COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 FEVRIER 2026

N° 2026/ 92

Rôle N° RG 24/10330 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNRXT

[S] [C]

C/

[P] [B] épouse [C]

SDC Immeuble [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Myriam ETTORI

M^e Philippe-laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 16 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/01995.

APPELANT

Monsieur [S] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007191 du 25/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

né le 01 Septembre 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Myriam ETTORI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Madame [P] [B] épouse [C]

née le 03 Avril 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Assignée en étude le 24/09/2024

défaillante

SDC [Adresse 4] sis [Adresse 5], pris en son syndic en exercice la SA ERILIA, elle-même prise en son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Marie-Dominique THIODET, avocat au barreau de MARSEILLE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M.et Mme [C] sont propriétaires au sein d’un ensemble immobilier organisé en copropriété.

Par jugement réputé contradictoire du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a condamné solidairement M.et Mme [C] à un arriéré de charges de copropriété arrêté au premier janvier 2021.

Par assignation du 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Q] les a fait citer, dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, aux fins essentiellement de les voir condamner au versement de provisions sur charges non encore échues et au versement d’un arriéré de charges.

Par jugement réputé contradictoire du 16 juillet 2024 et dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— condamné M. [S] [C] et Mme [B] [P] son épouse à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Q], [Adresse 7] à [Localité 3] :

*10.320, 10 euros au titre des charges et provisions sur charges appelées entre le premier janvier 2021 et le premier avril 2024, ainsi que les provisions sur charges et cotisations fonds ALUR pour les 3ème et 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023,

*500 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

*1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Q] du surplus de ses demandes,

— condamné M. [S] [C] et Mme [B] [P] son épouse aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 11 août 2024, M.[C] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Q] a constitué avocat.

Mme [P] épouse [C] n’a pas constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[C] demande à la cour :

— de le déclarer recevable en son appel,

Statuant de nouveau :

A titre principal :

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Q] de l’ensemble de ses demandes,

— de réformer en toutes ses dispositions la décision entreprise,

Statuant à nouveau

— de constater que le syndicat des copropriétaires [Q] ne rapporte pas la preuve matérielle des sommes dues,

— de fixer le montant des sommes dues au titre des charges de copropriété en tenant compte des sommes réellement dues au regard de celles qu’il a déjà réglées,

— de lui accorder un délai de grâce en reportant le paiement des sommes mises à la charge de la concluante dans un délai de 24 mois, ou à tout le moins d’échelonner le règlement des sommes,

— de dire n’y avoir lieu à condamner au paiement d’une indemnité de 500 euros en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,

— de condamner le syndicat des copropriétaires [Q] à la somme de 5000 euros en réparation du préjudice subi,

— de condamner le syndicat des copropriétaires [Q] à la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il considère que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance.

Il indique que les appels de fonds ne lui sont pas adressés régulièrement.

Il souligne que le syndicat des copropriétaires a été condamné, par décision du 02 septembre 2021, à effectuer des travaux et à l’indemniser.

Il fait observer que les sommes qu’il a versées ne sont pas toutes mentionnées dans le décompte adverse.

Il sollicite des délais de paiement et estime que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son préjudice. Il soutient être de bonne foi et ne pas comprendre les sommes qui lui sont réclamées.

Il fait état des sommes qu’il a versées en exécution du jugement de première instance.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025 et signifiées à l’intimée défaillante auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Q] demande à la cour :

— de débouter M.[C] de l’ensemble de ses demandes.

— de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions.

Y ajouter en cause d’appel :

— de condamner M.[C] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner M.[C] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700

du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens.

Il indique que les précédentes procédures n’ont pas de lien avec le litige en cours.

Il soutient justifier de sa créance et fait état d’une sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 18 juillet 2023 ainsi que d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception adressée le 30 octobre 2023.

Il explique avoir actualisé le montant des charges dues, comptes arrêtés au 31 mars 2024 pour un montant de 9 281.51 euros ainsi qu’aux charges dues au titre du budget prévisionnel au 31 décembre 2024 soit la somme de 1 798.35 euros.

Il relève que les versements dont M.[C] fait état ont permis de payer les condamnations des charges de copropriété, comptes arrêtés par le tribunal au 1 er janvier 2021. Il précise que depuis cette date, aucune charge n’a été payée.

Il s’oppose à tout délai de paiement et sollicite des dommages et intérêts en raison du comportement de M.[C] qui ne paye pas ses charges, ce qui entraîne un préjudice financier pour le syndicat.

MOTIVATION

Aux termes des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles (…).

M. [C] conteste la créance sollicitée et non la recevabilité de l’action formée par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

La mise en demeure du 30 octobre 2023, évoquant l’article 19-2 de la loi précitée, mentionne que les derniers appels de fonds ne sont plus honorés et que la situation d’impayés date du premier janvier 2021.

M.et Mme [C] ne démontrent pas s’être acquittés des provisions sur charges depuis le premier janvier 2021. Ils ne démontrent pas plus s’en être acquittés dans le délai imparti par l’article 19-2 de la loi précitée.

L’exception d’inexécution n’est pas admise pour faire échec à l’action en paiement de charges.

Selon l’ancien article 1291 du code civil, la compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Aux termes de l’article 1347-1 du même code, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Si l’exception d’inexécution ne peut être opposée à l’action en paiement de charges, la compensation, simple mode de paiement, s’opère, à la condition qu’existent des créances réciproques et fongibles. Or, M.[C] ne démontre pas le montant des sommes qui lui serait du par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre du litige qui l’oppose à ce dernier, et qui pourrait venir en compensation à ce dont il est redevable, à l’exception de la somme de 1000 euros à laquelle avait été condamnée le syndicat des copropriétaires par un jugement du 02 septembre 2021. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir réglé cette somme à M.[C].

Il convient de rappeler que la demande du syndicat des copropriétaires porte sur la période du premier janvier 2021 au 31 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit au débat :

— le décompte des sommes dues entre le premier janvier 2021 et le premier octobre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ( 29 septembre 2021; 25 juillet 2022; 27 juin 2023) ayant approuvé les comptes des exercices 2020 (du premier janvier 2020 au 31 décembre 2020), 2021 (du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021) et 2022 (du premier janvier au 31 décembre 2022) ainsi que les budgets prévisionnels (du premier janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du premier janvier 2024 au 31 décembre 2024).

— les décomptes de charges,

— les relevés de comptes de M.et Mme [C] ( et notamment le relevé de compte à partir du premier janvier 2021, hors frais, duquel il ressort qu’était due la somme de 7610, 75 euros arrêtée au premier octobre 2023).

Comme le relève le premier juge, à supposer que M.[C] n’ait pas reçu les appels de fonds le concernant, il n’est pas sans ignorer que des charges de copropriété sont dues tous les trimestres. Il a été avisé des sommes dues par une sommation de payer du 18 juillet 2023 ainsi que par la mise en demeure précédemment évoquée.

Comme le relève également le premier juge, les versements effectués en mars 2022 (3629,51 euros et 7000 euros) sont venus en exécution du jugement du 16 novembre 2021, M.[C] ayant intérêt à exécuter celui-ci en premier au regard des intérêts qui couraient. M.[C] ne démontre pas à quelle dette il souhaitait affecter ces paiements. C’est de façon pertinente que le premier juge a retenu qu’il était alors créditeur de la somme de 60,20 euros (à compter du premier janvier 2021, après avoir exécuté le jugement du 16 novembre 2021).

M.et Mme [C] sont redevables des sommes suivantes :

—  7090,47 euros au titre des charges et provisions sur charges et fonds ALUR appelées entre le premier janvier 2021 et le premier octobre 2023 compris (7610, 75 euros – 495 euros et 25,28 euros, provisions sur charges appelées le premier janvier 2021 et déjà prises en compte dans la décision du 16 novembre 2021, élément non contesté par les parties)

—  1198,90 euros au titre des charges et provisions et fonds ALUR appelées entre le premier janvier 2024 et le premier avril 2024 compris,

—  1141,38 euros ( 570, 69 euros x 2 ) au titre des provisions sur charges et fonds ALUR appelées pour les troisième et quatrième trimestres de l’exercice 2024 (pièce 11 bis),

—  57,52 euros ( 28, 76 euros x 2) au titre des provisions loi ALUR pour les troisième et quatrième trimestres 2024 (pièce 11 bis),

dont doit être déduit la somme de 60, 20 euros.

La somme de 1000 euros, précédemment évoquée, que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir payée, doit venir en compensation.

Dès lors, il convient de condamner solidairement M. et Mme [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8428,07 euros au titre des charges et provisions sur charges appelées entre le premier janvier 2021 et le premier avril 2024, ainsi qu’au titre des provisions sur charges et cotisations fonds ALUR pour les troisième et quatrième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 sur la somme de 6030, 27 euros (7090, 47 euros – 60, 20 euros – 1000 euros). Le jugement déféré sera infirmé s’agissant du quantum des sommes dues. Il conviendra de tenir compte de la somme de 12.307, 62 euros versée entre le 17 août 2024 et le 05 mars 2025 par M.[C] entre les mains d’un commissaire de justice, qui faisait état, au titre de l’exécution du jugement déféré, frais de commissaire de justice compris, d’une somme totale due de 16.259, 20 euros. Par ailleurs, s’agissant des sommes versées en avril et juin 2025, M. [C] indique qu’elles s’imputent sur les provisions sur charges de l’année 2025.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M.[C] ne démontre pas qu’il serait en mesure de respecter un échéancier, alors qu’il ne procède pas au versement régulier des charges de copropriété. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Depuis plusieurs années, M. et Mme [C] s’abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance. Le syndicat des copropriétaires a dû mettre en oeuvre deux procédures et il a été rappelé que ces derniers ne pouvaient faire état d’une exception d’inexécution pour payer leurs charges de copropriété.

La persistance de M.et Mme [C] à ne pas régler les charges de copropriété à échéance, de façon persistante et régulière, est constitutive de mauvaise foi. Le défaut de paiement de ces charges est relativement conséquent, ce qui a créé un préjudice au détriment du syndicat des copropriétaires, distinct de l’intérêt moratoire. C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a condamné solidairement M. Et Mme [C] à verser la somme de 500 euros de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[C]

M.[C] ne démontre pas la faute commise par le syndicat des copropriétaires dans le cadre des demandes au titre des charges et provisions sur charges de copropriété pour la période étudiée. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.et Mme [C] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum au versement des dépens de première instance et d’appel. M. [C] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M.et Mme [C] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.et Mme [C] seront condamnés in solidum au versement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné solidairement M.[S] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Q] de la somme de 10.320,10 euros au titre des charges et provisions sur charges appelées entre le premier janvier 2021 et le premier avril 2024, ainsi que les provisions sur charges et cotisations fonds ALUR pour les 3ème et 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE solidairement M.[S] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Q] la somme de 8428,07 euros au titre des charges et provisions sur charges appelées entre le premier janvier 2021 et le premier avril 2024, ainsi qu’au titre des provisions sur charges et cotisations fonds ALUR pour les troisième et quatrième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 sur la somme de 6030,27 euros ;

CONSTATE que M.[S] [C] a versé la somme de 12.307,62 euros entre le 17 août 2024 et le 05 mars 2025 entre les mains d’un commissaire de justice, qui faisait état, au titre de l’exécution du jugement déféré, frais de commissaire de justice compris, d’une somme totale due de 16.259,20 euros ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M.[S] [C] ainsi que sa demande faite au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE la demande complémentaire de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Q] ;

CONDAMNE in solidum M.[S] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] au versement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M.[S] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,