COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 JANVIER 2026

N° 2026/65

Rôle N° RG 25/03312 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BORRG

[W] [J]

C/

Syndicat des copropriétaires

DE L’IMMEUBLE PARC RIVIERA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 9] en date du 21 Février 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/01115.

APPELANT

Monsieur [W] [J],

né le 13 juin 1969 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant et M^e Lisa ZIRONI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

Le Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 11]

sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Société CABINET GRAMMATICO SAS immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°340.030.972, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

Société CABINET GRAMMATICO – [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant et M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Angélique NETO, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [J] est propriétaire d’un appartement duplex situé aux 2ème et 3ème étages d’un bâtiment dit Ilot A1 les arbousiers constituant le lot n° 119 d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 11] situé [Adresse 2] dans la commune d'[Localité 7].

Se plaignant d’un trouble manifestement illicite résultant de locations meublées de courtes durées effectuées par M. [J], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date des 13 mai 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice afin qu’il lui soit fait, sous astreinte, interdiction de procéder à de telles locations et injonction à retirer la parution de toutes annonces figurant sur tout support électronique ou papier dont l’objectif est la promotion de la location meublée de courte durée de son lot.

Par ordonnance en date du 21 février 2025, ce magistrat a :

— ordonné à M. [J] de :

* cesser l’activité de location meublée de courte durée concernant son lot 119 au sein de la copropriété [Adresse 10] sis [Adresse 1],

* retirer la parution de toutes annonces figurant sur tout support électronique ou papier dont l’objectif est la promotion de la location meublée de courte durée de son lot ;

le tout sous astreinte provisoire de 600 euros par infraction constatée par commissaire de justice passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, cette astreinte courant sur une durée de 6 mois ;

— condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a estimé qu’alors même que le règlement de copropriété comportait une clause d’habitation bourgeoise, la preuve était rapportée de locations meublées de courte durée consenties par M. [J] sur son bien via des plateformes de type Airbnb à l’origine de nuisances, et ce, d’autant que ce dernier n’informait pas le syndic desdites locations contrairement à ce que stipulait l’article 19 du règlement de copropriété. Il a considéré que ces violations du règlement de copropriété étaient caractéristiques d’un trouble manifestement illicite.

Suivant déclaration transmise au greffe le 18 mars 2025, M. [J] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 28 novembre 2025 avec demande de révocation de l’ordonnance de clôture, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— le condamne à lui payer la somme de 35 695 euros en réparation de son préjudice financier lié à l’absence d’activité de location meublée saisonnière sur une année et la somme de 10 000 euros en réparation de la perte de son statut de superhôte ;

— le condamne à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e Romain Cherfils, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat associé aux offres de droit ;

— dise et juge qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Il fait notamment valoir que :

— seul l’additif en date du 12 septembre 2001 au règlement de copropriété initial du 27 mai 1997 trouve à s’appliquer s’agissant des conditions d’occupation des lots privatifs,

— celui-ci ne comporte pas de clause d’habitation bourgeoise ;

— dans tous les cas, aucun de ces règlements n’empêchent la location meublée saisonnière ;

— la jurisprudence actuelle permet la réalisation de location saisonnière meublée dans des immeubles comportant une clause d’habitation bourgeoise interdisant uniquement des activités de nature commerciale ;

— l’activité de location saisonnière ne constitue pas une activité commerciale en l’absence de prestations accessoires de type para-hôtelier ;

— le simple fait d’effectuer de telles locations n’est pas de nature à engendrer des nuisances qui seraient automatiques et induiraient l’irrégularité de telles locations ;

— les troubles dénoncés sont des comportements normaux de la vie en copropriété avec notamment l’utilisation des terrasses extérieures les mois d’été et des bruits dans les couloirs lors du passage des personnes ;

— le seul incident majeur a été la fête organisée le 12 mai 2023 alors même que les conditions d’utilisation de son bien interdisent l’organisation de soirées et fêtes, à la suite de quoi il a immédiatement signalé le locataire en question auprès de la plateforme ;

— un locataire n’a effectivement pas respecté, à une seule reprise, les horaires d’ouverture de la piscine ;

— la preuve n’est pas rapportée que ce sont ses locataires qui stationnent sur les parkings privatifs ;

— avoir exécuté l’ordonnance entreprise.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 25 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— déboute l’appelant de ses demandes ;

— le condamne à lui verser la somme de 3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose notamment :

— que l’appelant est le seul copropriétaire à procéder au sein de la copropriété à des locations meublées de courte durée alors même qu’il s’agit d’une résidence située à la campagne et que les allées et venues des locataires contreviennent au calme recherché par les occupants de l’immeuble à destination résidentielle, sachant qu’il est situé dans un quartier résidentiel d’exception au sein duquel aucune activité n’est exercée ;

— que le règlement de copropriété initial du 27 mai 1997 et celui additif du 12 septembre 2001, après que le bâtiment Ilot A 1 a été construit et divisé en appartements, contiennent une clause d’habitation bourgeoise prévoyant que les lots ne pourront être occupés que pour un usage d’habitation ;

— que la destination d’un immeuble s’apprécie in concreto par référence aux dispositions du règlement de copropriété et à la situation matérielle et géographique de l’immeuble, de son standing et de l’évolution de ses conditions d’occupation ;

— ne pas se prévaloir du moyen selon lequel l’activité exercée par l’appelant est une activité commerciale incompatible avec le règlement de copropriété ;

— se prévaloir de troubles anormaux de voisinage caractéristiques d’un trouble manifestement illicite au regard des nuisances que génèrent les locations en question et qui sont incompatibles avec la clause bourgeoise insérée dans le règlement de copropriété, indépendamment du caractère civil ou commercial de l’activité de location meublée de courte durée exercée ;

— que l’activité exercée par l’appelante est à 100 % lucrative étant donné qu’il n’habite pas dans l’immeuble ;

— que les nuisances sonores résultent d’un nombre important d’invités des locataires qui utilisent la piscine de la copropriété, du non-respect des consignes d’hygiène et de sécurité, du non-respect des horaires d’ouvertures de la piscine, des allées et venues récurrentes à toute heure dans la résidence, d’incivilités au quotidien des locataires, d’ordures déposées dans les couloirs de la copropriété, de fêtes organisées à des heures tardives, d’une succession de bruits de roulettes de valises, de discussions dans les couloirs et nocturnes sur la terrasse, de claquements de portes, de comportements agressifs et de l’utilisation de places de parking privatives ;

— que les nuisances perdurent en dépit d’un rappel de l’assemblée générale du 26 septembre 2023 ;

— que cette activité est exercée de manière clandestine en méconnaissance de l’article 19 du règlement de copropriété ;

— que l’appelant n’a pas exécuté l’ordonnance entreprise.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 novembre 2025.

Par un soit-transmis en date du 15 décembre 2025, la cour a indiqué aux parties qu’elle s’interrogeait sur la recevabilité, au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des demandes de condamnation formulées en appel à titre définitif (et non provisionnel) par l’appelant à l’encontre de l’intimé afin d’être indemnisé du préjudice financier subi sur une année à hauteur de 35 695 euros et de la perte de son statut de superhôte à hauteur de 10 000 euros. Elle leur a imparti un délai expirant le lundi 5 janvier à midi afin de lui faire parvenir leurs éventuelles observations sur ce point précise par la production d’une note en délibéré en application des dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile.

Par note en délibéré en date du 22 décembre 2025, le conseil de M. [J] indique que, devant le juge des référés, la qualification de la demande prime sur son intitulé, de sorte que l’absence de la mention expresse 'à titre de provision’ n’entraîne pas automatiquement son irrecevabilité. Il expose que pour qu’une demande soit traitée comme un référé-provision, il faut que le demandeur sollicite le paiement d’une somme d’argent, qu’il ne demande pas au juge de trancher le fond du droit et que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable, conditions qui sont remplies, l’appel ayant été interjeté à l’encontre d’une ordonnance de référé, l’article 835 du code de procédure civile étant visé dans les conclusions et le préjudice financier qu’il subit étant imputable à la situation dans laquelle il se trouve lui interdisant de disposer de son bien et de le proposer à la location meublée saisonnière. Il indique donc que les sommes sollicitées sont bien des demandes formées à titre de provision.

Par note en délibéré en date du 2 janvier 2026, le conseil du syndicat des propriétaires demande à la cour de déclarer les sommes sollicitées irrecevables comme n’étant pas formées à titre provisionnel et comme étant nouvelles faute d’avoir été demandées en première instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’article 914-3 du code de procédure civile, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 914-4 du même code dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats sur décision du tribunal.

Par ailleurs, l’article 15 du même code énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, en réponse aux conclusions transmises par l’intimé le 25 novembre 2025, soit le jour même l’ordonnance de clôture, l’appelant a transmis de nouvelles écritures le 28 novembre 2025, soit trois jours après la clôture.

Lors de l’audience de plaidoiries, les parties ont indiqué s’accorder sur la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’accueillir leurs derniers jeux de conclusions.

Dans ces conditions, l’ordonnance de clôture du 25 novembre 2025 a été révoquée, de l’accord des parties, et l’affaire a été déclarée en état d’être jugée.

Sur le trouble manifestement illicite

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, celui-ci doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

La violation d’un règlement de copropriété et des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un trouble.

Le règlement de copropriété précise l’objet des parties privatives et communes, définit leurs modalités de jouissance et contribue à la détermination de la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, tel que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En application des deux derniers alinéas de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble.

Cet article a été modifié par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 renforçant les outils de régulation des meublés de tourisme. Un paragraphe d) a été ajouté aux termes duquel la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme peuvent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Cette possibilité ne concerne que les propriétés qui comportent dans leur règlement une clause dite d’habitation bourgeoise qui autorise l’habitation et les activités libérales dans l’immeuble mais interdit les activités commerciales en dehors des lots dédiés.

Il est admis que l’activité de location touristique meublée, lorsqu’elle n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale, de sorte que toute location touristique meublée n’est pas nécessairement incompatible avec une destination d’immeuble bourgeoise.

La destination de l’immeuble en droit de la copropriété est définie comme l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que la situation sociale de ses occupants. Ainsi, selon les clauses, plus ou moins restrictives, et selon le standing de l’immeuble, la situation de celui-ci et celle de ses occupants, la destination de l’immeuble pourra être considérée comme plus ou moins résidentielle et, dès lors, compatible ou non avec la gêne liée à une location touristique meublée.

Enfin, il est de principe que 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage', un tel trouble étant susceptible de constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Ainsi, le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). L’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, du 27 mai 1997, de l’état descriptif de division modifié le 12 septembre 2001 et du règlement de copropriété complété le même jour que l’ensemble immobilier situé au lieudit [Adresse 12] à [Localité 6] comprend le bâtiment Ilot A1 dénommé les arbousiers édifié sur trois niveaux. Outre des aires de stationnements, il y a un appartement au-rez-de-chaussée, 4 appartements au 1er étage, un appartement au 2ème étage, l’appartement en duplex de M. [J] situé aux 2ème et 3ème étages et deux appartements situés au 3ème étage.

Le lot n° 119 de M. [J] est décrit comme comprenant, au 2ème étage, un séjour, une chambre, une salle de bains avec WC indépendant, cuisine, placard, escalier intérieur desservant le 3ème étage et, à cet étage, une chambre, une salle d’eau avec WC et terrasse. Ce lot a, en outre, la jouissance exclusive et privative d’un jardin de 495 m2 environ.

Le règlement de copropriété initial, du 27 mai 1997, stipule :

— à l’article 8, que l’immeuble est principalement destiné à l’usage d’habitation ;

— à l’article 9, que chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer librement, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de se conformer au règlement ; en ce qui concerne les jardins privatifs, chaque copropriétaire pourra utiliser en tant que jardin d’agrément celui affecté à son lot et, sous réserve des autorisations administratives nécessaires, y construire une piscine, un abri de jardin, jeux de jardins, barbecue…

— à l’article 11, que les lots ne pourront être occupés que bourgeoisement à usage d’habitation ;

— à l’article 13, que les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité des voisins ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service ; qu’ils devront en conséquence s’abstenir de tous bruits ou tapages susceptibles des causer une gêne pour le voisinage ;

— à l’article 19, que les copropriétaires pourront louer leurs maisons comme bon leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonne vie et moeurs et qu’ils respectent les prescriptions du règlement de copropriété ; que les baux et engagements de location devront imposer aux locataires, à peine de résiliation de leurs contrats, l’obligation de se conformer aux prescriptions du règlement ; que les propriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation ; que, lorsqu’un bail ou un engagement de location aura été consenti, le copropriétaire devra, dans les 15 jours précédant l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée ;

— à l’article 21, que chacun des copropriétaires pourra, pour la jouissance des locaux lui appartenant, user librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et sous les réserves énoncées ci-après, qu’il devra respecter la réglementation intérieure qui sera édictée pour l’usage de certaines parties communes et le fonctionnement des services et équipements collectifs,

— à l’article 22, que les places de stationnement ne pourront être utilisées qu’au profit des copropriétaires, à l’exclusion des personnes étrangères à la copropriété.

Celui 'additif', du 12 septembre 2001, stipule :

— dans les paragraphes consacrés à l’usage des parties communes, que nul ne pourra, même temporairement encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf en cas de nécessité ;

— dans les paragraphes consacrés aux parties privatives, que :

* chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user comme bon lui semblera des parties de l’ensemble immobilier dont il aura l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire au droit des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l’ensemble immobilier telle qu’elle est déterminée par le règlement ;

* de façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la tranquillité des occupants ;

* il sera responsable des troubles de jouissance et infractions aux dispositions du règlement dont lui-même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants quelconques des locaux lui appartenant seraient directement ou indirectement les auteurs ;

* les locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et moeurs ;

* s’ils seront uniquement destinés à l’habitation, l’exercice d’une profession libérale y est toléré, sous réserve des autorisations nécessaires, à l’exception de celles susceptibles de causer un trouble par rapport à la destination de l’ensemble immobilier,

* si la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite, la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement ;

— dans les paragraphes consacrés à la tranquillité, que :

* les occupants, quels qu’ils soient, des locaux privatifs, ne pourront en rien porter atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires ;

* l’usage d’appareils de radiophonie est autorisé sous réserve que le bruit en résultant ne constitue pas une gêne anormale pour les voisins ;

* tout bruit, tapage nocturne et diurne, de quelque nature que ce soit, susceptible de troubler la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des appartements et autres locaux ;

* de façon générale, les occupants ne devront en aucun cas causer un trouble de jouissance diurne ou nocturne par les soins, trépidations, odeurs, chaleur, radiations ou toute autre cause, le tout compte-tenu de la destination de l’immeuble ;

* il devra être veillé à l’ordre, la propreté et la salubrité de l’ensemble immobilier ;

Sans qu’il ne soit nécessaire d’interpréter ces clauses, l’immeuble en question est un immeuble d’habitation bourgeoise dans lequel les locations et l’exercice de professions libérales au sein des parties privatives sont autorisées à la condition qu’elles ne génèrent pas de nuisances aux copropriétaires. A l’inverse, les activités commerciales sont interdites.

Les pièces produites par le syndicat des copropriétaires, et notamment les procès-verbaux de constat dressés les 17 juillet 2023, 2 août 2024, 11 juin 2025 et 29 août 2025, les annonces publiées sur le site internet Airbnb, les commentaires des clients allant de juillet 2019 à septembre 2024 et les attestations établies par Mme [K] [I] et M. [G] [U] portant sur les locations consenties en 2023, 2024 et 2025, révèlent que M. [J] procède à des locations touristiques de courte durée, via le site internet Airbnb.

Si les commentaires des clients versés aux débats remontent à 2019, il est établi que M. [J] a eu recours à ce type de locations pour des durées inférieures à une semaine principalement entre les mois de juin et septembre de 2023 et 2024 voire 2025.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne se prévaut aucunement de l’exercice par M. [J] d’une activité commerciale de locations touristiques de courte durée prohibée par le règlement de copropriété, affirme que les conditions dans lesquelles ces locations s’exercent violent la destination d’habitation bourgeoise de l’immeuble et occasionnent des nuisances en violation du règlement de copropriété, qui stipulent que les occupants des parties privatives ne doivent pas nuire à la tranquillité de l’immeuble et qui prohibent diverses atteintes portées aux parties communes.

Il verse aux débats des attestations dressées par deux des occupants de l’immeuble ainsi qu’une amie de l’un d’entre eux.

C’est ainsi que Mme [I] va, aux termes de plusieurs attestations, énumérer diverses locations consenties par M. [J] en 2023 (d’avril à octobre), 2024 (de juin à juillet) et 2025 (juillet et août), portant sur des durées de moins d’une semaine, en détaillant, pour les locations ayant posé difficulté, les nuisances occassionnées, et principalement sonores par des bruits nocturnes en raison d’arrivées tardives et de départs à l’aube et de personnes qui parlent, d’enfants qui crient ou pleurent (lors de deux séjours), de chiens (lors de deux séjours), de valises à roulette, de fêtes (fête anniversaire des enfants du propriétaire ayant nécessité l’intervention de la police à 22h45). Elle indique également qu’au cours d’un même séjour, en août 2023, un occupant s’est baigné dans la piscine à 7h30 tandis que l’autre a pénétré dans son jardin privatif prétextant chercher la piscine.

M. [U], qui a attesté à deux reprises, se plaint du stationnement de véhicules comportant des plaques d’immatriculalion étrangères sur sa place de parking située à l’extérieure, avec plusieurs photographies à l’appui versées aux débats, du fait que son mobilier de piscine a été utilisé, des allées et venues permanentes, de nuisances sonores, d’arrivées tardives et des sacs poubelles déposées à l’entrée de l’immeuble, avec une photographie à l’appui.

Mme [Y] indique, que lors de sa présence chez M. [U], elle a constaté des nuisances sonores et parfois olfactives provenant de personnes occupant l’appartement de M. [J] situé au-dessus à de multiples reprises, et plus précisément le 30 juin 2023 à la suite de quoi 'les autorités’ sont intervenues pour faire cesser le bruit qui a continué au-delà de 22 heures.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires se réfère à une pétition pour faire respecter l’interdiction des locations de courtes durées signée par 8 personnes, dont Mme [I] et Mme [U], à une date indéterminée, ainsi qu’au procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires, en date du 26 septembre 2023, qui rappelle, à la question n° 17, le règlement de copropriété de la résidence concernant les locations saisonnières, à savoir l’interdiction d’exercer une activité commerciale dans l’immeuble dès lors que les lots ne peuvent être occupés que bourgeoisement à usage d’habitation, et ce, afin de maintenir l’équilibre et la tranquillité entre les résidents permanents et éviter les perturbations potentielles liées aux mouvements fréquents de personnes étrangères à la copropriété.

Enfin, il apparaît que le syndic a mis en demeure à deux reprises, les 2 octobre 2023 et 9 avril 2024, M. [J] de prendre les mesures nécessaires pour mettre un terme aux nuisances causées par les occupants de son appartement, et notamment les nuisances sonores répétées, tant en journée que de nuit, le stationnement de véhicules sur des places de parking qui appartiennent à d’autres copropriétaires, l’utilisation du matériel de piscine appartenant à d’autres résidents et le dépôt d’objets et d’autres articles dans les parties communes.

Il en résulte que, sans remettre en cause le droit pour les personnes qui résident dans l’immeuble à l’année de bénéficier du calme habituellement attendu dans un lieu à destination résidentielle, les nuisances et atteintes aux parties communes occasionnées par les occupants de l’appartement de M. [J] aux autres copropriétaires en violation des clauses du règlement de copropriété aux termes des locations touristiques meublées qui ont été consenties en 2023 et 2024, soit au moment où le premier juge a statué, ne sont pas suffisamment démontrées.

En effet, alors même que le règlement de copropriété n’interdit pas les locations touristiques meublées consenties par M. [J] dans le cadre d’une activité civile, il n’est pas établi que les poubelles déposées dans l’entrée de l’immeuble l’ont été par les locataires de ce dernier, étant relevé qu’une seule photographie est produite pour l’illustrer, et que les véhicules stationnés à l’extérieur sur des places de parking réservées aux autres résidents leur appartiennent.

En outre, si M. [J] reconnaît la réalité de certaines nuisances, qui ont été commises à l’occasion d’une fête et du non-respect par un occupant des horaires de la piscine commune, la preuve de nuisances commises par la clientèle de passage excédant les inconvénients normaux de voisinage en raison de leur intensité et durée n’est pas suffisamment rapportée par ces deux événements ponctuels.

C’est donc à tort que le premier juge a relevé l’existence de troubles manifestement illicite causés par les conditions dans lesquelles M. [J] jouit de son bien.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires fait grief à M. [J] de ne pas informer le syndic des locations touristiques consenties, cette absence d’information, en méconnaissance du règlement de copropriété, qui n’apparaît pas empêché la bonne gestion de l’immeuble, ne les rend pas manifestement illicites.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qui concerne les mesures qui ont été prononcées pour mettre fin aux troubles manifestement illicites causés aux intimés.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [J]

Aux termes de l’article L 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, sous réserve des dispositions de l’article 311-4, l’exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire. L’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

Cette disposition, qui ne distingue pas entre les différents titres exécutoires, est applicable en cas d’exécution d’une décision exécutoire à titre provisoire, telle que l’ordonnance de référé, ensuite infirmée.

S’il est admis qu’il n’est nul besoin de démontrer une faute dans l’exécution de la décision, qui est poursuivie du seul fait de sa signification, encore faut t-il que l’ancien débiteur établisse l’existence d’un préjudice.

Il en résulte une responsabilité de plein droit dès lors que cette exécution a généré un préjudice.

Or, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, dans ses dernières conclusions transmises à la cour, l’appelant sollicite en appel la condamnation à titre définitif, et non provisionnel, de l’intimé à lui verser la somme de 35 695 euros en réparation de son préjudice financier lié à l’absence d’activité de location meublée saisonnière sur une année et celle de 10 000 euros en réparation de la perte de son statut de superhôte résultant de l’exécution de l’ordonnance entreprise, la signification, aux risques et périls des époux [F], de l’ordonnance entreprise assortie de plein de droit de l’exécution provisoire.

Or, même à supposer que le syndicat des copropriétaires a signifié, à ses risques et périls, l’ordonnance entreprise assortie de plein droit de l’exécution provisoire, les demandes de dommages et intérêts fondées sur sa responsabilité de plein droit ne pouvaient être sollicitées, devant le juge des référés, qu’à titre provisionnel.

Il en résulte que ces demandes excèdent les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l’article précité.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes de condamnations formées par l’appelant en réparation de ses préjudices.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires, succombant en appel, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné M. [J] aux dépens et à lui verser des frais irrépétibles.

Il sera tenu aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Romain Cherfils, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de le condamner à verser à M. [J] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, en tant que partie tenue aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle que la cour a, de l’accord général des parties à l’audience, révoqué l’ordonnance de clôture du 25 novembre 2025 et déclaré l’affaire en état d’être jugée ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. [W] [J] ;

Déclare irrecevables les demandes de condamnation formées par M. [W] [J] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, en réparation de ses préjudices ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, à verser à M. [W] [J] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Romain Cherfils, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président