COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 08 JANVIER 2026

N° 2026/2

Rôle N° RG 25/00957 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOIWN

[J] [P]

C/

[S] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aymeric THAREAU

M^e Jean-Laurent ABBOU

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en date du 19 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/03064.

APPELANTE

Madame [J] [P],

née le 25 Octobre 1974 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Monsieur [S] [B]

né le 27 Juin 1972 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Oumel ABERROU, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2020, M. [S] [B] a donné à bail à Mme [J] [P] une maison sise [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 850 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par courriel du 31 mars 2020, Mme [P] a signalé des désordres affectant le logement loué.

Le 2 mai 2022, suite à une explosion dans la [Adresse 11], un arrêté de mise en sécurité procédure urgente a été rendu par le maire de la commune d'[Localité 8], qui a été levé le soir même permettant à Mme [P] de réintégrer son logement.

Par courrier du 27 octobre 2022, Mme [P] a, de nouveau, signalé la présence de désordres et mis en demeure le bailleur d’y remédier.

Suite à un signalement réalisé par Mme [P], le pôle départemental de l’habitat indigne a rendu une fiche « décence RDS », le 5 décembre 2022, indiquant que le logement était non décent et faisant état d’infractions au RDS et d’une suspicion de péril.

Le 20 janvier 2023, le maire de la commune d'[Localité 8] a pris un arrêté de mise en sécurité procédure ordinaire mettant en demeure M. [B] d’engager des travaux de remise en état de l’immeuble occupé par Mme [P], dans un délai de 30 jours à compter de la notification de l’acte.

Le 13 septembre 2023, Mme [P] a fait réaliser un diagnostic technique du logement loué qui a relevé des désordres liés à la santé, la sécurité et au confort.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, Mme [P] a fait assigner M. [B], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— ordonner une mesure d’expertise afin de, notamment, décrire les désordres affectant les lieux loués, déterminer leurs causes et origines ainsi que les moyens pour y remédier, évaluer le trouble de jouissance subi par la locataire ;

— condamner M. [B] au paiement de provisions au titre du préjudice de jouissance et des loyers indument perçus pendant l’arrêté de mise en sécurité ;

— condamner M. [B] à réaliser, sous astreinte, les travaux préconisés par l’arrêté de mise en sécurité ;

— condamner M. [B] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

— rejeté la demande d’expertise ;

— condamné M. [B], à titre provisionnel, à payer à Mme [P] la somme de 4 327 euros au titre des loyers indûment perçus ;

— condamné M. [B] à réaliser sur le bien sis [Adresse 4] dans la commune d'[Localité 8] les travaux, préconisés par l’arrêté du maire de la commune d'[Localité 8], référencé LF/ED/DB- 228/22-606454 en date du 20 janvier 2023 :

— boucher les fissures existantes,

— reconstruire la toiture abîmée,

— réparer les menuiseries endommagées (étanchéité de la porte d’entrée, ouverture et fermeture des volets roulants de la pièce du fond au rez-de-chaussée et dans la chambre du 1er étage et système de fermeture des fenêtres de la pièce du fond) ;

— pose d’une rambarde dans les escaliers ;

— dit que Mme [P] devrait reprendre le paiement de ses loyers le 1er du mois suivant la production par M. [B] d’une attestation de réalisation dans les règles de l’art fournie par l’entreprise chargée de l’exécution des travaux prescrits par l’ordonnance ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— rejeté la demande au titre du préjudice de jouissance ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné M. [B] à payer à Mme [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— les pièces du dossier établissaient suffisamment la nature et l’ampleur des travaux à réaliser par le bailleur pour rendre le logement loué décent ;

— le bailleur devait reverser à la locataire le montant des loyers qu’elle avait versés durant la période de mise en sécurité de l’immeuble, suite à l’arrêté du maire de la commune d'[Localité 8] du 20 février 2023 ;

— le bailleur ayant l’obligation de remettre à sa locataire un logement décent, il devait être condamné à réaliser les travaux mentionnés dans l’arrêté du 20 février 2023 ;

— la cessation des loyers consécutive à l’arrêté du maire était de nature à réparer le préjudice subi par Mme [P] et satisfaisait au même objectif qu’une astreinte ;

— ne réglant plus de loyer, la locataire ne pouvait justifier d’un préjudice de jouissance.

Par déclaration transmise le 24 janvier 2025, Mme [P] a interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a rejeté les demandes d’expertise, d’astreinte et celle au titre du préjudice de jouissance.

Par conclusions transmises le 28 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [P] demande à la cour de :

— débouter M. [B] de l’intégralité de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— au principal, renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent ;

— condamner M. [B], à titre provisionnel, à lui payer à la somme de 4 327 euros au titre des loyers indûment perçus. ;

— condamner M. [B] à réaliser sur le bien loué les travaux préconisés par l’arrêté du maire de la commune d'[Localité 8] en date du 20 janvier 2023 ;

— dit qu’elle devrait reprendre le paiement de ses loyers le 1er du mois suivant la production par M. [B] d’une attestation de réalisation dans les règles de l’art fournie par l’entreprise chargée de l’exécution des travaux prescrit par l’ordonnance ;

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’expertise ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— rejeté la demande au titre du préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau,

— ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira à la cour de céans, avec pour missions de :

— se rendre sur les lieux,

— décrire les désordres,

— situer leur date d’apparition,

— rechercher et indiquer la ou le causes des désordres en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés,

— fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en 'uvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, ou de toutes autres causes tel un phénomène naturel,

— dire s’ils proviennent d’une partie commune ou d’une partie privative,

— indiquer les moyens et travaux nécessaires pour y remédier et les définir,

— donner son avis sur la durée des travaux et leur coût,

— dire si durant la période de réalisation des travaux il est nécessaire de reloger la locataire,

— dire si l’appartement est insalubre et si le relogement de la locataire doit être envisagée

— fournir tous éléments techniques et de fait afin de permettre de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis par Mme [P],

— recueillir et annexer au rapport les éléments relatifs aux préjudices,

— faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige,

— condamner M. [B], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, à effectuer les travaux préconisés par l’arrêté de mise en sécurité, à savoir :

— boucher les fissures existantes,

— reconstruire la toiture abîmée,

— réparer les menuiseries endommagées (étanchéité de la porte d’entrée, ouverture et fermeture des volets roulants de la pièce du fond au rez-de-chaussée et dans la chambre du 1er étage et système de fermeture des fenêtres de la pièce du fond),

— pose d’une rambarde dans les escaliers ;

Y ajoutant,

— condamner M. [B], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, à effectuer les travaux préconisés par l’arrêté d’insalubrité du 13 octobre 2025, à savoir :

— réaliser toutes les mesures nécessaires à la remédiation de la dangerosité de l’escalier,

— rechercher les causes d’humidité et d’infiltration d’eau et y remédier par des moyens efficaces et durables,

— procéder à la réfection des revêtements dégradés par les moisissures, l’humidité et les infiltrations,

— prendre toutes dispositions nécessaires afin d’assurer la ventilation générale et permanente du logement dans le respect des prescriptions réglementaires en matière d’aération des logements,

— assurer le fonctionnement normal des dispositifs de chauffage afin qu’une température suffisante puisse être assurée dans chaque pièce de vie ;

— assurer la mise en sécurité des installations électriques de l’ensemble du logement et fournir une attestation de mise en sécurité par un organisme agréé pour exercer le contrôle de la conformité des installations électriques,

— prendre toutes dispositions nécessaires afin de s’assurer de l’étanchéité de la terrasse ;

— condamner M. [B] à assurer le relogement de Mme [P] et de son fils, relogement tenant compte de leurs besoins et de leurs capacités, durant toute la durée des travaux, à ses frais et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la présente décision à intervenir ;

— condamner M. [B] à lui payer une la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance qu’elle subit ;

Y ajoutant,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont les frais de l’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, Mme [P] expose, notamment, que :

— l’expertise est nécessaire car les pièces du dossier ne suffisent pas à établir précisément la nature et l’ampleur des travaux à effectuer dans le logement, notamment sur ceux afférents à la décence des lieux, compte tenu de la dégradation continue du bien ;

— le bailleur n’a réalisé aucuns travaux suite à la fiche de décence RDS, l’arrêté de mise en sécurité et le diagnostic technique du mois de septembre 2023 ;

— le 6 juin 2025, l'[Localité 9] a établi un rapport d’enquête aux termes duquel le logement est insalubre, des travaux doivent être réalisés et il est proposé la mise en 'uvre de la procédure de traitement de l’insalubrité afin de reconnaître l’insalubrité du logement et prescrire une interdiction temporaire d’habiter les lieux et la réalisation de travaux ;

— un arrêté d’insalubrité a été rendu le 13 octobre 2025 avec interdiction d’habiter le logement ;

— l'[Localité 9] s’est positionnée sur l’état d’insalubrité des lieux mais pas sur la décence de ceux-ci ;

— l’expertise doit être ordonnée sur la question de l’indécence du logement et pas seulement l’insalubrité ;

— M. [B] a engagé un entrepreneur individuel afin de réaliser des travaux depuis le mois d’octobre 2025 alors même qu’elle vit dans les lieux ;

— elle ne fait pas obstruction à la réalisation des travaux ;

— compte tenu de l’arrêté d’insalubrité en date du 13 octobre 2025, M. [B] doit être condamné à réaliser les travaux qui y sont listés, en sus de ceux mentionnés par le premier juge ;

— une mesure d’astreinte est nécessaire pour assurer l’exécution des travaux, le bailleur n’ayant pas réalisé de travaux auparavant malgré la fiche de décence RDS, l’arrêté de mise en sécurité et le diagnostic technique du mois de septembre 2023 ;

— dès le 31 mars 2020, elle a signalé la présence de désordres dans les lieux loués ;

— le bailleur n’a pas procédé aux travaux et a encaissé les loyers ;

— elle subit un préjudice de jouissance qui est incontestable, résultant d’une atteinte grave à la santé, la sécurité et le confort de vie ;

— elle demeure dans les lieux malgré l’interdiction d’habiter ;

— son préjudice de jouissance est indépendant des loyers qui ne sont pas dus en raison de l’arrêté d’insalubrité ;

— depuis l’arrêté de mise en sécurité du 20 janvier 2023, le bailleur n’aurait pas dû encaisser les loyers ;

— le bailleur n’ayant pas rempli son obligation de délivrance d’un logement décent et salubre, il doit procéder à son relogement durant la réalisation des travaux ;

— la demande de dommages et intérêts présentée par M. [B] pour préjudice moral est nouvelle et irrecevable ;

— cette demande est aussi infondée en raison de la mauvaise foi du bailleur.

Par conclusions transmises le 27 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’expertise sollicitée par Mme [P] ;

— rejeté la demande d’astreinte de Mme [P] ;

— rejeté la demande de Mme [P] au titre du préjudice de jouissance ;

— dit que Mme [P] devrait reprendre le paiement des loyers 1er du mois suivant la production par le bailleur de l’attestation de réalisation dans les règles de l’art, fournie par l’entreprise chargée de l’exécution des travaux prescrits par l’ordonnance ;

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a condamné à verser à Mme [P] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [P] au paiement de :

— la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [P] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la présente instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, M. [B] fait, notamment, valoir que :

— l’expert mandaté par le pôle risques majeurs de la Métropole d’Aix-[Localité 10][Localité 1] s’est prononcé sur les dégâts affectant la toiture, des fissures sur le mur côté n°5 bis, la porte d’entrée désaxée et la fenêtre du rez-de-chaussée ;

— cet expert a préconisé des mesures d’urgence à savoir la mise hors d’eau de la toiture et de purge ainsi que la reprise du pignon entre le n° 5 bis et 7 de la [Adresse 11], travaux qui ont été réalisés permettant la réintégration de Mme [P] dans le logement ;

— l’arrêté de mise en sécurité pris par le maire de la commune d'[Localité 8] en date du 20 janvier 2023 liste précisément les travaux nécessaires sur l’immeuble ;

— le diagnostic technique diligenté le 13 septembre 2023 apporte aussi des précisions sur la nature et l’étendue des travaux de mise en état du logement ;

— au vu de ces éléments, la mesure d’expertise sollicitée par Mme [P] présente un caractère superfétatoire ;

— il a acheté les matériaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble et a fait réaliser les travaux urgents malgré sa situation financière et les difficultés rencontrées avec son assurance ;

— Mme [P] a fait obstruction aux travaux complémentaires qu’il a diligentés et ne peut donc invoquer une aggravation des dégâts dans l’immeuble pour obtenir une mesure d’expertise ;

— les travaux sur la toiture ont été réalisés ;

— Mme [P] a fait obstruction aux travaux de rebouchage des fissures ;

— malgré l’absence de perception de loyer et des difficultés financières, il a fait réaliser des travaux ;

— une astreinte n’apparaît donc pas nécessaire ;

— Mme [P] ne peut justifier d’un préjudice de jouissance dans la mesure où elle ne règle plus de loyer ;

— la mauvaise foi de la locataire qui fait obstruction à l’exécution des travaux et porte atteinte à son intégrité morale lui cause un préjudice.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande de mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc au demandeur à la mesure de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond susceptible d’être engagé ultérieurement.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (').

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (').

En l’espèce, depuis 2022, la maison louée par Mme [P] a été examinée et a fait l’objet de plusieurs rapports et décisions administratives émanant d’organismes différents qui listent les désordres affectant les lieux et, pour certains, les travaux à réaliser.

Ainsi, une fiche décence RDS a été établie le 5 décembre 2022, suite à un signalement de la locataire, le 24 novembre 2022 et une visite de la maison, le 28 novembre suivant, faisant état d’infractions au règlement sanitaire départemental et d’une suspicion de péril. Elle liste les différents désordres affectant les lieux.

En suite de cette fiche, un arrêté de mise en sécurité a été rendu par la Ville d'[Localité 8], le 20 janvier 2023, comportant une liste de travaux à réaliser pour permettre une remise en état de la maison.

La Fondation Abbé Pierre a visité l’immeuble, le 13 septembre 2023, et établi un rapport qui liste tous les désordres affectant la décence des lieux et qui fait aussi état d’une suspicion d’insalubrité.

Le 6 juin 2025, l’agence régionale de santé a procédé à une nouvelle visite les lieux loués et établi un rapport listant les désordres mais aussi les travaux à exécuter.

Au vu de ce rapport, le 13 octobre 2025, le Préfet a pris un arrêté de traitement de l’insalubrité du logement listant précisément les travaux devant être réalisés pour faire cesser cette situation.

A la lecture de ces différentes pièces, les désordres affectant la maison sont précisément connus, tout comme leur évolution, eu égard à l’arrêté préfectoral précédemment cité pris quelques jours avant l’audience. Il en est de même des travaux à réaliser pour rendre le logement salubre.

Certes, les situations d’insalubrité et d’indécence se distinguent, comme le souligne à juste titre de Mme [P]. En effet, l’insalubrité concerne les logements qui présentent un danger ou un risque grave pour la santé et la sécurité physique des personnes. Elle est traitée dans le cadre d’une procédure administrative, sous le contrôle du juge administratif le cas échéant, et peut donner lieu à une interdiction d’habiter le logement. Quant à l’indécence, elle concerne les logements qui ne présentent pas les caractéristiques minimales de confort, d’équipements et présentent un risque pour la sécurité physique et la santé des occupants. A contrario, le logement décent est celui qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. L’indécence est soumise à l’appréciation du juge judiciaire. Un logement insalubre est nécessairement indécent, mais le logement indécent n’est pas nécessairement insalubre. Le logement insalubre ou le logement indécent ne sont pas forcément inhabitables.

Or, le logement loué par Mme [P] étant insalubre, il est nécessairement aussi indécent.

Une mesure d’expertise n’apparaît donc pas utile pour déterminer la nature et l’ampleur des travaux à effectuer quant à l’indécence, les travaux listés dans l’arrêté préfectoral incluant de facto ceux relatifs à l’indécence.

Une analyse technique des désordres telle que sollicitée par Mme [P] à savoir déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en 'uvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, ou de toutes autres causes tel un phénomène naturel, n’apparaît pas plus utile dans la mesure où elle ne vise que des origines qui ne peuvent interférer sur l’obligation de délivrance du bailleur d’un logement décent à sa locataire.

Il doit aussi être relevé que Mme [P] demande, dans sa proposition de mission d’expertise, un avis sur l’insalubrité du logement et la nécessité d’un relogement mais l’arrêté préfectoral rend sans objet ces items.

En l’état des différents rapports et arrêtés pris par les autorités administratives, la mesure d’expertise n’apparaît pas utile de sorte que Mme [P] ne justifie pas d’un motif légitime.

Surabondamment, la cour souligne que cette demande d’expertise qui implique des délais de réalisation non négligeables apparaît contradictoire avec la demande de condamnation de M. [B] à réaliser des travaux, sous astreinte, qui manifeste une volonté d’obtenir un logement salubre rapidement.

Dès lors, Mme [P] doit être déboutée de sa demande d’expertise et l’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

— Sur les demandes fde réalisation de travaux et de relogement sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Suivant l’article 564 du même code, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la nécessité de réaliser des travaux pour procéder à la remise en état de la maison louée par Mme [P] ne fait l’objet d’aucune contestation.

La présence de désordres affectant la décence des lieux est établie et connue par les parties depuis l’élaboration de la fiche décence RDS du 5 décembre 2022.

Or, M. [B] a l’obligation, en tant que bailleur, de délivrer un logement décent à sa locataire. Tel n’est manifestement pas le cas depuis décembre 2022.

Certes, il justifie, par la production de deux relevés de gestion, avoir réalisé des travaux mais ils sont antérieurs à la fiche décence précitée. Cette même observation doit être formulée à l’égard de la pièce intitulée facture de l’entreprise Pisapia, qui est daté du 25 avril 2022 et n’est, en tout état de cause, qu’un devis.

Aucune pièce ne justifie que les travaux listés dans l’arrêté de mise en sécurité du 20 janvier 2023 ont été réalisés au jour où le premier juge a statué.

Aussi, il doit être retenu un trouble manifestement illicite en lien avec le non-respect de l’obligation de délivrance d’un logement décent incombant au bailleur justifiant sa condamnation à réaliser les travaux préconisés par l’arrêté de mise en sécurité du 20 janvier 2023 à savoir : boucher les fissures existantes, reconstruire à la toiture abîmée, réparer les menuiseries endommagées et poser une rambarde dans les escaliers.

Postérieurement à l’ordonnance déférée, l’arrêté d’insalubrité du 13 octobre 2025 établit la persistance des désordres affectant les lieux et leur aggravation. Cet arrêté mentionne une liste de travaux à réaliser qui est complémentaire à celle figurant dans l’arrêté de mise en sécurité du 20 janvier 2023, portant notamment que les revêtements, la ventilation du logement, le dispositif de chauffage ainsi que les installations électriques. Il comporte aussi une interdiction d’habiter les lieux compte tenu de la nature et de l’importance des désordres et du danger encouru par les occupants.

Si M. [B] soutient que Mme [P] fait obstacle à l’intervention des artisans, son dossier n’est pas probant de cette affirmation. En effet, l’attestation de M. [X] concerne des travaux d’élagage d’arbres, ce qui n’est pas de nature à remédier aux désordres affectant la maison. Quant à celle de M. [C] [L], elle n’est nullement datée et n’est corroborée par aucun devis.

Ainsi, le trouble manifestement illicite en lien avec le non-respect de l’obligation de délivrance d’un logement décent incombant au bailleur persistant justifie la condamnation de M. [B] à réaliser les travaux qui sont listés dans l’arrêté d’insalubrité du 13 octobre 2025.

Au regard de l’ampleur des désordres, un relogement de Mme [P], durant les travaux, doit aussi être ordonné, cette mesure étant indispensable pour remédier au trouble manifestement illicite subi par la locataire, étant souligné que M. [B] ne justifie pas d’une proposition de relogement adressée à sa locataire. Ce relogement doit être opéré dans un appartement ou une maison conforme aux besoins et possibilités de la locataire.

Afin d’assurer l’exécution de ces condamnations, des astreintes doivent être ordonnées, d’autant plus que M. [B] ne justifie pas de diligences effectives suffisantes depuis 2022.

Une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard doit être prononcée :

— s’agissant des travaux, à l’issue d’un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de 3 mois ;

— s’agissant du relogement, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de 3 mois.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être :

— confirmée en ce qu’elle a condamné M. [B] à réaliser sur le bien sis [Adresse 6] dans la commune d'[Localité 8] les travaux suivants, préconisés par l’arrêté du maire de la commune d'[Localité 8], référencé LF/ED/DB- 228/22-606454 en date du 20 janvier 2023 :

— boucher les fissures existantes,

— reconstruire la toiture abîmée,

— réparer les menuiseries endommagées (étanchéité de la porte d’entrée, ouverture et fermeture des volets roulants de la pièce du fond au rez-de-chaussée et dans la chambre du 1er étage et système de fermeture des fenêtres de la pièce du fond) ;

— pose d’une rambarde dans les escaliers ;

— infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte.

M. [B] doit être condamné à réaliser les travaux précités sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 6 mois, à compter de la signification de la présente décision , durant 3 mois.

Il doit, en outre, être condamné, sous la même astreinte, à :

— réaliser toutes les mesures nécessaires à la remédiation de la dangerosité de l’escalier,

— rechercher les causes d’humidité et d’infiltration d’eau et y remédier par des moyens efficaces et durables,

— procéder à la réfection des revêtements dégradés par les moisissures, l’humidité et les infiltrations,

— prendre toutes dispositions nécessaires afin d’assurer la ventilation générale et permanente du logement dans le respect des prescriptions réglementaires en matière d’aération des logements,

— assurer le fonctionnement normal des dispositifs de chauffage afin qu’une température suffisante puisse être assurée dans chaque pièce de vie ;

— assurer la mise en sécurité des installations électriques de l’ensemble du logement et fournir une attestation de mise en sécurité par un organisme agréé pour exercer le contrôle de la conformité des installations électriques,

— prendre toutes dispositions nécessaires afin de s’assurer de l’étanchéité de la terrasse.

Il doit encore être condamné à procéder au relogement de sa locataire, conforme aux besoins et possibilités de celle-ci, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, à l’issue d’un délai de 2 mois, à compter de la signification de la présente décision , durant 3 mois.

— Sur la demande de provision présentée par Mme [P] :

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée s’agissant d’une provision, ou ses modalités d’exécution s’agissant d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [P] demeure dans un logement comportant de nombreux désordres, depuis plusieurs années, qui est désormais reconnu insalubre par les autorités administratives.

Malgré l’interdiction d’habiter dans les lieux, M. [B] ne justifie pas lui avoir présenté une offre de relogement.

Si Mme [P] ne règle plus le loyer, comme le souligne le bailleur, les impayés sont justifiés par l’arrêté d’insalubrité.

En outre, aucun élément ne caractérise une obstruction de la locataire à la réalisation des travaux.

En l’état, Mme [P] souffre indéniablement d’un préjudice de jouissance en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement en bon état et décent.

Ce préjudice ne peut être réparé uniquement par la suspension des loyers en lien avec l’arrêté d’insalubrité et précédemment par l’arrêté de mise en conformité dans la mesure le préjudice a débuté antérieurement et où il doit intégrer les répercussions sur la santé de la locataire et des occupants de son chef dont elle justifie par la production de prescriptions médicales, d’un certificat médical et de la facture de consultation d’un psychologue.

Le préjudice de jouissance subi par Mme [P] peut être évalué, de manière non sérieusement contestable, à hauteur de 5 000 euros.

Par conséquent, M. [B] doit être condamné à verser à Mme [P] une provision de 5 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance.

L’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef de demande.

— Sur la demande de demande de dommages et intérêts pour préjudice moral présentée par M. [B] :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent plus soumettre à la cour de nouvelles demandes, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Suivant l’article 566 de ce code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, M. [B] sollicite en appel des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

Cependant, comme le souligne à juste titre Mme [P], une telle prétention n’a nullement été soumise au premier juge et ne constitue pas l’accessoire ou la conséquence nécessaire d’une demande antérieure. Elle ne tend pas aux mêmes fins que les demandes présentées en première instance par l’intimé.

Dès lors, cette demande qui, au surplus, n’est pas présentée à titre provisionnel, doit être déclarée irrecevable.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M. [B] à payer à Mme [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [B], qui succombe principalement au litige, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’appelante les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 000 euros en cause d’appel.

M. [B] supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte et la demande au titre du préjudice de jouissance ;

Confirme l’ordonnance entreprises en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Assortit la condamnation de M. [S] [B] à réaliser les travaux, préconisés par l’arrêté du maire de la commune d'[Localité 8], référencé LF/ED/DB- 228/22-606454 en date du 20 janvier 2023, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 6 mois, à compter de la signification de la présente décision, durant 3 mois ;

Condamne M. [S] [B] à réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 6 mois, à compter de la signification de la présente décision, durant 3 mois, les travaux prévus par l’arrêté d’insalubrité n°2025-137, à savoir :

— réaliser toutes les mesures nécessaires à la remédiation de la dangerosité de l’escalier,

— rechercher les causes d’humidité et d’infiltration d’eau et y remédier par des moyens efficaces et durables,

— procéder à la réfection des revêtements dégradés par les moisissures, l’humidité et les infiltrations,

— prendre toutes dispositions nécessaires afin d’assurer la ventilation générale et permanente du logement dans le respect des prescriptions réglementaires en matière d’aération des logements,

— assurer le fonctionnement normal des dispositifs de chauffage afin qu’une température suffisante puisse être assurée dans chaque pièce de vie ;

— assurer la mise en sécurité des installations électriques de l’ensemble du logement et fournir une attestation de mise en sécurité par un organisme agréé pour exercer le contrôle de la conformité des installations électriques,

— prendre toutes dispositions nécessaires afin de s’assurer de l’étanchéité de la terrasse ;

Condamne M. [S] [B] à procéder au relogement de Mme [J] [P], conforme aux besoins et possibilités de celle-ci, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, à l’issue d’un délai de 2 mois, à compter de la signification de la présente décision, durant 3 mois ;

Condamne M. [S] [B] à payer à Mme [J] [P] la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral présentée par M. [S] [B] :

Condamne M. [S] [B] à payer à Mme [J] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [S] [B] de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne M. [S] [B] aux dépens d’appel.

La greffière Le président