COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 MARS 2026

N° 2026/143

Rôle N° RG 25/04882 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOXIX

SAS GENISIMMO

C/

[J] [A], [B] [O]

[P] [S], [K] [E] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Alexandre RAMETTE

M^e Robert CHEMLA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 1] en date du 04 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01895.

APPELANTE

SAS GENISIMMO

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Monsieur [J] [A], [B] [O],

né le 1er Juillet 1955 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandre RAMETTE, avocat au barreau de NICE

Madame [P] [S], [K] [E] épouse [O],

née le 1er Août 1963 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3] Principauté de [Localité 2]

représentée par M^e Robert CHEMLA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Paloma REPARAZ, Conseilllère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d’adjudication du tribunal judiciaire de Nice en date du 13 octobre 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Genisimmo a été déclarée adjudicataire d’une maison d’habitation appartenant à M. [J] [O] et Mme [P] [E] et situés sur la commune de [Adresse 4], cadastrée section B n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3].

Cette maison est composée de 3 logements distincts :

— un rez-de-jardin avec 4 chambres, bénéficiant d’une piscine couverte ;

— un appartement à l’étage qui était occupé, lors de l’adjudication, par M. [H] [M] ;

— un appartement à l’étage qui était occupé, lors de l’adjudication, par M. [F] [N] et Mme [L] [D] (époux [N]).

Par jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 16 mars 2023, la déclaration de surenchère formulée par Mme [Z] [C] a été annulée.

Par arrêt en date du 30 novembre 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement du 16 mars 2023 ayant annulé la surenchère de Mme [C].

Par déclaration au greffe en date du 21 mai 2024, Mme [E] a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2024, rectifié par un acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023 suite à une erreur matérielle sur la date d’audience, la SAS Genisimmo a fait assigner M. [O] et Mme [E] devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de les entendre condamner solidairement :

— à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 3 650 euros à compter du jugement d’adjudication du 13 octobre 2022 jusqu’à leur départ effectif, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— à lui restituer la somme de 14 300 euros au titre des loyers perçus du 13 octobre 2022 au 30 avril 2023 ;

— à lui restituer la somme de 2 200 euros au titre du remboursement des dépôts de garantie ;

— à lui restituer la télécommande du portail de la villa, et ce, sous astreinte ;

— à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros à compter du 25 juin 2023, date à laquelle M. [M] a remis la télécommande du portail de la villa à M. [O], jusqu’à la restitution de celle-ci ou leur départ effectif, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 4 avril 2025, ce magistrat :

— s’est déclaré compétent pour connaître des demandes formées par la SAS Genisimmo ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SAS Genisimmo ;

— condamné la SAS Genisimmo à payer à M. [O] et Mme [E] la somme de 1 500 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré que :

— il était compétent pour connaître du litige dans la mesure où la SAS Genisimmo ne sollicitait pas l’expulsion de M. [O] et Mme [E] et que ces derniers n’étaient pas locataires des biens litigieux ;

— les demandes formées par la SAS Genisimmo, tendant à condamner solidairement M. [O] et Mme [E] à lui payer et restituer certaines sommes provisionnelles ainsi que la télécommande, se heurtaient à des contestations sérieuses tenant notamment à leur recevabilité en ce que la SAS Genisimmo ne pouvait se prévaloir d’une décision irrévocable concernant la question de la régularité de la surenchère émise suite au jugement d’adjudication du 13 octobre 2022 ;

— les demandes formées par la SAS Genisimmo portant sur la réalisation par les époux [O] de travaux permettant l’accès à la parcelle n° [Cadastre 4] se heurtaient à des contestations sérieuses tenant notamment à la question de la prescription de la servitude de passage consentie aux parcelles n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] pour non-usage ;

Suivant déclaration transmise au greffe le 18 avril 2025, la SAS Genisimmo a interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de condamner solidairement M. [O] et Mme [E] :

— à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 3 650 euros, à compter du jugement d’adjudication du 13 octobre 2022 jusqu’à leur départ effectif ;

— à lui restituer la somme de 14 300 euros au titre des loyers indument perçus du 13 octobre 2022 au 30 avril 2023 ;

— à lui restituer la somme de 1 500 euros au titre du remboursement des dépôts de garantie ;

— à lui restituer la télécommande du portail de la villa, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros à compter du 25 juin 2023, jusqu’à la libération de l’appartement qui était occupé par M. [M] ;

— à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 1 500 euros au titre de la non-libération de l’appartement qui était occupé par les époux [N] à compter du 3 novembre 2023, jusqu’à la libération dudit appartement ;

Vu la servitude de passage contenue dans l’acte notarié en date du 27 juin 1986,

— ordonner à M. [O] et Mme [E] de faire procéder à la destruction du mur édifié sur la parcelle n° [Cadastre 4], de faire procéder à l’évacuation des gravats ainsi que de fournir la télécommande du portail se trouvant désormais derrière ce mur, et cela, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— à défaut, l’autoriser à faire procéder à la destruction du mur, du portail, et de tout autre obstacle situé sur la parcelle n° [Cadastre 4] interdisant l’accès à la propriété, tout ceci aux frais M. [O] et Mme [E], 1 mois après la signification de la décision à intervenir ;

— débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes et notamment de son appel incident ;

— débouter Mme [E] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner solidairement M. [O] et Mme [E] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— condamner solidairement M. [O] et Mme [E] aux entiers dépens, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP Badie Simon-Thibaud Juston, représentée par Maître Sébastien Badie, avocat au barreau d’ Aix-en-Provence ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle fait notamment valoir que :

— le transfert de propriété a lieu par le seul effet du jugement d’adjudication et que M. [O] et Mme [E] ont perdu tout droit d’occupation dès le prononcé de ce jugement et sont devenus occupants sans droit ni titre ;

— l’existence d’un pourvoi en cassation régularisé par Mme. [E] est sans incidence sur leur départ des lieux ;

— contrairement à ce que prétend Mme [E], elle occupe le bien immobilier saisi ;

— l’indemnité d’occupation sollicitée a été calculée en prenant compte de la valeur locative minimale et la surface occupée ;

— il n’existe aucun doute sur l’existence de la servitude de passage car elle résulte de l’acte authentique de vente du 27 juin 1986 ;

— le bien saisi n’est pas enclavé et Mme [E], seule propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 4], n’a formulé aucune contestation à ce titre de sorte que M. [O] n’a aucune qualité pour s’opposer à l’exercice de la servitude dont seule cette dernière est débitrice ;

— la servitude de passage n’a pas été éteinte dès lors que, d’une part, M. [O] et Mme [E] sont propriétaires ensemble des parcelles saisies (n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3]) et seule Mme [E] est propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 4], et d’autre part, cette servitude est utilisée de manière continue depuis des années et notamment par les locataires successifs et M. [O] et Mme [E] ;

— il est impossible pour elle de prendre possession des lieux en raison du mur qui a été édifié mais également en raison de l’installation par M. [O] et Mme [E] de différents occupants épisodiques tels que M. [W] et des locations Airbnb.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [O] demande à la cour de:

À titre principal :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle n’a pas ordonné le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive quant à la validité de la surenchère du 24 octobre 2022 ;

— prononcer le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive quant à la surenchère du 24 octobre 2022.

À titre subsidiaire :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

— débouter la SAS Genisimmo de toutes ses demandes ;

— condamner la SAS Genisimmo à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SAS Genisimmo aux entiers dépens d’appel.

Il fait notamment valoir que :

— le jugement d’adjudication n’est pas définitif de sorte que le droit de propriété de la SAS Genisimmo pourrait être remis en cause et les demandes formées par cette dernières sont prématurées ;

— le montant de l’indemnité d’occupation réclamée par la SAS Genisimmo est sérieusement contestable en ce qu’elle a été calculée sur une surface erronée, sans visiter les lieux, sans l’accord de sa part et sans prendre en compte la précarité de son occupation ni l’état d’enclavement ;

— la servitude de passage est éteinte dès lors que les deux fonds ont été réunis entre les mêmes mains et qu’elle n’a pas été utilisée pendant plus de 30 ans ;

— les montants réclamés par la SAS Genisimmo se heurtent à des contestations sérieuses dans la mesure où, d’une part, elle ne rapporte pas la preuve de la réalité des loyers qui auraient pu lui être versés ou à son épouse, de la mise en location par le site Airbnb du bien litigieux, et d’autre part, les biens sont enclavés et la servitude de passage est éteinte.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme. [E] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter la SAS Genisimmo de toutes ses demandes ;

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle fait notamment valoir que :

— elle est séparée de fait de son époux et n’a pas perçu de loyer sur cette maison ;

— elle n’occupe pas les lieux et ne l’a jamais fait.

La clôture de l’instruction a été close par ordonnance en date du 13 janvier 2026.

Par soit-transmis envoyé le 18 février 2026, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait sur la recevabilité des demandes formées par l’appelante tendant à la condamnation des intimés à lui payer la somme de 14 300 euros au titre des loyers et la somme de 1 500 euros au titre de remboursement des dépôts de garantie s’agissant d’une condamnation sollicitée à titre définitif (et non provisionnel), au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Elle leur a imparti un délai expirant le lundi 23 février 2026 à midi pour lui faire parvenir les documents sollicités et transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par message RPVA du 20 février 2026, le conseil de la SAS Genisimmo a indiqué que toutes les demandes étaient formulées à titre provisionnel et que l’absence de cette mention ne résultait que d’une erreur matérielle.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes des dispositions de l’article L. 322-10 du code des procédure civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

Aux termes de l’article 378 du même code, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Il est acquis que hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges apprécient discrétionnairement l’opportunité d’un sursis à statuer et ne sont donc pas tenus de motiver leur décision sur ce point. En outre, le régime du sursis à statuer a été prétoriennement aligné sur celui des exceptions de procédure en sorte qu’il doit être sollicité avant toute défense au fond.

Aux termes de l’article 488 du même code, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En l’espèce, M. [O] sollicite de la cour qu’elle ordonne le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive quant à la surenchère du 24 octobre 2022, faisant valoir que le droit de propriété de la SAS Genisimmo pourrait être remis en cause si l’arrêt, ayant annulé la surenchère, était cassé par la Cour de cassation.

La SAS Genisimmo soutient que le jugement d’adjudication a incontestablement eu pour effet de procéder au transfert de propriété, de sorte qu’il est propriétaire des biens depuis le 13 octobre 2022 et que M. [O] et Mme [E] sont devenus occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Mme [E] n’articule aucun moyen en réponse à cette prétention.

Si M. [O] soutient que le droit de propriété de la SAS Genisimmo pourrait être remis en cause si l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence venait à être cassé par la Cour de cassation, la cour estime, qu’au regard des dispositions de l’article 488 précité du code de procédure civile, il n’est pas nécessaire d’attendre l’arrêt de la Cour de cassation dès lors que dans le cadre de la procédure de référé, dont elle est saisie, elle statue provisoirement et ne tranche pas le principal du litige.

Par conséquent, il convient, ajoutant à l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a oublié de statuer de ce chef, de dire n’y avoir lieu de surseoir à statuer.

Sur les mesures sollicitées au titre d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Pour le rez-de-jardin de la villa

Se prévalant d’une occupation sans droit ni titre de la villa depuis le jugement adjudication et plus spécifiquement du rez-de-jardin, la SAS Genisimmo sollicite la condamnation solidaire de M [O] et Mme [E] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 3 650 euros à compter du jugement d’adjudication du 13 octobre 2022 jusqu’à leur départ effectif.

À l’appui de ses prétentions, elle produit :

— un courrier rédigé par les époux [N] selon lequel Mme [E] était présente à des nombreuses reprises sur place pendant la période ('), tous les soirs de la semaine (').

— l’estimation faite de cette partie de la villa par l’agence immobilière Orpi pour un montant entre 3 584 euros et 5 087 euros ;

— l’estimation faite de cette partie de la villa par l’agence immobilière Foncia pour un montant de 4 192 euros ;

— le mandat de vente sans exclusivité établi par M. [O] déclarant que le prix de vente de la villa est de 1 500 000 euros.

M. [O] fait valoir que la demande se heurte à des contestations sérieuses tenant au fait que les parties ne sont pas d’accord sur le montant réclamé et qu’il faut tenir compte de l’état d’enclavement rendant nulle la valeur locative. Il argue de ce que la surface de la partie qu’il occupe est moindre et que les estimations que la SAS Genisimmo produit ne sont pas probantes en ce qu’elles ont été établies sans visiter les lieux. Il soutient que la détermination de ladite indemnité ne peut être faite que par le juge du fond, devant tenir compte de la précarité de son occupation, de la nature, la situation et l’état général du bien lesquels donneraient lieu à un abattement de 10 % à 30 % de la valeur locative.

Mme [E] sollicite le rejet de la demande faisant observer qu’elle est séparée de fait de son mari et qu’elle n’occupe pas les lieux et ne l’a jamais fait.

Si M. [O] et Mme [E] affirment que cette dernière n’occupe pas les lieux et qu’elle ne l’a jamais fait, il convient de relever qu’ils ne produisent aucun élément objectif le démontrant alors que la SAS Genisimmo produit le courrier des époux [N], ayant loué l’appartement pendant deux ans et demi, selon lequel Mme [E] était présente tous les soirs de la semaine.

La présence de Mme [E] dans les lieux n’est donc pas sérieusement contestable.

Il s’ensuit que M. [O] et Mme [E] occupent le rez-de-jardin de la villa sans droit ni titre depuis le jugement d’adjudication.

Il est admis que l’indemnité d’occupation est en principe égale à la valeur locative du bien.

M. [O] sollicite que des correctifs soient appliqués par le juge du fond à la valeur locative du bien tenant notamment à la surface du bien occupé, à la précarité de l’occupation et à la situation juridique du bien étant prétendument enclavé. Il soutient que les estimations versées aux débats par la SAS Genisimmo ne sont pas probantes dans la mesure où les agences immobilières les ont faites sans visiter les lieux.

S’agissant de l’état d’enclavement et de la précarité de l’occupation, il convient de noter que ces allégations ne font pas obstacle à que ce que le juge des référés fixe le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle, ces éléments pouvant être pris en considération dans la fixation du quantum de ladite provision.

En ce qui concerne la surface de cette partie de la villa, la SAS Genisimmo affirme que le rez-de-jardin a une surface de 296 m² et renvoie à la pièce numéro 9 intitulée « procès-verbal descriptif ». M. [O] soutient qu’elle serait de 250,59 m² et produit à l’appui un tableau qu’il a établi faisant apparaître le calcul de la surface.

Il reste que la surface exacte du rez-de-jardin est sérieusement contestable dès lors que le procès-verbal descriptif auquel fait référence la SAS Genisimmo ne fixe pas la surface de cette partie de la villa et que le tableau produit par M. [O] n’est pas probant en ce qu’il n’est pas daté ni signé et que c’est probablement lui qui l’a fait.

Or, elle ne saurait être inférieure à la surface reconnue par M. [O], à savoir 250,59 m².

Quoiqu’il en soit, cette question ne fait pas non plus obstacle à ce que le juge des référés fixe le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle dès lors qu’il tient compte de cet élément dans son calcul.

S’il est constant que les agents immobiliers Orpi et Foncia ont établi leurs estimations sans visiter les lieux, il n’en demeure pas moins que M. [O], qui ne produit aucune estimation, refuse l’accès à la villa qu’il occupe de sorte qu’il est impossible pour la SAS Genisimmo de faire autrement.

Il résulte des estimations faites par les deux professionnels de l’immobilier produites par la SAS Genisimmo que la valeur locative moyenne mensuelle peut être fixée à 4 263 euros de sorte que la somme mensuelle sollicitée par la SAS Genisimmo d’un montant de 3 650 correspond à la fourchette basse des estimations produites et peut être retenue, comme non sérieusement contestable, dès lors qu’elle tient compte des contestations soulevées par M. [O] et notamment celle tenant à la surface de cette partie de la villa.

Il convient dès lors d’infirmer l’ordonnance entreprise et de condamner solidairement M. [O] et Mme [E] à payer, à titre provisionnel, à la SAS Genisimmo la somme mensuelle de 3 650 euros à compter du 13 octobre 2022, date du jugement d’adjudication et jusqu’à leur départ effectif des lieux ou de tout occupant de leur chef.

Pour l’appartement qui était loué à M. [M]

La SAS Genisimmo sollicite la condamnation solidaire de M. [O] et Mme [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros à titre provisionnel à compter du 25 juin 2023 et jusqu’à la libération effective de l’appartement. Elle affirme que cet appartement est actuellement loué par M. [O] à M. [W].

À l’appui de ses prétentions, elle produit :

— le contrat de bail signé par M. [O] et M. [M] prévoyant un loyer d’un montant mensuel de 700 euros ;

— les courriers qu’elle a échangés avec M. [M], ancien locataire, faisant apparaître qu’il a quitté les lieux le 25 juin 2023 ;

— le procès-verbal de constat dressé le 23 février 2024 par Maître [F] [Q], commissaire de justice à [Localité 4], suivant lequel M. [O] a indiqué, après avoir déclaré que cet appartement était occupé par ses enfants et qu’il n’avait pas les clés, qu’il (le) louait gracieusement à M. [W] et qu’aucun bail n’avait été signé.

M. [O] s’oppose à cette demande et fait valoir qu’elle échapperait aux pouvoirs du juge des référés en ce qu’elle tendrait en réalité à obtenir des dommages et intérêts résultant pour la SAS Genisimmo de l’impossibilité de pouvoir jouir ou remettre en location le bien qui était occupé par M. [M] et ce, alors qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée.

Il ajoute que les constatations dressées par Maître [Q] sont mensongères dans la mesure où M. [W] bénéficie d’un contrat de métayage depuis le 1er mai 2020, soit avant le jugement d’adjudication, et qu’il ne saurait être tenu responsable de l’occupation qui pourrait être faite par M. [W] allant au-delà de ce que le contrat entre eux permet à ce dernier.

À l’appui de ses prétentions, il verse aux débats :

— une copie du contrat de métayage signé le 1er mai 2020 et ses avenants ;

— la plainte qu’il a déposée à l’encontre de Maître [Q], commissaire de justice, le 18 janvier 2025.

Mme [E] demande la confirmation de l’ordonnance entreprise et fait valoir qu’elle croit savoir que les locataires qui occupaient le 1er étage comme le dernier niveau de la villa ont quitté les lieux.

Il est constant que la SAS Genisimmo, bien que devenue propriétaire de la villa par l’effet du jugement d’adjudication, n’a pas accès à l’appartement qui était occupé par M. [M] au moment de l’adjudication.

Il résulte des termes du procès-verbal de constat dressé le 23 février 2024 par Maître [Q], commissaire de justice, qu’il était occupé au mois de février 2024 par M. [W].

Si M. [O] argue de ce qu’il ne serait pas au courant de cet état de fait et sous-entend que l’occupation par M. [W] de cet appartement aurait été faite à son insu ou à tout le moins qu’il ne l’aurait pas autorisée, il convient de relever qu’il ne démontre pas n’allègue avoir fait les démarches tendant à son expulsion, étant rappelé qu’il occupe le rez-de-jardin de ladite villa de sorte qu’il est susceptible de croiser M. [W] régulièrement.

Par ailleurs, il résulte des termes des courriers échangés entre la SAS Genisimmo et M. [M], non utilement contestés par M. [O], d’une part, que ce dernier a loué à M. [M] l’appartement pour un montant mensuel de 700 euros, sans qu’aucun bail ne soit signé et, d’autre part, qu’il a quitté les lieux le 25 juin 2023, soit postérieurement au jugement d’adjudication.

Si M. [O] a déclaré à Maître [Q], après avoir tergiversé sur l’identité des occupants de cet appartement, que M. [W] l’occupait gracieusement, il convient de relever que le contrat de métayage versé aux débats ne contient aucune disposition permettant à M. [W] d’occuper l’appartement de sorte que ces déclarations sont sujettes à cautions.

Il s’ensuit que l’occupation sans droit ni titre de cet appartement par M. [W] à titre onéreux avec l’accord de M. [O] et Mme [E] n’est pas sérieusement contestable de sorte que ces derniers sont redevables d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant qui peut être fixé a minima à hauteur du loyer qu’ils ont pratiqué avec M. [M], soit la somme de 700 euros par mois.

Il convient dès lors d’infirmer l’ordonnance entreprise et de condamner solidairement M. [O] et Mme [E] à payer, à titre provisionnel, à la SAS Genisimmo une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros à titre provisionnel à compter du 25 juin 2023 et jusqu’à la libération effective de l’appartement.

Pour l’appartement qui était loué aux époux [N]

En l’espèce, la SAS Genisimmo sollicite la condamnation solidaire de M. [O] et Mme [E] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant de 1 500 euros à compter du 3 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective de l’appartement.

À l’appui de ses prétentions, elle produit :

— une copie du contrat de location conclu entre M. [O] et les époux [N], prévoyant un loyer mensuel d’un montant de 1 500 euros ;

— la main courante que les époux [N] ont déposée afin de se plaindre des menaces dont ils auraient fait l’objet de la part de M. [O] s’ils payaient les loyers à la SAS Genisimmo ;

— le procès-verbal de constat dressé le 3 novembre 2023 par Maître [Y] [R], commissaire de justice à [Localité 5], aux termes duquel il a été constaté que les époux [N] n’avaient plus eu accès au logement qu’ils louaient parce que M. [O] avait installé des barrières d’accès, changé la fréquence d’ouverture du portail et coupé l’électricité du logement ;

— le courrier recommandé avec accusé de réception que la SAS Genisimmo a adressé à M. [O] pour qu’une solution à l’amiable puisse être trouvée suite à la coupure d’électricité ;

— les procès-verbaux de constat dressés les 12 juin et 11 juillet 2024 par Maître [Q], commissaire de justice à [Localité 4], faisant apparaître, d’une part, que le bien était mis en location sur le site Airbnb et d’autre part, que M. [O] avait reconnu avoir pénétré sans autorisation dans le logement que les époux [N] louaient et effectué des travaux de sorte que l’établissement d’un état des lieux de sortie était impossible.

M. [O] conteste avoir occupé ce logement, y avoir effectué des travaux et l’avoir mis en location. Il argue de ce que la présence de l’appartement sur le site Airbnb ne permet pas de déduire que c’est lui qui l’a mis en location dans la mesure où il n’a pas de compte client. Il ajoute que le principal obstacle à la reprise de cet appartement par la SAS Genisimmo est l’état d’enclavement de sorte qu’il ne peut être loué ou au mieux pour une somme dérisoire.

Mme [E] demande la confirmation de l’ordonnance entreprise et fait valoir qu’elle croit savoir que les locataires qui occupaient le 1er étage comme le dernier niveau de la villa ont quitté les lieux.

Il résulte des pièces du dossier que la SAS Genisimmo n’a pas accès à cet appartement alors qu’elle l’a acquis le 13 octobre 2022, date du jugement d’adjudication, et que les époux [N], qui le louaient moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros, n’ont plus eu accès à leur logement depuis au moins le 3 novembre 2023, date du procès-verbal de constat dressé par Maître [Y] [R].

M. [O] reconnaît que cet appartement est mis en location sur le site Airbnb mais conteste qu’il le soit de sa propre initiative.

Il s’ensuit que l’occupation sans droit ni titre de cet appartement par un occupant avec l’accord de M. [O] et Mme [E] n’est pas sérieusement contestable.

Si M. [O] affirme que le montant de l’indemnité d’occupation devrait être très modique en raison de son état d’enclavement, il convient de noter que cet état, s’il devait exister, existerait depuis longtemps et avant même la signature du contrat de location avec les époux [N].

Or, cet enclavement n’a pas fait obstacle à ce que l’appartement soit loué aux époux [N] pendant plus de deux ans moyennant le paiement d’un loyer de 1 500 euros de sorte que la fixation de l’indemnité d’occupation correspondant à ce montant n’est pas sérieusement contestable.

Il convient dès lors d’infirmer l’ordonnance entreprise et de condamner solidairement M. [O] et Mme [E] à payer à titre provisionnel à la SAS Genisimmo une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 500 euros à compter du 3 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective de l’appartement.

Sur la restitution des loyers perçus entre le 13 octobre 2022 et le 30 avril 2023

En l’espèce, la SAS Genisimmo sollicite la condamnation de M. [O] et Mme [E] à lui restituer la somme de 14 300 euros au titre des loyers indument perçus du 13 octobre 2022 au 30 avril 2023.

Or, une telle demande excède les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l’article 835 alinéa 2 précité, comme n’étant pas formée à titre provisionnel.

Dans ces conditions, la demande de condamnation de M. [O] et Mme [E] au titre des loyers perçus formée à hauteur d’appel à titre définitif par la SAS Genisimmo sera déclarée irrecevable.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En l’espèce, la SAS Genisimmo sollicite la condamnation de M. [O] et Mme [E] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre du dépôt de garantie que les époux [N] ont versé dans le cadre du bail d’habitation.

Or, une telle demande excède les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l’article 835 alinéa 2 précité, comme n’étant pas formée à titre provisionnel.

Dans ces conditions, la demande de condamnation de M. [O] et Mme [E] au titre du dépôt de garantie formée à hauteur d’appel à titre définitif par la SAS Genisimmo sera déclarée irrecevable.

Sur la destruction du mur et la remise de la télécommande du portait de la villa sous astreinte

Aux termes des dispositions de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la SAS Genisimmo demande qu’il soit ordonné à M. [O] et Mme [E] de faire procéder à la destruction du mur édifié sur la parcelle n° [Cadastre 4], l’évacuation des gravats ainsi que de fournir la télécommande du portail se trouvant désormais derrière ce mur, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

À défaut, de l’autoriser à faire procéder à la destruction du mur, du portail et de tout autre obstacle situé sur la parcelle n° [Cadastre 4] interdisant l’accès à la propriété, et ce, aux frais de M. [O] et Mme [E], un mois après la signification de l’arrêt à intervenir.

Elle fait valoir que la recevabilité de la contestation soulevée par M. [O] portant sur la servitude de passage se pose dans la mesure où il n’est pas propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 4] qui appartient à Mme [E].

Elle soutient que le titre de propriété de la parcelle n° [Cadastre 4] prévoit une servitude de passage avec les parcelles n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] de sorte qu’elle bénéficie de cette servitude en sa qualité de nouveau propriétaire.

À l’appui de ses prétentions, elle produit l’état hypothécaire de la parcelle n° [Cadastre 4] faisant apparaître qu’une servitude de passage a été constituée le 27 juin 1986 au profit des parcelles n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] et le procès-verbal de constat dressé le 30 août 2024 par Maître [X] [U], commissaire de justice à [Localité 5].

M. [O] s’oppose à cette demande et fait valoir, d’une part, que l’adjudication porte sur les parcelles n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] alors que le portail d’accès se situe sur la parcelle n° [Cadastre 4] et d’autre part, que leur titre de propriété de la parcelle n° [Cadastre 4] ne prévoit pas de servitude de passage dont pourrait bénéficier la SAS Genisimmo de sorte qu’il lui appartient d’en solliciter une.

À l’appui de ses prétentions, il verse aux débats :

— le jugement d’adjudication du 13 octobre 2022 ;

— l’acte de donation du 17 août 2000 ;

— le plan cadastral des parcelles n° [Cadastre 4], n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3].

Mme [E] n’articule aucun moyen en réponse à cette prétention.

Il est constant que la SAS Genisimmo est propriétaire, par l’effet du jugement d’adjudication, des parcelles n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] depuis le 13 octobre 2022.

Il résulte des pièces du dossier et plus particulièrement de l’acte de donation du 17 août 2020 et de l’état hypothécaire de la parcelle n° [Cadastre 4], d’une part que Mme [E] est propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 4] pour l’avoir reçue en donation de son mari, M. [O] et, d’autre part, qu’une servitude de passage a été constituée par acte authentique du 27 juin 1986 au profit des parcelles n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] en ces termes « La servitude de passage ainsi établie s’exercera au gré de M. [O], de Mme [I], son épouse, par eux-mêmes ou les membres de leur famille, leur personnel, leurs amis et visiteurs, elle s’exercera dans l’avenir au gré des propriétaires qui leur succéderont. »

Si M. [O] soutient que la servitude de passage serait éteinte pour non-usage, il convient de relever, d’une part, que la parcelle n° [Cadastre 4] appartient à son épouse, qui ne soulève aucun moyen relatif à cette servitude et d’autre part, que M. [O] ne produit aucun élément objectif permettant de corroborer ses allégations alors qu’il résulte des pièces du dossier qu’il occupe, avec son épouse, une partie de la villa et que les deux autres appartements ont été loués depuis plusieurs années.

Il s’ensuit que la SAS Genisimmo bénéficie en sa qualité de nouveau propriétaire des parcelles n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] de cette servitude de passage.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 30 août 2024 par Maître [X] [U], commissaire de justice à [Localité 5], non utilement contesté par M. [O] et Mme [E], qu’un mur en agglos a été édifié devant l’accès à la villa litigieuse qui se fait par la parcelle n° [Cadastre 4], appartenant à Mme [E], de sorte que l’accès n’est plus possible et ce, nonobstant la servitude de passage grevant ladite parcelle. Il convient de préciser que selon les dires de la SAS Genisimmo, non sérieusement contestés, M. [O] et Mme [E] accèdent à la propriété par une ouverture sur la voie publique qu’ils auraient réalisée en toute illégalité depuis la parcelle n° [Cadastre 5] appartenant à M. [O].

Il s’ensuit que le mur qui a été édifié sur la parcelle n° [Cadastre 4] empêche l’exercice normal de la servitude de passage dont bénéficie la SAS Genisimmo de sorte qu’il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise et de condamner solidairement M. [O] et Mme [E] à le démolir, à leurs frais exclusifs, à enlever les gravats et à remettre à la SAS Genisimmo la télécommande du portail de la villa.

Afin de l’y contraindre, il y a lieu d’assortir cette obligation de faire d’une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard passé le délai trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle courra pendant un délai de dix mois.

Sur les demandes accessoires

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SAS Genisimmo aux dépens de première instance et l’a condamnée à payer à M. [O] et Mme [E] la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance non compris dans les dépens.

Succombant, M. [O] et Mme [E] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP Badie, Simon-Thibaud, Juston, conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à payer à la SAS Genisimmo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance et appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

Condamne solidairement M. [O] et Mme [E] à payer à titre provisionnel à la SAS Genisimmo :

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3 650 euros à compter du 13 octobre 2022, date du jugement d’adjudication, et jusqu’à leur départ effectif ou tout occupant de leur chef du rez-de-jardin de la villa située sur la commune de [Localité 6] [Adresse 5]) [Adresse 6], cadastrée section B n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3];

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 700 euros à compter du 25 juin 2023 et jusqu’à la libération effective de l’appartement situé à l’étage de la villa de tout occupant des chefs de M. [O] et Mme [E] ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 500 euros à compter du 3 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective de l’appartement situé à l’étage de la villa de tout occupant des chefs de M. [O] et Mme [E] ;

Déclare irrecevable la demande de condamnation définitive formée à l’encontre de M. [O] et Mme [E] par la SAS Genisimmo au titre des loyers perçus ;

Déclare irrecevable la demande de condamnation définitive formée à l’encontre de M. [O] et Mme [E] par la SAS Genisimmo au titre du dépôt de garantie ;

Condamne solidairement M. [O] et Mme [E] à démolir le mur édifié sur la parcelle n° [Cadastre 4], à leurs frais exclusifs, à enlever les gravats et à remettre à la SAS Genisimmo la télécommande du portail de la villa et ce, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard passé le délai trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle courra pendant un délai de dix mois ;

Condamne in solidum M. [O] et Mme [E] à payer à la SAS Genisimmo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance et appel non compris dans les dépens ;

Condamne in solidum M. [O] et Mme [E] aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP Badie, Simon-Thibaud, Juston, conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile.

La greffière Le président