Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19342 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKMIS

Décisions déférées à la Cour :

Jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Paris le 07 novembre 2019 – RG 11-18- 220718 infirmé partiellement par un arrêt de la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre 4 – en date du 10 janvier 2023 – RG 20/00829 lui même cassé partiellement par un arrêt de la Cour de Cassation el 11 juillet 2024 – Pourvoi n° R 23 -13.400

DEMANDEURS APRES RENVOI:

Monsieur [E] [K] né le 13 décembre 1956 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté et assisté de M^e Hélène PATTE de l’AARPI ACTENA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1695

Madame [W] [K] née le 18 septembre 1954 à [Localité 3] (Italie),

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Hélène PATTE de l’AARPI ACTENA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1695

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2025004690 du 19/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

DEFENDERESSE APRES RENVOI:

S.A. MMA IARD immatriculée au RCS de Le Mans sous le numéro 440 048 882, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de M^e Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542 substitué par M^e Geoffrey SAULIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Apinajaa THEVARANJAN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 1979 régi par les dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, [X] et [A] [Z], représentés par [X] [Z], ont donné à bail à [V] et [P] [K] un appartement, classé en catégorie IIB, à usage d’habitation situé au [Adresse 1] dans le [Localité 2] d’une surface de 119 m² moyennant un loyer trimestriel de 2 104,94 francs.

Le groupe Azur puis la SA MMA IARD sont venus aux droits de [X] et [A] [Z].

[V] [K] est décédé le 27 avril 1989.

Selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 novembre 1990, le groupe Azur a notifié un congé à [V] et [P] [K] sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, fixant sa prise d’effet au 1er janvier 1991 et mentionnant leur droit au maintien dans les lieux.

[P] [K] est décédée le 18 juin 2010.

Par courriers recommandés avec accusés de réception en date du 17 mai 2018, la SAS Covea Immobilier, agissant pour le compte de la SA MMA IARD, a proposé à Mme [W] [K], M. [C] [K], Mme [Y] [K], M. [R] [K], M. [M] [K], Mme [T] [N] [K], Mme [H] [U] [K], Mme [S] [K], Mme [G] [K] et M. [E] [K], en tant qu’héritiers de leur père devenus cotitulaires du contrat de bail, un nouveau contrat de bail d’une durée de huit ans sur le fondement de l’article 28 de la loi du 23 décembre 1986, à compter du 1er décembre 2018, moyennant un loyer annuel d’un montant de 30.720 euros hors charges, soit 2.560 euros mensuel.

Par courrier en date du 16 juillet 2018, M. [E] [K] et Mme [W] [K], se disant seuls occupants des lieux, ont refusé la proposition de bail au motif que leurs ressources cumulées au titre de l’année 2017 étaient inférieures aux seuils fixés par les décrets d’application visés à l’article 29 de la loi du 23 décembre 1986.

La commission départementale de conciliation a été saisie par la société MMA IARD ; elle a estimé dans sa séance du 3 décembre 2018, ne pas être en mesure de se prononcer sur la proposition de sortie de la loi du 1er septembre 1948 'du fait du peu d’éléments communiqués concernant le transfert de bail de droit'.

Par assignation du 9 novembre 2018, la société MMA IARD a saisi le juge du tribunal d’instance de Paris afin de voir dire que le montant mensuel du contrat de bail est fixé à la somme de 2.560 euros et que le nouveau bail proposé prendra effet à la date du 1er décembre 2018 ou, à titre subsidiaire, de voir ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de fixer le montant du loyer du nouveau bail.

Par jugement entrepris du 7 novembre 2019, le juge du tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Rejette l’exception de nullité soulevée à l’encontre de la proposition de contrat de location notifiée le 17 mai 2018 à 'Mme [W] [K], M. [C] [K], Mme [Y] [K], M. [R] [K], M. [M] [K], Mme [T] [N] [K], Mme [H] [U] [K], Mme [S] [K] et à Mme [G] [K]',

Dit que le contrat de bail portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], selon les clauses et conditions mentionnées dans la proposition notifiée par la SA MMA IARD, le 17 mai 2018, à 'Mme [W] [K], M. [C] [K], Mme [Y] [K], M. [R] [K], M. [M] [K], Mme [T] [N] [K], Mme [H] [U] [K], Mme [S] [K] et à Mme [G] [K]' a pris effet à la date du 1er décembre 2018 entre ces parties,

Dit que le montant mensuel du loyer hors charges est fixé à la somme de 2.560 euros, avec une hausse par huitièmes annuels conformément aux stipulations de la proposition notifiée le 17 mai 2018 à 'Mme [W] [K], M. [C] [K], Mme [Y] [K], M. [R] [K], M. [M] [K], Mme [T] [N] [K], Mme [H] [U] [K], Mme [S] [K] et à Mme [G] [K]',

Condamne in solidum Mme [W] [K], M. [C] [K], Mme [Y] [K], M. [R] [K], M. [M] [K], Mme [T] [N] [K], Mme [H] [U] [K], Mme [S] [K], Mme [G] [K], M. [E] [K] aux entiers dépens,

Rejette toute autre demande,

Ordonne l’exécution provisoire.

M. [E] [K] et Mme [W] [K] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 décembre 2019.

Par arrêt contradictoire du 10 janvier 2023, la cour d’appel de Paris (Pôle 4 chambre 4, RG n° 20/00829) a ainsi statué :

Rectifie le jugement en ce qu’il a omis de reprendre dans son dispositif la condamnation des consorts [K] à verser à la société MMA-IARD la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qu’il avait indiqué, dans ses motifs, devoir être prononcée,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté le moyen pris de la nullité de la proposition de contrat de location formulée par la société MMA-IARD,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la faculté pour la société bailleresse de proposer un nouveau bail en application de l’article 28 de la loi du 23 décembre 1986 n’était pas opposable aux locataires en application de l’article 29 de ladite loi,

Déboute en conséquence la société MMA-IARD de sa demande tendant à l’établissement d’un nouveau bail portant sur le logement occupé par M. [E] [K] et Mme [W] [K] sis à [Adresse 1],

Déboute la société MMA-IARD de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société MMA- IARD à verser à M. [E] [K] et Mme [W] [K], pris ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société MMA-IARD aux dépens de première instance et d’appel.

Sur pourvoi de la société MMA IARD, par arrêt du 11 juillet 2024, pourvoi 23-13.400, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi statué :

'9. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si certains locataires n’avaient pas occulté de leurs déclarations les revenus fonciers ou les capitaux mobiliers qu’ils avaient perçus pour l’année 2017, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision'.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

Casse et annule, sauf en ce qu’il rectifie le jugement en ce qu’il a omis de reprendre dans son dispositif la condamnation des consorts [K] à verser à la société MMA IARD la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qu’il avait indiqué, dans ses motifs, devoir être prononcée, et en ce qu’il a rejeté le moyen pris de la nullité de la proposition de contrat de location formulée par la société MMA IARD, l’arrêt rendu le 10 janvier 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris,

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée,

Condamne M. [E] [K] et Mme [W] [K] aux dépens,

Rejette les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu la déclaration de saisine du 8 novembre 2024 par M. [E] [K] et Mme [W] [K],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er avril 2025 par lesquelles M. [E] [K] et Mme [W] [K] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal d’instance le 7 novembre 2019

STATUANT A NOUVEAU,

RECEVOIR Monsieur [E] [K] et Madame [W] [K] en leurs demandes et les dire bien fondées,

A titre principal,

CONSTATER l’inopposabilité des dispositions de l’article 28 de la loi du 23 décembre 1986 en raison de non-dépassement du seuil de ressources fixé par décret

DEBOUTER la société MMA IARD de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire,

CONSTATER que la MMA IARD ne rapporte pas d’éléments suffisants pour déterminer le montant du loyer dont elle sollicite l’application ;

ORDONNER avant-dire droit une expertise judiciaire aux fins de déterminer le montant du loyer;

A titre infiniment subsidiaire,

ORDONNER la suspension du paiement des loyers à raison de l’insalubrité du logement et du non-respect des normes de sécurité,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société MMA IARD à verser à la Monsieur [E] [K] et Madame [W] [K] la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 2 avril 2025 aux termes desquelles la SA MMA IARD demande à la cour de :

RECEVOIR la société MMA IARD en toutes ses demandes et les déclarer bien fondées ;

Par conséquent,

CONFIRMER le jugement rendu le 7 novembre 2019 par le Tribunal d’instance de Paris sous le numéro de RG 11-18-220718, tel que rectifié par l’arrêt d’appel du 10 janvier 2023 en ce qui

concerne la condamnation des consorts [K] au titre de l’article 700 du CPC ;

REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur [E] [K] et de Madame [W] [K] ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [K] et Madame [W] [K] à payer à la société MMA IARD la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la SA MMA IARD

* Sur la régularité de la proposition de bail

Les consorts [K] font grief au jugement entrepris d’avoir dit que le contrat de bail portant sur l’appartement litigieux selon les clauses et conditions mentionnées dans la proposition notifiée par la SA MMA IARD le 17 mai 2018 a pris effet à la date du 1er décembre 2018 entre les parties.

Ils font valoir que l’article 29 de la loi du 23 décembre 1986 doit recevoir application, et qu’à titre principal, seuls leurs revenus sont à prendre en compte et non ceux du reste de la fratrie, dès lors que leurs frères et soeurs n’ont jamais occupé les lieux et ont renoncé au droit au bail. Ils affirment que leur revenu net imposable à prendre en compte est de 14.079 euros, inférieur au seuil de 47.914,33 euros applicable.

A titre subsidiaire, ils affirment que les revenus cumulés de la fratrie ne dépassent pas le plafond réglementaire, en ce qu’ils s’élèvent à la somme totale de 87.669 euros alors que le plafond prévu par le décret n°2006-1679 du 22 décembre 2006 pour 9 personnes s’élève à 108.474,08 euros. Ils soutiennent qu’aucun des éléments fournis par la partie adverse, qui se prévaut de ce qu’une partie des revenus serait occulté, ne permet d’en attester.

La SA MMA IARD conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que tous les enfants de [V] [K] sont devenus cotitulaires du bail au décès de leur père, peu important qu’ils n’occupaient pas tous les lieux loués, de sorte que l’ensemble de leurs revenus devait être pris en considération, même s’ils ne résidaient pas dans les lieux loués et avaient 'renoncé au bail', au demeurant postérieurement à la notification du projet de bail du 17 mai 2018. Elle affirme que les revenus nets imposables de l’ensemble de la fratrie ne sont toujours pas intégralement connus à ce jour, alors que la charge de la preuve que leurs revenus sont inférieurs au seuil légal de ressources leur incombe, de sorte que les consorts [K] ne démontrent pas être fondés à se prévaloir des dispositions de l’article 29 de la loi du 23 décembre 1986.

Selon l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, 'les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux (…)'.

En vertu de l’article 1742 du code civil, 'le droit au bail n’est point résolu par la mort du preneur’ et se transmet à ses héritiers (ainsi qu’au conjoint survivant) selon une jurisprudence constante (Civ. 3ème, 23 juin 1998, n°96-21.872), cette dévolution n’étant soumise à aucune condition particulière (Civ. 3ème, 16 juin 2011, n°10-16.121), peu important qu’ils occupent ou non les lieux loués (Civ. 3ème, 27 juin 2001, n°99-16.604) ou qu’ils aient ou non revendiqué le bénéfice du bail (Civ. 3ème, 29 septembre 2010, n°09-16.082).

L’article 28 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que 'le bailleur d’un local classé en sous-catégorie II B ou II C dont le loyer ou l’indemnité d’occupation est fixé conformément aux dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée peut proposer au locataire ou occupant de bonne foi un contrat de location régi par les dispositions des articles 30 à 33 du présent chapitre et des chapitres Ier à III (…)'.

Toutefois, l’article 29 de ladite loi dispose que 'les dispositions de l’article 28 ne sont pas opposables au locataire ou occupant de bonne foi dont les ressources, cumulées avec celles des autres occupants du logement, sont inférieures à un seuil fixé par décret.

Le seuil est calculé en fonction de la localisation géographique du logement et du nombre de personnes qui l’occupent (…)'.

Selon l’article 31, 'le bailleur notifie, à peine de nullité de la proposition de contrat, la liste des références ayant servi à déterminer le prix proposé. Les éléments constitutifs de ces références sont fixés par décret, après avis de la Commission nationale de concertation.

Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire ou l’occupant de bonne foi fait, le cas échéant, connaître au bailleur, en présentant les justifications, qu’il remplit les conditions de l’article 29.

Dans le même délai, le locataire ou occupant de bonne foi qui ne peut se prévaloir des conditions de l’article 29 fait connaître au bailleur son acceptation ou son refus du contrat de location ainsi que, le cas échéant, le montant des travaux dont il demande le remboursement en application de l’article 32.

Les notifications prévues aux trois premiers alinéas du présent article sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiées par acte d’huissier.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire, l’une ou l’autre partie peut saisir la commission prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans les trois mois qui suivent la réception de la proposition du contrat de location faite par le bailleur. Si, en l’absence d’accord entre les parties, à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la proposition de contrat de location faite par le bailleur, le juge n’a pas été saisi, le local reste soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

En cas de saisine du juge, celui-ci fixe le montant du loyer et statue sur les demandes des parties. Le contrat de location est alors réputé être conclu avec les clauses et conditions fixées judiciairement. La décision est exécutoire par provision.

Sauf convention expresse contraire, le contrat de location conclu dans les conditions du présent article prend effet à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date de la proposition de contrat de location faite par le bailleur'.

La cour d’appel qui relève qu’à la date de notification de la proposition du nouveau bail, les deux locataires étaient cotitulaires du bail sans qu’un congé ait été donné par l’un d’eux ou à l’un d’eux, retient à bon droit que la bailleresse était fondée à soutenir qu’ils étaient indivisément titulaires du bail et que, dès lors, il y avait lieu de cumuler leurs revenus pour déterminer si les conditions prévues par l’article 29 de la loi du 23 décembre 1986 étaient réunies (Civ. 3ème, 30 mai 1996, n°94-14.839).

En l’espèce, il résulte de la fiche d’état civil établie le 17 juillet 1987 produite en pièce 12 par la SA MMA IARD que [V] et [P] [K] ont eu dix enfants :

— [C] [K], né le 3 décembre 1935, et décédé le 15 avril 2012, soit avant l’introduction de la présente instance ;

— [Y] (ou [F]) [K], née le 19 mars 1937, et décédée le 14 décembre 2021, soit en cours d’instance ;

— M. [R] [K], né le 14 septembre 1939 ;

— M. [M] [K], né le 14 juillet 1946 ;

— Mme [T] [N] (ou [D] [O]) [K], née le 1er avril 1948 ;

— Mme [T] [U] [K], née le 6 novembre 1949 ;

— Mme [S] [K], née le 9 janvier 1952 ;

— Mme [W] [K], née le 18 septembre 1954 ;

— M. [E] [K], né le 13 décembre 1956 ;

— Mme [G] (ou [B]) [K], née le 18 avril 1958.

[V] [K] étant décédé le 27 avril 1989, soit avant la délivrance du congé du 16 novembre 1990 sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, ses héritiers, soit ses dix enfants, sont devenus cotitulaires du bail conclu le 17 octobre 1979, peu important qu’ils aient occupé ou non les lieux loués ou qu’ils aient revendiqué le bénéfice du bail, conformément à la jurisprudence précitée.

Par courriers recommandés du 17 mai 2018, la SA MMA IARD a notifié à l’ensemble de la fratrie un nouveau contrat de bail d’une durée de huit ans sur le fondement de l’article 28 de la loi du 23 décembre 1986, à compter du 1er décembre 2018, moyennant un loyer annuel d’un montant de 30 720 euros hors charges, soit 2 560 euros mensuel.

Par courrier de leur conseil du 16 juillet 2018, M. [E] [K] et Mme [W] [K] ont revendiqué l’application à leur profit de l’article 29 de la loi du 29 décembre 1986, en faisant valoir que leurs ressources 2017, d’un montant de 20.408,56 euros, étaient inférieures aux seuils fixés par les décrets d’application en vigueur.

Toutefois, ainsi que l’a jugé la cour de cassation notamment dans l’arrêt du 30 mai 1996 précité, à défaut d’avoir notifié un congé au bailleur, l’ensemble des revenus de tous les cotitulaires du bail doivent être pris en considération pour déterminer si les conditions prévues par l’article 29 de la loi du 23 décembre 1986 sont réunies. Il en résulte que les attestations établies par les autres membres de la fratrie selon lesquelles ils n’ont jamais résidé dans les lieux et 'renoncent au droit au bail’ sont inopérantes, outre qu’elles ont été établies courant 2019, soit postérieurement à la notification de proposition de nouveau bail du 17 mai 2018, et que l’ensemble des revenus de la fratrie doit être pris en considération, conformément à ce qu’a considéré à juste titre le premier juge.

Or, les consorts [K] ne justifient pas avoir transmis les justificatifs des revenus nets imposables de l’ensemble de la fratrie au titre de l’année de référence 2017 (soit l’année civile précédant celle au cours de laquelle a été formulée la proposition de contrat prévue à l’article 28 en vertu de l’article 1er du décret n°2006-1679 du 22 décembre 2006) dans les deux mois de la notification de la proposition de bail imparti par l’article 31 de la loi du 23 décembre 1986 précité.

Au demeurant, les pièces produites devant la cour ne permettent pas d’établir que le montant cumulé des revenus des neuf membres de la fratrie encore en vie en 2017 ([C] [K] étant décédé en 2012) serait inférieur au seuil de 108.474,01 euros applicable en application de l’article 2 du décret n°2006-1679 du 22 décembre 2006, dès lors que la SA MMA IARD fait pertinemment valoir que :

— les revenus de Mme [S] [K] ne sont pas déterminables, en ce qu’elle perçoit des revenus fonciers nets qui ont été caviardés sur l’avis d’imposition produit en pièce 31 par les appelants, alors qu’il y a lieu de prendre en compte l’ensemble des revenus perçus au cours de l’année précédant celle au cours de laquelle avait été formulée la proposition de contrat quelle qu’en soit leur nature, à condition qu’ils soient imposables (Civ.3ème, 16 décembre 1992, n°91-10.507) ;

— il en va de même pour l’avis d’imposition de Mme [T] [U] [K] produit en pièce 38 par les appelants, incomplet et partiellement occulté ;

— les revenus de [F] [K] (encore en vie en 2017) sont justifiés par la pièce 32 des appelants, constituée d’un formulaire rédigé en italien ayant fait l’objet d’une 'traduction libre’ et parcellaire, qui est dès lors sujette à caution.

Il en résulte que les consorts [K] échouent à rapporter la preuve de ce qu’ils pouvaient bénéficier des dispositions de l’article 29 de la loi du 23 décembre 1986, de sorte que la proposition de bail notifiée par la SA MMA IARD à l’ensemble de la fratrie le 17 mai 2018 est régulière et leur est opposable, conformément à ce qu’a considéré le premier juge dans ses motifs, sous réserve de ce qui sera statué ci-après sur le montant du loyer.

* Sur le montant du loyer et la demande reconventionnelle d’expertise avant-dire droit formée par les consorts [K]

Les consorts [K] font grief au jugement entrepris d’avoir dit que le montant mensuel du loyer hors charge est fixé à la somme de 2560 euros avec une hausse par huitièmes annuels conformément aux stipulations de la proposition notifiée le 17 mai 2018 à l’ensemble de la fratrie.

Ils font valoir que le loyer proposé par la SA MMA IARD se fonde sur des exemples choisis dans deux immeubles entièrement gérés par elle, et sur des appartements en bon état, dont certains ont fait l’objet d’une rénovation totale, alors que le logement litigieux n’a fait l’objet d’aucun travaux du bailleur depuis 1979 et n’est plus aux normes, notamment électriques, que la tuyauterie et les fenêtres sont vétustes, de sorte que 'seule une expertise judiciaire avant-dire droit serait appropriée afin de permettre la fixation d’un loyer prenant en compte l’ensemble des caractéristiques du logement'.

La SA MMA IARD conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que les références données répondent aux critères de représentatitivé et de comparabilité exigés par le décret du 31 août 1990, que le bailleur est parfaitement fondé à faire état de références portant sur les appartements lui appartenant, que la notion de 'bon état’ figurant dans les références concerne la qualité de construction de l’immeuble et non celle des appartements visés, l’article 5 du décret précisant que le montant du loyer n’est nullement conditionné au bon état de l’appartement en cause.

Selon l’article 30 de la loi du 23 décembre 1986, 'le contrat de location conclu en application de l’article 28 est d’une durée de huit ans. Son loyer est fixé par référence aux loyers non régis par le chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée et habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables.

La différence entre le loyer du contrat de location établi en application de l’article 28 et le loyer ou l’indemnité d’occupation antérieur s’applique par huitième au cours des huit années de ce contrat. La révision éventuelle résultant du I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée s’applique à chaque valeur ainsi définie'.

En vertu de l’article 31 précité, 'le bailleur notifie, à peine de nullité de la proposition de contrat, la liste des références ayant servi à déterminer le prix proposé. Les éléments constitutifs de ces références sont fixés par décret, après avis de la Commission nationale de concertation (…)'.

Le décret n°90-781 du 31 août 1990 portant application des articles 30 et 31 de la loi du 23 décembre 1986 prévoit :

— en son article 1er, que 'les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés au cours des trois dernières années dans le voisinage pour les logements comparables, quelle que soit la date d’entrée dans les lieux du locataire (…) ;

— en son article 2, que 'le nombre minimal des références à fournir est de (…) six dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus de 1 000 000 d’habitants (…)' ;

— en son article 3, que 'les références utilisées doivent être prises dans le voisinage du logement en cause, c’est-à-dire soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique’ ;

— en son article 4, que 'la liste des références notifiée par le bailleur doit comporter, au moins pour les deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans’ ;

— en son article 5, que 'les références servant à déterminer le loyer en application des articles 30 et 31 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée mentionnent, pour chacune d’entre elles :

a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;

b) La qualité et l’époque de construction de l’immeuble ;

c) L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;

f) Son état d’équipement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage ;

g) L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé'.

Il importe peu que les références de loyers produites par la bailleresse en application de l’article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 concernent des biens immobiliers lui appartenant dès lors qu’elles sont représentatives des loyers actuellement pratiqués dans le voisinage immédiat (Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n°13-24.360).

En l’espèce, la SA MMA IARD justifie avoir notifié aux consorts [K] la liste de références suivante :

1/ [Adresse 3] : bon état 1925, 2ème étage, ascenseur, 119 m², 5 pièces, WC, SDB, chauffage central, locataire + 3 ans, loyer mensuel 2458 euros, soit 20,66 € /m²;

2/ [Adresse 3] : bon état 1925, 3ème étage, ascenseur, 119 m², 5 pièces, WC, SDB, chauffage central, locataire – 3 ans, loyer mensuel 2692 euros, soit 22,62 € /m²;

[Adresse 4] : bon état 1925, 5ème étage, ascenseur, 119 m², 5 pièces, WC, SDB, chauffage central, locataire – 3 ans, loyer mensuel 2651 euros, soit 22,28 € /m²;

[Adresse 5] : bon état 1891, 3ème étage, ascenseur, 122 m², WC, SDB, chauffage central, locataire + 3 ans, loyer mensuel 2752 euros, soit 22,56 € / m² ;

[Adresse 6] : bon état 1891, 3ème étage, ascenseur, 118 m², WC, SDB, chauffage central, locataire + 3 ans, loyer mensuel 2659 euros, soit 22,53 € / m² ;

[Adresse 7] : bon état avant 1919, 2ème étage, ascenseur, 116 m², WC, SDB, chauffage central, locataire + 3 ans, loyer mensuel 2155,17 euros, soit 18,58 € / m² .

Il en résulte que la moyenne pour les 6 références est de 21,54 € / m².

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les consorts [K], lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rappelé qu’il importait peu que les 3 premières références correspondent à des baux consentis par le bailleur dans le même immeuble dès lors qu’elles sont représentatives du voisinage, conformément à la jurisprudence précitée, que les critères imposés par le décret du 22 décembre 2006 sont remplis, les logements étant d’une superficie similaire, situés à une adresse proche, à un étage pratiquement identique, d’un nombre égal de 5 pièces avec des équipements similaires, et que le critère de qualité et d’époque de construction de l’immeuble exigé par l’article 5 b) du décret est également rempli,sans que ce texte conditionne le montant du loyer au bon état de l’appartement visé.

Le premier juge en a exactement déduit que, les critères légaux étant remplis, le montant du loyer aboutit au montant de 2560 euros hors charges (21,54 € x 119 m²) retenu dans la proposition de bail du 17 mai 2018, et que la bailleresse a à juste titre appliqué année par année, sur les huit ans du contrat, la hausse par huitième prévue par l’article 31 précité avec clause d’indexation établie par référence au barème de l’INSEE.

Il a en outre mentionné à juste titre que la date d’entrée en vigueur du contrat, soit le 1er décembre 2018, est conforme aux dispositions de l’article 31 de la loi du 23 décembre 1986.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que le contrat de bail portant sur l’appartement litigieux, selon les clauses et conditions mentionnées dans la proposition notifiée par la SA MMA IARD le 17 mai 2018 à 'Mme [W] [K], M. [C] [K], Mme [Y] [K], M. [R] [K], M. [M] [K], Mme [T] [N] [K], Mme [H] [U] [K], Mme [S] [K] et à Mme [G] [K]' a pris effet à la date du 1er décembre 2018 entre ces parties,

— dit que le montant mensuel du loyer hors charges est fixé à la somme de 2 560 euros, avec une hausse par huitièmes annuels conformément aux stipulations de la proposition notifiée le 17 mai 2018 à 'Mme [W] [K], M. [C] [K], Mme [Y] [K], M. [R] [K], M. [M] [K], Mme [T] [N] [K], Mme [H] [U] [K], Mme [S] [K] et à Mme [G] [K]',

sauf à rectifier d’office, en application de l’article 462 du code de procédure civile, le jugement entrepris en ce qu’il a omis de mentionner M. [E] [K] au nombre des membres de la fratrie s’étant vu notifier la proposition de bail du 17 mai 2018, auxquels le bail est dès lors applicable.

Il convient de rejeter la demande d’expertise formée à titre reconventionnel par les consorts [K], le montant du loyer fixé dans la proposition de bail notifiée le 17 mai 2018 étant conforme aux textes, ainsi qu’il a été jugé plus haut.

Sur la demande reconventionnelle de suspension des loyers formée par les consorts [K]

Devant la cour, les consorts [K] forment 'à titre infiniment subsidiaire une demande de suspension du paiement des loyers à raison de l’insalubrité du logement et du non-respect des normes de sécurité', en faisant valoir que l’appartement 'ne respecte aucune des normes en matière d’isolation et de respect des normes de salubrité'.

La SA MMA IARD sollicite qu’ils en soient déboutés, en faisant valoir que le constat d’huissier produit n’est aucunement de nature à établir que l’appartement ne serait pas conforme aux normes qui lui sont applicables et qu’il présenterait un danger quelconque pour ses occupants, ni a fortiori qu’il serait totalement ou même partiellement inhabitable, ajoutant qu’aucune demande n’a été formée à la bailleresse au titre de travaux de mise en conformité.

Les consorts [K] ne précisent pas le fondement juridique de leur demande, qu’il convient de déterminer en application de l’article 12 alinéa 1er du code de procédure civile.

Est applicable au bail entré en vigueur le 1er décembre 2018 l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (conformément à l’article 2 dudit bail), selon lequel, 'si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 [relatifs à l’obligation de délivrance d’un logement décent] , le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (…). Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux (…)'.

La suspension des loyers n’étant prévue qu’accessoirement à l’exécution de travaux, le juge n’a pas le pouvoir de les ordonner dès lors qu’il n’est pas saisi d’une demande de travaux (Civ. 3ème, 3 décembre 2020, n°19-23.216).

En l’espèce, les consorts [K] n’ayant formé aucune demande de travaux, il convient de les débouter de leur demande reconventionnelle de suspension des loyers.

A titre surabondant, les photographies non datées ni contextualisées produites en pièce 20, pas plus que le constat d’huissier du 25 août 2022 produit en pièce 20-1, révélant uniquement une vétusté des fenêtres et de l’installation électrique, outre qu’il reprend les doléances des consorts [K], ne suffisent pas à établir que le logement serait indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires ne sollicitant au demeurant aucun travaux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à rectifier l’omission matérielle affectant le jugement entrepris, en ce qu’il convient d’ajouter, aux deuxième et troisième paragraphes du dispositif, que la proposition notifiée par la SA MMA IARD le 17 mai 2018 l’a été également à M. [E] [K],

Et y ajoutant,

Déboute M. [E] [K] et Mme [W] [K] de leurs demandes reconventionnelles d’expertise avant-dire droit et de suspension du paiement des loyers,

Condamne in solidum M. [E] [K] et Mme [W] [K] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE DE CHAMBRE,