COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 02 OCTOBRE 2025

N° 2025/535

Rôle N° RG 25/01205 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOJUH

[R] [B]

[U] [B]

C/

E.P.I.C. HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE MÉTROPOLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Constance DAMAMME de la SCP BOURGLAN-DAMAMME-LEONHARDT

M^e Jean-Baptiste GOBAILLE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 19 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/04285.

APPELANTS

Madame [R] [G] épouse [B]

née le 09 décembre 1977 à [Localité 8] (Maroc), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Constance DAMAMME de la SCP BOURGLAN-DAMAMME-LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [B]

né le 26 mars 1975 au Maroc, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Constance DAMAMME de la SCP BOURGLAN-DAMAMME-LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Etablissement HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE MÉTROPOLE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 juin 2015, l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole a donné à bail à M. [U] [B] et Mme [R] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 461, 19 €, hors taxes et charges.

Suivant exploit du 16 février 2024, l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole a fait délivrer à M. [U] [B] et Mme [R] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour règlement de la somme de 1 126, 46 € au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, outre coût de l’acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, l’établissement public Habitat Marseille Provence [Localité 4] Provence Métropole a, suivant exploit délivré le 19 juin 2024, fait assigner M. [U] [B] et Mme [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation du bail consenti et condamner les locataires au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant ordonnance réputée contradictoire, rendue le 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille a :

déclaré l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole recevable en ses demandes ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juin 2015 étaient réunies au 16 avril 2024 ;

ordonné l’expulsion des locataires ;

condamné solidairement M. [U] [B] et Mme [R] [B] à verser à l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole :

la somme provisionnelle de 615, 05 € au titre de la dette locative, suivant décompte arrêté au 30 septembre 2024 ;

une indemnité d’occupation d’un montant de 814, 35 €, à compter du 1er octobre 2024 ;

débouté l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [U] [B] et Mme [R] [B] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 30 janvier 2025, M. [U] [B] et Mme [R] [B] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises, sauf en ce qu’elle a débouté le bailleur de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions déférées et statuant à nouveau :

déclare recevable l’appel interjeté ;

prononce la recevabilité des conclusions d’appelants du 3 février 2025 ;

confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Habitat [Localité 6] Provence de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dise n’y avoir lieu à expulsion ;

rejette la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

rejette la demande d’expulsion prononcée par ordonnance de référé en date du 19 décembre 2024 ;

rejette la demande tendant à leur condamnation au paiement des sommes de 2 00 € au titre des frais irrépétibles de la première instance et 2 400 € en cause d’appel ;

rejette l’ensemble des demandes formulées par l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole ;

à titre subsidiaire :

leur accorde un délai de douze mois, pour apurer le montant de la dette qui sera retenue ;

suspende les effets de la clause résolutoire durant lesdits délais ;

déboute l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole du surplus de ses demandes ;

condamne l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole à leur verser la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole sollicite de la cour qu’elle :

déclare l’appel principal recevable mais mal-fondé ;

rejette toutes demandes formées par M. et Mme [B] ;

déclare régulier le commandement de payer et visant la clause résolutoire, et de plein et entier effet et rejette toute demande de délais ;

reçoive et accueille l’appel incident et le juge bien fondé ;

confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle l’a débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau :

condamne solidairement M. et Mme [B] à lui payer la somme de 99, 19 € au titre de l’arriéré dû à la date du 26 mai 2025 (mémoire), somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir ;

condamne solidairement M. et Mme [B] à lui payer la somme de 200 € en cause de 1ère instance et la somme de 2 400 € en cause d’appel ;

condamne solidairement M. et Mme [B] aux entiers dépens d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, ni la recevabilité de l’appel principal, ni celle des premières conclusions d’appelant, transmises le 2 avril 2025, soit dans le délai d’un mois suivant l’avis de fixation rendu le 3 février précédent, ne sont interrogées, au même titre que la régularité du commandement de payer du 16 février 2024, de sorte qu’il n’y a lieu de statuer de ces chefs.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le I de l’article 24 du même texte dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le V de l’article 24 du même texte dispose que «  le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ce texte énonce encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué’ ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut, sur le fondement des textes précités, accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 5 juin 2015, stipule, en son article 8, une clause résolutoire tendant à voir résilier le bail pour défaut de règlement des sommes dues au titre des loyers et charges, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, resté infructueux.

Il ressort du décompte de créance locative, arrêté au 26 mai 2025, que les causes du commandement de payer en date du 16 février 2024, n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, la dette locative s’élevant au 16 avril suivant à la somme de 1 252, 32 €.

Pour autant, il ressort du même décompte que la dette locative a progressivement diminuée du fait des versements régulièrement opérés par les appelants en sus du loyer courant, la dette étant arrêtée au 26 mai 2025 à la somme de 99, 19 €, étant observé que l’intimé sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée pour voir solidairement condamnés des locataires à lui payer cette somme.

Partant, il ressort des éléments contradictoirement discutés que les appelants ont été soumis à des difficultés d’ordre conjoncturel, celles-ci ayant obéré, de manière momentanée, leur capacité à s’acquitter de leur loyer et charges courants. Par ailleurs, les appelants déclarent avoir perçu en 2023 un revenu de 16 320 €, soit 1 360 € mensuel (déclaration de revenus 2023), et justifient bénéficier de prestations sociales de 703, 04 € en décembre 2024, et 667, 47 € en mai 2025, outre une aide de leur fille [V] [X] d’un montant de 400 € par mois.

Eu égard aux efforts produits par les appelants, dont la bonne foi n’est pas interrogée aux termes des éléments produits, pour réduire le montant de la dette au cours de la procédure, de leurs ressources, comme du montant résiduel de ladite dette, il leur sera octroyé des délais de paiement conformes à ceux visés au dispositif de la présente décision.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précède que l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juin 2015 étaient réunies au 16 avril 2024 ;

condamné solidairement M. [U] [B] et Mme [R] [B] à verser à l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole une indemnité d’occupation d’un montant de 814, 35 €, à compter du 1er octobre 2024.

Elle sera toutefois infirmée en ce qu’elle a :

ordonné l’expulsion des locataires, celle-ci ne pouvant résulter que d’un manquement aux délais de paiement octroyés ;

condamné les appelants à payer au bailleur la somme provisionnelle de 615, 05 € au titre de la dette locative, suivant décompte arrêté au 30 septembre 2024.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné les appelants aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. L’équité commande également qu’elle soit confirmée en ce qu’elle a débouté le bailleur de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes raisons, et dans la mesure où les appelants n’ont pas apuré l’intégralité de leur dette locative, ils seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Toutefois, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

déclaré l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole recevable en ses demandes ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juin 2015 étaient réunies au 16 avril 2024 ;

condamné solidairement M. [U] [B] et Mme [R] [B] à verser à l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole une indemnité d’occupation d’un montant de 814, 35 €, à compter du 1er octobre 2024 ;

débouté l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [U] [B] et Mme [R] [B] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

L’infirme pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne solidairement M. [U] [B] et Mme [R] [B] à verser à l’établissement public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 4] Provence Métropole la somme provisionnelle de 99, 19 € au titre de la dette locative, suivant décompte arrêté au 26 mai 2025 ;

Accorde à M. [U] [B] et Mme [R] [B] un délai de 3 mois pour s’acquitter de la dette due au titre de leur arriéré locatif, arrêté au 26 mai 2025 ;

Dit que M. [U] [B] et Mme [R] [B] sont autorisés à se libérer de leur dette locative de 99, 19 € à raison de 3 règlements mensuels consécutifs de 30 € et du solde lors du 4e règlement, le premier règlement devant intervenir en sus des loyers et charges courants dans le mois suivant le présent arrêt ;

Suspend, pendant le cours de ce délai, les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [U] [B] et Mme [R] [B] se libèrent de leur dette dans le délai précité en sus du paiement du loyer et charges courants ;

Dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [U] [B] et Mme [R] [B] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

M. [U] [B] et Mme [R] [B] seront tenue, jusqu’à parfaite libération des lieux, au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation de 814, 35 € ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [R] [B] aux dépens d’appel.

La greffière Le président