COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2026

N°2026/209

N° RG 23/04777

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBS6

[B] [H]

C/

[U] [T]

[O] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 08 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/04366.

APPELANTE

Madame [B] [H]

née le 30 Septembre 1974 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Sophie RICHELME-BOUTIERE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Luca SCILLATO DE RIBALSKY, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Madame [U] [T]

demeurant [Adresse 2]

Assignée en étude le 08/06/2023,

défaillante

Monsieur [O] [D]

demeurant [Adresse 3]

Assignée en étude le 09 Juin 2023,

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président de chambre,

et Madame Carole MENDOZA, conseillère- rapporteur, chargés du rapport

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du premier mai 2018 à effet à la même date, Mme [H] a donné un bien à bail d’habitation meublée à Mme [T], moyennant un loyer mensuel de 600 euros (charges comprises).

M.[D] s’est porté caution solidaire.

En décembre 2018, un dégât des eaux a affecté le logement.

Mme [T] a quitté les lieux en 2019.

Par assignations des 19 et 20 juillet 2021, Mme [H] a fait citer Mme [T] et M.[D] aux fins essentiellement de les voir condamner solidairement à lui payer un arriéré locatif et des dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 11 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a :

— déclare irrecevable la pièce numéro une versée au débat par Mme [U] [T] s’agissant de la copie d’un état des lieux d’entrée et de sortie daté des ler mai 2018 et 28 mars 2019 ;

— déclaré recevable la pièce numéro deux versée au débat par Mme [U] [T] s’agissant de copies de quittances de loyers ;

— débouté Mme [B] [H] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Mme [U] [T] et de M. [O] [D] ;

— débouté Mme [U] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Mme [B] [H] aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le premier juge a rappelé que deux différentes copies d’état d’entrée des lieux et de sortie lui avaient été fournies. Au visa de l’article 1368 du code civil, il a estimé que l’exemplaire d’état des lieux d’entrée fourni par Mme [H] était le plus probant ; il a déclaré irrecevable l’état des lieux d’entrée/sortie produit par Mme [T].

Il a précisé que les parties s’opposaient sur la date de sortie des lieux par Mme [T], Mme [H] faisant état d’un départ le 28 mars 2019 et Mme [H], le 30 avril 2019. Il a jugé que Mme [H] ne rapportait pas la preuve de l’imputabilité des dégradations à la locataire, alors qu’il était

établi qu’un dégât des eaux provenant de la toiture, partie commune, avait affecté le logement et que

Mme [T] justifiait avoir déclaré un sinistre à son assureur le 13 décembre 2018. Il a relevé que l’huissier de justice, qui a effectué un constat non contradictoire le 07 mai 2019, n’avait pas

convoqué Mme [T]. Il a ajouté qu’au regard des traces de pesées constatées sur la porte d’entrée, il ne pouvait être exclu que les dégradations proviennent d’un tiers; il a souligné que le constat d’huissier évoquait des indices évocateurs d’un squat.

Il a rejeté la demande de Mme [H] au titre de l’arriéré locatif, au motif d’une absence de démonstration de sa créance et de l’existence de copie de quittances de loyers pour le premier trimestre 2019 produites par Mme [T] qu’il a estimées valables.

Il a rejeté la demande en restitution du dépôt de garantie formée par Mme [T], en soulevant sa mauvaise foi.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [T] au titre d’un préjudice de jouissance, en notant que cette dernière ne justifiait pas avoir signalé à Mme [H] les désordres dont elle se plaignait.

Par déclaration du 30 mars 2023, Mme [H] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a déclaré recevable les copies de quittances de loyer, en ce qu’elle a été débouté de ses demandes à l’encontre de Mme [T] et M.[D] et en ce qu’elle a été condamné aux dépens.

Mme [T] et M.[D] n’ont pas constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 juin 2023 et signifiées aux intimés défaillants auxquelles il convient de se reporter Mme [H] demande à la cour :

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

* déclaré recevable la pièce n°2 versée au débat par Mme [T] s’agissant de copies de quittances de loyers ;

* débouté Mme [H] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Mme [T] et de M. [D] ;

* condamné Mme [H] aux dépens ;

* rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ».

— de constater que Mme [T] a quitté les lieux le 30/04/2019 en laissant l’appartement dans un état de délabrement,

— de constater que Mme [T] ne s’est pas acquittée du paiement de 5 mois de loyer,

— de constater que ni Mme [T] ni M. [D] en sa qualité de caution n’ont donné de suite à la réclamation de Mme [H],

En conséquence :

— de juger fondées les demandes formulées par l’appelante,

— de condamner solidairement Mme [T] et M. [D] en sa qualité de caution à payer à Mme [H] la somme de 2.236,50 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés,

— de condamner solidairement Mme [T] et M. [D] en sa qualité de caution à payer à Mme [H] la somme de 3.671, 61 euros correspondant au montant des dommages,

— de condamner solidairement Mme [T] et M. [D] en sa qualité de caution à payer la somme de 3.840 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir loué le bien durant un délai de 8 mois,

— de condamner solidairement Mme [T] et M. [D] en sa qualité de caution à payer la somme de 1251, 21 euros au titre du préjudice matériel,

— de condamner solidairement Mme [T] et M. [D] en sa qualité de caution à payer à Mme [H] la somme de 900,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des exposés en première instance, et à la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés en cause d’appel,

— de condamner solidairement Mme [T] et M. [D] en sa qualité de caution aux entiers dépens d’appel de la procédure, en ce compris le constat d’huissier, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

Elle soutient que la copie de l’état des lieux d’entrée/sortie et la copie des quittances de loyers produits en première instance par Mme [T] sont des faux.

Elle précise avoir loué le lot n° 19 à Mme [T].

Elle fait état d’un arriéré locatif.

Elle précise que Mme [T] n’a pas donné congé du logement et affirme que cette dernière a quitté le logement le 30 avril 2019 et non le 28 mars 2019 comme cette dernière le soutenait.

Elle sollicite l’indemnisation des dégradations affectant le logement dont Mme [T] est responsable. Elle ajoute que cette dernière a refusé l’accès au logement pour réaliser des travaux à la suite du dégât des eaux. Elle souligne que Mme [T] ne justifie pas avoir déclaré à son assureur le sinistre provenant de la toiture. Elle note justifier de l’état du logement par le biais d’un constat d’huissier de justice et d’un rapport d’expertise amiable.

Elle déclare avoir dû retarder la mise en oeuvre des travaux à la suite du départ de Mme [T] afin que l’expertise amiable contradictoire puisse être effectuée de la manière la plus efficace.

Elle sollicite également une indemnisation liée à la perte de chance évaluée à 80% du montant du loyer pendant une durée de huit mois d’avoir pu louer son logement en raison de l’état dans lequel il avait été laissé.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 février 2026.

MOTIVATION

Sur la mise en cause de M.[D]

Selon l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à un contrat à effet au

premier mai 2018, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Mme [H] ne produit aucun acte répondant aux exigences du texte précité, signé par M.[D], permettant de le considérer comme une caution. Le fait qu’il soit indiqué, au sein du contrat de location, que M.[D] est garant, est insuffisant à retenir ce dernier en qualité de caution. Dès lors, les demandes de Mme [H] à l’encontre de ce dernier seront rejetées. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif et au titre des dégradations

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; (…).

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…) .

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués. (…)Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception(…).

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la

prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [T] n’a pas constitué avocat en appel et la cour ne dispose pas des pièces qu’elle avait produit. Toutefois, en application de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement déféré.

Aucun original de l’état des lieux d’entrée /sortie n’est produit au débat et les parties fournissaient des copies qui étaient différentes. Aucun original de quittances de loyer n’a été produit. Mme [H] a déposé plainte pour faux contre Mme [T] concernant la copie de l’état des lieux d’entrée/sortie et les quittances de loyers.

Ces pièces n’étant en conséquence pas probantes, il convient de les écarter des débats.

Dès lors, s’agissant de l’entrée des lieux, il y a lieu de faire application de l’article 1731 du code civil qui dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Mme [T] n’a pas donné congé du logement. Mme [H] estime que le bail s’est trouvé résilié le 30 avril 2019. Mme [T] n’a pas contesté pour sa part l’accord des parties pour que le bail soit résilié a minima à cette date. En conséquence, il convient de dire que le bail était résilié au 30 avril 2019.

Les constatations réalisées par un huissier de justice ou son clerc assermenté font, en matière civile, foi jusqu’à preuve contraire. Un constat d’huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors que, régulièrement communiqué, il est soumis à la libre discussion des parties, et que l’huissier relate dans ce procès-verbal des constatations personnelles.

Par ailleurs, le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi

ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Mme [H] a mandaté un huissier de justice qui a examiné l’état du logement le 07 mai 2019. Le bail était résilié depuis le 30 avril 2019. Ce professionnel fait état :

— de la saleté du logement,

— des conséquences d’un dégât des eaux qui a entraîné dans une pièce de la moisissure et du salpêtre,

— d’un évier de cuisine bouché,

— d’un four souillé,

— d’un réfrigérateur qui n’est pas nettoyé,

— de plinthes et d’éléments de menuiseries arrachés,

— d’une porte coulissante arrachée,

— d’un 'mobilier attaché à perpétuelle demeure considérablement dégradé’ (il s’agit d’une penderie),

— d’un canapé souillé,

— de dégâts significatifs au niveau d’une cloison,

— d’un tableau électrique dégradé,

— de dégâts au niveau de l’ouvrant et du dormant de la porte d’entrée qui semble avoir été forcée.

L’expert amiable, dans son rapport déposé le 20 mars 2020, après une visite des lieux le 21 octobre 2019, a fait sensiblement les mêmes constatations. Les constatations qu’il a faites, non relevées par l’huissier de justice, et faites plusieurs mois après la résiliation du bail, ne peuvent être imputées à Mme [T] ((fuit du siphon de l’évier de la cuisine ; robinet de l’évier cassé; porte de la cabine de douche déboîtée).

Il résulte des propres déclarations de Mme [H] que le dégât des eaux qui a affecté le logement provient d’un défaut d’étanchéité de la façade du bâtiment et à des tuiles cassées au niveau de la toiture. Le dégât des eaux trouve ainsi son origine dans les parties communes, dont est responsable le syndicat des copropriétaires. Les conséquences du dégât des eaux dans l’appartement ne peuvent être imputées à Mme [T] puisque la cause des dégâts réside dans le fait d’un tiers à Mme [T] (syndicat des copropriétaires) et qu’il n’est pas démontré que les désordres liés au dégât des eaux seraient la responsabilité exclusive de Mme [T].

Mme [H] produit au débat des factures de LEROY-MERLIN, de C DISCOUNT et de BRICO DEPOT que la cour ne peut mettre en lien avec les dégradations constatées par l’huissier de justice, corroborées par l’expertise amiable, à l’exception des dégradations de la porte d’entrée et du coût du mortier et grès pour reprendre des dégâts au niveau d’une cloison. Ainsi, le coût d’une nouvelle machine à laver-il n’est pas démontré que celle qui était dans les lieux ne fonctionnait plus-, d’un

abattant de WC, d’une bougie parfumée, d’écouteurs et autres objets mentionnés dans la même

facture) ne peuvent être imputés à Mme [T] ; il en est de même :

— du coût de remplacement d’une porte blindée palière, puisqu’il n’est pas démontré que la porte d’entrée d’origine était blindée ni que la porte telle qu’elle a été examinée serait totalement dégradée; seule la somme de 200 euros pourra être imputée à la locataire, au titre des dégradations de la porte, sans mettre à sa charge le remplacement total de celle-ci.,

— des travaux de plomberie dans la salle de bains.

Doit également être mis à la charge de Mme [T] les sommes de 147, 51 euros et 149, 98 euros (au titre du grès émaillé, et du mortier). Cette dernière sera donc condamnée au versement de la somme de 497, 49 euros au titre des dégradations locatives.

Il n’est pas démontré que Mme [T] se soit acquittée des loyers jusqu’à la date de résiliation du bail. Il convient de la condamner au versement de la somme de 2236, 50 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’une perte de chance de relouer le logement

La victime n’est pas tenue de minimiser son préjudice au profit de la personne tenue à indemnisation. L’état général du logement ne permettait pas à Mme [H] de le relouer immédiatement. Mme [H] indique avoir dû attendre l’intervention de l’assureur pour évaluer l’intégralité de son préjudice. Il a été indiqué que Mme [T] n’est pas responsable des désordres provoqués par le dégât des eaux. Dès lors, il convient de fixer à 25 % du montant du loyer, sur une période de huit mois, la perte de chance d’avoir pu relouer l’appartement en raison des seuls désordres affectant le logement, imputable à Mme [T], soit une somme de 1200 euros.

Le jugement déféré qui a déclaré recevable la copie de l’état des lieux d’entrée/sortie par Mme [H] et déclaré recevable la copie des quittances de loyers sera infirmé.

Le jugement déféré qui a rejeté la demande au titre de l’arriéré locatif et les demandes indemnitaires de Mme [H] à l’encontre de Mme [T] sera infirmé.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [T] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [H] les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Mme [T] sera condamnée à lui verser la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le jugement déféré qui a condamné Mme [H] aux dépens et qui a rejeté la demande de cette dernière au titre des frais irrépétibles sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes faites à l’encontre de M.[O] [D] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT n’y avoir lieu à prendre en compte les copies des quittances de loyer fournies par Mme [U] [T] en première instance ;

ECARTE des débats les copies des états des lieux d’entrée/sortie ;

CONDAMNE Mme [U] [T] à verser à Mme [B] [H] la somme de 497, 49 euros au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Mme [U] [T] à verser à Mme [B] [H] la somme de 2236, 50 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Mme [U] [T] à verser à Mme [B] [H] la somme de 1200 euros au titre d’une perte de chance d’avoir pu louer le logement ;

CONDAMNE Mme [U] [T] à verser la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1500 euros au titre des frais d’appel ;

CONDAMNE Mme [U] [T] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,