COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2026

N° 2026/237

N° RG 25/14093

N° Portalis DBVB-V-B7J-BPMJU

[R], [U] [Z] NÉE [P]

C/

S.A.S.. ST GAMBETTA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Rémy CERESIANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 21 Novembre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 11-24-0008.

APPELANTE

Madame [R], [U] [Z] NÉE [P],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHERFILS membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Dominique LAMPERTI, avocat plaidante au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.A.S. ST GAMBETTA,

dont le siège sopcial est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Rémy CERESIANI, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Mai 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me C. MENDOZA, conseillière a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Nadia FAYALA, greffiere auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du premier septembre 2000 à effet à la même date, M. [T] a donné à bail d’habitation à Mme [P] un appartement situé à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 5100 francs, majoré d’un 'droit au bail’ mensuel et de provisions sur charges mensuelles.

Par acte authentique du 30 novembre 2023, la SAS SAINT GAMBETTA a acquis le bien appartenant à M. [T].

Par exploit du 23 février 2024, la SAS ST GAMBETTA a fait délivrer à Mme [P] un congé pour motifs légitimes et sérieux, pour le 31 août 2024, tenant à la réhabilitation de l’immeuble.

Par assignation du 21 novembre 2024, Mme [Z] née [P] a fait citer la SAS SAINT GAMBETTA aux fins principalement de juger nul le congé.

Par jugement contradictoire du 21 novembre 2025, le juge des contentieux et de la protection de Fréjus a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M.[O] [Z] au sein de la présente procédure;

— débouté Mme [R] [P] et M. [V] [D] [Z] de l’ensemble de leurs demandes;

— dit que le congé délivré le 23 février 2024 pour le 31 août 2024 à minuit est conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— dit que Mme [R] [P] est occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle occupe, sis [Adresse 1], depuis le 1er septembre 2024 ;

— ordonné à Mme [R] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés sans délai, et ce sous astreinte d’une somme de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dit qu’à défaut pour Mme [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la SAS ST GAMBETTA pourra, deux mois après la signification du jugement à intervenir, faire procéder à son expulsion du logement sis [Adresse 1], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec concours d’un serrurier et de la force publique ;

— fixé l’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux, égale au montant du loyer, soit la somme de 1032,10 euros par mois charges comprises,

— ordonné l’exécution de plein droit à titre provisoire de la présente décision ;

— condamné Mme [Z] [R] née [P] aux entiers dépens de l’instance ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Le premier juge a rejeté la demande de nullité du congé qui n’a pas été délivré à M.[Z], en relevant qu’il n’était pas démontré que le bailleur avait été avisé du mariage de Mme [P].

Il a estimé que Mme [P] ne démontrait pas bénéficier de la protection à apporter au locataire par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, en relevant qu’elle ne justifiait pas des ressources de son conjoint.

Il a validé le congé pour motifs sérieux et légitimes en estimant que le projet de réhabilitation était réel, sérieux et motivé.

Par déclaration du 05 décembre 2025, Mme [Z] née [P] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SAS ST GAMBETTA a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter, Mme [Z] née [P] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau

— de débouter la SAS ST GAMBETTA de ses demandes,

— de juger nul et de nul effet le congé qui n’a pas été délivré à M.[Z],

à défaut

— de juger le congé nul et de nul effet pour avoir été délivré à Mme [R] [P], âgée de 72 ans et ayant de ressources faibles et à défaut d’avoir proposé un autre logement aux mêmes conditions dans un secteur géographique proche,

— de dire et juger que le bail initialement signé par Madame [R] [P] s’est renouvelé à compter du 1 er septembre 2024.

— de condamner la Société ST GAMBETTA à signer un nouveau bail entre Mme [R] [P] à effet au 1 er septembre 2024 pour une durée de 6 ans,

En tout état de cause,

— de juger que la preuve du motif légitime et sérieux n’est pas rapportée par des éléments démontrant la réalité des travaux, devant contraindre le bailleur à délivrer congé, alors qu’au surplus il a reloué les locaux vacants sans faire aucuns travaux,

— de condamner la Société ST GAMBETTA à payer à Mme [R] [P] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner la Société ST GAMBETTA aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de LX AVOCATS, Avocats aux offres de droit.

Elle soulève la nullité du congé, au visa de l’article 9-1, au motif qu’il n’a pas été délivré à son conjoint, M.[I], avec lequel elle s’est mariée en 2015, situation connue du bailleur qui avait notamment été destinataire d’une lettre, alors que le logement loué constitue le domicile conjugal et que son époux a réglé le loyer.

Elle estime que le congé, s’il n’était pas annulé en raison de l’absence de délivrance de cet acte à son conjoint, doit alors être annulé en application de l’article 15 de la loi précitée, puisqu’elle est âgée de 72 ans et qu’elle n’ a que de faibles ressources. Elle considère que les ressources de son conjoint n’ont pas à être prises en compte si le bailleur estime qu’il n’était pas avisé de son mariage. Elle ajoute être mariée sous le régime de la séparation de biens.

Elle soulève enfin la nullité du congé en indiquant que les travaux envisagés excédent une simple réhabilitation et consistent en une restructuration de l’immeuble, travaux qui n’ont jamais été effectués, alors même que le bailleur a reloué tous les locaux vacants. Elle indique que le bailleur n’établit pas la nécessité ou la réalité des travaux projetés, si bien que le caractère légitime et sérieux n’est pas démontré.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter, la SAS SAINT GAMBETTA demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner Mme [P] au paiement de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— de condamner Mme [P] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle conteste tout motif d’annulation du congé qu’elle a délivré.

Elle soutient n’avoir pas été avisée du mariage de Mme [P] par une démarche positive, alors qu’il incombe à cette dernière de démontrer qu’elle lui a transmis cette information. Elle ajoute que celle-ci avait d’ailleurs fait un acte d’opposition à congé le 29 mars 2024 sur lequel n’apparaissait pas M.[Z].

Elle dénie la qualité de locataire protégée de cette dernière. Elle prétend que les seules ressources de Mme [P] excèdent le plafond lui permettant d’être considérée comme une locataire protégée, en tenant compte de ses ressources sur la période pertinente.

Elle soutient le caractère sérieux du congé qu’elle a délivré. Elle évoque son souhait de procéder à des travaux nécessitant le départ de la locataire. Elle fait état du dossier de dépôt d’un permis de construire qui établit la réalité de son projet. Elle souligne avoir accordé des baux précaires sur une partie du bien, en raison de retard pris dans la mise en oeuvre des travaux.

Elle sollicite des dommages et intérêts en raison de la résistance abusive de Mme [P] à quitter les lieux, qui l’empêche de procéder aux travaux de réhabilitation auxquels elle souhaite procéder.

MOTIVATION

Sur la nullité du congé

La SAS SAINT GAMBETTA a acquis l’immeuble au sein duquel se trouve le logement loué à Mme [P].

Selon l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.(…);

Aux termes de l’article 15 III, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

L’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement porté à la connaissance du bailleur.

Il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que le locataire doit avoir effectivement informé le bailleur de l’existence de son conjoint par une démarche positive. La preuve de la simple connaissance par le bailleur est insuffisante.

La sanction d’une absence de délivrance d’un congé au conjoint d’un locataire dont l’existence aurait été portée à la connaissance du bailleur n’est pas la nullité du congé mais son inopposabilité au conjoint qui ne s’est pas vu délivrer celui-ci. Quoi qu’il en soit, lorsque le droit au bail est commun aux deux époux en vertu de l’article 1751 du Code civil, l’époux destinataire du congé aura la possibilité de se maintenir dans les lieux en application de ce texte. Par conséquent, même si le congé ainsi délivré n’est pas nul, il se trouve privé de toute efficacité. Comme l’indique avec pertinence le premier juge, la lettre écrite et datée du 25 août 2015 aux termes de laquelle Mme [P] évoque son mariage, à défaut d’une justification qu’elle a été effectivement envoyée, ne peut constituer une démarche positive valant information par le locataire de l’existence de son conjoint au bailleur. Mme [P], à laquelle incombe la charge de la preuve d’une information faite au bailleur de son mariage, alors que le bail a été conclu uniquement à son nom, ne démontre par aucune pièce que ce dernier avait été avisé, par une démarche positive, de sa situation de femme mariée à M.[I]. Dès lors, le congé ne peut être privé d’efficacité sur ce seul moyen.

S’agissant de la situation du locataire protégée, au sens de l’article 15 III de la loi précitée, la condition d’âge doit être remplie à la date d’échéance du contrat de bail ; les conditions de ressources s’apprécient à la date de notification du congé. La période à prendre en considération pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de 65 ans est celle des douze mois précédant la délivrance du congé ( 3e Civ., 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-18.067). Les ressources à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction, aucune disposition légale ou réglementaire ne prescrivant que ces ressources doivent être entendues comme revenu net imposable.

Mme [P], née le 12 avril 1953, était âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail (le 31 août 2024).

Mme [P] a déclaré, au titre de ses revenus 2023, la somme de 18055 euros au titre des 'pensions, retraites et rentes’ et 12160 euros au titre de 'revenus non commerciaux professionnels, soit la somme annuelle de 30.215 euros.

Elle a déclaré, au titre de ses revenus de l’année 2024, la somme de 19028 euros au titre des 'pensions, retraites et rentes’ et 9918 euros au titre de 'revenus industriels et commerciaux, -régime micro-entreprise', soit la somme annuelle de 28.946 euros.

Il convient de prendre en compte les ressources déclarées à l’administration fiscale pour la période de février 2023 à janvier 2024. En proratisant ce qu’elle a perçu par mois en 2023 et 2024, il convient de tenir compte de la somme de 27.697 euros pour la période de février à décembre 2023 ( 30.215 -30.215/12) à laquelle s’ajoute la somme arrondie de 2412 euros (28.926/12) pour le mois de janvier 2024, soit la somme totale de 30.109 euros qui excède le plafond de 22.642 euros. Mme [P] ne peut donc prétendre bénéficier de la protection des locataires âgées de plus de 65 ans.

Enfin, le congé visait le fait que la société GAMBETTA souhaitait procéder à la réhabilitation de l’immeuble, rendant impossible le maintien du locataire dans les lieux loués ; ce congé relevait que le motif sérieux et légitime était justifié par l’ampleur des travaux de réhabilitation. Le bailleur justifie avoir déposé une demande de permis de construire pour d’importants travaux (portant sur la façade, la réfection de la toiture, celle de l’escalier, la démolition de planchers et la création d’une terrasse)Le permis de construire lui a été accordé le 07 mai 2024. Le bailleur justifie de la réalité de son projet qui consiste en des travaux d’ampleur, nécessitant le départ de la locataire. La réalité et le caractère sérieux du motif du congé sont ainsi démontrés.

Le congé n’encourt aucune nullité. Le jugement déféré qui l’a validé sera confirmé.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qui concerne les conséquences de la validation de ce congé (libération des lieux; expulsion; indemnité d’occupation) ; il sera en revanche infirmé en ce qu’il a condamné Mme [P] à une astreinte, s’agissant de la libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le préjudice de la SAS SAINT GAMBETTA, lié à l’occupation de Mme [P] dans les lieux loués depuis l’échéance du bail, est réparé par l’allocation de l’indemnité d’occupation. La SAS SAINT GAMBETTA ne justifie pas d’un préjudice autre qui ne serait pas réparé par cette indemnité. Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [P] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Pour des raisons tirées de la situation économique de Mme [P] et de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner Mme [P] au versement d’indemnités au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel exposés par la SAS SAINT GAMBETTA.

Le jugement déféré qui a condamné Mme [P] aux dépens sera confirmé. Il sera infirmé en ce qu’il l’avait condamnée à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que le premier juge avait omis de reporter cette condamnation dans le dispositif de sa décision.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— assorti la libération des lieux d’une astreinte,

— condamné Mme [P] à verser la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

REJETTE la demande d’astreinte assortissant la libération des lieux loués ;

REJETTE les demandes de la SAS SAINT GAMBETTA au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

REJETTE la demande de Mme [R] [P] au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE Mme [R] [P] aux dépens de la présente procédure.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE