Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 5 mars 2026, n° 23/05305

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 5 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Principe d'égalité des droits entre copropriétaires
La cour a estimé que les appelants n'ont pas justifié que d'autres copropriétaires aient obtenu une autorisation pour des travaux similaires, et que leur situation ne justifie pas une inaction de la part du syndicat.
Rejeté
Absence d'atteinte à l'harmonie de l'immeuble
La cour a jugé que la transformation des parties communes sans autorisation constitue un trouble à l'harmonie de l'immeuble, justifiant la demande de remise en état.
Rejeté
Frais exposés par l'appelante
La cour a confirmé que l'appelante, en tant que partie perdante, ne peut pas prétendre à des frais au titre de l'article 700.
Accepté
Travaux réalisés sans autorisation
La cour a jugé que l'absence d'autorisation pour les travaux justifie l'imposition d'une astreinte pour garantir la remise en état.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 5 mars 2026, n° 23/05305
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/05305
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra BRAHIM-DIETZJoseph MAGNANLaurence BOURDIERNicolas DONNANTUONI
Cabinet(s) :	PAUL MAGNAN ET JOSEPH MAGNAN, SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires LE ROURET sis [ Adresse 3 ] [ Localité 1 ], Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE ROURET

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2026

N° 2026/134

Rôle N° RG 23/05305 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLDPJ

[I] [Z] ÉPOUSE [D]

[A] [D]

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE ROURET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra BRAHIM-DIETZ

M^e Joseph MAGNAN

M^e Laurence BOURDIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 21 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02557.

APPELANTE

Madame [I] [Z] épouse [D]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002366 du 10/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 1] – [Localité 1] / FRANCE

représentée par M^e Sandra BRAHIM-DIETZ, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [A] [D]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-3238 du 16/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 29 Avril 1951 à [Localité 2] (Egypte), demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représenté par M^e Laurence BOURDIER, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires LE ROURET sis [Adresse 3] [Localité 1]

[Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET PROGEDI, dont le siège en son agence locale est [Adresse 4] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, désigné en remplacement de la SELARL [W] [Y] & ASSOCIES.

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et Madame [D] sont propriétaires des lots n°2230 et n°2275 au sein de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » situé à [Localité 1].

Par lettre recommandée du 23 janvier 2019, Maître [W] [Y], es qualité d’administrateur judiciaire de l’immeuble, a mis en demeure Monsieur [D] d’avoir à remettre en état les parties communes de l’immeuble, s’agissant du mur séparatif entre l’appartement et le balcon, en vain.

Par ordonnance du 16 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » de sa demande tendant à voir condamner Monsieur et Madame [D] à remettre en état d’origine le balcon de leur appartement.

Suivant actes de commissaire de justice du 05 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » a fait assigner Monsieur et Madame [D] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir la remise en état des parties communes transformées sans autorisation préalable.

L’affaire était évoquée à l’audience du 19 janvier 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance et sollicitait la condamnation des requis au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [D] concluaient au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » et sollicitaient sa condamnation à payer à chacun d’entre eux la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Suivant jugement contradictoire rendu le 21 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

*condamné Monsieur et Madame [D] à remettre dans leur état d’origine les parties communes transformées sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires à savoir le balcon de leur appartement ;

*dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

*débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation sous astreinte ;

*condamné Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*dit n’y avoir lieu d’assortir cette décision de l’exécution provisoire ;

*condamné Monsieur et Madame [D] aux dépens, comprenant frais de constat d’huissier du 8 mars 2019.

Suivant déclaration au greffe en date du 13 avril 2023 ( RG N°23/ 05305) , Madame [D] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit :

— condamne Monsieur et Madame [D] à remettre dans leur état d’origine les parties communes transformées sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires ;

— condamne Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Monsieur et Madame [D] aux dépens, comprenant frais de constat d’huissier du 8 mars 2019.

Suivant déclaration au greffe en date du 23 avril 2023 ( RG N° 23/05776) , Madame et Monsieur [D] ont relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit:

— condamne Monsieur et Madame [D] à remettre dans leur état d’origine les parties communes transformées sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires ;

— condamne Monsieur et Madame [D] aux dépens, comprenant frais de constat d’huissier du 8 mars 2019.

Par ordonnance du 29 septembre 2023 le magistrat de la mise en état de la Chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné la jonction des instances suivantes RG n° 23/05776 avec le RG n° 23/05305 pour être suivies sur un seul et unique numéro RG n°23/053 05

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [D] demande à la cour de :

*la recevoir en son appel et la déclarer le bien-fondé

*réformer le jugement querellé en ce qu’il a :

— condamné Monsieur et Madame [D] à remettre dans leur état d’origine les parties communes transformées sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires ;

— condamné Monsieur et Madame [D] aux dépens, comprenant frais de constat d’huissier du 8 mars 2019.

Par conséquent,

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » de l’intégralité de ses demandes tendant à la remise en état du balcon de l’appartement des consorts [D]

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » de ses plus amples demandes, fins et conclusions

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » à verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, Madame [D] indique que la modification du balcon date d’il y a 13 ans, ajoutant que de nombreux logements ont apporté des modifications similaires.

Elle considère qu’il existe donc une rupture d’égalité entre copropriétaires, car eux-seuls ont été inquiétés et qu’en cas de vente de leur appartement, ils devraient assumer une moins-value si le balcon devait à nouveau être ouvert en comparaison avec les autres lots.

Elle soutient qu’ils ne portent aucunement atteinte à l’harmonie ou à l’esthétique de l’immeuble.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Monsieur [D] demande à la cour de :

réformer le jugement querellé en ce qu’il a :

— condamné Monsieur et Madame [D] à remettre dans leur état d’origine les parties communes transformées sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires à savoir le balcon de leur appartement ;

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation sous astreinte ;

— condamné Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette décision de l’exécution provisoire ;

— condamné Monsieur et Madame [D] aux dépens, comprenant frais de constat d’huissier du 8 mars 2019.

Par conséquent,

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » de ses plus amples demandes, fins et conclusions

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » à verser la somme de 3.000 euros à Maître Laurence BOURDIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [D] indique qu’il s’est écoulé plus de neuf ans avant qu’une démarche et qu’une action soit intentée à leur encontre.

Il explique que ce changement a été opéré par un nombre non négligeable de copropriétaires pour diverses raisons notamment les travaux du tramway et l’entretien des rails générant poussières et bruit empêchant les copropriétaires de pouvoir profiter de balcons ouverts.

Il rappelle que le règlement de copropriété n’interdit pas la fermeture des balcons et terrasses.

Il considère que leur condamnation aboutit à une rupture d’égalité des droits entre copropriétaires quant à la jouissance des parties communes car ils sont les seuls à être inquiétés.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » demande à la cour de :

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte

— déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation sous astreinte ;

*le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

*condamner in solidum Monsieur et Madame [D] à remettre en son état d’origine le balcon qu’ils ont transformé en surface habitable ce, sans la moindre autorisation ;

*assortir cette condamnation d’une astreinte de 350 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et encore que cette astreinte courra pendant un délai de 6 mois ;

*débouter Monsieur et Madame [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

*condamner Monsieur et Madame [D] au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* condamner Monsieur et Madame [D] aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le procès-verbal de constat du 08 mars 2019.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » relève que les requis eux-mêmes ne nient pas la réalité de ces travaux entrepris sur les parties communes, sans autorisation.

Il considère qu’il s’agit d’un trouble esthétique qui nuit à l’harmonie du bâtiment.

Par ailleurs il indique que les époux [D] ne justifient pas que d’autres copropriétaires auraient obtenu une quelconque autorisation en ce sens.

Enfin il ajoute que pour prouver l’antériorité des travaux, les époux [D] produisent un devis qui concerne la vitrification du parquet, la pose d’un papier peint dans les chambres ou encore la pose de la décoration, et non la fermeture de leur balcon.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2026 et mise en délibéré au 5 mars 2026.

******

1°) Sur les travaux réalisés sans aucune autorisation.

Attendu qu’il n’est pas contesté par les époux [D] qu’ils ont réalisé des travaux sur les parties communes sans autorisation.

Que ces derniers se prévalent du principe d’égalité des droits entre les copropriétaires quant à la jouissance des parties communes affirmant que d’autres copropriétaires auraient agi de la même façon sans aucune autorisation

Que Monsieur [D] soutient par ailleurs que s’il n’a pas été intenté de démarche ou de poursuite avant l’assignation qui lui a été délivrée le 7 août 2019 devant le juge des référés , c’est que le syndic et les copropriétaires n’ont pas entendu évoquer la question dans le cadre d’assemblée générale estimant que ces modifications ne posaient aucune difficulté.

Qu’il ajoute que le règlement de copropriété lui-même n’interdit pas la fermeture des terrasses et balcons.

Attendu qu’il résulte du procès-verbal de constat de huissier établi le 8 mars 2019 par Maître [P], commissaire de justice à la demande du syndic qu’une structure métallique a été posée sur le balcon des appelants afin de fermer ledit balcon.

Que ces derniers reconnaissent avoir fait réaliser des travaux consistant à abattre la cloison séparative entre leur appartement et leur balcon, partie commune de l’immeuble, sans obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Qu’il leur appartenait d’obtenir préalablement à la mise en 'uvre de ces travaux une autorisation adoptée la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 lequel énonce que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

'..

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

'' »

Qu’il convient par ailleurs d’observer que les appelants ne justifient pas que d’autres copropriétaires auraient obtenu une quelconque autorisation en ce sens.

Qu’ils ne peuvent pas plus soutenir que l’assemblée générale n’a pas pu les avantager ou les a défavorisés dans la mesure où elle n’a jamais été amenée à statuer sur une quelconque demande de leur part.

Que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

' »

Qu’il y a lieu , tenant ces éléments de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [D] à remettre dans leur état d’origine les parties communes transformées sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires à savoir le balcon de leur appartement ;

Attendu que la mise en demeure du 23 janvier 2019 adressée par Maître [W] [Y], es qualité d’administrateur judiciaire de l’immeuble aux appelant afin qu’ils remettent en état les parties communes de l’immeuble s’est avérée infructueuse.

Qu’il y a lieu par conséquent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation sous astreinte, d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et dire que cette astreinte courra pendant un délai de 6 mois ;

2° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [D] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner Monsieur et Madame [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de débouter Monsieur et Madame [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire du 21 mars 2023 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte et a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation sous astreinte ;

STATUANT A NOUVEAU :

ASSORTIT la condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

DIT que cette astreinte courra pendant un délai de 6 mois ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur et Madame [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

DÉBOUTE Monsieur et Madame [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNE Monsieur et Madame [D] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,