COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 MARS 2026

N° 2026 / 111

N° RG 23/05348

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLDUC

S.C.I. SYLAEL

C/

Syndicat des Copropriétaires

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Aurelie BERENGER

M^e Alexandra BOISRAME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 21 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02765.

APPELANTE

S.C.I. SYLAEL

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée et plaidant par M^e Aurelie BERENGER, membre de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1]

prise en la personne de son syndic bénévole Mme [B] [H], demeurant audit siège

représentée par M^e Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI SYLAEL est propriétaire des biens suivants situés [Adresse 3] à [Localité 1] :

— une parcelle en pleine propriété DG n°[Cadastre 1] sur laquelle est édifiée une villa

— un terrain non bâti, clôturé, portion contiguë à la parcelle DG n°[Cadastre 1], qui est inclus dans la parcelle DG n°[Cadastre 2], cette portion formant le lot n°5 de la copropriété [Adresse 1], représentant 318/1318 indivis de celle-ci.

La copropriété [Adresse 1] comporte 5 lots horizontaux, 4 qui supportent des villas et un, celui de la SCI SYLAEL, qui est une parcelle non bâtie.

La SCI SYLAEL a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires de se retirer de la copropriété, sur le fondement de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, la première fois lors de l’assemblée du 10 janvier 2019 convoquée par l’administrateur Provisoire désigné, faute de syndic, Me [K].

Par une résolution n°4, les quatre autres copropriétaires ont voté contre.

Lors de l’assemblée générale du 25 mars 2021, les copropriétaires ont décidé à l’unanimité d’accepter par une résolution n°8, le retrait du lot n°5 tel que défini par ses limites clôturées, à la condition que la SCI SYLAEL prenne à sa charge l’intégralité des coûts liés à sa sortie par rattachement à la parcelle contiguë (DG n°32).

Les copropriétaires ont, à la majorité, par une résolution n°9, refusé à la SCI SYLAEL, au bénéfice de la portion de parcelle DG n°[Cadastre 2] retirée, un accès par le haut du chemin privé commun, ainsi que le rattachement d’une zone permettant de garer un véhicule.

La SCI SYLAEL assignait le syndicat des copropriétaires aux fins de:

— de prononcer l’annulation de la résolution n°9 de l’AG du 25/03/21 pour abus de majorité et violation de la résolution n°8 préalablement votée;

— de prononcer que la scission de la copropriété s’effectuera conformément au plan de division foncière établi par la SARL [X] [C], géomètre-expert en date du 10 octobre 2018

— de prononcer l’établissement d’une servitude judiciaire.

Par jugement rendu le 21 février 2023, le Tribunal:

DEBOUTE la SCI SYLAEL de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI SYLAEL représentée par son gérant en exercice à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SYLAEL représentée par son gérant en exercice aux entiers dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la SCI SYLAEL ne rapporte nullement la preuve de ce que la résolution 9 a été emportée par des motivations purement personnelles des copropriétaires majoritaires dans un but parfaitement étranger à l’intérêt de la copropriété mais aux fins essentielles de satisfaire leur intérêt.

Face à l’argument selon lequel la résolution 9 serait contraire à la résolution 8, il retient qu’il n’est pas juge de la cohérence ou de la pertinence des résolutions mises au vote des copropriétaires mais de leur stricte légalité au regard notamment des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Face à la demande du prononcé judiciaire de la scission, il juge qu’il ne titre d’aucune disposition légale le pouvoir de prononcer une telle scission.

Face à la demande subsidiaire de condamnation du syndicat à régulariser l’acte de servitude sous astreinte, il décide qu’aucune disposition légale ne lui donne ce pouvoir.

Il constate que la SCI SYLAEL ne justifie d’aucune situation d’enclave de sorte qu’il convient de rejeter la demande d’établissement d’une servitude judiciaire.

Par déclaration au greffe en date du 13 avril 2023, la SCI SYLAEL a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, elle sollicite:

REFORMER le Jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

JUGER que le syndicat de la copropriété [Adresse 1] pris en la personne de son syndic bénévole a commis un abus de majorité exercé par les copropriétaires majoritaires au détriment de la SCI SYLAEL minoritaire en refusant la résolution N°9 ;

Par conséquent,

PRONONCER l’annulation de la résolution N°9 de l’assemblée du 25 mars 2021 en ce qu’elle constitue un abus de majorité, puisqu’elle entraîne nécessairement un détachement pour pouvoir être rattachée en supprimant les droits de passage attachés au lot N°5 et rendant inconstructible le lot N°5 devenu parcelle N°[Cadastre 2] ;

CONDAMNER le syndicat à signer un plan de division conforme au plan de division établi par la SARL [X] [C] géomètre-expert en date du 10 octobre 2018 ;

CONDAMNER le syndicat à constituer sous la forme d’une servitude l’accès à la parcelle [Cadastre 2], anciennement lot N°5, par l’accès prévu depuis l’état descriptif de division formant 5 lots de copropriété ;

DEBOUTER le syndicat de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic bénévole à la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 distrait au profit de Maître BERENGER de la SCP BERENGER BLANC BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES ;

JUGER que la SCI SYLAEL sera dispensée du paiement desdites condamnations en application de l’article 10.1 § 2 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que l’ensemble de villas y compris le terrain correspondant à son lot 5 est desservi par une seule voie qui appartient à la copropriété et qui passe par le haut,

— que quand une scission est décidée cela revient à un démembrement et il doit être donné au lot que l’on sort les conditions matérielles pour être utilisé conformément à sa destination, en l’occurrence un lot à bâtir, donc il est normal que l’accès se fasse par la copropriété puisque le lot avait déjà cet accès en tant que copropriétaire,

— qu’en votant dans la résolution 8 la scission et dans la résolution 9 le refus d’accès naturel à la parcelle, les copropriétaires créent un abus de majorité, puisqu’ils empêchent la constructibilité du lot sortant d’être mise en oeuvre,

— que ce n’est que pour éviter des passages devant leurs villages que la résolution 9 a été votée, ce qui correspond à des intérêts personnels et non à l’intérêt collectif, les copropriétaires veulent rester à 4 pour passer sur cette voirie alors qu’elle est prévue pour desservir 5 lots,

— qu’il n’est plus demandé en appel que soit prononcé la scission,

— qu’au regard de la particularité des lieux, seul le passage utilisé par les copropriétaires permettait d’accéder à ce lot et de faire son entrée,

— que si elle était restée dans la copropriété, elle pourrait réaliser un projet de construction et bénéficier de l’accès commun.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER dans son intégralité le jugement entrepris ;

DEBOUTER en conséquence la SCI SYLAEL de toutes ses demandes ;

JUGER infondée la demande de nullité de la résolution n°9 de l’AG du 25 mars 2021, l’abus de majorité n’étant pas caractérisé dès lors que la scission/retrait approuvée peut être mise en 'uvre sans aucune des modalités réclamées par l’appelante

JUGER que la scission suivant le Plan de M. [C] et le projet d’acte de Me [F], rejetée définitivement par la résolution n°8 de l’assemblée du 25 mars 2021, et déjà par la résolution n°4 de l’AG du 10 janvier 2019, ne peut permettre de valider la résolution n°9 qui en constitue une application et un développement.

JUGER que la Cour n’a pas le pouvoir d’instituer les modalités juridiques et matérielles d’une scission et de créer une servitude

En conséquence,

DEBOUTER la SCI SYLAEL de toutes ses demandes

LA CONDAMNER au paiement de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens qui s’ajouteront aux frais irrépétibles alloués par le Tribunal Judiciaire de GRASSE

Il soutient:

— que la résolution 9 n’est pas la suite nécessaire de la résolution 8, puisqu’elle se base sur un plan non contradictoire et qui a déjà été refusé dans une précédente assemblée générale,

— que le retrait/scission avec la limite actuelle conforme au seul plan reconnu par la copropriété à savoir celui annexé à l’acte d’acquisition par la SCI ne pose aucune difficulté,

— que ce retrait ne nécessite aucunement la création d’un accès en haut du chemin et d’une place de stationnement,

— que le lot 5 objet du retrait peut bénéficier d’un accès avec de multiples possibilités d’ouvertures puisqu’il est longé par le [Adresse 4] en sa partie basse,

— que faute d’être enclavée suite au retrait, la SCI ne peut revendiquer un droit de passage et donc la constitution d’une servitude, ni exiger de s’approprier une partie du chemin commun, outre un espace commun vert, afin de constituer à son profit un emplacement de parking,

— qu’il n’y a donc aucun abus, il ne peut être contraint de céder sa propriété ou de la grever de droits réels si ce n’est pour des causes que la loi prévoit à savoir un état d’enclave,

— que cette servitude de passage repose sur le seul avantage de la Sci et développerait la circulations des véhicules dans un espace étroit et potentiellement dangereux, affectant la destination de la copropriété,

— que si la SCI maintient le lot en copropriété, aucune construction ne peut être projetée avec l’accès revendiqué par le haut du chemin et les contraintes pour l’évacuation des eaux pluviales,

— Si la SCI ne maintient pas son lot dans la copropriété, elle peut solliciter un permis d’aménager 3 lots à bâtir, ce qui générera une importante circulation,

— que la demande de servitude vise exclusivement la recherche de valorisation immobilière par la SCI de son bien, et est étrangère à l’intérêt collectif des copropriétaires, auquel elle porte atteinte par suite de la gêne certaine qu’est susceptible de créer une telle servitude,

— qu’il n’entre pas dans les pouvoirs de la juridiction de créer une servitude de passage, elle ne peut se substituer à l’AG et ordonner une scission et ses modalités matérielles et juridiques.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026 et mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher le litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

Il est, en conséquence, rappelé que les demandes tendant à voir 'dire et juger', 'prendre acte’ ou 'constater’ ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite, hors cas prévus par la loi, de sorte qu’il ne sera pas statuer sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande d’annulation de la résolution 9 de l’assemblée générale du 25 mars 2021

Il est de jurisprudence constante que l’abus de majorité existe lorsque la résolution votée est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou quand elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires au détriment des autres ou dans le but de leur nuire.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 25 mars 2021, les copropriétaires ont décidé à l’unanimité d’accepter par une résolution 8 le retrait du lot 5 tel que défini par ses limites clôturées (correspondant au plan de [J] [U] annexé au titre de la SCI et signé par toutes les parties et non contesté par la SCI), à la condition que la SCI SYLAEL prenne à sa charge l’intégralité des coût liés à sa sortie par rattachement à sa parcelle contiguë.

En revanche, les copropriétaires ont refusé par une résolution 9 à la SCI SYLAEL, au bénéfice de la portion de parcelle DG [Cadastre 2] retirée, un accès par le haut du chemin privé commun, ainsi que le rattachement d’une zone permettant de garer un véhicule.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des plans de situation des lieux, que, contrairement à ce qu’affirme la SCI SYLAEL, sans en rapporter la preuve, son lot 5, dont le retrait a été décidé de la copropriété, n’est pas enclavé, dans la mesure où elle est propriétaire d’une parcelle contiguë qui a sa propre voie d’accès et surtout, dans la mesure où le lot 5 peut bénéficier d’un accès avec de multiples possibilités d’ouvertures, puisqu’il est longé par le [Adresse 4] en sa partie basse, sans avoir besoin des voies d’accès communes de la copropriété.

En outre, la SCI SYLAEL n’établit pas que le refus du droit de passage rendrait inconstructible son lot 5.

Ainsi, il n’y a aucune contradiction à accepter le retrait en résolution 8 du lot 5, tout en refusant en résolution 9 une servitude de passage sur la voie d’accès commune et l’octroie d’un emplacement de parking, peu importe que la SCI SYLAEL y aurait eu droit si elle était restée dans la copropriété.

Il est de l’intérêt collectif des copropriétaires de préserver leur voie d’accès commune et leurs espaces verts et la SCI SYLAEL échoue à justifier d’une volonté de lui nuire ou de privilégier les intérêts individuels d’autres copropriétaires.

En conséquence, faute pour la SCI SYLAEL de rapporter la preuve d’un abus de majorité, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en annulation de la résolution 9 de l’assemblée générale du 25 mars 2021.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à régulariser l’acte de servitude, sous astreinte et de prononcé une servitude judiciaire à son profit

Faute pour la SCI SYLAEL de prouver l’enclavement de son lot 5, comme indiqué ci-dessus, rien ne justifie qu’il soit fait droit à ces demandes et le jugement est confirmé en ce qu’il les a rejetées.

Sur les autres demandes

La SCI SYLAEL, succombant en ses demandes, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 en sa faveur.

Elle est condamnée en appel à 2500€ d’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 février 2023 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCI SYLAEL à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [H] la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE la SCI SYLAEL aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT