COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 06 MARS 2026

N° 2026/40

Rôle N° RG 21/06466 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHL2M

S.C.I. [Adresse 1]

S.A.S. BACKGAMMON

C/

S.A.R.L. CM IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Serge DREVET

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 25 mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03582.

APPELANTES

S.C.I. [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 1]

S.A.S. BACKGAMMON prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

représentées par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistées de M^e Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.A.R.L. CM IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 3]

représentée par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

et assistée de M^e Thierry BRAILLARD de la SELARL THIERRY BRAILLARD ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Véronique MÖLLER, conseillère rapporteure.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026.

Signé par Marianne FEBVRE, présidente, et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Dans le cadre de la réalisation d’une villa située à [Localité 1], la SCI [Adresse 1] a confié à la société CM Immobilier, selon une proposition d’honoraires datée du 23 septembre 2016, pour l’ensemble des lots, une mission complète d’étude de projet et de maîtrise d''uvre comprenant le suivi du chantier.

Ce document mentionne une durée des travaux du 3 octobre 2016 au 9 juin 2017.

Une demande de permis de construire pour une maison individuelle était déposée le 16 novembre 2016 à la demande de la société Backgammon et enregistrée par les services de l’urbanisme de la ville de [Localité 1] le 12 décembre 2016.

La société Sud Architectes y est désignée en qualité d’architecte.

Il était fait droit à la demande de permis de construire par arrêté du 7 mars 2017.

Les travaux auraient débuté au mois d’octobre 2016 et la réception de l’ouvrage serait intervenue le 28 juillet 2017, avec des réserves.

Un désaccord a opposé les parties concernant la levée de réserves et le paiement des honoraires du maître d''uvre.

Parallèlement, par correspondance datée du 20 avril 2017, le Maire de la ville de [Localité 1] a informé la société Backgammon qu’il envisageait de retirer l’arrêté lui accordant le permis de construire aux motifs que la demande de permis de construire concernait une parcelle de terrain cadastrée AL [Cadastre 1], décrite comme faisant l’objet d’une division parcellaire, que le projet ne portait en conséquence que sur le lot n°1 alors qu’il est apparu que cette division parcellaire n’existe pas et que, sauf à apporter la justification de l’existence de cette division, l’existence d’une fraude serait établie.

Par acte du 22 mai 2018, la société [Adresse 1] et la société Backgammon ont assigné la société CM Immobilier afin qu’il lui soit fait injonction de faire lever toutes les réserves dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard de non faire, et d’obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 35.000 euros en réparation du préjudice causé en invoquant l’exception d’inexécution et n’être en conséquence redevables d’aucune facture.

Par acte du 29 janvier 2019, la société CM Immobilier a dénoncé la procédure à son assureur, la société Elite Insurance Company Limited, et l’a assignée en intervention forcée aux fins de garantie.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement en date du 25 mars 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a débouté la société [Adresse 1] et la société Backgammon de leur demande formée au titre de la garantie de parfait achèvement et de la demande indemnitaire.

Il les a condamnées in solidum à verser à la société CM Immobilier les sommes de :

-17.400 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mars 2018, dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de six mois à l’issue duquel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte ;

-3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens,

a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et a rejeté le surplus des demandes.

La société [Adresse 1] et la société Backgammon ont relevé appel de cette décision le 29 avril 2021.

Selon des conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 1er février 2022, la société [Adresse 1] et la société Backgammon demandent à la cour en substance de :

— réformer autant qu’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan en date du 25 mars 2021 en ce qu’il les a déboutées de leur demande indemnitaire, condamnées in solidum à verser à la société CM Immobilier la somme de 17.400 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2018, sous astreinte, à verser la somme de 3.000 euros d’article 700 et aux dépens,

Statuant à statuer à nouveau,

— condamner la société CM Immobilier à payer à titre de dommages et intérêts toutes causes confondues une somme de 35.000 euros et une somme complémentaire de 50.000 euros pour le préjudice de jouissance,

— la condamner à opérer la mainlevée des réserves et à exécuter sa garantie de parfait achèvement,

Subsidiairement,

— juger que la demande en condamnation de la facture qui serait due pourra se compenser avec la garantie de parfait achèvement dont il est demandé la mainlevée et les dommages et intérêts auxquels la cour condamnera la société CM Immobilier,

— condamner la société CM Immobilier à leur payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 outre les dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, représentée par Maître Romain Cherfils, avocat aux offres de droit.

La SCI [Adresse 1] et la société Backgammon font valoir que la société CM Immobilier a engagé sa responsabilité contractuelle aux motifs qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles de suivi des entreprises, de vérification de situations et des plannings d’intervention, en particulier en ce qui concerne la qualité du travail réalisé par les entreprises intervenantes compte tenu des réserves non levées et des nombreuses malfaçons ainsi que du non-respect des délais d’exécution du chantier qui aurait dû se terminer le 9 juin 2017.

Elles prétendent qu’il en serait résulté un préjudice dès lors que l’immeuble litigieux était destiné à la location saisonnière haut de gamme.

Elles ajoutent que le permis de construire a été annulé ainsi qu’il résulte du courrier du Maire de la ville de [Localité 1] en date du 20 avril 2017, ce qui n’a pas empêché la société CM Immobilier de poursuivre l’exécution des travaux alors qu’elle avait pour mission d’étudier le projet ainsi que les plans avec l’architecte et qu’elle aurait dû se préoccuper de la validité du permis de construire dans le cadre de sa mission de suivi de l’exécution des travaux afin d’éviter l’édification d’un immeuble malgré le risque de démolition encouru. Elle indique que la somme de 700.000 euros lui serait réclamée, à ce titre, par une voisine ainsi que la remise en état.

Elles exposent avoir subi un dégât des eaux le 1er février 2019 (infiltrations en terrasse) ayant pour origine un défaut de conception et du suivi des travaux par la maîtrise d''uvre.

Elles concluent que les fautes reprochées à la société CM Immobilier sont d’une gravité telle qu’elles justifient la condamnation de la société CM Immobilier à payer des dommages et intérêts à hauteur des sommes de 35.000 euros pour la non-exécution et de 50.000 euros au titre du préjudice financier ainsi que l’exonération du paiement des honoraires du maître d''uvre réclamés à hauteur de 17.400 euros en vertu du principe de l’exception d’inexécution.

Selon des conclusions notifiées par le RPVA le 2 novembre 2021, la société CM Immobilier demande en substance à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de 50.000 euros à titre de préjudice de jouissance des sociétés [Adresse 1] et Backgammon en ce qu’elle constitue une nouvelle prétention,

Et en tout état de cause,

— débouter purement et simplement les sociétés [Adresse 1] et Backgammon de leur demande de ce chef,

— déclarer irrecevables les demandes suivantes des sociétés [Adresse 1] et Backgammon formulées dans le dispositif de leurs conclusions, à savoir :

— juger que la société CM Immobilier n’a pas interrompu les travaux à compter de la lettre du Maire du 20 avril 2017 indiquant que le permis a été retiré,

— juger que la levée des réserves n’a jamais été effectuée et que la société CM Immobilier n’a rien fait pour cela et qu’elle ne verse pas aux débats les courriers de mise en demeure qu’elle a adressés aux entrepreneurs pour que ces mainlevées puissent l’être,

— prendre connaissance du rapport de la société Saretec et constater que la société CM Immobilier n’a pas rempli ses obligations d’où la condamnation aux dommages et intérêts,

en ce qu’elles ne constituent pas des prétentions mais un simple rappel des moyens,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 25 mars 2021 en ce qu’il a :

— débouté la société [Adresse 1] et la société Backgammon de la demande formée au titre de la garantie de parfait achèvement,

— débouté la société [Adresse 1] et la société Backgammon de leur demande indemnitaire,

— condamné in solidum la société [Adresse 1] et la société Backgammon à verser à la société CM Immobilier la somme de 17.400 euros TTC, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mars 2018, et ce dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

— dit que passé ce délai faute pour la société [Adresse 1] et la société Backgammon de s’exécuter elles seront in solidum tenues au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois à l’issue duquel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

— condamné in solidum la société [Adresse 1] et la société Backgammon à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamner les sociétés [Adresse 1] et Backgammon à lui verser la somme de 5.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société CM Immobilier fait valoir que la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon ne visent pas le débouté de leur demande formée au titre de la garantie de parfait achèvement dans leurs dernières conclusions et ne sollicitent pas la réformation du jugement de ce chef.

Elle ajoute que leur demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 50.000 euros pour le préjudice de jouissance est une demande nouvelle en cause d’appel en ce qu’elle ne se rattache à aucune autre demande formée en première instance.

Elle fait valoir que les demandes tendant à « Juger que » et « Prendre connaissance » ne sont pas des prétentions et sont donc irrecevables.

Sur le fond, elle fait valoir qu’elle n’est pas redevable de la garantie de parfait achèvement, qu’en outre la réception des travaux est intervenue le 28 juillet 2017, que l’existence des désordres et d’un retard ne sont pas prouvés.

Elle conclut que la demande de dommages et intérêts à hauteur de 35.000 euros n’est pas fondée en son principe ni en son quantum, qu’elle a bien exécuté sa mission ce qui est établi par les comptes-rendus de réunions de chantier, que les appelantes ne produisent pas en cause d’appel. Elle explique qu’en réalité les sociétés appelantes tentent de se soustraire au paiement de ses factures.

Concernant ses honoraires, la société CM Immobilier sollicite la confirmation du jugement. Elle ajoute que la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon ne peuvent à la fois demander sa condamnation à l’exécution de ses obligations contractuelles et se prévaloir de l’exception d’inexécution sur le paiement de ses honoraires.

L’ordonnance de clôture est en date du 18 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 janvier 2026 et la décision mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026.

La société CM Immobilier n’a pas déposé de dossier de plaidoirie au soutien de ses conclusions et elle n’était pas représentée à cette audience.

MOTIFS :

Sur la demande nouvelle :

L’article 564 du code de procédure civile dispose que, « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

L’article 566 du même code dispose en outre que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

En l’espèce, en première instance, la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon sollicitaient, outre la mise en 'uvre de la garantie de parfait achèvement à l’encontre de la société CM Immobilier et de lui enjoindre de faire lever toutes les réserves, de condamner cette société au paiement des sommes de :

-35.000 euros en réparation du préjudice causé,

-3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

et de dire qu’elles n’étaient redevables d’aucune facture en vertu du principe de l’exception d’inexécution.

Elles ne formulaient pas de demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, faisant état de « préjudice causé » et de « troubles » et indiquaient ceci : « En définitive, les désordres sont tels que cela a créé un préjudice financier et moral aux sociétés [Adresse 1] et Backgammon qu’il convient d’indemniser ».

Or, devant la cour, la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon réclament désormais le paiement de cette somme de 35.000 euros de dommages et intérêts « toutes causes de préjudice confondues » ainsi que d’une somme complémentaire de 50.000 euros « pour préjudice de jouissance » outre la condamnation de la société CM Immobilier à exécuter la garantie de parfait achèvement.

Cette demande de paiement d’une somme complémentaire de 50.000 euros tend ainsi à obtenir la réparation d’un préjudice de jouissance, distinct du préjudice financier et moral invoqué au soutien de la demande de dommages et intérêts formée en première instance : elle ne peut donc s’analyser comme étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande initiale.

Elle sera donc déclarée irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel.

Sur la garantie de parfait achèvement :

La garantie de parfait achèvement prévue par les dispositions de l’article 1792-6 du code civil n’est due que par les entrepreneurs liés au maître de l’ouvrage par un contrat. Elle n’est donc pas due par l’architecte, ni par le vendeur d’immeuble à construire.

En l’espèce, il résulte des termes de la mission confiée à la société CM Immobilier, tels que détaillés par la proposition d’honoraires du 23 septembre 2016, que cette dernière est intervenue en qualité de maître d''uvre dans l’opération de construction litigieuse.

Elle n’est donc pas redevable de la garantie de parfait achèvement et le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon de leurs demandes formées à son encontre au titre de cette garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le maître de l’ouvrage dispose d’une action en responsabilité contractuelle de droit commun contre l’architecte, à condition de démontrer sa faute.

En l’espèce, il est rappelé qu’étaient confiées à la société CM Immobilier les missions suivantes :

« Première phase :

1 Etude du projet avec le client et l’architecte.

2 Etude plan pour PC avec l’architecte.

Seconde phase

1 Maîtrise d''uvre du projet.

2 Suivi des entreprises (planning et qualité).

3 Rendez-vous de chantier toutes les semaines avec compte rendu.

4 Vérification situation mensuelle et marché des entreprises.

5 Réception et PV de chantier avec mémoire définitif.

6 DOE technique par entreprise ».

Pour démontrer la faute du maître d''uvre, la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon versent aux débats :

— le compte-rendu de chantier n° 32 pour la réception de chantier fixée le vendredi 28 juillet 2017 que lui a adressé M. [M] pour la société CM Immobilier, par un mail du 8 juillet 2017, pour signature,

— le compte-rendu des levées de réserves adressé par M. [M] le 26 septembre 2017,

— un échange de mails de la société CM Immobilier daté du 8 novembre 2017 concernant un devis Olivier Risse pour le raccordement eau pluviale faisant vraisemblablement suite à des problèmes d’infiltrations, indiquant la nécessité d’une réunion préalable, d’une confirmation du devis et du paiement d’un acompte avant le début des travaux,

— un mail de M. [F] (société Backgammon) du 13 novembre 2017 sollicitant le déplacement des groupes de climatisation, de revoir l’évacuation des eaux de pluies et le raccordement des eaux usées,

— un courrier daté du 8 novembre 2017 de la SCI [Adresse 1] adressé en recommandé à la société CM Immobilier demandant de vérifier la finalité de tous les travaux ainsi qu’une intervention sur place pour lister des malfaçons,

— une lettre recommandée d’avocat dont la copie est illisible,

— un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 15 janvier 2018 décrivant divers désordres,

— le rapport intermédiaire « dégâts des eaux » du cabinet Saretec du 18 mai 2021, faisant suite à un sinistre daté du 1er février 2019 qui aurait été occasionné par la mise en charge exceptionnelle de la terrasse couvrante suite à d’importantes pluies survenues dans le département du Var, concluant que la conception des caniveaux et des évacuations des menuiseries n’a pas été correctement réalisée par le maître d''uvre, que celui-ci n’aurait pas terminé sa mission et quitté le chantier avant la fin,

— le courrier en date du 20 avril 2017, du Maire de la ville de [Localité 1], sollicitant des observations quant au retrait de permis de construire, envisagé en raison de l’absence de division parcellaire du terrain.

Il résulte de ces éléments que la société CM Immobilier est intervenue jusqu’au stade de la réception des travaux ainsi que pour la levée de réserves.

Cependant, ils sont insuffisants à prouver l’existence d’une faute imputable à la société CM Immobilier dans l’exécution de ses obligations contractuelles. En particulier, les conclusions du rapport Saretec imputent les infiltrations en terrasse à un défaut conception des caniveaux et des évacuations des menuiseries, sans explication technique alors qu’est également constaté que les seuils n’étaient pas étanchés correctement et laissaient passer de l’eau sous les menuiseries, ce qui pourrait aussi être imputable à la réalisation de l’étanchéité ou à la pose des menuiseries. Il est aussi observé que, bien que convoquée, la société CM Immobilier n’était pas présente aux opérations d’expertise amiable afin de faire valoir son point de vue.

En outre, les documents produits à ne permettent pas de caractériser que le retard de réception par rapport au délai mentionné dans la proposition d’honoraires est imputable au maître d''uvre.

Enfin, s’agissant du retrait du permis de construire, la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon ne versent aucun élément aux débats permettant de confirmer que le permis de construire a bien été retiré, ni que le courrier du maire de la ville de [Localité 1] a été communiqué à la société CM Immobilier, étant observé que ce n’est pas elle qui a régularisé la demande de permis de construire frauduleuse ni les plans joints, ces derniers ayant été établis respectivement par M. [F] pour la société Backgammon et par la société Sud Architectes.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon de leur demande indemnitaire au motif qu’elles échouent à caractériser la faute commise par le maître d''uvre.

Il s’ensuit que la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon ne peuvent pas davantage se prévaloir de l’exception d’inexécution afin de s’exonérer du paiement de la somme de 17.400 euros qu’elles ont été condamnées à payer sous astreinte.

Le jugement sera donc aussi confirmé en ce qu’il condamne in solidum les sociétés appelantes à payer à la société CM Immobilier la somme de 17.400 euros TTC, avec intérêts et sous astreinte.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SCI [Adresse 1] et la société Backgammon, qui succombent, seront condamnées à payer à la société CM Immobilier une indemnité de 1.500 euros chacune pour les frais que cette dernière a dû exposer en cause d’appel ainsi qu’à supporter in solidum les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

— déclare irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon tendant à obtenir la condamnation de la société CM Immobilier au paiement de la somme complémentaire de 50.000 euros au titre du préjudice de jouissance, comme étant une demande nouvelle en cause d’appel ;

— confirme le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 25 mars 2021 en toutes ses dispositions dont appel ;

— condamne la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon à payer chacune à la société CM Immobilier une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI [Adresse 1] et la société Backgammon in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,