COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 JANVIER 2026

N° 2026 / 015

N° RG 23/12892

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMA56

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier

LES MAS DE GUERREVIEILLE

C/

[Y] [W]

[P] [T] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Jean-François JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 08 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00301.

APPELANTE

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MAS DE GUERREVIEILLE sis à [Localité 8] [Adresse 3] [Localité 1]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CABINET REVEILLE, SAS, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, mermbre de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [Y] [W]

né le 07 Juillet 1946 à [Localité 5] (54),

Madame [P] [T] épouse [W]

née le 24 Août 1954 à [Localité 10] (67),

demeurant tous deux au [Adresse 2]

représentés par M^e Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuelle GIRAUD, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Laurent LACAZE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’ensemble immobilier dénommé LES MAS DE GUERREVIEILLE est une copropriété horizontale de grand standing située à cheval sur les territoires des communes de [Localité 9] et [Localité 4] (Var), comprenant plus de 100 villas réparties sur une surface vallonnée de près de 25 hectares offrant une vue sur le golfe de [Localité 7].

Les époux [Y] [W] et [P] [T] y sont propriétaires des lots n° 1151 et 1152 constitués de deux villas voisines comprenant la jouissance exclusive et privative de jardins attenants, le tout situé en contrebas de la piscine et du club-house communs.

Par exploit d’huissier du 28 décembre 2020, ils ont saisi le tribunal judiciaire de Draguignan pour voir annuler les résolutions n° 13-2, 13-3, 13-6, 13-7 et 29 votées le 3 octobre précédent par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par jugement rendu le 8 septembre 2023, le tribunal a fait droit intégralement à leurs demandes, condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et dispensé les époux [W] de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet REVEILLE, a interjeté appel par déclaration enregistrée le 17 octobre 2023. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 5 février 2024, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, il demande à la cour d’infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions et de condamner les intimés à lui payer une somme de 8.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Les époux [W] ont notifié le 4 avril 2024 des conclusions en réplique, auxquelles il convient également de se référer pour l’exposé des moyens, tendant à la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions. Ils réclament accessoirement paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs dépens, et sollicitent le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 octobre 2025.

DISCUSSION

Sur la résolution n° 13-2 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée générale a adopté un plan établi par M. [H] [V], géomètre-expert, définissant la hauteur maximale de la haie séparant le club-house des lots n° 1151 et 1152 afin de préserver la vue sur mer depuis les installations communes, et donné tous pouvoirs au syndic pour intégrer ledit plan au règlement de copropriété.

Pour annuler cette décision, le premier juge a retenu que celle-ci aurait dû également prévoir une hauteur minimale afin d’empêcher une vue plongeante sur la propriété des époux [W] et garantir ainsi le respect de leur intimité. Il a également considéré que ces derniers étaient placés dans une situation inégalitaire par rapport aux autres copropriétaires.

Il est constant que la haie en litige se situe sur les parties communes à l’usage de tous, et non sur la partie de terrain dont les époux [W] ont la jouissance exclusive.

La résolution contestée, qui vise à préserver la vue sur mer depuis les installations du club-house, poursuit un intérêt collectif.

Elle n’a pas pour objet ni pour effet de placer les époux [W] dans une situation inégalitaire, ni de porter atteinte à leur intimité, ainsi qu’il résulte du constat dressé le 11 janvier 2024 par Maître [Z], commissaire de justice.

Elle n’emporte pas davantage une modification de la destination de leurs parties privatives ou des modalités de leur jouissance au sens de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ni ne leur impose une restriction à leurs droits au sens de l’article 8.

Enfin, la convocation adressée aux copropriétaires comportait en annexe le plan établi par M. [H] [V] accompagné de photographies explicatives, de sorte que l’assemblée a pu se prononcer en toute connaissance de cause.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé cette décision.

Sur la résolution n° 13-3 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée générale 'autorise les travaux d’élagage nécessaires, à savoir tant des arbres, des haies que de la végétation environnante constituant des parties communes à jouissance privative, le tout obstruant la vue'.

Pour annuler cette décision, le premier juge a considéré que le syndicat ne pouvait porter atteinte à la libre jouissance et aux droits des copropriétaires sur leurs lots privatifs en y pénétrant sans leur accord pour l’exécution de travaux ne relevant pas d’un impératif de sécurité ou de conservation des biens. Il a également retenu que la résolution ne prévoyait aucune notification préalable et ne précisait pas l’identité des personnes autorisées à pénétrer sur les terrains. Il a conclu à une violation des articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La cour observe pour sa part que l’article 6 du règlement de copropriété stipule que l’entretien des plantations à l’intérieur des jardins constituant des parties communes à usage privatif incombe aux copropriétaires concernés, et que ce n’est qu’en cas de carence de leur part que le syndic peut se substituer à eux, après avis conforme de l’architecte paysagiste de la copropriété et, le cas échéant, celui d’une commission de médiation.

Il apparaît qu’en statuant à la majorité simple prévue à l’article 24 de la loi de 1965, par des dispositions générales ayant pour effet d’autoriser le syndic à se substituer dans tous les cas de figure aux copropriétaires concernés sans respecter les conditions prévues au règlement de copropriété, l’assemblée générale a outrepassé ses pouvoirs, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a annulé cette résolution.

Sur la résolution 13-6 :

Le texte de cette résolution est le suivant :

'Afin de permettre la réalisation de certains travaux considérés comme d’intérêt général pour la copropriété, la loi oblige les copropriétaires ou leurs ayants-droit à laisser le libre accès à la partie privative de leur lot pour réaliser des travaux d’intérêt collectif.

En conséquence, l’assemblée générale autorise expressément le syndic ou sur délégation le conseil syndical et toute entreprise de leur choix à procéder à la taille des végétaux (arbres et haies) obstruant les vues de manière générale.

Une information sera transmise au préalable aux copropriétaires concernés afin de les avertir du désordre et des mesures qui seront entreprises.'

Pour annuler cette décision, le premier juge a considéré à tort que la taille et l’élagage des végétaux n’entraient pas dans la catégorie des travaux d’intérêt collectif visés à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, lesquels ne concernaient que les travaux destinés à préserver l’habitabilité, la sécurité ou la salubrité des immeubles. En effet, l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a supprimé l’énumération limitative existant dans la version antérieure du texte.

En revanche, il apparaît ici encore qu’en statuant à la majorité simple de l’article 24, par des dispositions générales ayant pour effet d’autoriser le syndic à se substituer dans tous les cas de figure aux copropriétaires concernés sans respecter les conditions édictées par le règlement de copropriété, ni les garanties prévues à l’article 9 précité, l’assemblée générale a outrepassé ses pouvoirs.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a annulé cette résolution.

Sur la résolution n° 13-7 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée générale a entendu autoriser le syndic à ester en justice, tant en demande qu’en défense, devant le tribunal judiciaire de Draguignan et plus généralement devant toute juridiction et de manière générale à l’encontre de tous copropriétaires de l’ensemble immobilier à l’effet d’obtenir sous astreinte un élagage et une taille des haies et des végétaux conformes aux règles définies par le règlement de copropriété et le PLU de la commune.

Pour annuler cette décision, le premier juge a retenu à bon droit qu’elle était contraire à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, tel qu’interprété par la jurisprudence, suivant lequel l’autorisation d’agir en justice doit être spéciale et préciser la nature de la procédure, les personnes concernées et l’objet de la demande.

Le jugement sera donc également confirmé de ce chef.

Sur la résolution n° 29 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée générale a autorisé l’organisation d’une fête de mariage et d’une fête d’anniversaire au sein du club-house à la demande de deux copropriétaires.

Contrairement aux motifs retenus par le premier juge, il est clair que cette décision n’a pas autorisé de manière générale la tenue d’événements de cette nature, puisqu’elle faisait expressément référence aux seuls copropriétaires identifiés dans la convocation.

En revanche, c’est à bon droit que les intimés font valoir qu’une telle autorisation est contraire à la destination de l’immeuble, en ce qu’elle aboutit à privatiser des espaces communs et porte atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires, ainsi qu’il est établi par un constat dressé le 30 septembre 2023 par Maître [M] [B], commissaire de justice.

Le jugement sera encore confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n° 13-2 votée le 3 octobre 2020 par l’assemblée générale des copropriétaires,

Statuant à nouveau de ce chef, déboute les époux [W] de leur demande d’annulation de ladite résolution,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser aux époux [W] une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense les époux [W] de participation à la dépense commune des frais de procédure.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT