COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 JANVIER 2026

N° 2026/24

Rôle N° RG 25/03447 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOR76

[Y] [G]

C/

[P] [F]

[Z] [F]

Copie exécutoire délivrée

à :

M^e Grégory ROCA

M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI

le :

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 20 Août 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 1124000092.

APPELANT

Monsieur [Y] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 24-008884 du 08/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

né le 24 Juillet 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Grégory ROCA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [P] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Laura CUERVO, avocate au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Laura CUERVO, avocate au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

M.et Mme [F] sont propriétaires d’une villa individuelle comprenant trois appartements attenants, accessibles par une entrée séparée.

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2020 à effet au 15 septembre 2020, ils ont consenti à M.[G] un bail d’habitation désigné comme étant meublé, portant sur l’un des studios, pour une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 380 euros, majoré d’une provision sur charges de 30 euros.

Par lettre du 25 mai 2021, M.et Mme [F] ont donné congé à M.[G] pour le 15 septembre 2021, alléguant un motif sérieux et légitime, tenant à leur volonté d’effectuer d’importants travaux de restructuration.

Par ordonnance du 04 août 2023, le juge des référés a rejeté la demande de validation de congé, soulevant une contestation sérieuse liée à la nature du contrat de bail.

Par acte d’un commissaire de justice du 02 février 2024, M.et Mme [F] ont fait assigner M.[G] aux fins principalement de validation du congé.

Par jugement contradictoire du 20 août 2024, le juge des contentieux de la protction de [Localité 4] a :

— validé le congé pour motif légitime et sérieux notifié à M. [G] [Y] le 25 mai 2021 réceptionné le 28 mai 2021 pour le 14 septembre 2021 à minuit,

— dit qu’à compter de cette date M. [G] [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux loués à savoir un studio situé au [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 8],

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation a la somme de quatre-cent-dix euros (410

euros),

— condamné M. [G] [Y] au paiement de ladite indemnité a compter du 11 mars 2022 jusqu’à la libération effective des lieux de tous occupants,

— ordonné la libération des lieux par le défendeur et tous occupants de son chef, sous astreintejournaliere provisoire de cinq-cents euros (500 euros) commençant à courir passé un délai de huitjours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 30jours, délai à l’issue duquel l’astreinte prononcée pourra étre liquidée,

— dit qu’à défaut pour M. [G] [Y] de libérer volontairement les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à cette de tous occupants de leur chef, conformément aux dispositions des articles L 4111-1, L 412-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier ,

— décidé de se réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte prononcée,

— débouté M. [G] [Y] de l’intégralité de leurs prétentions,

— a condamné M.[G] à verser à M.[F] [P] et Mme[R] [Z] son épouse la somme de trois mille euros (3000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile,

— débouté les demandeurs pour le surplus de leurs prétentions,

— rappelé que la présente décision est exécutoire dc plein droit à titre provisoire,

— condamné M. [G] [Y] au paiement des entiers dépens lesquels seront recouvrés elon les dispositions combinées de l’article 696 du code de procédure civile et de la loi n°91-647 du 10 juillet1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Le premier juge a retenu que M.et Mme [F] justifiaient de l’existence d’un mobilier suffisant permettant au locataire de jouir normalement des lieux. Constatant l’absence d’un inventaire, il a rappelé que le bien donné à bail à M.[G] faisait partie du bien qu’il avait vendu à ces derniers, lorsqu’il était employé dans une agence immobilière. Il a retenu que M.[G], professionnel de l’immobilier, avait adressé une lettre à M.et Mme [F] aux termes de laquelle il notait que le mobilier présent dans le studio ne justifiait pas un dépôt de garantie supérieur au loyer, ce qui confirmait la qualification de bail meublé.

Il a souligné que l’accusé de réception de la lettre recommandée signifiant le congé a été signé le 28 mai 2021. Il en a conclu que le congé avait été délivré dans le délai de trois mois requis par l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989.

Il a estimé que le congé était justifié par un motif légitime et sérieux, devant être apprécié au jour de sa délivrance, constitué par la volonté des bailleurs de procéder à des travaux de redistribution des studios, démontrée par un devis annexé au congé.

Il a condamné M.[G] au versement d’une indemnité d’occupation, évaluée au montant du loyer et des charges, soit 410 euros, due à compter du 11 mars 2022, date de la première mise en demeure.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.et Mme [F], en l’absence de démonstration d’un autre préjudice subi par ces derniers.

Il a rejeté la demande de production sous astreinte de quittances de loyers.

Par déclaration du 20 août 2024, M.[G] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.et Mme [F] ont constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[G] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*validé le congé,

*ordonné la libération des lieux sous astreinte,

*ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire le concours de la force publique,

*débouté M.[G] de ses demandes,

*condamné M.[G] au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné M.[G] aux dépens

Statuant à nouveau :

— de requalifier le contrat en bail d’habitation vide,

— de déclarer nul le congé délivré à M. [G] le 25 mai 2021,

— de condamner les époux [F] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

A titre subsidiaire,

— de débouter les époux [F] de leur demande visant à faire condamner le concluant à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 25'%,

— de débouter les époux [F] de leur demande visant à faire fixer l’indemnité d’occupation sur une période de 36 mois alors qu’il ne s’est écoulé que 30 mois entre le 11 mars 2022 et le 23 septembre 2024,

En tout état de cause,

— de débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner les époux [F] à régler à Maître [T] [U], la somme de 3.000'euros au titre de l’article 700 alinéa 3 du Code de procédure civile et la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle étant précisé que la somme allouée ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 % soit la somme totale de 1.165,50 € HT soit 1.398,60'TTC,

— de condamner les époux [F] aux entiers dépens.

Il sollicite la nullité du congé au motif que le bail n’est pas un bail meublé mais un bail d’habitation vide.

Il sollicite également la nullité du congé en l’absence de motif légitime et sérieux. Il souligne que le congé n’était accompagné que d’un devis du 04 mai 2021, qui ne portait que sur un 'projet dessin'. Il relève que les devis plus précis ont été établis 10 mois après la délivrance du congé. Il ajoute que M.et Mme [F] ne démontrent pas que les travaux envisagés seraient utiles ou nécessaires à l’immeuble, s’agissant de travaux de confort et de changement de destination, qui ne profitent qu’aux propriétaires du bien . Il considère que ces derniers ne souhaitaient en réalité que reprendre l’intégralité du bien pour l’occuper.

Subsidiairement, il s’oppose au montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par M.et Mme [F].

Il s’oppose à des dommages et intérêts versés au profit de ces derniers.

Il sollicite pour sa part des dommages et intérêts. Il conteste le fait qu’il s’agirait d’une demande nouvelle ne cause d’appel. Il fait état d’un préjudice moral lié à la crainte d’une expulsion imminente et aux démarches anxiogènes induites par la recherche précipitée d’un nouveau logement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.et Mme [F] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a réduit leur demande au titre de l’indemnité d’occupation et en ce qu’il a rejeté leur demande indemnitaire,

Statuant à nouveau :

— de les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] du studio n°2 sis [Adresse 2] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire, et ce sans délai,

— de condamner M.[G], à compter de la première mise en demeure en date du 11 mars 2022 au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 25%, soit la somme de 512 euros par mois jusqu’à la libération des lieux intervenue le 23 septembre 2024, soit au total une somme de 18.432 euros,

— de condamner M. [G] à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité délictuelle,

— de débouter M.[G] de toutes ses demandes,

— de déclarer irrecevable la demande indemnitaire de M.[G] car nouvelle en appel,

— de condamner M. [G] au paiement la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent que le bail conclu avec M. [G] est un bail d’habitation meublé. Ils indiquent justifier que le bien est suffisamment meublé et équipé pour permetttre au locataire d’y vivre convenablement. Ils précisent que M.[G] est un professionnel de l’immobilier qui ne s’est jamais plaint de ne pas disposer des meubles nécessaires.

Ils contestent l’absence de motifs sérieux et légitimes. Ils font état de leur volonté de procéder à des travaux importants de restructuration qui nécessitent la libération des lieux.

Ils précisent qu’à la suite du départ de M.[G], le 23 septembre 2024, ils ont fait procéder aux travaux envisagés et déclarent être en droit de rechercher la rentabilité de leur bien en le rénovant.

Ils sollicitent une indemnité d’occupation qui répare leur préjudice, à compter de la première mise en demeure du 11 mars 2022 jusqu’à la libération effective des lieux intervenue le 23 septembre 2024.

Ils sollicitent également des dommages et intérêts en raison de la privation de leur bien pendant trois ans.

Ils considèrent irrecevable pour être nouvelle en cause d’appel la demande de dommages et intérêts formée par M.[G]. Ils l’estiment en tout cas infondée. Ils précisent avoir, par humanité, laissé le temps à ce dernier de quitter les lieux loués, bien au-delà de l’échéance du bail.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 novembre 2025.

MOTIVATION

L’article 25-4 de la loi du 06 juillet 1989 énonce qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

La charge de la preuve du caractère meublé d’un bail incombe aux bailleurs.

Aucun inventaire n’est produit au débat.

La lettre de M.[G] du 02 novembre 2020, qui indique notamment que 'le mobilier présent dans le studio ne justifie en rien un dépôt de garantie supérieur au loyer’ et à laquelle des photographies seraient jointes (et qui ne sont pas produites au débat), n’est pas suffisante, même si M.[G] a été employé dans une agence ayant vendu la villa à M.et Mme [F], pour démontrer que le mobilier qui se trouvait dans le logement correspondait aux caractéristiques visées à l’article 25-4 de la loi précitée et au décret du 31 juillet 2015, qui liste le mobilier nécessaire à la qualification de bail meublé.

En conséquence, il ne peut être retenu le bail souscrit entre les parties est un bail de location vide.

Selon l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, le délai de préavis d’un congé délivré par un bailleur est de six mois. Par ailleurs, en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail étant requalifié, l’échéance du bail est fixée au 14 septembre 2023. Le congé notifié le 25 mai 2021, reçu le 28 mai 2021 ne pouvait être donné pour le 15 septembre 2021 mais pour le 15 septembre 2023. Or, un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (Cass. 3e civ., 13 juin 2006, n° 05-13-252). La nullité du congé n’est donc pas encourue au seul motif de la requalification du bail en bail de location nue puisque le congé, notifié le 28 mai 2021, devait être donné pour le 14 septembre 2023, soit plus de six mois après la réception du congé.

Le congé évoque l’intention des bailleurs de procéder à des travaux importants de restructuration nécessitant la libération du logement pendant une à deux années. Un devis était annexé au congé portant sur un projet de dessin ; les devis postérieurs témoignent de l’ampleur des travaux. Le motif sérieux et légitime est ainsi établi.

En conséquence, il est démontré que le congé est délivré pour des motifs sérieux et légitimes.

Le jugement déféré, qui a déclaré valable le congé, sera confirmé. Il sera toutefois infirmé en ce qu’il a estimé que le bail était résilié au 14 septembre 2021.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local

Compte tenu de la requalification du bail, l’indemnité d’occupation n’est due qu’à compter du 15 septembre 2023, date à laquelle M.[G] est devenu occupant sans droit ni titre.

Le logement loué est un studio d’une surface de 18m² avec un petit jardin et une terrasse, situé à [Localité 10]. La somme mensuelle de 410 euros répare intégralement le préjudice subi par M.et Mme [F] du fait de l’occupation du bien sans droit ni titre de M.[G]. Le jugement déféré sera confirmé sur le montant de cette indemnité.

Sur l’expulsion

M.[G] a quitté les lieux loués. La demande d’expulsion est donc sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[G]

L’article 567 du code de procédure civile énonce que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

La demande de dommages et intérêts formée par M.[G] s’analyse comme une demande reconventionnelle. Elle n’est donc pas irrecevable pour être nouvelle en cause d’appel.

M.[G] a subi un préjudice moral lié au fait qu’il était noté que le congé évoquait une fin de bail au 15 septembre 2021, alors que le bail ne pouvait prendre fin, du fait de la requalification du bail, qu’au 14 septembre 2023 à minuit. Son préjudice était donc lié à la crainte d’une expulsion imminente. Ce préjudice sera totalement réparé par la somme de 1500 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.et Mme [F]

L’occupation sans droit ni titre de leur bien par M.[G], qui a débuté le 15 septembre 2023, est réparée par l’indemnité d’occupation. M.et Mme [F] ne justifient pas d’un préjudice différent de cette occupation sans droit ni titre. En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts. Le jugement déféré qui a rejeté cette demande sera confirmé.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Chaque partie est partiellement succombante. Il convient en conséquence de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre elles.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné M.[G] aux dépens et au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a :

— dit que le bail était un bail meublé,

— dit que le bail était résilié au 14 septembre 2021 minuit,

— condamné M.[G] aux dépens et au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT que le bail conclu entre les parties doit être requalifié en bail d’habitation non meublé ;

DIT que le bail a été résilié le 14 septembre 2023 à minuit du fait du congé ;

DIT que M.[Y] [G] est redevable de l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge à compter du 15 septembre 2023 ;

DECLARE recevable la demande de dommages et intérêts formée par M.[Y] [G] ;

CONDAMNE M.[P] [F] et Mme [Z] [R] épouse [F] à verser à M.[Y] [G] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral ;

FAIT MASSE des dépens et les PARTAGE par moitié entre les parties ;

REJETTE les demandes des parties faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,