RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2025

(n° 2025/ , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10260 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHYJU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 mai 2023 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 17] – RG n° 18/00821

APPELANTE

S.A. COLOMBE ASSURANCES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS du LUXEMBOURG sous le numéro B 59058

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alexis SOBIERAJ, avocat au barreau de PARIS, toque : K111, ayant pour avocat plaidant M^e Pascal TRILLAT, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Alexandra JAILLANT CORCOS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

S.C.I. LA FONTAINE DU LYS, prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [T] [E] domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 334 121 167

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par M^e Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de MELUN

S.A.S. MAXA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 530 159 789

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS,

toque : K65, ayant pour avocat plaidant M^e Sophie FREZAL, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. MAPACHA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 338 458 185

[Adresse 16]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-Laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B936, ayant pour avocat plaidant M^e Gérard MOIRE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

Madame FAIVRE, Présidente de Chambre

Monsieur SENEL, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame CHAMPEAU-RENAULT dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier lors des débats : Madame CHANUT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Madame THEVARANJAN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI La Fontaine du Lys, dont les époux [E] sont cogérants, est propriétaire depuis le 9 mai 1986 de locaux à usage de commerces, réserves et parkings au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à Dammarie Les Lys (Seine et Marne), connu sous la dénomination Tour du Lys, ayant une surface de vente de 1 950 m2. L’ensemble est destiné à l’exploitation d’un supermarché.

Les locaux ont été donné à bail commercial à la SAS Mapacha, par acte du 12 décembre 2002 pour y exploiter un supermarché à l’enseigne Intermarché. Les parties ont par la suite signé un nouveau bail par acte du 1er décembre 2008 pour une durée de neuf années entières et consécutives moyennant un loyer annuel en principal de 100 000 euros HT.

Par acte du 28 février 2011, enregistré au SIE de [Localité 17] le 24 mars 2011, la SAS Mapacha a cédé son fonds de commerce ainsi que le bail à la SAS Maxa, laquelle a souscrit, par l’intermédiaire de son courtier, la société Secoia, une police d’assurance dommages comprenant une garantie responsabilité civile locative auprès de la SA Colombe Assurances. La cession a été portée à la connaissance de la SCI La Fontaine du Lys par courrier recommandé avec accusé de réception le 7 mars 2013.

Dans la nuit du 14 au 15 juillet 2016, les locaux exploités par la société Maxa ont été en partie détruits par un incendie. L’incendie a rendu les lieux loués inexploitables en raison, d’une part, de l’état du bâtiment après l’incendie et, d’autre part, d’une décision administrative de fermeture (arrêté du maire de [Localité 13] du 20 juillet 2016).

La SAS Maxa a déclaré le sinistre à son assureur.

Le 26 mai 2017, la SAS Maxa a fait sommation à son bailleur d’assister à un rendez-vous de restitution des lieux loués, précisant qu’en application des dispositions de l’article 6-11 du contrat de bail, et de l’article 1722 du Code civil, le contrat de bail avait été résilié de plein droit du fait de la destruction du bien loué.

Le 16 juin 2017, les clés ont été restituées à la bailleresse et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par Maître [I] [O], huissier de Justice, en présence des époux [E], co-gérants de la SCI La Fontaine du Lys, et de M. [D], président de la société Maxa.

Depuis lors, les locaux n’ont pas été remis en état.

Par acte d’huissier en date du 8 mars 2018, la SCI La Fontaine du Lys a assigné les sociétés Maxa, Mapacha, Secoia, Colombe Assurances, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Dammarie Les Lys, ainsi que la commune de Dammarie Les Lys devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins, en application des dispositions de l’article 1733 du Code civil, d’obtenir :

— la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9], à effectuer les travaux de gros 'uvre et de second 'uvre estimés par le cabinet d’expertise Elex, mandaté par la société Axa à hauteur de 89 017,20 euros ;

— de condamner la mairie de [Localité 13] à effectuer les travaux de réfection de la dalle, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— la condamnation in solidum de la société Maxa et de la société Mapacha à lui payer la somme de 1 071 915 euros HT majorée de la TVA au titre des travaux de remise en état et des missions d’ingénierie et d’assurance dommage ouvrage, ainsi que les loyers dus depuis mars 2017, soit arrêté fin février 2018, la somme de 108 015,96 euros HT majorés de la TVA ;

— la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamner également in solidum aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal a :

— débouté la SCI La Fontaine du Lys de sa demande à l’encontre du syndicat de copropriétaires Fontaine du Lys au titre des travaux de gros-'uvre et de second-'uvre ;

— débouté la SCI La Fontaine du Lys de sa demande à l’encontre de la commune de Dammarie Les Lys au titre des travaux de réfection de la dalle sous astreinte et en paiement ;

— sursis à statuer sur les demandes en paiement de la SCI La Fontaine du Lys à l’encontre des sociétés Maxa et Mapacha et sur la demande reconventionnelle de la société Maxa portant sur la restitution des loyers et du dépôt de garantie dans l’attente du jugement du tribunal correctionnel à venir.

L’enquête et l’instruction pénale ont révélé que les faits avaient été commis par quatre individus, depuis lors condamnés pour vol aggravé par trois circonstances commis au préjudice de la SCI La Fontaine du Lys et d’Intermarché, par jugement du 23 février 2021 du tribunal correctionnel de Melun ainsi que par jugement du 15 avril 2021 du tribunal pour enfants de Melun, confirmé par arrêt du 2 juin 2022 de la cour d’appel de Paris.

Par jugement du 9 mai 2023, le tribunal judiciaire de Melun a :

— mis hors de la cause le courtier, la société Secoia ;

— condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 855 011 euros HT, soit 1 026 013,20 euros TTC, en réparation de la destruction des locaux et de leur remise en état ;

— condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 43 206 euros pour l’indemnisation de la perte de chance de relouer le local, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

— condamné la société Colombe Assurances à garantir la société Maxa de toutes les condamnations mises à sa charge ;

— condamné la SCI La Fontaine du Lys à rembourser à la société Maxa, la somme de 19 933,33 euros au titre du dépôt de garantie ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— débouté les parties de leurs demandes contraires ou plus amples ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Outre le paiement d’une somme de 2 279 824 euros au profit de son assurée, la SA Colombe Assurances a réglé en exécution du jugement à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 1 026 013,20 euros TTC en réparation de la destruction des locaux et de leur remise en état ainsi que celle de 43 206 euros au titre de la perte de chance de relouer le local.

Par déclaration électronique du 9 juin 2023, enregistrée au greffe le 20 juin 2023, la SA Colombe Assurances a interjeté appel, intimant la SCI La Fontaine du Lys, la SAS Maxa et la SAS Mapacha, en précisant que cet appel tendait à obtenir l’annulation ou la réformation du jugement s’agissant de toute disposition visée au dispositif lui faisant grief, et en particulier en ce qu’il a :

— condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 855 011 euros HT soit 1 026 013,20 euros TTC en réparation de la destruction des locaux et de leur remise en état ;

— condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 43 206 euros pour l’indemnisation de la perte de chance de relouer le local, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné la société Colombe Assurances à garantir la société Maxa de toutes les condamnations mises à sa charge ;

— débouté la société Colombe Assurances de toutes ses demandes contraires ou plus amples ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Par conclusions d’appelant et d’intimé sur appel incident n°4, notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la SA Colombe Assurances demande à la cour, au visa notamment de l’article 1733 du Code civil, de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L.113-5 du Code des assurances, de :

— INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun le 9 mai 2023 en ce qu’il a :

* condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 855 011 euros HT soit 1 026 013,20 euros TTC en réparation de la destruction des locaux et de leur remise en état ;

* condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 43 206 euros pour l’indemnisation de la perte de chance de relouer le local, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

* condamné la société Colombe Assurances à garantir la société Maxa de toutes les condamnations mises à sa charge ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

— condamner la SCI La Fontaine du Lys à rembourser à la société Colombe Assurances la somme de 1 026 013,20 euros versée au titre de l’exécution du jugement du 9 mai 2023 au regard de l’absence de responsabilité de son assuré, la société Maxa dans la survenance de l’incendie ;

— rejeter l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la compagnie Colombe Assurances ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour jugeait que la responsabilité de l’assuré de la compagnie Colombe Assurances était engagée au titre de l’article 1733 du Code civil, de :

— se juger non saisie de l’appel incident de la SCI La Fontaine du Lys, à défaut ,

— juger irrecevables l’appel incident de la SCI la Fontaine du Lys ainsi que les demandes y étant afférentes ;

A titre plus subsidiaire,

— rejeter les demandes de la SCI La Fontaine du Lys ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI La Fontaine du Lys à rembourser à la compagnie Colombe Assurances la somme de 43 206 euros dès lors que la perte de chance de louer le local n’est pas couverte par sa police d’assurance ;

— juger irrecevable la demande nouvelle de la SCI La Fontaine du Lys concernant la perte de chance de louer la cellule commerciale [S] ;

— rejeter l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la compagnie Colombe Assurances ;

— condamner la SCI La Fontaine du Lys à payer à la compagnie Colombe Assurances la somme de 40 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI La Fontaine du Lys aux entiers dépens.

Par conclusions d’intimée et d’appel incident n°3, notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la SCI La Fontaine du Lys demande à la cour, au visa notamment des articles 1103 et 1733 du code civil, des articles R. 233-26 et R. 233-28 du Code du travail, de l’article L. 132-8 du Code de commerce et de l’article L. 121-13 du Code des assurances, de :

— la recevoir en ses conclusions d’intimée et d’appel incident, l’y dire bien fondée;

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

* condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 1.736.154,00 euros TTC en réparation de la destruction des locaux et de leur remise en état estimé au 3 mars 2025 ;

* condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 94.335,70 euros pour l’indemnisation de la perte de chance de relouer le local loué antérieurement au preneur [S], avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

* condamné la société Maxa à devoir régler une somme de 633.687 euros à la SCI La Fontaine du Lys au titre de la perte de chance à pouvoir relouer les locaux détruits partiellement par l’incendie, et vidés par la société Maxa avant restitution ;

* dit et jugé que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

* condamné la société Colombe Assurances à garantir la société Maxa de toutes les condamnations mises à sa charge ;

Statuant à nouveau,

— condamner la société Maxa à régler à la SCI La Fontaine du Lys les sommes de 1. 235 767,20 euros en réparation du préjudice résultant de la destruction des locaux, et de leur remise en état, dire et juger que la somme de 1 026 013,20 euros se compensera avec celle demandée à du concurrence, en quittance ou deniers ;

2. 446 462,00 euros au titre de la perte d’une chance de louer les locaux commerciaux à usage de supermarché s’ils avaient été restitués en bon état ;

3. 79 537,10 euros au titre de la perte de chance de louer la cellule commerciale [S] ;

— dire et juger que les indemnités allouées au titre de la perte de la chance de louer les surfaces commerciales, seront dues jusqu’au jour du paiement intégral des indemnités dues au titre de la remise en état ;

— condamner la société Colombe Assurances en sa qualité d’assureur de la SAS Maxa à devoir payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 1 736 154 euros TTC, soit HT 1 446 795 euros, au titre des travaux de remise en état et des missions d’ingénierie et d’assurance dommage ouvrage ;

— dire et juger que les coûts de la remise en état seront indexés sur l’indice des coûts à la construction, indice de base 4ème trimestre 2017 ;

— dire et juger que la société Mapacha devra garantir la SAS Maxa au titre de l’ensemble des condamnations prononcées en application des dispositions figurant à l’article 9 alinéa 2 du bail commercial signé le 1er décembre 2008, et ensuite de la cession du fonds de commerce intervenue selon acte sous seing privé le 15 février 2011.

— condamner la société Maxa et Mapacha à régler une somme de 633 387 euros sauf à parfaire soit 7.201 euros mensuelle au titre de la perte de chance de relouer les locaux à usage de supermarché, et 94.335,70 euros au titre de la perte de chance de louer la cellule commerciale exploitée par [S] et ce jusqu’à la date effective de l’indemnisation de la demanderesse, ainsi que la somme de 177 349 euros au titre des charges de copropriété ;

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum les défendeurs à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 30 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Par conclusions d’intimée et d’appel incident récapitulatives, notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la SAS Maxa demande à la cour, au visa notamment de l’article 1733 du code civil, de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L.113-5 du code des assurances, de :

A titre principal de :

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

* condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 855 011 euros HT, soit 1 026 013,20 euros TTC, en réparation de la destruction des locaux et de leur remise en état ;

* condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 43 206 euros pour l’indemnisation de la perte de chance de relouer le local, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

* débouté la société Maxa de ses demandes au titre du remboursement des loyers, charges et taxe foncière 2016 indument payés depuis l’incendie criminel jusqu’au 1er trimestre 2017 inclus ;

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SCI La Fontaine du Lys à rembourser à la société Maxa, la somme de 19 933,33 euros au titre du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau, '

A titre principal de :

— condamner la SCI La Fontaine du Lys à rembourser et à payer à la société Maxa la somme de 149 435, 92 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière 2016 indument payés depuis l’incendie criminel jusqu’au 1er trimestre 2017 inclus ;

A titre subsidiaire, si la cour jugeait que la responsabilité de la société Maxa était engagée au titre de l’article 1733 du code civil, de :

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

* condamné la société Colombe Assurances à garantir la société Maxa de toutes les condamnations mises à sa charge ;

* condamné la SCI La Fontaine du Lys à rembourser et à payer à la société Maxa, la somme de 19 933,33 euros au titre du dépôt de garantie ;

En tout état de cause, de :

— rejeter les demandes de la SCI La Fontaine du Lys ;

— juger irrecevable la demande nouvelle de la SCI La Fontaine du Lys concernant la perte de chance de louer la cellule commerciale [S] ;

— débouter les sociétés Colombe Assurances, Mapacha, et la SCI La Fontaine du Lys de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner la SCI La Fontaine du Lys à payer à la société Maxa la somme de 40 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI la Fontaine du Lys aux entiers dépens.

Par conclusions d’intimée et d’appel incident n°2, notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, la SAS Mapacha demande à la cour, au visa notamment des articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du Code de commerce, des articles 1104, 1722 et 1733 du Code civil et des articles 504 et suivants du Code de procédure civile, de :

— recevoir la société Mapacha en ses présentes écritures d’intimée et d’appel incident, et l’y dire bien fondée ;

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

* débouté les parties de leurs demandes, contraires ou plus amples.

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

* condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 855 011 Euros HT soit 1.026.013,20 Euros TTC en réparation de la destruction des locaux et de leur remise en état ;

* condamné la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys la somme de 43 206 euros pour l’indemnisation de la perte de chance de relouer le local, avec intérêt au taux légal à compter du Jugement ;

* condamné la société Colombe Assurances à garantir la société Maxa de toutes les condamnations mises à sa charge ;

En conséquence et statuant à nouveau, de :

— juger irrecevable la demande nouvelle de la SCI La Fontaine du Lys relative à une prétendue perte de chance de louer une cellule commerciale dénommée [S] ;

— juger irrecevable la demande nouvelle de la SCI La Fontaine du Lys relative à voir les coûts de la remise en état et des missions d’ingénierie et d’assurance dommage ouvrage indexés sur l’indice des coûts à la construction ;

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI La Fontaine du Lys ;

En tout état de cause :

— débouter la SCI La Fontaine du Lys de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI La Fontaine du Lys au paiement de la somme de 20 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Laure Bonaldi-Nut sur son affirmation de droit et en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter aux conclusions ci-dessus visées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par jugement du 15 décembre 2020 dont il n’a pas été interjeté appel, la SCI La Fontaine du Lys a été définitivement déboutée de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Dammarie Les Lys (Seine et Marne) ainsi que de la commune de Dammarie les Lys.

En 1'état de la procédure, la SCI La Fontaine du Lys indique également ne présenter aucune demande à l’encontre de la SAS Secoia, en ce qu’elle est intervenue en qualité de courtier et ne peut donc être recherchée en responsabilité, ni en mobilisation de garantie.

En conséquence, il n’est pas contesté que le débat demeure circonscris aux demandes formées à l’égard des sociétés Maxa et Mapacha ainsi que de la compagnie Colombe Assurances.

Sur les demandes de la SCI La Fontaine du Lys, propriétaire des lieux sinistrés

I. Sur la responsabilité de la SAS Maxa, locataire des lieux sinistrés

Le tribunal a déclaré en application de l’article 1733 du code civil la SAS Maxa responsable de l’incendie qui ne constituait pas pour le preneur un cas fortuit ou cas de force majeure, en raison de l’absence d’imprévisibilité de la pénétration d’un tiers dans le local. Il a par ailleurs relevé, au visa de l’article R. 233-28 du code du travail, que le preneur, qui pouvait prendre diverses mesures pour rendre la porte plus résistante à une effraction, ne l’a pas fait.

La SA Colombe Assurances sollicite l’infirmation du jugement sur ce point, faisant essentiellement valoir que :

— il a été établi que l’incendie est d’origine criminelle ; les procès-verbaux de police relèvent l’existence de traces d’effraction sur la porte arrière coupe-feu et qu’un pied de biche, ainsi qu’une pelle ont été retrouvés ;

— le tribunal a écarté la force majeure en se fondant sur des éléments factuels contraires aux constats opérés par les policiers au lendemain de l’incendie et qui résultent de rapports réalisés non contradictoirement, plusieurs années après le sinistre, à la seule demande de la bailleresse ; la SAS Maxa n’a commis aucune faute au regard de la force majeure, en ce qu’il n’existe aucune obligation légale ou règlementaire à mettre des barres anti-effraction sur une issue de secours et que la porte par laquelle les criminels se sont introduits dans le magasin étaient fermée à clef et sous alarme, outre que le site exploité comportait un dispositif de sécurité renforcé ; en tout état de cause, la SAS Maxa n’a fait preuve d’aucune négligence ou imprudence dès lors qu’à l’aune des festivités du 14 juillet, elle a pris le soin de rentrer l’ensemble de ses poubelles afin d’éviter un risque d’incendie et qu’elle ne pouvait pas prévoir les agissements des criminels ; par ailleurs, l’imprévisibilité et l’irrésistibilité d’un incendie sont induites par la simple pénétration par effraction de tiers dans les locaux loués, et un incendie criminel constitue un cas de force majeure ; les différentes mesures mises en 'uvre par la SAS Maxa pour sécuriser son magasin ont permis l’arrivée rapide des policiers sur les lieux, l’interpellation des auteurs des infractions et ont limité la propagation de l’incendie dans la réserve et au sous-sol du point de vente ; la force majeure est ainsi suffisamment caractérisée dès lors que le local loué présentait des moyens suffisants pour le sécuriser.

La SAS Maxa sollicite également l’infirmation du jugement sur ce point, exposant essentiellement que:

— le caractère criminel de l’incendie a été reconnu ; pourtant le tribunal a considéré à tort au visa de l’article 1733 du Code civil que la responsabilité de la société Maxa était engagée, écartant la force majeure exonératoire de responsabilité en se fondant sur des rapports établis non contradictoirement à la demande de la bailleresse, plusieurs années après l’incendie, et contraires aux constats réalisés par les policiers quelques heures après l’incendie ;

— le caractère criminel est exonératoire de responsabilité dans l’incendie, à l’exclusion de toute négligence et volonté de la SA Maxa, s’apparentant au cas de force majeure et fortuit de l’article 1733 alinéa 2 du code civil, et entrainant la résiliation du bail sans indemnisation de part et d’autre conformément aux dispositions du bail et à l’article 1722 du code civil ; l’incendie litigieux est intervenu la nuit et, dans la même commune, plusieurs incendies de véhicules, d’un car de tourisme et d’un collège ont également été recensés ; malgré les précautions prises par la ville et les forces policières déployées, les incendies ont été nombreux cette nuit-là, de sorte qu’ils sont effectivement imprévisibles et irrésistibles ; par ailleurs, l’arrestation immédiate des responsables a été rendue possible par les mesures de sécurité mises en place par la SA Maxa, en particulier les systèmes de « détections intrusions » et de télésurveillance du magasin Intermarché, conformément aux préconisations de la SA Colombe Assurances ; sur la sécurisation de la porte servant à la livraison des marchandises, il s’agit d’une porte de livraison et d’une issue de secours ; contrairement à ce qu’allègue la bailleresse, des dérogations spécifiques existent pour certains types de transports, notamment pour les denrées alimentaires, en matière d’interdiction de circulation des poids lourds et des livraisons étaient programmées les nuits du 12, 13, 14 juillet ; aussi, il n’était pas nécessaire de munir cette entrée d’une barre métallique transversale, laquelle aurait au surplus empêché la livraison prévue cette nuit-là, entrainé un risque pour la sécurité des livreurs et n’aurait pas suffit à empêcher les délinquants d’incendier le magasin ; par ailleurs, il n’existe aucune obligation légale ou règlementaire à mettre des barres anti-effractions sur une issue de secours ; en outre, bien que non équipée de telles barres, la porte était équipée de toutes les protections requises par l’assureur du groupement des Mousquetaires, c’est-à-dire une entrée verrouillée, sous détection magnétique, alarme, et rideau métallique, de sorte que toutes les précautions avaient été prises ; la SA Maxa n’est donc pas responsable de l’incendie criminel qui a détruit le magasin, revêtant toutes les caractéristiques de la force majeure.

La société Mapacha sollicite l’infirmation du jugement sur ce point s’associant pour l’essentiel aux arguments soulevés par la société Maxa et la compagnie Colombe Assurances.

En réplique, la SCI La Fontaine du Lys sollicite la confirmation du jugement, exposant essentiellement que :

— la responsabilité du preneur est engagée, sur le fondement de l’article 1733 du Code civil, dès lors que, par sa négligence fautive, il a facilité l’incendie criminel ; tandis que le magasin était situé dans un secteur sensible et avait déjà subi des dégradations volontaires graves par le passé, la porte présentant les traces d’effraction n’était pas munie de barres anti-effraction alors qu’elle dispose d’équerres destinées à en accueillir ; elle était uniquement munie d’une poignée et d’une serrure anti-panique ne pouvant être assimilée à une serrure anti-effraction et n’étant pas à même d’interdire l’intrusion de qui que ce soit dans les lieux ; or, la direction du magasin et donc de la SAS Maxa était informée des instructions de la mairie de [Localité 13] concernant d’une part, les interdictions de stationnement, d’autre part, la nécessité de mettre et de placer hors d’atteinte, les poubelles et mobiliers susceptibles d’être utilisés pour commettre soit des déprédations, soit allumer des incendies ; elle était dès lors sensibilisée aux risques inhérents à des exactions susceptibles d’être commises à l’occasion des célébrations du 14 juillet ; de plus, la SAS Maxa ne pouvait avoir aucune livraison prévue avant 6 heures du matin et rien ne justifiait qu’elle ne ferme pas solidement la porte à usage de sortie de secours ; ainsi, ne pas avoir barreaudé cette issue de secours, alors même qu’il est établi qu’elle avait à disposition tous les moyens pour y procéder, est une négligence aux conséquences graves qui ne permet pas de retenir l’imprévisibilité, alors que les critères de la force majeure sont cumulatifs, et que les faits se sont déroulés dans un contexte particulièrement signalé par les autorités, qui recommandaient un surcroit de prudence et de sécurité à l’occasion des fêtes du 14 juillet se tenant à proximité des locaux exploités par la SAS Maxa.

Sur ce,

En application de l’article 1733 du code civil, le locataire, sauf clause contractuelle contraire, doit répondre de l’incendie dans l’immeuble loué sauf si cet incendie provient d’un cas fortuit, d’un cas de force majeure, d’un vice de construction, auquel est assimilé le défaut d’entretien imputable au bailleur, ou de la communication d’incendie par une maison voisine.

Il est constant que pour s’exonérer de cette présomption de responsabilité, il appartient au locataire de démontrer qu’aucune faute de négligence ou d’imprudence, précédant l’incendie des lieux loués, ne peut lui être reprochée et de prouver l’existence de l’une de ces causes d’exonération limitativement énumérées ainsi que du lien de causalité entre celle-ci et l’incendie.

Il convient en conséquence de se livrer à une appréciation in concreto des faits de la procédure.

La société Maxa était la locataire des locaux incendiés depuis février 2011. La propriétaire lui reproche essentiellement de ne pas avoir, dans la nuit du 14 au 15 juillet 2016, pris toutes les mesures indispensables pour éviter le sinistre incendie et notamment de ne pas avoir posé les barres anti-effraction à une issue de secours.

Il est constant, et par ailleurs établi par les pièces de procédure et les jugements et arrêts produits, que le caractère criminel de l’incendie ne fait pas ici débat.

Cependant, au cas particulier l’origine criminelle de l’incendie ne présente pas pour le preneur, la SAS Maxa, le caractère d’imprévisibilité et d’irrésistibilité propre au cas fortuit ou à la force majeure.

En effet, outre les motifs justes et pertinents développés par le tribunal qui reprend notamment la chronologie et le contenu des différents procès-verbaux de police et éléments de procédure, la cour relève qu’il résulte des débats que :

— le magasin Intermarché est situé à proximité d’une ZUP, quartier reconnu très sensible et difficile de la commune de [Localité 13] ; il a déjà été par le passé, à différentes reprises, l’objet d’actes de malveillances ;

— il était prévu que dans la nuit du 14 au 15 juillet 2016, des feux d’artifice devaient être tirés dans le parc de l’Abbaye situé juste en face du magasin [15] ;

— la direction, nécessairement consciente des stocks présents pouvant attirer la convoitise, a été régulièrement informée par les services de sécurité de la mairie de [Localité 13], ainsi que par la préfecture de Seine et Marne des risques inhérents à des exactions susceptibles d’être commises à l’occasion de la célébration de la fête nationale, des différentes interdictions, notamment de circulation et de stationnement, et des dispositions indispensables à prendre en matière de sécurité ;

— les incendiaires ont pénétré dans le magasin en forçant une porte à vocation d’issue de secours munie d’une barre anti-panique ;

— le procès-verbal établi par Maître [I] [O], huissier de justice, le 16 juin 2017 comprend la photographie de la porte munie de la barre anti-panique et constitutive d’une issue de secours par laquelle les auteurs de l’incendie ont pénétré dans le magasin ; ce document permet de constater que l’issue de secours au fond à droite ne présente aucune torsion, qu’elle est munie de 4 équerres destinées à accueillir les deux barres anti-effraction ;

— il n’est pas contesté que lesdites barres n’étaient pas installées dans la nuit du 14 au 15 juillet 2016 ;

— le procès-verbal de constat du 20 février 2023 de Maître [B], huissier de justice, précise que cette porte est équipée d’une poignée extérieure laquelle permet de l’ouvrir lorsqu’on l’actionne vers la droite ; l’huissier relève par ailleurs qu’il n’y a aucune trace de pesée sur la porte ;

— ces éléments ainsi relevés ne sont pas en contradiction avec les constatations moins précises effectuées par les services de police ;

— si l’issue de secours doit pouvoir être utilisée à tout moment par les personnes présentes à l’intérieur du magasin, elle doit pouvoir être neutralisée et barreaudée dès lors que l’établissement est fermé au public et en l’absence de personnel ;

— en l’espèce, compte tenu des très importants risques qui étaient encourus cette nuit là, ainsi que de la configuration des lieux, la société Maxa a commis une grave négligence en ne posant pas sur l’issue de secours les deux barres anti-effraction, et en prévoyant au surplus, comme elle le soutient elle-même dans ses écritures, des livraisons dans la nuit du 14 au 15 juillet, et enfin en permettant que des livreurs puissent ainsi accéder seuls au magasin par l’extérieur en dehors de la présence d’un salarié de l’établissement pour réceptionner les commandes.

Il s’en infère que la locataire, qui n’a pas pris toutes les mesures nécessaires et suffisantes pour éviter le sinistre, ne peut invoquer la force majeure.

En conséquence, la société Maxa demeure présumée responsable des dommages causés par l’incendie survenu dans la nuit du 14 au 15 juillet 2016 au [Adresse 7] à [Localité 13].

Le jugement sera confirmé sur ce point.

II. Sur la réparation du dommage

1. Sur la recevabilité de l’appel incident de la SCI La Fontaine du Lys

Vu les articles 565 et 566 du code de procédure civile,

La SA Colombe Assurances et les sociétés Maxa et Mapacha soutiennent que l’appel incident de la SCI La Fontaine du Lys, tendant à solliciter de nouvelles condamnations et notamment que l’indemnité due au titre de la remise en état de ses locaux soit réévaluée, est irrecevable.

Cependant la demande d’actualisation formée par la SCI La Fontaine du Lys n’est pas nouvelle en ce qu’elle tend aux même fins que la demande formée devant le tribunal. Elle en est, en tout état de cause, l’accessoire, la conséquence ou le complément. Elle est donc recevable.

2. Sur la demande relative à la remise en état des lieux

Le tribunal a condamné la SAS Maxa à verser la somme de 855 011 euros HT soit 1 026 013,20 euros TTC. A cette fin, il a d’abord déduit du bail que les frais de remise en état doivent être supportés par le preneur et ne constituent pas une indemnisation du bailleur pour des aménagements restés la propriété du preneur. Il a cependant écarté le devis de la société Diagnostic Immo Architecture en date de janvier 2019 au profit du devis de la société France BTP du 14 décembre 2017 pour la somme totale de 855 011 euros HT soit 1 026 013,20 euros TTC, faisant état de ce que le premier de ces devis, contesté, présente diverses incohérences tandis que le second, non critiqué, présente des indications cohérentes. Enfin, le tribunal s’est dit non saisi de la demande visant à voir indexées ces sommes sur l’indice des coûts à la construction après avoir constaté que cette demande n’était pas reprise dans le dispositif des conclusions.

La SA Colombe Assurances sollicite subsidiairement le rejet des demandes formées par la SCI La Fontaine du Lys au titre de la réévaluation de son indemnisation de remise en état considérant notamment que les nouveaux devis dont la SCI La Fontaine du Lys se prévaut à cette fin, outre d’établir des chiffrages réalisés à sa seule demande et de manière non contradictoire, sont lacunaires, incohérents et présentent un montant de travaux disproportionné au regard des postes concernés.

La SAS Maxa sollicite l’infirmation du jugement et le rejet des demandes formées par la SCI La Fontaine du Lys en cause d’appel, demandant par ailleurs la condamnation de cette dernière à rembourser la somme de 1 069 219,20 euros à la SA Colombe Assurances, faisant notamment valoir que la SCI La Fontaine du Lys se fonde sur la même argumentation qu’en première instance, ainsi que sur le même devis qui a été écarté par le tribunal en raison de nombreuses incohérences tarifaires et d’erreurs sur la désignation des travaux à réaliser.

La SAS Mapacha sollicite également l’infirmation du jugement sur ce point et le rejet de la demande relative au paiement des travaux de remise en état.

La SCI La Fontaine du Lys sollicite la réformation du jugement, faisant notamment valoir que :

— les lieux n’ont plus aucun réseau (électrique, chauffage, eau, eaux usées, climatisation, réseau froid, informatique) ; les mobiliers livrés et dépendant de l’activité ont été intégralement évacués du fait de l’incendie ;

— le devis des travaux de remise en état a été rédigé le 14 décembre 2017 ; la crise des énergies, l’inflation et l’envolée des prix des matières premières imposent d’indexer les coûts de ce devis sur l’indice des prix à la construction et de les revaloriser ;

— le premiers juges ont douté à tort de la sincérité du travail de la société Diagnostic Immo Architecture ; de nouveaux devis réactualisés sont produits en cause d’appel ; le coût des travaux tout corps d’état doit être arrêté à la somme de 1 446 795 euros HT et 1 736 154 euros TTC au 3 mars 2025, nécessaire pour remettre en état les lieux, et les rendre disponibles à la location ;- subsidiairement, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire afin de chiffrer les coûts de remise en état des locaux.

Sur ce,

Les documents produits aux débats pour chiffrer les coûts de remise en état des locaux appartenant à la SCI La Fontaine du Lys étant formellement contestés et insuffisamment probants et détaillés, il convient d’ordonner une mesure d’expertise, aux frais avancés de la SCI La Fontaine du Lys, dans les conditions qui seront fixées au dispositif de la présente décision et il sera sursis à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport.

3. Sur la demande relative à la perte de loyers

Pour accorder à la SCI La Fontaine du Lys l’indemnisation d’une perte de chance de percevoir des loyers et la fixer à six mois, soit la somme de 43 206 euros portant intérêt au taux légal à compter du jugement, le tribunal a rappelé que la SAS Maxa, responsable de l’incendie, doit indemniser le temps pendant lequel le local est indisponible pour la durée des travaux mais qu’au delà de six mois il appartenait à la SCI La Fontaine du Lys de contracter une assurance de propriétaire pour garantir la perte de son immeuble.

La SCI La Fontaine du Lys sollicite la réformation de la décision dans son quantum, faisant essentiellement valoir que :

— sa perte de chance de percevoir des loyers commerciaux doit être évaluée à une somme annuelle de 86 412 euros, représentant 80 % des loyers, le dernier loyer étant de 9 001 euros, ce qui représente depuis le 1er décembre 2017, une somme de 633 687 euros, sauf à parfaire ; il en est de même concernant les charges de copropriété ; cette indemnité devra être réglée par la SAS Maxa jusqu’à ce que la SCI La Fontaine du Lys ait été indemnisée de ses préjudices matériels ;

— la SCI La Fontaine du Lys louait également une cellule commerciale à Mme [H] exerçant sous enseigne [S] et percevait un loyer commercial de 924,85 euros HT jusqu’au 24 août 2016, date depuis laquelle, faute de travaux à la suite de la restitution par la SAS Maxa, ce local n’a pu être loué ; au 30 septembre 2023, la bailleresse a perdu au total, hors indexation, la somme de 94 335,70 euros HT, dont elle sollicite indemnisation jusqu’au parfait règlement des sommes autorisant la remise en état du site ;

La SA Colombe Assurances sollicite l’infirmation du jugement sur ce point, exposant notamment que la perte de chance de relouer le local n’est pas couverte par sa garantie d’assurances. Elle ajoute qu’en tout état de cause les demandes formées par la bailleresse au titre de sa prétendue perte de chance de louer ses locaux ne sont pas fondées tant dans leur principe que dans leur montant. La SCI La Fontaine du Lys ne peut réclamer des loyers afférents à la période postérieure au 15 juillet 2016 dans la mesure où le bail est résilié de plein droit depuis cette date par la stricte application de l’article 1722 du Code civil. Il revenait à la SCI La Fontaine du Lys de souscrire une assurance afin de garantir son bâtiment, assurance obligatoire qui lui aurait permis d’être indemnisée des dommages matériels et immatériel occasionnés par l’incendie.

La SAS Maxa sollicite le rejet de la demande de réévaluation de la perte de chance de percevoir des loyers jusqu’à parfaite indemnisation, faisant notamment valoir que :

— la SCI La Fontaine du Lys ne peut se prévaloir de sa propre turpitude dès lors que son préjudice résulte du fait que cette dernière n’a pas souscrit d’assurance afin de garantir son bâtiment ; la souscription d’une telle garantie, outre le fait d’être obligatoire lui aurait permis d’être indemnisée des dommages matériels et immatériel occasionnés par l’incendie ;

— concernant la demande formulée au titre de la perte de chance de louer la cellule commerciale exploitée par Madomaly jusqu’à la date effective de l’indemnisation de la demanderesse, il s’agit d’une demande nouvelle qui n’a jamais été formée en première instance et qui est donc irrecevable, au sens de l’article 564 du Code de procédure civile.

La SAS Mapacha sollicite l’infirmation du jugement sur ce point, exposant notamment que:

— la SCI La Fontaine du Lys ne peut réclamer des loyers pour une période postérieure au 15 juillet 2016, dans la mesure où le bail est résilié de plein droit depuis cette date en application de l’article 1722 du Code civil ; à la suite de la délivrance de la sommation d’assister et du congé à la SCI La Fontaine du Lys le 26 mai 2017, cette dernière n’a jamais contesté la résiliation de plein droit du bail à cette date, de sorte qu’elle a acquiescé à la résiliation du bail au 15 juillet 2016 ; le 16 juin 2017, un état des lieux de sortie contradictoire s’est tenu en présence des co-gérants de la SCI La Fontaine du Lys et du président de la SAS Maxa, au cours duquel M. [E], es qualité, a confirmé que le bail s’est trouvé résilié de plein droit du fait de dispositions légales ;

— la SCI La Fontaine du Lys ne saurait être indemnisée d’une perte de chance de relouer son local alors qu’il lui appartenait de contracter une assurance de propriétaire pour garantir la perte de son immeuble ;

— la SAS Maxa indique avoir réglé les loyers jusqu’au 1er trimestre 2017; la SCI La Fontaine du Lys a été indemnisée deux fois du même préjudice en percevant, non seulement, les loyers jusqu’au 1er trimestre 2017 inclus alors même que la SAS Maxa a été dans l’incapacité de jouir et d’exploiter le local dès l’incendie de la nuit du 14 au 15 juillet 2016, mais également en octroyant une indemnité complémentaire correspondant à 6 mois de loyer, à compter seulement du 1er avril 2017, qui aurait dû permettre à la SCI La Fontaine du Lys de faire les travaux via son assurance de propriétaire/bailleur dès l’incendie ;

— pour la première fois, en cause d’appel, la SCI présente une demande relative à un local différent de celui qui était exploité par la SAS Maxa, à savoir une cellule commerciale pour l’exploitation d’un commerce sous enseigne [S] ; cette demande se heurte est irrecevable ;

Sur ce,

Le tribunal, par des motifs pertinents que la cour adopte a fixé la perte de chance de la SCI La Fontaine du Lys de percevoir des loyers à six mois, soit la somme de 43 206 euros portant intérêt au taux légal à compter du jugement,

En cause d’appel et pour la première fois, la SCI La Fontaine du Lys fait valoir qu’elle louait également une cellule commerciale pour l’exploitation d’un commerce sous l’enseigne [S] percevant un loyer commercial mensuel de 924,85 euros HT et que depuis août 2016 elle n’a pu relouer de local et forme une demande au titre de son préjudice. Elle présente ainsi une demande nouvelle relative à un local différent de celui qui était exploité par la société Maxa , qui se heurte aux dispositions des articles 564 et suivants du Code de procédure civile.

Elle sera déclarée irrecevable en cette demande.

4. Sur la demande à l’encontre de la SAS Mapacha

Rappelant la clause de solidarité prévue à l’article 9 alinéa 2 du bail, visant le preneur et ses cessionnaires, le tribunal a constaté que cette clause n’a pu être signée par la SAS Mapacha que dans l’éventualité d’un défaut de paiement des loyers ou des charges par son cessionnaire au bail. Il en a conclu que les conséquences de la faute engendrée par un comportement tel que le défaut de précaution pour la fermeture du local ne sauraient être garanties par cette clause, à défaut de prévisibilité de cette faute lors de la souscription de cette obligation au bail, et a par conséquent débouté la SCI La Fontaine du Lys de sa demande de condamnation de la SAS Mapacha in solidum avec la SAS Maxa, à lui payer les frais de remise en état et de perte de chance de percevoir les loyers.

La SCI La Fontaine du Lys sollicite la réformation du jugement sur ce point, faisant valoir que la SAS Mapacha doit être condamnée à garantir la SAS Maxa de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre en vertu de l’article 9 alinéa 2 du bail ; que le jugement est allé à l’encontre des dispositions de l’articles 1101 et 1161 du Code civil dans leur rédaction antérieure à 2016 ; qu’en effet, la clause vise toutes les hypothèses pour lesquelles la SAS Mapacha (cédante) doit répondre de la SAS Maxa (son cessionnaire) et prévoit précisément la solidarité.

La SAS Mapacha sollicite, à titre principal, la confirmation du jugement sur ce point, exposant essentiellement que :

— en application des articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du Code de commerce et de l’article 9 alinéa 2 du bail, la SCI La Fontaine du Lys ne peut plus invoquer la mise en 'uvre de la clause de garantie solidaire à l’encontre de la SAS Mapacha ; l’article L. 145-16-2 de Code de commerce, d’ordre public, ne permet au bailleur d’invoquer la clause de garantie du cédant que durant trois ans à compter de la cession du bail ; l’appel en garantie de la SCI n’est dès lors plus recevable : le bail a été cédé lors de la cession du fonds de commerce à la SAS Maxa le 28 février 2011 et l’assignation de la SCI La Fontaine du Lys date du 7 mars 2018, soit plus de trois ans après la cession du fonds de commerce ; de plus fort, la SCI La Fontaine du Lys n’a jamais informé la SAS Mapacha, dans les conditions de l’article L. 145-16-1, d’un défaut de paiement de ces loyers ou d’une inexécution, c’est à dire de la défaillance du cessionnaire, dans la période définie par l’article L. 145-16-2 du Code de commerce ; ce faisant, le bailleur a commis une faute et perdu son droit d’invoquer la clause de solidarité à l’encontre du garant.

— en outre, la clause de garantie s’éteint avec le bail qui se trouve résilié ;. or la SCI La Fontaine du Lys soutient que le bail a été résilié à effet le 30 novembre 2017; le bailleur d’un bail résilié ne peut appeler en garantie le cédant ;

— la faute reprochée à la SAS Maxa ne pouvait être prévue au moment de la conclusion de la clause du bail du 1er décembre 2008 ; cette imprévisibilité manifeste justifie que la garantie de la SAS Mapacha ne puisse être invoquée en l’espèce ;

— enfin, la SCI La Fontaine du Lys a violé son obligation d’assurance en ne souscrivant pas de police d’assurance à titre individuel alors que cela était exigé par l’article 9-1 à la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

L’article 9 alinéa 2 du bail litigieux (cession sous location) est ainsi rédigé :

' le Preneur restera garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et charges échus ou à échoir ainsi que de l’exécution de la totalité des conditions du présent bail'.

Cependant, comme le fait valoir à juste titre la société Mapacha sans être utilement contredite par la SCI La Fontaine du Lys, en application des articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du Code de commerce, la bailleresse ne peut plus invoquer la mise en 'uvre de la clause de garantie solidaire à l’encontre de la SAS Mapacha. En effet, l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, d’ordre public, ne permet au bailleur d’invoquer la clause de garantie du cédant que durant une période de trois ans à compter de la cession du bail. Elle sera en conséquence déboutée de cette demande et le jugement confirmé par motifs substitués.

Sur les demandes de la SAS Maxa

I. Sur les demande de remboursement des loyers et du dépôt de garantie

Le 26 mai 2017, la société Maxa a sollicité en application des dispositions de l’article 6-11 du bail commercial, la résiliation de plein droit du bail et fait convoquer les représentants de la SCI FONTAINE [Adresse 14] à un état des lieux le 16 juin 2017.

Ayant rappelé l’article 6-11 du bail commercial « Destruction des lieux loués -expropriation » du bail, le tribunal a relevé qu’il résulte de divers éléments que le local a subi une destruction partielle, qui pouvait donner lieu à résiliation pourvu qu’une partie en fasse la demande. Le jugement a fixé la résiliation à la date de la restitution des clés, le 16 juin 2017, et retenu par suite qu’il n’y a pas lieu de rembourser les loyers réglés postérieurement à l’incendie, jusqu’au 1er trimestre 2017 inclus, déboutant par conséquent la SAS Maxa de sa demande en restitution des loyers. Il a toutefois été fait droit à sa demande de remboursement du dépôt de garantie.

La SAS Maxa sollicite la réformation du jugement sur ce point et la condamnation de la SCI à lui rembourser son dépôt de garantie de 19 933,33 euros, outre la somme de 149 435, 92 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière 2016 indument payés depuis l’incendie criminel jusqu’au 1er trimestre 2017 inclus, ce à quoi la SCI La Fontaine du Lys s’oppose.

Le jugement sera confirmé par motifs adoptés s’agissant de la demande de remboursement des loyers.

En revanche, compte tenu de la responsabilité retenue de la locataire dans le sinistre, il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie. Le jugement sera infirmé de ce chef.

II. Sur la demande en garantie contre la SA Colombe Assurances

A juste titre, le tribunal a fait droit, par des motifs pertinents que la cour adopte, à la demande de la SAS Maxa d’être garantie par la SA Colombe Assurances pour les condamnations prononcées contre elle au titre de sa police responsabilité locative non mobilisée dans le cadre de sa garantie dommage, observant que son assurée a été déclarée responsable du sinistre.

III. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le tribunal a laissé à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens. Le jugement sera infirmé de ce chef.

La société Colombe Assurances et la société Maxa seront condamnées à payer à la SCI La Fontaine du Lys au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel les entiers dépens ainsi qu’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés Colombe Assurance, Maxa et Mapacha seront déboutées de leurs propres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,

Dit la SCI La Fontaine du Lys recevable en sa demande de réévaluation de l’indemnité due au titre de la remise en état des locaux ;

Dit la SCI La Fontaine du Lys irrecevable en sa demande de perte de chance de percevoir un loyer relatif à l’exploitation d’un commerce sous l’enseigne [S] ;

CONFIRME le jugement, au besoin par substitution de motifs, en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qui concerne :

— les coûts de la remise en état des locaux appartenant à la SCI La Fontaine du Lys ;

— le sort du dépôt de garantie ;

— le sort des frais et des dépens ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire,

Désigne en qualité d’expert :

M. [Y] [V]

[Adresse 11]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.47.35.05

Port. : 06.09.58.18.71

Email : [Courriel 19]

Dit que l’expert pourra s’adjoindre si nécessaire tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne ;

Donne à l’expert la mission suivante :

— se rendre sur les lieux sinistrés, procéder à toutes constatations et photographies utiles ;

— donner à la cour tous les éléments nécessaires pour permettre l’évaluation des coûts de remise en état et en location des locaux appartenant à la SCI La Fontaine du Lys en précisant notamment les matériaux employés, les surfaces concernées et les coûts unitaires appliqués ;

Dit que l’exécution de l’expertise est placée sous le contrôle du magistrat de la chambre des assurances (chambre 4-8) spécialement désigné à cette fin, en application des articles 155 et 155-1 de ce code ; que toute correspondance émanant des parties, de leurs conseils, de l’expert devra être adressée au magistrat chargé du contrôle de l’exécution de l’expertise ;

Les pièces

Enjoint aux parties de remettre aux experts immédiatement toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission ;

Dit qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le magistrat chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ;

Dit que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces qui leur sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction ; que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif ;

La convocation des parties

Dit que l’expert devra convoquer toutes les parties figurant dans la procédure par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs avocats respectifs par lettre simple, et procéder à leur audition contradictoire ;

L’audition de tiers

Dit que l’expert pourra procéder, en tant que de besoin, à l’audition de tous les tiers concernés par le présent litige, à charge pour lui de reprendre les déclarations ainsi obtenues dans son rapport d’expertise, et qu’il pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

Le calendrier des opérations, les consignations complémentaires, la note de synthèse

Dit que l’expert devra :

. En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai,

. en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

. en les informant de la date à laquelle ils prévoient de leur adresser leur document de synthèse ou leur projet de rapport ;

— adresser dans le même temps le montant prévisible de leur rémunération qu’il actualisera s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions

complémentaires ;

— adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), dont il s’expliquera dans son rapport, et arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières

observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du rapport ;

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe ;

Le rapport

Dit que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée aux dernières observations ou réclamations intervenues dans le délai imparti par l’expert, qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette

convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par eux, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

Dit que l’original du rapport définitif (un exemplaire) sera déposé au greffe de la chambre 4-8 de la cour d’appel de Paris et l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil ;

Dit que le rapport d’expertise devra être déposé au plus tard le 30 mai 2026, sauf prorogation expresse ;

La consignation, la caducité

Fixe à la somme de 4 000 euros le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert qui devra être consignée par la SCI La Fontaine du Lys à la Régie d’avances et de recettes de la cour d’appel de Paris au plus tard le 31 octobre 2025 ;

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation des experts sera caduque et de nul effet ;

Surseoit à statuer sur les demandes non jugées par la cour dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise;

Déboute la société Maxa de sa demande au titre de la restitution du dépôt de garantie par la SCI La Fontaine du Lys ;

Condamne la société Colombe Assurances et la société Maxa à payer à la SCI La Fontaine du Lys au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel les entiers dépens ainsi qu’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les sociétés Colombe Assurances, Maxa et Mapacha de leurs propres demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE