme de 31 126,90 euros de loyers dus à la date de l’ouverture de la procédure collective du 8 juillet 2022,

Condamne la société l’Ourson aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Dormeval,

Rejette les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 01 avril 2025

à

M^e Clarisse DORMEVAL

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

Copie exécutoire délivrée le 01 avril 2025

à

M^e Clarisse DORMEVAL