Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 10 mars 2026, n° 21/11486

TGI Digne 23 juin 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation 10 mars 2026

Arguments

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Accepté
Absence d'habilitation du maire pour signer la promesse de vente
La cour a constaté que la promesse de vente avait été signée par un maire qui n'avait pas d'habilitation, ce qui a entraîné l'absence d'obligation pour la commune de réaliser la vente.
Accepté
Retrait de la délibération autorisant la vente
La cour a jugé que le retrait de la délibération par le conseil municipal a un effet rétroactif, annulant ainsi la promesse de vente.
Accepté
Inapplicabilité de la clause pénale en raison de l'absence d'obligation
La cour a conclu qu'aucune obligation ne pouvait être reprochée à la commune, car la promesse de vente n'était pas valide.
Accepté
Responsabilité de la partie perdante
La cour a statué que la partie perdante doit supporter les dépens, ce qui s'applique à M. [P].

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 10 mars 2026, n° 21/11486
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/11486
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Digne, 23 juin 2021, N° 19/00952
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien VICQUENAULTGrégory MARCHESINISébastien BADIE
Cabinet(s) :	ITEM
Parties :	COMMUNE D ' [ Localité 1 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 10 MARS 2026

N° 2026/ 122

Rôle N° RG 21/11486 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH4PR

COMMUNE D'[Localité 1]

[D] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Grégory MARCHESINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Digne Les Bains en date du 23 juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00952.

APPELANTE

COMMUNE [Localité 2]

représentée par son maire en exercice domicilié ès qualité

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

INTIME

Monsieur [D] [P]

né le 07 Janvier 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Grégory MARCHESINI de la SELARL ITEM AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

Exposé des faits et de la procédure

Par délibération du 9 juin 2016, le conseil municipal de la commune d'[Localité 1] a autorisé la vente de l’ancienne coopérative laitière du village à M. [D] [P], qui y exerçait une activité de menuiserie dans le cadre d’un bail commercial conclu en 2009.

Une délibération du 2 septembre 2016 a autorisé le maire à signer les actes afférents à cette cession.

Le 3 mai 2019, après que le bail commercial dont M. [P] était bénéficiaire ait entre-temps été renouvelé, les parties ont conclu une promesse synallagmatique de vente de l’immeuble au prix de 73 000 euros, correspondant à la valeur du bien estimée par France domaine après un abattement de 15 % et sous condition suspensive d’obtention d’un diagnostic électrique.

Le diagnostic électrique a été établi le 16 mai 2019.

Par délibération du 27 mai 2019, le conseil municipal a retiré la délégation donnée au maire pour signer l’acte authentique de vente et l’a chargé de prendre toutes les dispositions nécessaires pour annuler la vente.

Après sommation du 23 août 2019 et procès-verbal de carence du notaire en date du 29 août 2019, M. [P] a assigné la commune d’Allos devant le tribunal de grande instance de Digne-les Bains en réalisation forcée de la vente et en dommages-intérêts par acte du 27 septembre 2019.

Par jugement du 23 juin 2021, le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a :

— dit la vente parfaite au 16 mai 2019 ;

— dit que le représentant de la commune d'[Localité 1] devra se rendre en l’étude de Me [F] [C], notaire à [Localité 4] dans les deux mois suivant la signification du jugement, afin de signer l’acte authentique de vente conforme à la promesse de vente ;

— dit qu’à défaut de signature dans le délai imparti, le jugement vaudra vente dans les termes de la promesse du 3 mai 2019 ;

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de Digne-[Localité 5] ;

— condamné la commune d'[Localité 1] à payer à M. [P] la somme de 1 euro à titre de dommages-intérêts en application de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente et 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré en substance qu’au regard, d’une part de la délibération du 2 septembre 2016 autorisant le maire de la commune à signer l’acte de vente, d’autre part du caractère synallagmatique de la promesse de vente signée le 3 mai 2019, les deux parties s’étaient valablement engagées ; que la délibération du conseil municipal du 27 mai 2019 retirant la délibération autorisant le maire à signer les actes ne remettait pas en cause la validité de la vente actée le 3 mai 2019, les parties n’ayant pas fait de la réitération par acte authentique une condition de leur consentement et que la condition suspensive d’obtention d’un diagnostic électrique s’étant réalisée le 16 mai 2019, la délibération postérieure du conseil municipal ne pouvait revenir sur une vente déjà parfaite.

Il a également estimé que la commune, ne souhaitant pas supporter le coût d’une réhabilitation des lieux, avait décidé de vendre à un prix inférieur à celui fixé par France Domaine sans ériger le maintien de l’activité dans les lieux en condition suspensive et qu’en tout état de cause, elle ne rapportait pas la preuve que M. [P] ait menti sur le maintien de son activité dans les lieux.

Le tribunal a, en revanche, modéré la clause pénale au motif que le maire n’avait pu se rendre en l’étude du notaire au regard de la délibération du conseil lui retirant toute autorisation pour signer, contre laquelle M. [P] n’avait formé aucun recours contentieux.

Par acte du 28 juillet 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la commune d'[Localité 1] a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.

Par ordonnance du 6 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de M. [P] afin que la déclaration d’appel soit déclarée caduque et a déclaré irrecevables, comme tardives, les conclusions au fond remises au greffe par celui-ci le 2 mai 2022.

M. [P] a remis au greffe de nouvelles conclusions le 15 décembre 2025, dont la commune d'[Localité 1] a sollicité le rejet au regard des dispositions de l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 septembre 2023.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 décembre 2025.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 12 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la commune d'[Localité 1] demande à la cour de :

' débouter M. [P] de sa demande tendant à ce que l’appel principal soit jugé irrecevable et constater l’irrecevabilité de l’appel incident et de la demande de condamnation au paiement de la somme de 7 300 euros en application de la clause pénale de la promesse de vente ;

' infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains du 23 juin 2021 ;

Statuant à nouveau :

' annuler la promesse de vente conclue entre le maire et M. [P] le 3 mai 2019 ;

' débouter en conséquence M. [P] de l’ensemble de ses demandes ;

Y ajoutant,

' condamner M. [P] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans des conclusions remises au greffe le 15 décembre 2025, M. [P] demande à la cour de déclarer l’appel irrecevable, subsidiairement de débouter la commune de l’ensemble de ses demandes, d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la commune à lui payer 1 euro à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale, de condamner la commune à lui payer 7 300 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale, 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Motifs de la décision

1/ Sur la recevabilité des conclusions remises au greffe par M. [P] le 15 décembre 2025

Par ordonnance du 6 septembre 2023, le conseiller de la mise en état, considérant que M. [P] n’avait pas déposé ses conclusions d’intimé dans les trois mois de la date des conclusions de l’appelant, en violation de l’article 909 du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, a déclaré les conclusions remises au greffe par l’intéressé le 2 mai 2022, irrecevables.

Le non-respect des prescriptions calendaires par l’intimé entraîne l’irrecevabilité de ses conclusions et le prive de la possibilité de faire valoir le moindre argument dans le cadre d’un second jeu de conclusions, de former un appel incident, mais également de la possibilité de soulever un moyen de défense ou un incident d’instance et ce, peu important que l’appelant ait par la suite déposé de nouvelles conclusions pour développer ses propres prétentions.

La règle posée par l’article 909 du code de procédure civile obéit à un objectif légitime de célérité de la justice.

Le délai de rigueur qu’il impose à l’intimé ne le prive pas de son droit d’accès au juge et à un procès équitable ou à un recours effectif et, en ce sens, ne consacre pas une sanction contraire aux exigences de l’article 6, § 1er de la Convention européenne des droits de l’homme.

En conséquence, les conclusions remises au greffe par M. [P] le 15 décembre 2025 sont irrecevables.

Il s’en déduit que la recevabilité de l’appel principal n’est pas contestée aux termes des conclusions soumises à l’appréciation de la cour et que celle-ci n’est saisie d’aucun appel incident valablement formé.

2/ Sur la demande de réalisation forcée de la vente

2.1 Moyens des parties

La commune d'[Localité 1] fait valoir que dans un courrier du 21 septembre 2016, envoyé après le vote de la délibération du 1er septembre 2016, la maire a demandé à M. [P] de confirmer son intention d’achat par écrit et qu’il n’a jamais répondu à ce courrier ni confirmé son intention d’acquérir, ne se manifesté pas entre 2016 et 2019 ; qu’a suite des élections municipales partielles du 8 juillet 2018, huit nouveaux conseillers municipaux d’opposition sont entrés au conseil et par délibération du 3 septembre 2018, le conseil municipal a retiré toutes les délégations précédemment données à la maire, de sorte que celle-ci n’avait aucune habilitation pour signer le compromis de vente le 3 mai 2019, qui, dès lors, n’engage pas la commune ; que par délibération du 27 mai 2019, le conseil municipal a procédé au retrait de la délibération du 1er septembre 2016, qui avait décidé la cession de la laiterie et chargé la maire de faire diligence pour annuler la vente et que si M. [P] a formé un recours gracieux contre cette délibération, celui-ci a été rejeté le 9 septembre 2019 et aucune procédure contentieuse n’a ensuite été diligentée, de sorte que la délibération est devenue définitive ; que le retrait d’un acte administratif a un caractère rétroactif, l’acte étant réputé n’avoir jamais existé, de sorte que le retrait de la délibération du 1er septembre 2016 par la délibération du 27 mai 2019 a déchargé rétroactivement la maire de son pouvoir de conclure, au nom de la commune, la promesse de vente signée le 3 mai 2019.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, M. [P] a usé de man’uvres frauduleuses, de concert avec la maire, pour faire obstacle à la volonté politique de la nouvelle majorité municipale de conserver le bâtiment dans le patrimoine de la commune en signant une promesse synallagmatique de vente alors que la maire avait été invitée par les conseillers municipaux par lettre recommandée du 8 avril 2019 à inscrire à l’ordre du jour le retrait de la délibération du 1er septembre 2016 ; que la cession avait initialement été envisagée afin de maintenir l’activité dans le centre ancien du village alors qu’à compter de 2016, M. [P] a été de moins en moins présent dans son atelier et a menti sur ses projets en sachant qu’il s’agissait d’une condition déterminante de la vente, de sorte que son consentement a été vicié ; que l’objet du contrat est illicite en ce que le prix de vente est très inférieur à la valeur du bien, qui s’établit à 86 000 euros, et que rien ne justifiait un quelconque abattement de sorte que la promesse litigieuse dissimule une libéralité interdite aux personnes publiques en ce qu’elle n’est justifiée par aucun impératif d’intérêt général et ne comporte aucune contrepartie pour la commune.

M. [P], qui n’a pas conclu, est réputé s’approprier les motifs du jugement, qui a considéré la vente comme parfaite au motif que la promesse synallagmatique de vente, signée le 3 mai 2019, vaut vente et que la commune ne pouvait revenir sur le consentement donné par son représentant légal.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il en va de même lorsque l’obligation a été contractée sous une condition suspensive dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple.

En matière de vente, la partie qui a contracté sous condition suspensive et qui refuse, après l’accomplissement de celle-ci, de réitérer la vente par acte authentique, peut y être contrainte par le juge.

Lorsque le bien immobilier à vendre appartient à une personne publique, celle-ci doit avoir autorisé la vente et seule la personne expressément mandatée pour conclure l’acte de vente a le pouvoir d’engager la personne publique.

M. [P] se prévaut d’une promesse synallagmatique de vente du bien immobilier signée le 3 mai 2019 par lui-même et Mme [L] [I], en qualité de maire en exercice de la commune, dûment autorisée à signer l’acte pour son compte par une délibération du conseil municipal du 1er septembre 2016.

Au regard de la signature de cette promesse synallagmatique de vente, il importe peu qu’après la proposition de cession formulée en 2016, M. [P] n’ait pas confirmé par écrit sa volonté d’acquérir avant le 3 mai 2019.

La commune lui oppose une délibération du 27 mai 2019, à l’effet rétroactif, ayant retiré la délibération du 1er septembre 2016, habilitant le maire à signer la promesse de vente en son nom.

Cette délibération est ainsi rédigée : « après en avoir délibéré, le conseil municipal, à la majorité de huit voix contre six, décide de ne pas autoriser Mme [U] à signer l’acte de vente de l’immeuble de la coopérative laitière et de la charger de prendre toutes les dispositions nécessaires auprès du cabinet des notaires pour annuler la vente ».

Dans la mesure où la délibération du 1er septembre 2016 autorisait le maire à signer l’acte de vente de l’ancienne coopérative laitière, celle du 27 mai 2019 s’analyse nécessairement en un retrait de la première.

Or, cette délibération n’a fait l’objet d’aucun recours contentieux en annulation devant le tribunal administratif après rejet, le 9 septembre 2019, du recours gracieux formé par M. [P].

Selon l’article L. 240-1 du code des relations entre le public et l’administration, le retrait d’un acte entraîne sa disparition juridique pour l’avenir comme pour le passé.

L’article L. 242-1 du même code, issue de l’ordonnance n° 2015-1341 du 23 octobre 2015, en vigueur à compter du 1er juin 2016, n’autorise l’administration à retirer une décision créatrice de droits de sa propre initiative ou sur la demande d’un tiers que si elle est illégale et si l’abrogation ou le retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette décision.

Lorsque le retrait d’un acte administratif acquiert un caractère définitif faute d’être critiqué dans le délai du recours contentieux, il emporte disparition rétroactive de l’ordonnancement juridique de l’acte retiré. Le fait que le retrait n’ait pas eu lieu dans les quatre mois permet seulement à l’acquéreur de solliciter son annulation devant la juridiction administrative.

Le retrait opéré par la délibération du 27 mai 2019 est devenu définitif faute d’avoir été critiqué dans le délai du recours contentieux.

La cour, qui n’a pas le pouvoir de statuer sur la légalité de l’acte, ne peut donc que prendre acte de ce retrait qui, par son effet rétroactif, a une incidence sur la promesse synallagmatique de vente, signée par un maire dépourvu d’habilitation.

En l’absence de pouvoir du maire pour régulariser la vente en application de la délibération contraire du conseil municipal qui s’oppose désormais à la vente, celle-ci ne peut être considérée comme parfaite et la cour ne peut ordonner à une autorité administrative incompétente car non habilitée, de signer l’acte authentique de vente.

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a déclaré la vente parfaite, dit que le représentant de la commune d'[Localité 1] devrait se rendre en l’étude de Me [F] [C], notaire, pour signer l’acte authentique de vente, qu’à défaut de signature dans le délai imparti, le jugement vaudrait vente dans les termes de la promesse du 3 mai 2019 et ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 6].

3/ Sur la clause pénale

3.1 Moyens des parties

La commune d'[Localité 1] fait valoir qu’elle n’avait aucune obligation de réitérer la vente puisque la promesse a été conclue par une personne dépourvue de pouvoir, de sorte que la clause pénale ne saurait recevoir application.

M. [P], qui n’a pas conclu, est réputé s’approprier les motifs du jugement, qui a considéré que la clause pénale était manifestement excessive et devait être modérée au motif que le maire n’avait pu se rendre en l’étude du notaire au regard de la délibération du 27 mai 2019 lui retirant toute autorisation pour signer l’acte, contre laquelle M. [P] n’a formé aucun recours contentieux.

3.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente signée le 3 mai 2019 par M. [P] et la commune d'[Localité 1] stipule, page 6, que « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 7 300 euros à titre de dommages-intérêts ».

En l’état de la délibération du 27 mai 2019, devenue définitive faute d’avoir été critiqué dans le délai du recours contentieux, aucune faute contractuelle ne peut être reprochée à la commune pour ne pas avoir déféré à la mise en demeure de se présenter en l’étude du notaire pour signer l’acte authentique de vente.

En conséquence, M. [P] doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour violation par la commune de ses engagements contractuels.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc infirmées.

M. [P] supportera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et n’est pas fondé à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la commune d'[Localité 1] au titre des frais exposés tant devant le premier juge que devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Déclare irrecevables les conclusions remises au greffe par M. [P] le 15 décembre 2025 ;

Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Digne-les Bains le 23 juin 2021 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la promesse de vente conclue le 3 mai 2019 entre M. [D] [P] et la commune d'[Localité 1] ayant été signée par un maire qui n’avait pas d’habilitation, n’a créé aucune obligation pour la commune ;

Rejette la demande de réalisation forcée de la vente ;

Déboute M. [D] [P] de sa demande au titre de dommages-intérêts en application de la clause pénale stipulée à la promesse de vente du 3 mai 2019 ;

Condamne M. [D] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [D] [P] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la commune d'[Localité 1] au titre des frais exposés en première instance et en appel.

Le greffier Le président