COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2026

Rôle N° RG 24/04751 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM373

SCI LOCABEL

C/

[V] [M]

S.A.S. STARK

Société [F] 13

Copie exécutoire délivrée

le : 21 Mai 2026

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Charles TOLLINCHI

M^e David CUSINATO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 29 Mars 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 2024L00387.

APPELANTE

SCI LOCABEL

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Marie laetitia PIERI de la SELARL CABINET PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Maître [V] [M]

pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [F] 13.

, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Karine TOLLINCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. STARK

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e David CUSINATO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Anne-Sophie ROUSSELIN, avocat au barreau de MARSEILLE

SARL [F] 13

, demeurant [Adresse 4]

défaillante

LE PROCUREUR GÉNÉRAL

, demeurant [Adresse 5]

avisé

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente,

et M^me Isabelle MIQUEL, conseiller,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère (rapporteur)

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026, puis avisées par message le 7 Mai 2026, que la décision était prorogée au 21 Mai 2026.

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT

Par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente et Madame Ségolène PROST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par jugement du 6 mars 2023, le tribunal de commerce de MARSEILLE a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’encontre de la SARL [F] 13 et désigné M. [V] [M] en qualité de liquidateur judiciaire.

La SCI LOCABEL, propriétaire du local commercial dans lequel la débitrice exerçait son activité, a déclaré :

— une créance de loyers de 3 767,06 euros à titre chirographaire échu et de 1 883,53 euros à échoir pour la période antérieure à l’ouverture de la procédure collective,

— une créance de loyers postérieurs charges comprises pour 7 534,12 euros pour les mois de mars, avril, mai et juin 2023.

Par requête du 28 juin 2023, la SCI LOCABEL a demandé au juge commissaire de constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges pour la période postérieure à l’ouverture de la procédure collective.

Par acte du 18 juillet 2023, la cession du fonds de commerce intervenue entre la société [F] 13 et la société STARK a été dénoncée à la SCI LOCABEL.

Par ordonnance du 19 décembre 2023, le juge commissaire a :

— déclaré recevable la demande présentée par la SCI LOCABEL,

— déclaré opposable à la SCI LOCABEL la cession du fonds de commerce de la société [F] 13,

— débouté la SCI LOCABEL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Sur recours formé le 30 décembre 2023 par la SCI LOCABEL, le tribunal de commerce de MARSEILLE a, par jugement du 29 mars 2024 ;

— déclaré le recours recevable en la forme,

— rejeté le recours sur le fond,

— confirmé l’ordonnance rendue le 19 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

— condamné la SCI LOCABEL aux dépens.

Pour prendre leur décision, les premiers juges ont notamment retenu que :

— conformément à l’article L644-2 du code de commerce, le fonds de commerce de la société [F] 13 a été cédé à la société STARK le 26 juin 2023,

— l’acte de cession a été signifié à la société LOCABEL le 18 juillet 2023,

— les créances de loyer du bailleur et la créance de restitution du dépôt de garantie se compensent de sorte que la procédure collective détenait sur le bailleur une créance de 5 247,27 euros,

— en considération de la créance de dépôt de garantie et du solde bancaire BNP créditeur de 10.213,23 euros, la procédure collective disposait de la trésorerie suffisante pour régler les loyers postérieurs (7 534,12 euros),

— l’acquéreur a reconstitué le dépôt de garantie de 5 247,23 euros par virement du 5 juillet 2023 et les loyers de juin, juillet et août 2023 ont été réglés,

— le bailleur a été désintéressé de sa créance au-delà de son montant et demeure redevable de la somme de 4 937,67 euros auprès de la procédure collective,

— dans son courrier du 9 juin 2023, la SCI LOCABEL n’a pas sollicité le paiement du loyer et des charges postérieurs, elle n’est donc pas fondée à reprocher au juge commissaire d’avoir retenu qu’elle devait délivrer un commandement de payer visant l’article L145-41 du code de commerce avant de solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article L641-12 du même code,

— ayant perçu les loyers du preneur, la SCI LOCABEL ne fait état d’aucun motif légitime pour refuser la cession du fonds de commerce.

La SCI LOCABEL a fait appel de ce jugement le 12 avril 2024.

Par arrêt avant dire droit rendu par défaut le 20 mars 2025, la cour de ce siège a':

— sursis à statuer';

— enjoint, à peine de radiation, à la SCI LOCABEL d’appeler la société STARK en cause dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision par le greffe';

— renvoyé la cause et les parties à l’audience d’incident du 9 octobre 2025 pour vérification de l’accomplissement de la diligence ordonnée et de l’avancée de la procédure';

— réservé le sort des dépens et l’examen des prétentions formulées au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées au RPVA le 10 octobre 2025, la SCI LOCABEL demande à la cour de constater un certain nombre de choses qui sont autant de moyens et de :

— débouter M. [M] en qualité de liquidateur de la société [F] 13 et la société STARK de toutes leurs prétentions, fins et demandes';

— infirmer le jugement du tribunal de commerce de Marseille du 29 mars 2024';

Statuant de nouveau,

— lui déclarer inopposable au 28 juin 2023, date de saisine du juge commissaire de la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail, la cession du fonds de commerce de la société [F] 13 enregistrée le même jour';

Par conséquent,

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 6] » à La Ciotat (13600) et liant la SCI LOCABEL, bailleur, à la SARL [F] 13, preneur, représentée par M. [M] ès qualités à compter du 28 juin 2023';

— prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 6] » à La Ciotat (13600) et liant la SCI LOCABEL, bailleur, à la SARL [F] 13, preneur, représentée par M. [M] ès qualités à compter du 28 juin 2023';

— condamner la société [F] 13, M. [M], ès qualités et la société STARK in solidum aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées au RPVA le 28 juin 2024, M. [M] ès qualités demande à la cour de :

— débouter la SCI LOCABEL de son appel';

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré';

— condamner la SCI LOCABEL à lui payer à ès qualités la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées au RPVA le 2 février 2026, la SAS STARK demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions';

— débouter la SCI LOCABEL de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la SCI LOCABEL au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

'Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées au RPVA le 9 janvier 2026, le parquet général s’en rapporte à justice.

La clôture a été prononcée le 5 février 2026, et l’affaire a été fixée pour l’audience collégiale du 18 février 2026.

'Il sera renvoyé, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions respectives.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1)Il résulte de l’article L. 641-12, 3° du code de commerce qui renvoie à l’article L. 622-14 du même code, que le bailleur peut demander la résiliation du bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire lorsque ce défaut persiste plus de trois mois après le jugement d’ouverture.

De la combinaison des dispositions des deux textes précités il s’évince que :

— la résiliation n’est acquise de plein droit qu’à la double condition que des loyers ou charges postérieurs demeurent effectivement impayés et que ce défaut de paiement se prolonge au-delà du délai légal de trois mois,

— si la procédure prévue à l’article L145-41 du code de commerce n’a pas vocation à s’appliquer, de sorte que la délivrance d’un commandement de payer par le bailleur n’est pas obligatoire, contrairement à ce que soutient la bailleresse aux termes d’un argumentaire non efficient, une mise en demeure par lettre ou tout autre écrit s’impose pour que le juge commissaire, seul compétent pour ce faire, puisse constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers au-delà du délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective.

2)Dans le cas présent, la SCI LOCABEL soutient à titre subsidiaire avoir délivré au liquidateur judiciaire une mise en demeure de payer les loyers dans son courrier du 9 juin 2023 en ce que celui-ci :

— est intitulé : «'déclaration de créance avec demande de résiliation de contrat de location et de restitution des clés'»,

— comporte en annexe l’historique du compte locataire,

— indique «'à ce jour nous… n’avons obtenu aucun versement correspondant aux créances déclarées s’élevant à ce jour à 7 532, 17 euros correspondant aux échéances de loyer des mois de mars, avril, mai et juin'».

Cependant, une mise en demeure se définit comme une injonction faite au débiteur d’une obligation de s’exécuter dans le délai qu’elle fixe avec précision qu’à défaut d’exécution volontaire la personne à laquelle elle est adressée sera citée à comparaître devant la juridiction compétente.

Or, le courrier sur lequel s’appuie l’appelante (pièce 1 de M. [M]) dont l’objet mentionne effectivement : déclaration de créance avec demande de résiliation du contrat de location et de restitution des clés, ne saurait constituer une mise en demeure en ce qu’elle ne comporte ni injonction de régularisation ni délai ni l’avertissement de l’intention du créancier de l’obligation d’avoir recours au juge.

En conséquence, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens développés par la SCI LOCABEL (absence de compensation possible avec le dépôt de garantie et nécessité de régler les loyers avant l’échéance du terme légal), le bail commercial qui la liait à la société [F] 13 ne saurait avoir été résilié par l’effet de ce courrier.

3)Dès lors, à défaut d’autre démarche formelle de la part de la bailleresse, le bail commercial commercial n’était donc pas résilié le 26 juin 2023 lorsque M. [M] l’a cédé à la société STARK'; il ne l’était pas non plus le 28 juin 2023, lorsqu’elle à saisi le juge commissaire pour en faire constater la résiliation et ne l’était pas davantage le 18 juillet 2023 lorsque cette cession a été dénoncée à la société LOCABEL.

4)En outre, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI LOCABEL a encaissé les loyers versés par la société STARK postérieurement à la cession, ainsi que la reconstitution du dépôt de garantie, sans formuler de réserve. Un tel comportement caractérise une acceptation tacite non équivoque de la qualité de preneur du cessionnaire et rend la cession opposable au bailleur. Par ailleurs, l’appelante ne justifie d’aucun motif légitime lui permettant de s’opposer à cette cession intervenue dans le cadre de la liquidation judiciaire.

Il s’ensuit qu’aucun des griefs invoqués par la SCI LOCABEL n’est fondé et que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions.

5)La SCI LOCABEL qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Elle se trouve, ainsi, infondée en ses prétentions au titre des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser M. [M] ès qualités et la société STARK supporter la charge de l’ensemble des frais qu’ils ont exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

La SCI LOCABEL sera condamnée à payer du chef de l’article 700 du code de procédure civile :

— à M. [M] ès qualités, la somme de 3 000 euros,

— à la société STARK, la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après débats publics, dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 mars 2024 par le tribunal de commerce de Marseille ;

Y ajoutant :

Déboute la SCI LOCABEL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce compris celles formulées au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI LOCABEL à payer à Me [V] [M], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL [F] 13, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne la SCI LOCABEL à payer à la SAS STARK la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI LOCABEL aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,