COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 10 MARS 2026

N°2026/124

Rôle N° RG 21/12335 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH7IN

[F] [T]

[G] [W] épouse [T]

C/

[U] [I]

[J] [S] épouse [I]

[R] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Emmanuelle PELLEGRIN

M^e Eric TARLET

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 06 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n°17/05321.

APPELANTS

Monsieur [F] [T]

né le 18 Avril 1954 à [Localité 2] (ANGLETERRE), demeurant [Adresse 1] (CHINE)

Madame [G] [W] épouse [T]

née le 31 Janvier 1965 à [Localité 3] (CHINE), demeurant [Adresse 2] [Localité 4] [Localité 3] (CHINE)

tous deux représentés par M^e Emmanuelle PELLEGRIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Séverine PATRIZIO, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [U] [I]

demeurant [Adresse 3] (SUISSE)

Madame [J] [S] épouse [I]

demeurant [Adresse 3] (SUISSE)

tous deux représentés par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Julien BRILLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [R] [S], notaire

née le 06 Janvier 1972 à [Localité 5] (33), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2026. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé au 10 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 novembre 2007 reçu par Me [L], notaire à [Localité 1], avec la participation de Me [N] [S], notaire à [Localité 6], M. [U] [I] et Mme [J] [S] épouse [I] (les époux [I]) ont souscrit auprès de la société Landsbanki Luxembourg un prêt de 2 000 000 euros garanti par une hypothèque conventionnelle du 23 novembre 2017, inscrite le 3 janvier 2008 pour un montant en principal de 2 000 000 euros outre 400 000 euros complémentaires au titre des accessoires, portant sur une maison d’habitation et le terrain y attenant situés à [Adresse 5].

Le 20 juillet 2015, la société luxembourgeoise a fait délivrer un commandement de payer valant saisie aux époux [I] publié le 10 septembre 2015 aux services de la publicité foncière d'[Localité 7] sous les références 2015S38.

Suivant acte sous seing privé du 8 décembre 2016, rédigé par Me [R] [S], notaire à [Localité 6], les époux [I] ont régularisé une promesse de vente synallagmatique au bénéfice des époux [T] portant sur la maison d’habitation et le terrain y attenant sis à [Adresse 5].

Le prix d’acquisition a été fixé à hauteur de 2 333 000 euros payable comptant à la date fixée pour la réitération.

Le relevé de formalités édité le 14 décembre 2016 par les services de la publicité foncière a montré que l’immeuble objet du compromis était grevé d’une hypothèque conventionnelle au profit de la banque [X] Luxembourg SA et qu’un commandement de payer valant saisie avait été publié le 10 septembre 2015.

Plusieurs échanges ont ensuite eu lieu entre les notaires des parties quant à l’issue de ces inscriptions aux termes desquelles la réitération de la vente n’a finalement pas eu lieu, conduisant à la restitution du dépôt de garantie aux acquéreurs.

Reprochant aux vendeurs d’avoir tu la réelle situation du bien, et au notaire de ne pas avoir procédé à la vérification de sa situation hypothécaire avant la signature du compromis, par acte du 22 novembre 2017, les époux [T] ont assigné les époux [I] et Mme [R] [S] notaire devant le tribunal judiciaire de Nice en indemnisation du préjudice subi de ces chefs.

Par jugement rendu le 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— Débouté M. [P] [T] et Mme [G] [W] épouse [T] de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à l’encontre de M. [U] [I] et Mme [J] [S] épouse [I],

— Débouté M. [P] [T] et Mme [G] [W] épouse [T] de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à l’encontre de Mme [R] [S],

— Débouté Mme [R] [S] de sa demande de dommages et intérêts,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— Condamné M. [P] [T] et Mme [G] [W] épouse [T] à M. [U] [I] et Mme [J] [S] épouse [I] la somme de 1 500 euros et à Mme [R] [S] la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [P] [T] et Mme [G] [W] épouse [T] aux entiers dépens de l’instance,

— Dit que les dépens pourraient être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile avec distraction,

— Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal, pour statuer ainsi, a considéré, au titre de la responsabilité des vendeurs, que leur silence au stade de la régularisation du compromis du 8 décembre 2016 et s’agissant de l’existence d’un commandement aux fins de saisie immobilière du 20 juillet 2015, était insusceptible de leur être reproché, s’appuyant notamment sur l’envoi d’un message électronique par le conseil du créancier poursuivant daté du 3 juin 2016, contenant confirmation de l’absence de délivrance d’une assignation devant le Juge de l’Exécution dans le délai de deux mois de la publication dudit commandement, frappé de facto de caducité.

Faisant application des dispositions combinées des articles R. 321-20, R. 322-4, R. 311-11 du code des procédures civiles d’exécution, le tribunal a considéré que par l’effet de l’écoulement des délais, le commandement de saisie immobilière devait nécessairement être regardé comme dépourvu d’effet et par voie de conséquence, de nature à être passé sous silence.

S’agissant de la responsabilité de maître [R] [S], notaire rédacteur, le tribunal a retenu que le notaire préalablement à la rédaction du compromis n’était pas obligé de procéder, aux opérations de vérification de l’état hypothécaire.

Il a enfin considéré qu’aucun élément d’information n’avait été porté à sa connaissance antérieurement au 8 décembre 2016, au titre des suretés grevant le bien et de nature à affecter sa libre disposition.

Suivant déclaration du 14 août 2021, les époux [T] ont relevé appel de la décision en ce qu’elle les a déboutés de leurs demandes indemnitaires et les a condamnés à indemniser les époux [I] et Mme [S] au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Le 13 novembre 2021, ils ont procédé à la régularisation d’une nouvelle déclaration d’appel étant précisé que les chefs critiqués étaient identiques.

La jonction des deux affaires a été ordonnée le 2 février 2022 sous le seul numéro RG 21/12335.

La clôture de l’instruction est en date du 9 décembre 2025.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 décembre 2025, les époux [E] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de l’intégralité de leurs prétentions et mis à leur charge la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ce quantum étant déclaré payable à chacun des codéfendeurs, et en conséquence :

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum les époux [I], ainsi que Maître [R] [S] au paiement de la somme de 272 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouter les intimés de l’intégralité de leurs prétentions,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de maître Pellegrin, avocat, sous sa due affirmation de droit.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 décembre 2025, les époux [I] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit qu’ils n’avaient commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité,

En conséquence,

— Le confirmer en ce qu’il a débouté les appelants de l’ensemble de leurs demandes envers eux outre condamnation à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure,

— Condamner les appelants à la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux entiers dépens, avec distraction.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 17 mars 2025, Mme [R] [S] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du 6 avril 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des consorts [T],

— La recevoir en son appel incident,

— Juger qu’elle n’a commis aucune faute et qu’il n’est pas non plus rapporté la preuve d’une quelconque collusion frauduleuse ou dissimulation, allégation sans fondement et diffamatoire.

Subsidiairement, juger que le préjudice invoqué par les consorts [T], consistant en des frais qu’ils ont effectués en mars 2017, est sans lien causal avec le manquement reproché au notaire lors du compromis, puisque ces frais ont été effectués bien après l’établissement de cet acte et après la délivrance de l’état hypothécaire et la connaissance des inscriptions litigieuses et du caractère aléatoire de la réalisation de la vente.

En tout état de cause,

— Débouter les consorts [T] de leur appel,

— Débouter en conséquence les consorts [T] de leur action en responsabilité et de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— Condamner solidairement les consorts [T] à lui régler une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les accusations calomnieuses sans fondement portées à son encontre, en application de l’article 1240 du code civil,

— Condamner solidairement les consorts [T] à lui régler la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction.

MOTIFS

Sur la responsabilité des époux [I]

1.1 Moyens des parties

Les époux [T] font valoir que les vendeurs ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information de l’acquéreur, en violation des dispositions de l’article 1112-1 du Code civil, en ne mentionnant pas l’existence des deux inscriptions de nature conventionnelle lors de la signature du compromis le 8 décembre 2016, ce qui ne pouvait que conduire à l’absence de réitération de la vente.

Ils ajoutent que les époux [I] ne pouvaient ignorer leur existence, ni même qu’à la date du compromis, antérieure aux dates d’extrême effet susvisées, qu’ils n’avaient d’autre choix pour parvenir à la réitération, que d’obtenir des créanciers inscrits, la mainlevée des suretés ou encore la dispense de purge ; or ce n’étaient pas le cas ; qu’au surplus, le 15 juillet 2015, soit antérieurement au compromis du 8 décembre 2016, la saisie pénale de la créance détenue par la société Landsbanki Luxembourg Sa à l’encontre des vendeurs en vertu d’un contrat de prêt reçu le 23 novembre 2007 a été ordonnée par un juge d’instruction, ladite saisie ne pouvant qu’entraîner l’indisponibilité des droits du prêteur et par voie de conséquence, l’impossibilité pour lui de prendre utilement position sur une demande de mainlevée qui aurait été formulée par les vendeurs.

Ils estiment que ce n’est que pour obtenir une indemnisation dans le cadre de la procédure pénale qu’ils ont agi de la sorte pour démontrer un préjudice par la non réitération du compromis.

Ils indiquent subir un préjudice lié à l’immobilisation de la somme du dépôt de garantie de 116 500 euros et de la perte de chance d’acquérir la propriété, en outre, qu’étant ressortissants chinois, ils ont exposé des frais de déplacements colossaux dans la perspective de leur projet d’acquisition, outre le coût de l’intervention d’un architecte désigné aux fins d’accomplissement d’une mission d’expertise technique préalablement à l’achat projeté.

Ils sollicitent enfin le paiement de la clause pénale à hauteur de 233 000 euros, encourue nonobstant l’absence de mise en demeure.

Les époux [I] répliquent que les acquéreurs étaient parfaitement informés de l’existence du commandement, Me [Q] ayant eu à connaître du différend qui oppose de nombreux propriétaires et la [X] Luxembourg banque en liquidation ; que le commandement de payer valant saisie immobilière n’avait pas pour effet de rendre le bien indisponible, étant caduc car aucune assignation devant le juge de l’exécution immobilier n’avait été délivrée dans le délai de deux mois. Ils ajoutent qu’ils étaient alors en négociation avec le liquidateur de la société [X] Luxembourg pour obtenir mainlevée du commandement et de l’hypothèque conventionnelle.

Les époux [I] exposent en outre qu’ils avaient avisé le notaire des acquéreurs à la signature du compromis des négociations en cours et que leur conseil a justifié auprès de Me [S] d’échanges avec le conseil de la banque l’informant de l’absence de poursuite devant le juge de l’exécution immobilière dans ce dossier.

Subsidiairement, ils exposent que les acquéreurs ne peuvent pas solliciter l’application de la clause pénale, celle-ci étant mobilisable uniquement dans l’hypothèse où toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis étaient réalisées, ce qui n’est pas le cas en l’absence de mainlevée hypothécaire ; et que la preuve des autres frais n’est pas rapportée.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil en sa version entrée en vigueur le 1er octobre 2016, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants

Les époux [T] reprochent aux époux [I], d’une part, de ne pas les avoir informés du commandement de payer délivré par la banque, et d’autre part, de ne pas les avoir informés de l’hypothèque conventionnelle inscrite par la même banque Landsbanski.

Il n’est pas discuté qu’en page 7 du compromis de vente litigieux signé le 8 décembre 2016, les vendeurs ont déclaré qu’il n’existait « aucune action ou litige en cours relatif au bien pouvant porter atteinte au droit de propriété », alors même qu’un commandement de payer avait été avait été pris le 20 juillet 2015 par la banque, publié le 10 septembre 2015, pour la somme de 2 058 197,58 euros.

Les époux [I] produisent aux débats un courrier rédigé par M^e Varenne, avocat représentant les époux [I] lors de la signature du compromis, daté du 28 février 2017 et adressé à Mme [R] [S], par lequel celui-ci " rappelle que la problématique dans ce dossier a été exposée à votre confrère Me [Q] (notaire des époux [T]) lors de la signature du compromis, notamment l’existence du commandement valant saisie immobilière en date du 20 juillet 2015 qui était caduque car aucune assignation devant le juge de l’exécution immobilier n’avait été délivrée dans le délai de deux mois en application de l’article R322-4 du code des procédures d’exécution (')

De plus j’ai indiqué être en négociation avec Me [B] liquidateur de la [X] aux fins de transaction pour obtenir mainlevée de l’inscription hypothécaire.

Votre confrère nous a confirmé parfaitement connaître la situation de la banque [X] (') ".

Il n’y a pas lieu de discuter de la validité du contenu de ce courrier, néanmoins il en ressort que seuls les professionnels ayant eu à connaître du projet de vente litigieuse auraient participé à cette conversation, les parties étant représentées lors de la signature du compromis de vente.

Or, il n’est pas établi que les époux [E] ont été avisés de l’existence de ce commandement de payer, aucune mention n’en étant faite à l’acte.

Il est néanmoins établi que ce commandement était devenu caduc à la date de la signature du compromis. En effet, les dispositions des articles R322-4 et R311-11 du code des procédures civiles d’exécution disposent que faute d’assignation du débiteur saisi devant le juge de l’exécution en audience d’orientation dans les deux mois suivant la publication au fichier immobilier du commandement de payer valant saisie, celui-ci devient caduc.

Les intimés produisent en outre un courriel émanant du conseil de la banque [X] daté du 3 juin 2016, soit bien antérieurement à la signature du compromis de vente, confirmant qu’aucune assignation n’avait été ou ne serait délivrée en vue de poursuivre la procédure de saisie du bien litigieux.

Ainsi, le fait d’avoir tu l’existence de ce commandement ne constitue pas une information dont l’importance aurait été déterminante pour le consentement des époux [T], puisqu’aucune suite n’y avait été donnée.

Quant à l’existence de l’hypothèque, il est rappelé qu’en page 6 du compromis les parties ont convenu de la condition suspensive de droit commun tendant à ce que « l’état hypothécaire ne révèle pas de saisie ou d’inscription dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix, et pour lesquelles inscriptions, il n’aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques ».

Il apparaît en outre que les parties avaient convenu que le délai de réitération, fixé au 28 février 2016, serait « automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : (') état hypothécaire en cours de validité ».

Il se déduit de ces informations contenues à l’acte qu’aucun état hypothécaire n’avait alors été évoqué puisqu’il devait en être produit un en vue de l’acte définitif.

S’il n’est ainsi pas démontré que les acquéreurs ont été informés, lors de la signature du compromis, de l’existence de cette inscription hypothécaire, il apparaît néanmoins à la lecture de la condition suspensive sus-évoquée, d’une part, qu’une telle inscription n’avait pas été écartée, et d’autre part, que les acquéreurs avaient conscience de la possibilité d’un tel aléa.

Les appelants ne peuvent valablement invoquer le caractère certain de cette condition suspensive pour en discuter la validité, en considérant que la signature de ce compromis irrémédiablement voué à l’échec ne visait qu’à justifier l’existence d’un préjudice dans le cadre de l’instance pénale visant l’établissement bancaire, cette affirmation n’étant corroborée par aucune pièce.

Néanmoins, en dépit de l’espoir des vendeurs de voir écarter l’inscription hypothécaire par diverses démarches auprès du représentant bancaire, il apparaît, compte tenu des conséquences d’une telle inscription, que ceux-ci ne pouvaient passer sous silence, au stade de la signature du compromis de vente, l’existence d’un tel obstacle à la réitération, fut-il incertain.

Une telle information avait en effet un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et une importance déterminante pour le consentement de l’autre partie.

Un manquement doit donc être retenu à l’encontre des époux [I] de ce chef.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu, dès lors que la faute réside dans le comportement déceptif du vendeur, en laissant croire jusqu’au bout que le contrat se conclurait, alors qu’il savait qu’il n’en serait très probablement rien.

Il est ainsi admis que les préjudices réparables sont tous ceux que la victime de la rupture aurait pu éviter si les pourparlers n’avaient pas été entrepris ou n’avaient pas fautivement continué, tels que les frais de négociation liés à la perte de temps, d’argent, de crédit ou encore les frais engagés liés aux déplacements.

La réitération de l’acte était fixée au 23 février 2017. La facture des frais de transport ne correspond pas à cette date, pas davantage que la facture Asian Tigers Mobility, datée du 5 septembre 2017.

Quant aux factures d’hôtel pour un séjour courant du 21 février au 6 mars 2017, celles-ci ne peuvent que partiellement être mises à la charge des vendeurs, le surplus du séjour ne pouvant avoir eu comme seul motif la signature de l’acte de vente.

Le même raisonnement sera adopté pour la location d’un véhicule du 21 février au 6 mars 2017.

Il convient par conséquent d’allouer aux époux [T] la somme de 600 euros de ces chefs.

Il est par ailleurs justifié d’une facture d’architecte sollicité en vue de l’acquisition du bien. Les vendeurs seront condamnés à rembourser le montant de la facture, soit 1 800 euros, aux époux [T].

Il ne peut en revanche être fait droit à la demande de condamnation en paiement de la clause pénale, une telle sanction n’ayant vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse où la vente n’est pas réitérée en dépit de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives.

Or, tel n’était pas le cas en l’espèce, en l’absence de mainlevée de l’inscription hypothécaire, cause de la caducité du compromis.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [T] de leurs demandes à l’encontre des époux [I] et de condamner ces derniers à leur régler la somme de 2 400 euros.

2. Sur la responsabilité de Mme [S]

2.1 Moyens des parties

Les époux [T] font valoir que la responsabilité de maître [R] [S], qui n’aurait pas dû rédiger un acte au profit d’un membre de sa famille, a engagé sa responsabilité de ce fait.

Ils lui reprochent d’avoir consenti à apporter son concours dans le cadre de la rédaction d’une promesse synallagmatique de vente, destinée à être produite par les intimés en leur qualité de partie civiles à la procédure pénale exercée à l’encontre de leur prêteur alors qu’elle ne pouvait ignorer que ladite promesse ne ferait jamais l’objet d’une réitération, ayant parfaitement connaissance de la nature et de l’étendue du prêt consenti en 2007 par la société [X] Luxembourg SA pour y avoir apporté son concours.

Ils ajoutent qu’elle ne rapporte pas la preuve qu’elle a informé les bénéficiaires de la promesse de vente de l’inscription hypothécaire ni du commandement de payer, ce silence gardé étant fautif.

Mme [R] [S] réplique qu’elle n’a pas commis de faute et rappelle qu’aux termes d’une jurisprudence constante, les vérifications à la charge du notaire lors de l’établissement d’un avant-contrat sont plus succinctes et ne sont en aucun cas celles exigées lors d’un acte définitif de vente.

Elle ajoute qu’elle a pris soin, dans la rédaction du compromis, d’insérer une condition suspensive protégeant les droits des acquéreurs en leur permettant de se dégager de la vente dans le cas où l’état hypothécaire révèlerait une inscription d’hypothèque grevant le bien supérieure au prix de vente et qu’elle a procédé aux vérifications qui lui incombaient en vue d’assurer l’efficacité de l’acte en sollicitant les renseignements hypothécaires ayant révélé l’inscription d’hypothèque et la publication d’un commandement saisie.

Elle indique enfin que les appelants ne rapportent pas la preuve qu’elle avait connaissance ni de la saisie et du commandement ni de la procédure pénale.

2.2 Réponse de la cour

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Un acte efficace s’entend d’un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent, peut être source de responsabilité.

Il est acquis qu’un avant contrat, tel que signé par les parties le 8 décembre 2016 et rédigé par Mme [S], n’a vocation qu’à arrêter la volonté des parties en dépit de l’absence de renseignements complémentaires ou de documents administratifs nécessaires à la perfection de la vente.

Au cas d’espèce, Mme [S] a inséré au compromis de vente plusieurs mentions relatives aux inscriptions hypothécaires, en indiquant en premier lieu au titre des conditions et déclarations générales que le vendeur devrait justifier auprès de l’acquéreur du règlement des sommes pouvant encore être dues aux créanciers hypothécaires et à rapporter les certificats de radiation des inscriptions.

Il est également ajouté, au titre des conditions suspensives déjà évoquées plus avant, que l’état hypothécaire ne devrait pas révéler de saisie ou d’inscription dont la charge serait supérieure au prix et pour lesquelles inscriptions, il n’aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques.

Enfin, il est mentionné au titre de la réitération de la vente, donc le délai avait été fixé au plus tard le 28 février 2016, que ledit délai serait automatiquement prorogé jusqu’à réception, notamment, d’un état hypothécaire en cours de validité.

Ces différentes mentions habituelles au stade d’un compromis de vente, témoignent de ce que le notaire n’est pas informé de la situation hypothécaire d’un bien à la date de la rédaction d’un avant contrat, l’ensemble des pièces y afférant devant être sollicitées en vue de la réitération.

Or, au cas d’espèce, Mme [S] a sollicité un état hypothécaire moins d’une semaine après la signature du compromis, soit le 14 décembre 2016, ouvrant alors les discussions entre les parties quant à la possibilité ou non de réitérer la vente.

Celle-ci a donc agi avec efficacité et célérité.

Quant au défaut d’information qui lui est reproché, tenant à ne pas avoir informé les acquéreurs de la situation hypothécaire du bien préalablement à la signature du compromis, il appartient à ceux-ci de rapporter la preuve que Mme [S] avait connaissance de l’inscription hypothécaire et du commandement de payer valant saisie.

Il est exact que l’acte authentique de prêt signé le 23 novembre 2007 entre la [X] Luxembourg société et les époux [I] avait été signé avec la participation de Me [N] [S], dont Mme [R] [S] est la successeure et dont l’identité de patronyme laisse présumer un lien familial.

Ce seul fait ne peut néanmoins suffire à établir qu’elle aurait personnellement été informée de cet acte et qu’elle l’aurait gardé en mémoire dans la perspective du projet de vente des époux [I] près de dix années plus tard.

Il n’est en outre pas établi qu’elle aurait eu connaissance du commandement de payer valant saisie avant la production de l’état hypothécaire sollicité le 14 décembre 2016.

Il en résulte ainsi que celle-ci n’a pas commis de manquement dans l’exercice de son devoir d’information, et encore moins que celle-ci aurait volontairement manqué à cette obligation en vue de soutenir les époux [I] à l’occasion de la procédure pénale en cours contre la Landbansky Banque.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [T] de leurs demandes à son encontre.

3. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts sollicitée par Mme [S]

3.1 Moyens des parties

Mme [S] expose qu’elle est fondée à obtenir réparation d’un préjudice personnel au regard des accusations calomnieuses que les époux [T] ont proférées à son encontre.

Les époux [T] s’opposent à cette demande relevant qu’ils n’ont pas maintenu en appel le moyen tiré de la violation du secret professionnel. Ils ajoutent que Mme [S] ne démontre ni l’existence d’un préjudice ni celle d’un lien de causalité avec la faute alléguée.

3.2 Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les griefs formulés à l’encontre de Mme [S], certes infondés, n’ont pas excédé le périmètre de la présente instance, étant relevé que le moyen tiré de la violation du secret professionnel a été abandonné à l’occasion de l’instance d’appel.

Il est en outre justement relevé qu’il n’est allégué aucun préjudice par le notaire.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [S] de sa demande indemnitaire.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant M. [U] [I] et Mme [J] [S] épouse [I] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros à M. [P] [T] et Mme [G] [W] épouse [T] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a :

— Débouté M. [P] [T] et Mme [G] [W] épouse [T] de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à l’encontre de M. [U] [I] et Mme [J] [S] épouse [I],

— Condamné M. [P] [T] et Mme [G] [W] épouse [T] à M. [U] [I] et Mme [J] [S] épouse [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le confirme pour le reste ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [U] [I] et Mme [J] [S] épouse [I] solidairement à régler à M. [P] [T] et Mme [G] [W] épouse [T] la somme de 2 400 euros ;

Condamne M. [U] [I] et Mme [J] [S] épouse [I] solidairement aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] [I] et Mme [J] [S] épouse [I] solidairement à régler à M. [P] [T] et Mme [G] [W] épouse [T] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [U] [I] et Mme [J] [S] épouse [I] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président