COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 06 JANVIER 2026

N°2025/07

Rôle N° RG 21/09901 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXNH

[R] [L]

[S] [F] épouse [L]

C/

[A] [X]

[K] [M] épouse [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alexandre GASPOZ

M^e Vincent EHRENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 12 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00645.

APPELANTS

Monsieur [R] [L]

né le 09 Septembre 1966 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [F] épouse [L]

née le 20 Juillet 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Alexandre GASPOZ, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [A] [X]

né le 28 Mai 1965 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [M] épouse [X]

née le 15 Octobre 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

tous deux représentés par M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé au 6 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 Janvier 2026.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte reçu le 7 août 2014 par maître [H] notaire à [Localité 13], Mme [K] [M] épouse [X] et M. [A] [X] (les époux [X]) ont vendu à M.[R] [L] et Mme [S] [G] épouse [L] (les époux [L]) une maison d’habitation située à [Localité 12] (06) et terrain attenant anciennement cadastré section D N° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] figurant au cadastre section AI N° [Cadastre 3] [Adresse 9], au prix de 490 000 euros.

Par courrier du 16 octobre 2014, les époux [L] se sont plaints de désordres et notamment d’écoulement d’eau dans la pièce utilisée comme buanderie où se trouvent des appareils électriques, ces désordres témoignant d’un problème d’étanchéité d’évacuation des eaux provenant de la terrasse, ainsi que d’humidité dans la salle de bain et le salon.

A défaut d’ accord amiable avec leurs vendeurs qui ont contesté les désordres, les époux [L] les ont assignés en référé devant le tribunal de grande instance de Grasse, par acte du 5 juin 2015, aux fins d’ expertise judiciaire et par ordonnance du 27 octobre 2015, le juge des référés a désigné M.[V], en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport définitif le 19 septembre 2016.

Parallèlement, une plainte pénale a été déposée par les époux [X] à l’encontre des époux [L], pour l’infraction de faux et usage à la suite de la production d’une attestation mensongère de l’agence immobilière.

Par acte du 3 février 2017, les époux [L] ont assigné au fond les époux [X] aux fins de voir à titre principal, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, prononcer l’annulation de la vente de l’immeuble intervenue le 7 août 2014 et en conséquence, de voir ordonner la restitution du prix de vente, outre la restitution de la somme de 12 000 euros réglée en plus en espèce à la demande des époux [X], et le remboursement des frais de notaire par eux exposés soit 28 170 euros ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral.

A titre subsidiaire, et s’il n’était pas fait droit à la demande d’annulation de la vente, ils sollicitaient la condamnation des vendeurs à leur payer au titre du coût des travaux à mettre en 'uvre soit la somme de 75 584 euros, ainsi qu’au titre du préjudice de jouissance la somme de 23 200 euros à parfaire, et au titre du préjudice moral : 50 000 euros ; enfin au titre du préjudice moral découlant de l’erreur quant aux limites du terrain 20 000 euros.

Les époux [X] ont appelé en la cause Me [B], notaire et la société de notaire qu’il représente la SCP [B]-Pasqualini.

Les dossiers ont été joints.

Par jugement rendu le 12 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— Débouté les époux [L] de leurs demandes,

— Condamné les époux [L] à payer à M. [X] et Mme [M] au paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— Condamné les époux [L] à payer à M. [X] et Mme [M] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné les époux [L] à payer à Me [H] et la SCP de Notaire au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné les époux [L] aux dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que les époux [L] ne pouvaient ignorer les infiltrations dans la cave qu’ils envisageaient d’assainir et de transformer en vraie buanderie, de sorte qu’aucun dol ne pouvait être établi pour se désordre.

S’agissant des autres désordres, il a indiqué qu’ils avaient été informés qu’aucun certificat de conformité de la construction n’avait été obtenu et ils ne pouvaient donc la revendiquer ; que pour l’humidité de la salle d’eau et du salon, le montant des travaux de reprise étant modestes au regard du prix de la maison, ils ne pouvaient présenter un caractère déterminant de la vente et enfin que s’agissant des limités du terrain la contenance n’étant pas garantie, ils ne pouvaient soutenir avoir été victime d’un dol.

Le tribunal a en revanche retenu que les époux [X] subissaient un préjudice moral du fait de la production d’une attestation qu’ils savaient erronée par les époux [L].

Par déclaration du 1er juillet 2021 les époux [L] ont interjeté appel de la décision.

La clôture de l’instruction est en date du 21 octobre 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 décembre 2022, les époux [L] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 12 avril 2021 en toutes dispositions :

Statuant à nouveau,

*à titre principal

— constater que Mme [K] [M] épouse [X], et M. [A] [X] ont commis un dol à leur encontre lors de la vente, le 7 août 2014;

*à titre subsidiaire

— constater l’existence de vices-cachés ;

*en tout état de cause,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— les condamner solidairement à leur payer les sommes de :

' 75 784 euros au titre du coût des travaux à mettre en 'uvre,

' 55 776 euros au titre du préjudice de jouissance,

' 30 000 euros au titre du préjudice moral,

' 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner solidairement aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 12 novembre 2021, les époux [X] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 12 avril 2021 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner solidairement Mme [S] [L] et M. [R] [L] au paiement des sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts :

-5 000 euros en réparation du préjudice moral ;

-5 000 euros sur le fondement de l’article 700, outre les entiers dépens.

— débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1- Sur le dol et le manquement à l’obligation d’information des vendeurs

Moyens des parties

Les époux [L] font valoir qu’ils ont été victimes d’un dol et qu’ils n’auraient jamais contracté aux conditions précitées s’ils avaient eu connaissance des désordres constatés moins de deux mois après leur acquisition ; qu’ils établissent avoir subi divers désordres, à savoir : des écoulements d’eau dans la pièce utilisée en buanderie avec stagnation durable de l’eau, d’importantes retenues d’eau lors de pluies sur une planche de terrain située face aux chambres du niveau -1 rendant impraticable l’accès au terrain, une importance humidité dans la salle de bain du niveau -1 découverte après enlèvement du caisson de fond du meuble, le déversement d’eau dans le vide sanitaire, des odeurs nauséabondes dans la salle de bain du rez-de-chaussée et près des chambres et enfin, des fuites sur d’anciennes canalisations et, partant, de l’humidité. Ils ajoutent qu’ils se sont aperçus que la maison ne comportait pas de bassin de rétention contrairement aux plans fournis (pièce 35 – Plan de masse) et aux informations délivrées par les époux [X], de l’existence d’un décrochement entre la façade de la maison et la terrasse, de l’inversion de la totalité de la pente de la terrasse de 120 m² vers trois pans de murs de la maison, et enfin, que la clôture existante en limite de terrain ne correspondait pas aux limites du terrain avec le lot voisin. Ils font ainsi grief au premier juge d’avoir écarté les conclusions de l’expertise judiciaire qui pourtant confirme ces points et précise qu’ils ont été délibérément cachés aux acquéreurs et à l’expert, et ils rappellent que les époux [X] qui connaissaient ces désordres, ont seulement concédé la somme de 65 000 euros de remise et non de 160 000 euros comme l’a interprété, de manière totalement erronée, le tribunal ; ils sont donc de mauvaise foi en vendant leur bien au prix du marché de sorte que la réduction de prix qu’ils ont obtenue ne peut être entendue comme une connaissance des désordres leur permettant de négocier le prix.

Les époux [X] soutiennent en réponse que le rapport d’expertise est partial et le tribunal en a à juste titre limité sa portée ; que les époux [L] ne justifient pas du préjudice qu’ils allèguent et ne rapportent pas la preuve que les prétendus vices auraient été déterminants de leur consentement pour acquérir. Ils ajoutent que ces derniers reconnaissent avoir disposé des clefs de la maison une semaine avant la vente, ce qui leur a permis d’avoir une parfaite connaissance des caractéristiques des biens acquis ; que la maison acquise est conforme à sa destination et aucune privation de jouissance n’a été constatée. Enfin, ils font valoir que les vices qu’ils allèguent n’ont aucun caractère de gravité et que les désordres invoqués ne sont pas établis :

*aucune buanderie n’est mentionnée dans l’acte de vente, la partie litigieuse du vide sanitaire n’a jamais été présentée ou vendue par eux comme une buanderie ;

* ils ont négocié le prix de vente à la baisse en mentionnant qu’ils souhaitaient « assainir l’espace cave » ;

*ils ont visité le bien en cet état et ont pu se rendre compte par eux-mêmes des écoulements d’eau dans le vide sanitaire.

Ils déduisent de ces éléments qu’ils n’ont jamais tenté de masquer le problème de l’eau dans le vide sanitaire, la présence d’eau étant de toute évidence flagrante au moment de la vente, et en toute hypothèse, il n’y a aucune impropriété à destination puisqu’ il a été constaté lors de chaque accedit de l’expertise que la présence d’eau n’avait aucune répercussion sur les parties habitables de la maison. S’agissant de la présence d’eau sur le terrain, ils considèrent que contrairement à ce qu’ils soutiennent les époux [L] ne démontrent pas subir un quelconque dommage puisque les opérations d’expertise se sont déroulées sur toute la durée de la période hivernale, et aucune présence anormale d’eau sur le terrain n’a pu être constatée, le terrain est normalement aménagé et végétalisé et le procès-verbal de constat d’huissier établi les 12 et 16 juin 2020 montre que la terrasse et le jardin sont parfaitement utilisés et aménagés (tables, chaise, jeux pour enfants) ce qui témoigne d’un usage normal. Enfin, s’agissant de l’humidité et odeur nauséabonde dans la salle de bain du niveau -1, ils précisent que l’expert a retenu que la dégradation des joints entraîne une humidité importante derrière le caisson d’un meuble de la salle de bain mais qu’aucune fuite de la plomberie n’a été constatée, que concernant l’odeur, l’expert mentionne l’absence de siphon disconnecteur et d’aérateur à membrane. Ils soutiennent ainsi qu’il s’agit d’un problème d’entretien incombant aux époux [L] et en tout état de cause, qu’ ils ne pouvaient pas déceler le problème d’humidité derrière le caisson de l’un des meubles dès lors qu’il a fallu démonter ledit meuble pour s’en rendre compte et que si une odeur d’humidité a effectivement pu être constatée, aucune odeur particulièrement nauséabonde n’a pu l’être, et n’a n’empêché de se servir de la salle de bain (aucun symptôme traditionnel d’une humidité forte -salpêtre, moisissure, décollement de peinture- n’a pu être constaté).

Réponse de la cour

L’article 1116 ancien du Code civil applicable à l’espèce, énonce que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Il consiste dans un comportement malhonnête au stade de la formation du contrat de vente, qui va amener l’autre partie à conclure le contrat sur une fausse conviction. Enfin pour que le dol soit constitué, il faut la réunion d’un élément matériel et d’un élément intentionnel, c’est-à-dire d’actes positifs constituant les man’uvres ou d’un mensonge, ou d’une réticence dolosive ou enfin, d’un simple silence, et d’avoir agi intentionnellement pour tromper son cocontractant.

Il n’est cause de nullité que s’il émane du cocontractant et l’acquéreur peut choisir de ne réclamer que des dommages et intérêts. Il lui appartient d’établir qu’il n’aurait pas consenti ou consenti à un moindre prix s’il avait connu la réalité.

En l’espèce, pour caractériser l’existence de manoeuvres dolosives, les acquéreurs font état en premier lieu, du silence des époux [X] sur les infiltrations d’eau en provenance de la terrasse dans la pièce aménagée en buanderie et qui n’était qu’un vide-sanitaire sans aucune étanchéité ce qu’ils ne pouvaient ignorer.

S’il est exact que la buanderie n’est pas mentionnée dans l’acte de vente comme pièce habitable, pour autant les époux [X] ne contestent pas l’avoir aménagée. Ils ne sauraient également contester l’avoir vendue comme buanderie. Il ressort en effet, de l’annonce de vente du bien que le terme de buanderie a été utilisé par l’agence immobilière ORPI de la manière suivante : « buanderie de 35m2 à aménager ». L’expert décrit cette pièce avec une hauteur sous plafond de plus de 3 mètres et comportant des interrupteurs, éclairages et nombreuses prises électriques qui ont été installées avant la vente. Il ajoute (page 10 de son rapport ) qu’ « afin de vérifier les déclarations des requérants nous avons, à l’aide d’un tuyau d’arrosage raccordé à un point d’eau extérieur en rez-de-chaussée, fait couler l’eau sur la terrasse située devant l’entrée de la villa et du siphon de cour attenant à la porte d’entrée. Moins d’une minute après, l’eau se déverse dans le local par 2 endroits : 1- en plafond droit du siphon lui-même par défaut de raccordement à une canalisation posée récemment qui évacue les eaux à l’extérieur à gauche de la porte nouvellement créée, 2- par un trou situé quelques 50 cm sous le plafond (vraisemblablement un trou de banche non rebouché depuis l’origine de la construction) », et précise que « pour être visibles, il fallait de grosses pluies fin juillet ou début août 2014, juste avant la vente : non visibles ».

Il résulte également des pièces 24 et 25 produites par les époux [L] que les époux [X] connaissaient les importantes infiltrations d’eau dans ce local qu’ils ont tout de même aménagé.

Mais contrairement à ce qu’ils soutiennent les époux [L] reconnaissaient eux-mêmes la nécessité d’assainir « la cave » (pièce 10 des époux [X]) et négociaient le prix de vente en conséquence. Ils ne peuvent ainsi prétendre ne pas avoir été informés de l’état de ce local et des arrivées d’eau dans un local que Mme [L] à elle-même qualifié de cave et non plus de buanderie. Le fait qu’ils aient mal apprécié lors de leurs 3 visites l’importance de ces infiltrations, n’induit pas que les vendeurs aient intentionnellement voulu la leur dissimuler. Par ailleurs, comme rappelé ci-dessus, les époux [L] ont négocié le prix de vente en fonction de ce désordre et ont obtenu même à reprendre le calcul fait par eux, une réduction de 65 000 euros du prix de vente. Le montant des travaux pour assainir le local et démolir la terrasse carrelée objet des infiltrations d’eau, a été évalué par l’expert à la somme de 45 884 euros ttc, de sorte que la réduction obtenue couvrait ce montant.

Par voie de conséquence, il ne saurait être retenu que, pour ce désordre, ils ont été victimes d’une réticence dolosive.

En deuxième lieu, s’agissant des importantes retenues d’eau lors de pluies sur une planche du terrain située face aux chambres du niveau -1 rendant impraticable l’accès au terrain, l’expert a conclu de la manière suivante : il y a lieu de constater « l’inexistence du bassin de rétention de 7.05 m3 [bien que mentionné sur le plan de masse et] prévu dans le dossier de permis de construire » ainsi que « l’absence de gouttières en récupération d’eau de pluie de la toiture de la villa » et a confirmé « le problème soulevé par l’absence de drainage des terres situées côté Est (terres trempées malgré un beau temps depuis plusieurs semaines. Les terres de remblais constituant les planches proviennent des terrassements de la villa et sont très imperméables car fortement argileuses ». Si l’expert ajoute qu’il n’a pas en raison du beau temp constaté le désordre allégé, pour autant il considère que la réalisation de tranchées drainantes vers le fond aval aura pour but de « solutionner le problème de stagnation d’eau dans les terres en évacuant vers l’aval cette dernière excédentaire non infiltrante ».

Les vendeurs ne prouvent pas avoir informé les époux [L] de l’absence de bassin de rétention alors que sur les plans remis par les époux [X] lors de la vente, il y figurait. Ils ne pouvaient ignorer ce défaut dans la mesure où, au moment de leur acquisition, ils ont négocié le prix de vente pour la réalisation de ces travaux avec leur vendeur tel que cela résulte de l’attestation de celui-ci (pièce 27 ' attestation de M. et Mme [J]).

Ils ont donc retenu intentionnellement une information qu’ils détenaient. S’ils ne connaissaient pas « la problématique de l’absence de bassin de rétention sur le terrain », ils n’ignoraient pas alors qu’ils ont produits des plans en faisant état que ce n’était pas la réalité.

Si les époux [X] ont fait établir un procès-verbal de constat d’huissier les 12 et 16 juin 2020 qui constate que « la terrasse et le jardin sont parfaitement utilisés et aménagés (tables, chaises, jeux pour enfants) ce qui témoigne d’un usage normal », ce constat n’établit pas que tout le reste de l’année et notamment en automne le jardin n’était pas particulièrement détrempé. Par ailleurs, la volonté des époux [L] de faire construire une piscine sur le terrain, élément parfaitement connu de leurs vendeurs, rendait la délivrance de l’information d’autant plus importante. Enfin, l’absence de certificat de conformité n’implique pas l’absence de bassin de rétention et à défaut d’information précise, les époux [L] ne pouvaient imaginer son absence, ce dernier étant sur le plan de masse qui leur a été remis, enterré.

Il sera ajouté qu’ayant acheté puis vécu plusieurs années sur le terrain, les vendeurs ont forcément constaté les conséquences de l’absence de bassin et de réseau de drainage rappelé par l’expert qui a malgré l’absence de pluies lors de ses visites, tout de même constaté que les terres situées coté Est étaient trempées.

La réticence dolosive est donc caractérisée sur ce point.

En troisième lieu, sur l’importante humidité dans différentes pièces et notamment la salle de bains du niveau -1 proche de chambres, découverte après enlèvement du caisson de fond du meuble, l’expert judiciaire mentionne la réalité de ce désordre résultant d’un dégât des eaux en 2014 antérieur à l’acquisition de la maison par les époux [L]. Des travaux ont été réalisés par les époux [L] en décembre 2015 qui apparaissent avoir solutionné la fuite. Il a constaté toutefois que le taux d’humidité de la salle de bains était de 80% lors de la deuxième réunions expertales en mars 2016 et une aggravation des désordres lors de la dernière réunion. Également, il a retenu que les canalisations d’évacuation des eaux usées et les vannes qui passent dans le vide sanitaire et depuis une trémie d’accès dans le local buanderie, laissent passer l’eau sale qui se déverse par 2 percements en attente, et enfin que dans la salle de bain du rez-de-jardin une odeur de vannes prend à la gorge lorsque l’on pénètre dans le pièce, et enfin, une fuite sur des anciennes canalisations d’alimentation de l’évier de la cuisine qui a également été résolue par l’intervention d’un plombier (entreprise [Z] ) en 2015.

L’expert a indiqué que selon lui, ces désordres à l’exception du dernier, étaient connus des époux [X] mais « avec une moindre responsabilité ». Pour lui, ils devaient vérifier la bonne exécution des réparations concernant la fuite du lavabo de la salle de bains du rez-de-jardin.

Toutefois, il n’est pas démontré par ces propos que les époux [X] ont eu conscience que la fuite n’était pas réparée et produirait ces désordres. La vente a été réalisé en janvier 2014 et les marques laissées par ce désordre se trouvait derrière le meuble de la salle de bains de sorte qu’ils ont pu l’ignorer. Le fait que les époux [L] ait pu en constater l’existence avant même de retirer le meuble litigieux est sans effet car il s’est écoulé plus 2 ans entre la réparation des époux [X] et la vente et la réparation réalisés par les époux [L]. Les conséquences de cette humidité du fait de la fuite non réparée sur les pièces adjacentes ayant pu s’installer dans les mois qui ont suivi la vente et devenir avec les mois écoulés, particulièrement dérangeante.

Il s’en déduit que les époux [X] n’ont pas commis sur ce point de résistance dolosive.

En quatrième lieu, les époux [L] soutiennent qu’ils ont été trompés sur les limites du terrain par la référence à une clôture existante. Or comme justement rappelé par le premier juge l’acte de vente mentionne expressément au paragraphe contenance du terrain et des constructions que « le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions la différence en plus ou en moins, excédât-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur ».

Il ne peut par voie de conséquence au regard de cette disposition contractuelle y avoir dol.

Au total, la cour retient l’existence d’une réticence dolosive à l’encontre des époux [X] au titre de l’absence de bassin de rétention d’eau tel que le prévoyait le plan de masse remis par les vendeurs.

A titre subsidiaire, les appelants invoquent pour les autres désordres constatés la garantie des vices cachés (2).

2- Sur la garantie des vices cachés

Liminairement la cour écartera toute garantie au titre de la contenance du terrain celle-ci ayant été réglée par les dispositions contractuelles que les époux [L] ont accepté.

Pour les autres désordres restants à savoir les infiltrations d’eau dans la buanderie, l’importante humidité dans différentes pièces et notamment la salle de bains du niveau -1 proche de chambres, les déversements d’eaux usées dans le vide sanitaire, les odeurs nauséabondes dans la salle de bains du rez-de jardin et la fuite sur les anciennes canalisations d’alimentation de l’évier de la cuisine.

Moyens des parties

Subsidiairement, les époux [L] soutiennent qu’ils sont fondés à agir sur la garantie des vices cachés car le rapport d’expertise indique explicitement que l’intégralité des désordres invoqués étaient « non visibles » lors de la vente et qu’ils rendent pour la plupart le bien impropre à sa destination. Pour les autres désordres, et notamment ceux du jardin, ils contestent l’appréciation de l’expert selon lequel ils ne rendent pas le bien impropre à sa destination car ils précisent que le jardin est inaccessible après la pluie ce qui en diminue fortement son usage. S’agissant de la date d’apparition des désordres, ils font valoir que celle-ci est antérieure à la date d’acquisition de la maison dans la mesure où les époux [X] ont tout mis en 'uvre pour tenter de les dissimuler, atténuer ou encore éradiquer sans pour autant faire part de leur existence aux acheteurs ce que confirme l’expert.

En réponse, les époux [X] soutiennent que les désordres allégués étaient apparents et qu’en toute hypothèse, ils ne rendent pas le bien impropre à sa destination. Enfin, ils considèrent que s’agissant de la salle de bains du rez-de jardin, ils résultent d’un défaut d’entretien imputable au seuls époux [L].

Réponse de la cour

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il s’en déduit que le vice doit être caché, antérieur à la vente et rendre la chose impropre à sa destination.

Ainsi, le vice caché est une anomalie de la chose qui ne peut répondre à sa destination normale.

S’agissant des désordres affectant la salle de bain du rez-de-jardin (humidité, affectant les embellissements des chambres et du couloir, odeurs nauséabondes) l’expert a effectivement retenu qu’ils étaient antérieurs à la vente ( daté en 2014 avant la vente), qu’ils étaient cachés puisque n’ont été découverts qu’après avoir enlevé un meuble resté à demeure dans la salle de bain en question et qu’ils rendaient le bien impropre à sa destination. Les époux [X] ne peuvent être suivi lorsqu’ils évoquent une absence d’entretien non argumentée par des pièces versées aux débats et contredite par les constatations de l’expert. Enfin, il n’est pas contesté que cette salle de bains est attenante aux chambres des enfants et que la présence d’humidité (à plus de 80% tel que constaté par l’expert lors de sa deuxième visite) est nuisible à la santé et plus particulièrement, pour les personnes souffrant de problèmes respiratoires. Or, il est justifié par la production d’ordonnances que les enfants des époux [L] souffrent d’asthme (pièce 29).

S’agissant ensuite des désordres concernant le vide sanitaire aménagé en buanderie par les époux [X], outre que les époux [L] laissent dans leurs dernières écritures le soin au juge de se positionner en tenant compte qu’une buanderie est « une pièce habitable, contrairement à un vide-sanitaire et que le risque d’électrocution est à prendre en considération lors de l’utilisation de l’évier, de la machine à laver et du sèche-linge », il sera renvoyé aux explications développées ci-dessus et qui conduisent à retenir que ce désordre était apparent de sorte qu’il ne peut constituer un vice caché.

Pour finir, l’expert note aux termes de ses conclusions qu’aucun autre désordre allégué et constaté ne rend impropre la destination de l’immeuble.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces développements que les époux [X] sont fondés sur la réticence dolosive à obtenir des dommages et intérêts au titre des travaux destinés à faire cesser les désordres, et sur le fondement de la garantie des vices cachés à obtenir une réduction du prix de vente, les dommages et intérêts pour remise en état du bien demandés s’analysant en une réduction du prix de vente, outre des dommages et intérêts complémentaires s’ils démontrent que vous ces vices cachés ils étaient connus des vendeurs conformément à l’article 1645 du code civil.

3-Sur les demandes de condamnations au titre de désordres

Moyens des parties

Les appelants font valoir que les constatations de l’expert justifient l’allocation de dommages et intérêts et la prise en charge du coût des travaux nécessaires à la remise en état. Ils ajoutent qu’ils subissent un indéniable préjudice de jouissance car ils voulaient s’offrir une maison avec un extérieur conséquent pour leurs enfants et que le terrain « piscinable » revêtait un plus pour eux. Or leur projet n’a jamais pu voir le jour en raison du caractère détrempé du terrain rendant particulièrement onéreuse la réalisation de leur projet. Pour le reste en l’état, ils ne peuvent user de leur maison à leur convenance. Ils rappellent que la présence d’humidité porte également atteinte à la santé des occupants et particulièrement à celle des enfants [N] et [O], asthmatiques et il est évident qu’ils sont dans l’impossibilité de présenter leur bien en l’état à la revente.

Les époux [X] contestent l’ensemble des demandes. Ils soutiennent que si vices il y a ils sont de peu de gravité ; que s’agissant de l’insécurité et du danger sanitaire, en réponse ils indiquent avoir élevé leurs enfants dans la maison sans aucun risque et considèrent que le fait de ne pas avoir pu construire de piscine constate le caractère artificiel de leur prétendue affliction.

Réponse de la cour

Les acquéreurs ont droit à l’indemnisation du préjudice que leur cause la réticence dolosive s’agissant des retenues d’eau lors des pluies sur une planche de terrain située face aux chambres du niveau -1.

L’expert évalue les désordres constatés et retenus par la cour de la manière suivante : 4 800 euros ttc ou 16 824 euros ttc avec la construction du bassin de rétention.

La cour observe que la réticence dolosive porte sur l’absence de bassin de rétention imposé par l’administration cachée aux époux [L]. C’est donc la somme de 16 824 euros qu’il convient de retenir au titre de l’indemnisation de ce désordre.

Sur l’indemnisation des vices cachés retenus, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1645 du code civil si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La cour a retenu les vices cachés suivants dont la réparation a été évaluée par l’expert à :

*humidité dans la salle de bain du niveau rez-de -jardin : 2 519 euros ttc,

*déversement d’eau dans le vide sanitaire et odeur nauséabonde dans la salle de bains du rez-de jardin : 1 628 euros ttc.

La demande de dommages et intérêts des époux [L] à ce titre s’analyse en une demande de réduction du prix du montant des réparations utiles à la remise en état soit l’allocation de la somme de 2 159 + 1628 = 3 787 euros.

En revanche, contrairement à ce que soutiennent les appelants, il n’est pas démontré que les époux [X] avaient connaissances des vices cachés retenus de sorte qu’aucun autre préjudice ne saurait être indemnisés à ce titre.

Les époux [L] réclame un préjudice de jouissance qui devra au regard de ce qui a été indiqué supra se limiter à la limitation de l’utilisation de leur terrain détrempé.

La cour évalue la réparation de ce préjudice en lien avec la limitation de l’usage extérieur du terrain tel qu’ils pouvaient le souhaiter et raisonnablement l’envisager à savoir la construction du piscine (annonce de l’agence immobilière qui leur indiquait terrain piscinable) et l’utilisation toute l’année de leur propriété pour le jeu des enfants et les moments de détente, à la somme de 10 000 euros.

Enfin, s’agissant du préjudice moral subi la même somme leur sera allouée car outre, les conséquences matérielles liées aux désordres constatés, les problèmes médicaux pour leur enfants [N] et [O], ont pu affecter moralement M. et Mme [L].

En conclusion, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté de toutes leurs demandes de condamnations les époux [L] et statuant à nouveau, les époux [X] seront condamnés à leur payer la somme globale de 20 611 euros ( 16824 euros + 3787 euros) au titre de la réparation matérielles des désordres constatés, 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

4- Sur les autres demandes

— Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [X] soutiennent que les époux [L] ont eu un comportement particulièrement agressif avec eux et ont été abusif dans leur droit d’agir en justice car ils n’ont pas hésité à produire des éléments erronés qu’ils ont contestés devant l’expert et auprès de M.[Y] de l’agence immobilière qui a à ce titre, reconnu qu’il avait établi une attestation mensongère sous la pression des époux [L], qui étaient venus le rencontrer en son Agence pour ce faire.

Toutefois, au regard de ce qui vient d’être jugé, la demande de dommages et intérêts des époux [X] pour préjudice moral pour abus de droit d’agir en justice ou de former recours, n’est pas fondée et ils en seront déboutés. Il sera précisé enfin, que la plainte déposée par eux a été classée sans suite, le procureur estimant qu’il s’agissait d’une affaire purement civile.

— Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement au titre des dépens et des frais irrépétibles seront infirmées.

M et Mme [X] succombant, supporteront les dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Enfin, l’équité commande en outre de les condamner, solidairement, à payer à M. et Mme [L] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [K] [M] épouse [X], et M. [A] [X] à payer à M. [R] [L] et Mme [S] [G] épouse [L] :

— la somme globale de 20 611 euros au titre de la réparation matérielles des désordres retenus,

— la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Les déboute de leur demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ;

Les condamne à supporter solidairement les dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

Les condamner, solidairement, à payer à M.[R] [L] et Mme [S] [G] épouse [L] ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La greffière, La présidente.