COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/251

N° RG 25/09233

N° Portalis DBVB-V-B7J-BPB33

[R] [S] Devenu [R] [S] [F] [O]

C/

S.C.I. MIRSA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christophe ROSA

M^e Florian SEMPERE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MENTON en date du 12 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 11-22-0004.

APPELANT

Monsieur [R] [S] [O] devenu [R] [S] [F]

né le 03 Novembre 1966 à [Localité 1] (SUEDE),

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2] [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe ROSA, avocat au barreau de GRASSE

assisté par M^e Grégory PAOLETTI membre de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMÉE

S.C.I. MIRSA

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège sis, [Adresse 3] – [Localité 3] [Adresse 4][Localité 4]

représentée par M^e Florian SEMPERE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 02 octobre 2014 à effet au premier octobre 2014, la SCI MIRSA a donné à bail à M.[O] devenu M.[F], un appartement meublé à usage de résidence secondaire avec emplacement de parking ( n° 18) au cap d’Ail, moyennant un loyer mensuel de 3473, 93 euros majoré d’une provision sur charges, pour une durée d’un an renouvelable tacitement.

Par contrat du premier juin 2015 à effet à la même date, la SCI MIRSA a donné à bail au même locataire un second parking (n° 33 bloc A) situé au même endroit, moyennant un loyer mensuel de 160 euros, pour une durée d’un an renouvelable.

Par acte du 22 juillet 2022, la SCI MIRSA a fait délivrer à M.[O] alias [F] et Mme [U], occupante des lieux, un commandement d’avoir à payer la somme de 79.939, 95 euros.

Par assignation du 03 novembre 2022, la SCI MIRSA a fait citer M.[O] alias [F] et Mme [U] aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail.

Par jugement contradictoire du 12 septembre 2023, le tribunal de proximité de Menton a :

— mis hors de cause Mme [M] [U] ;

— prononcé la résiliation du bail conclu le 02 octobre 2014 entre la SCI MIRSA et M.[R] [O] alias [F], portant sur l’appartement à usage d’habitation à titre de résidence secondaire, situé [Adresse 5] à la date de l’assignation,

— ordonné à M.[R] [O] alias [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la décision,

— dit qu’à défaut pour M.[R] [O] alias [F] d’avoir libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MIRSA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à tous occupants de son chef, dont Mme [M] [U], y compris le cas échéance avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M.[R] [O] alias [F] à verser à la SCI MIRSA la somme de 107.504 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de février 2023 inclus avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— rejeté les demandes de délais de paiement de M.[R] [O] alias [F] et de suspension de la résiliation du bail,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné M.[R] [O] alias [F] à payer à la SCI MIRSA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du premier mars 2023 jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés d’un montant mensuel de 3937, 85 euros,

— condamné M.[R] [O] alias [F] à verser à la SCI MIRSA une somme de 5000 euros en application de la clause pénale prévue au bail,

'condamné M.[R] [O] alias [F] à verser à la SCI MIRSA une somme de 1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M.[R] [O] alias [F] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements répétés du locataire à son obligation de payer les loyers pendant plus de deux ans. Il a relevé que ce dernier n’avait pas tenu son engagement d’apurer la dette par le biais d’un échéancier.

Il a rejeté la demande de délais de paiement en l’absence de démonstration par M. [O] alias [F] d’honorer un échéancier. Il l’a condamné au versement d’une clause pénale, rappelant que le bail portait sur une résidence secondaire.

Par déclaration du 03 novembre 2023, M. [O] alias [F] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SCI MIRSA a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[R] [O] alias [F] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— de surseoir à la résiliation du bail d’habitation et lui accorder un délai de grâce de 24 mois pour se libérer de la dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, la 24 ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais,

— de dire que ces sommes devraient être réglées avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

— de dire que si, pendant le cours du délai accordé, les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [R] [S] [O] alias [F], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

— de dire qu’à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte

échéance, et sept jours, après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée sans effet, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— de réduire la clause pénale à 2%,

En tout état de cause

— de condamner la SCI MIRSA à payer à M. [R] [S] [O] alias [F] la somme de 1.600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il sollicite des délais de grâce pour s’acquitter du montant de la dette locative. Il déclare que le commissaire de justice n’a pas répondu à sa requête. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire.

Subsidiairement, il demande une minoration du montant de clause pénale fixée contractuellement à 10% du montant du loyer.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le premier septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, la SCI MIRSA demande à la cour :

— de débouter M.[R] [O] alias [F] de ses demandes,

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner M.[R] [O] alias [F] au versement de la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle s’oppose à tout délai de grâce au motif que M.[R] [O] alias [F] n’est pas de bonne foi et que sa situation professionnelle demeure inconnue. Elle ajoute qu’il n’a pas honoré son engagement d’apurement de la dette par le biais d’un échéancier. Elle précise qu’il n’a toujours rien payé.

Elle fait état d’un préjudice financier qui doit être réparé par le biais de la clause pénale.

MOTIVATION

A titre préliminaire, il convient de relever que le jugement déféré ne porte que sur la résiliation judiciaire du bail signé en octobre 2014, portant sur un appartement et un emplacement de parking (lot n° 18) et non sur celui portant sur l’emplacement de parking (emplacement 33) du premier juin 2015.

Le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements graves du locataire à son obligation de payer les loyers. Il n’a pas prononcé l’acquisition de la clause résolutoire. Dès lors, l’appelant ne peut solliciter qu’il soit sursis à la résiliation du bail. L’appelant au demeurant ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions le rejet des prétentions adverses.

En application de l’article 1353 du code civil, M. [O] devenu [F] ne justifie pas s’être acquitté des loyers et charges auxquels il est tenu. Il ressort des décomptes produits au débat, non contestés, que les premiers impayés datent de novembre 2020, que quelques versements ont été effectués sans jamais apurer la dette qui s’est élevée, au moment de l’acte introductif d’instance, à la somme de 95.691, 35 euros.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge, faisant application des articles 1728 du code civil, qui rappelle l’obligation faite au preneur de payer le prix du bail et 1217 du même code, qui énonce que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, a jugé, conformément à l’article 1224 du code précité, que les manquements de s’acquitter pendant plusieurs années des loyers et charges, à l’exception de quelques versements, justifient la résiliation du bail du 02 octobre 2014.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante depuis les appels relevés depuis le 17 septembre 2020, qu’en application des dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile, l’appelant doit dans le dispositif de ses conclusions mentionner qu’il demande l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement, ou l’annulation du jugement. En cas de non-respect de cette règle, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement. L’appel incident n’étant pas différent de l’appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l’appelant, qu’il soit principal ou incident, doivent déterminer l’objet du litige porté devant la cour d’appel. Ainsi, la SCI MIRSA, qui sollicite la confirmation du jugement déféré ne peut demander, sans solliciter une infirmation de la décision déférée, l’expulsion de M.[O] alias [F] de l’emplacement de stationnement ( n°33) issu du 2ème bail, non visé dans le jugement déféré. La cour n’est pas saisie de ce point.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M.[O] devenu [F] ne démontre pas que le commissaire de justice l’aurait empêché de régler sa dette locative par le biais d’échéanciers. Bien au contraire, il ressort des échanges produits au débat qu’il indiquait, le 25 août 2022, être en mesure de payer 5000 euros en septembre mais demandait au commissaire de justice de lui laisser 'jusqu’à la semaine prochaine’ pour envoyer une confirmation écrite, ce qu’il ne faisait pas. Il ne produit pas la lettre du 02 novembre 2022 par laquelle il aurait fait des propositions de règlement. En tout état de cause, il ne justifie d’aucun versement.

Il ne démontre pas être en mesure de s’acquitter de sa dette dans un délai de deux ans et n’a jusqu’à ce jour rien versé. Aucune information n’est donnée concernant ses revenus. En conséquence, il sera débouté de sa demande de délais de paiement. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, en ce qu’il a prononcé l’expulsion de M.[O] devenu [F] et de tous occupants de son chef et en ce qu’il l’a condamné à un arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

Sur la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.(…)

Le bail ne porte pas sur la résidence principale de M.[O] devenu [F]. La clause pénale du contrat ( 2.6) ne peut donc être considérée comme non écrite, en application de l’article 4 i de la loi du 06 juillet 1989.

Cette clause énonce qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de 10% à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende mais la réparation du préjudice subi par le bailleur.

Comme le relève avec pertinence le premier juge, le montant de la clause pénale est excessif et il l’a justement réduite à la somme de 5000 euros, correspondant à 5, 225% du montant des sommes dues au moment de l’assignation, date à laquelle le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail. Il convient de confirmer ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[O] devenu [F] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI MIRSA les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M.[O] devenu [F] aux dépens et au versement de la somme de 1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[O] devenu [F] sera également condamné au versement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par la SCI MIRSA.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[R] [S] M.[O] devenu [F] à verser à la SCI MIRSA la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE la demande de M. [R] [O] devenu [F] au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE M.[R] [O] devenu [F] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE