BR/LCC

Numéro 24/03752

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 10/12/2024

Dossier : N° RG 23/00851

N° Portalis DBVV-V-B7H-IPK4

Nature affaire :

Demande relative aux murs, haies et fossés mitoyens

Affaire :

[L] [X]

C/

S.C.I. MCA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Juin 2024, devant :

Madame REHM, magistrate honoraire,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame REHM, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame RHEM, Magistrate honoraire

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [L] [X]

né le 15 Octobre 1947 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté et assisté de M^e Marie-Caroline MOUTOU de la SELARL AD-LEX, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

S.C.I. MCA, société civile immobilière immatriculée au RCS de Pau sous le numéro 751 817 248, représente par son gérant M. [O]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Alexandra DO AMARAL, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 14 FEVRIER 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/01993

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [X] est propriétaire d’une maison d’habitation avec dépendance et jardin, située [Adresse 2] à [Localité 8] (64), cadastrée section AH n° [Cadastre 4] et AH n° [Cadastre 5].

Au mois d’août 2014, la SCI MCA a acquis les anciens locaux de la gendarmerie situés au [Adresse 1] à [Localité 8] (64), en vue de leur réhabilitation pour l’aménagement de trois pavillons individuels et d’un bâtiment collectif de six logements.

La propriété de Monsieur [L] [X] confronte ainsi au Sud-Est, cet immeuble cadastré section AH n° [Cadastre 6].

La SCI MCA a débuté les travaux de réhabilitation des pavillons au mois d’octobre 2014.

Avant d’engager les travaux à proximité de la dépendance de Monsieur [L] [X], la SCI MCA a fait établir un constat d’huissier en date du 22 décembre 2014 concernant notamment la dépendance située sur l’arrière de la propriété de ce dernier.

Les pavillons ont été livrés entre le mois de juin et le mois d’août 2015 et ont été occupés par des locataires.

Au moment du litige survenu au mois de juillet 2015, les travaux sur le bâtiment collectif de 6 logements et les travaux d’aménagement des voiries de desserte et des espaces autour des bâtiments étaient en cours.

Se plaignant que les travaux réalisés par la SCI MCA avaient eu des conséquences dommageables sur sa propriété, Monsieur [L] [X] a sollicité au mois de juillet 2015, l’intervention de son assurance de protection juridique, la MACIF, qui a chargé le cabinet SILEX ATLANTIQUE en la personne de Madame [W] [B] [D] de procéder à une expertise.

A l’issue de deux réunions d’expertise en date des 02 septembre 2015 et 26 février 2016 réalisées en présence notamment de Monsieur [Y] [O], gérant de la SCI MCA et de Monsieur [H] du cabinet d’expertise ELEX pour la société MMA, assureur protection juridique de la SCI MCA, Madame [W] [B] [D] a clôturé son rapport le 1er juin 2016 indiquant notamment que:

— le décaissement effectué dans le cadre des travaux réalisés par la SCI MCA en pied de mur en pierres de Monsieur [L] [X], au droit de la terrasse bétonnée du pavillon n°1 avait eu pour effet de supprimer l’encastrement de l’assise du mur sur une hauteur variant entre 20 cm et 60 cm et une longueur de 4,30 m ;

— des travaux confortatifs étaient nécessaires afin de compenser ce défaut d’encastrement.

Après qu’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 janvier 2017 ait été vainement adressée par son conseil à la SCI MCA pour qu’il soit remédié aux différentes difficultés évoquées par le rapport d’expertise susvisé, par exploit du 07 mars 2018 Monsieur [L] [X] a fait assigner la SCI MCA prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [Y] [O], devant le tribunal de grande instance de Pau, devenu tribunal judiciaire depuis le 1er janvier 2020, devant lequel il a notamment sollicité de :

— condamner sous astreinte la SCI MCA à faire réaliser à ses frais exclusifs, et par un professionnel de l’art dûment assuré, les travaux de confortement du mur de l’immeuble de Monsieur [X] sis [Adresse 2] à [Localité 8] (64) et référencé au cadastre sous les n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] de la section AH, tels que définis par la SARL PARLA aux termes de ses plans d’exécution du 02 mars 2017,

— condamner sous astreinte la SCI MCA à faire supprimer, à ses frais exclusifs, et par un professionnel de l’art dûment assuré, les murs de clôture édifiés sur la parcelle n° [Cadastre 6] de la section AH et adossés ou ancrés dans le mur de l’immeuble de Monsieur [X], sis [Adresse 2] à [Localité 8] (64), ce sur une distance d’au moins 3 mètres comptée depuis le mur de l’immeuble [X],

— condamner sous astreinte la SCI MCA à faire remettre en état, à ses frais exclusifs, et par un professionnel de l’art dûment assuré, les murs de l’immeuble de Monsieur [X] sis [Adresse 2] à [Localité 8] (64) aux endroits où ils étaient joints par les murs construits par la SCI MCA,

— dire que Monsieur [X] a acquis par prescription trentenaire, une servitude d’écoulement des eaux de la toiture de son immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (64) et référencé au cadastre sous les n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] de la section AH, grevant la propriété de la SCI MCA cadastrée sous le n° [Cadastre 6] de la même section.

Par jugement en date du 28 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Pau a :

— condamné la SCI MCA à faire réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux de confortement du mur de l’immeuble de Monsieur [X], sis [Adresse 2] à [Localité 8] (64) et référencé au cadastre sous les n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] de la section AH, tels que définis selon le devis de l’entreprise MARTINS CARLOS du 04 décembre 2018,

— condamné la SCI MCA, une fois passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, à une astreinte provisoire d’une durée de 6 mois et d’un montant de 100,00 euros par jour de retard pour l’exécution de ces travaux de confortement,

— condamné la SCI MCA à faire supprimer, à ses frais exclusifs et par un professionnel de l’art dûment assuré, les appuis des murs de clôture édifiés sur la parcelle n° [Cadastre 6] de la section AH adossés dans le mur de l’immeuble de Monsieur [X], sis [Adresse 2] à [Localité 7] (64) et référencé au cadastre sous les n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] de la section AH et ce de manière à supprimer et remettre en état les zones de contact de ces murs de clôture des pavillons avec les murs de Monsieur [X],

— débouté Monsieur [X] de sa demande de prononcé d’une astreinte pour la suppression de ces appuis des murs de clôture des pavillons,

— débouté la SCI MCA de sa demande de démolition d’une construction indéterminée qui relèverait de la propriété de Monsieur [X] et qui empiéterait sur la sienne,

— jugé que Monsieur [X] a acquis par prescription trentenaire une servitude d’écoulement des eaux de la toiture de son immeuble, sis [Adresse 2] à [Localité 8] (64) et référencé au cadastre sous les n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] de la section AH, grevant la propriété de la SCI MCA cadastrée sous le n° [Cadastre 6] de la même section,

— débouté la SCI MCA de sa demande tendant à contraindre Monsieur [X] à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la dérivation de ses eaux de ruissellement se déversant sur la propriété de la SCI MCA,

— condamné la SCI MCA à payer à Monsieur [X] la somme de 1.800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1'instance,

— jugé n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La SCI MCA a fait établir un constat d’huissier en date du 28 juin 2021, concernant la nature, l’ampleur et le positionnement des travaux effectués ainsi que l’existence des aménagements effectués par son voisin.

Estimant que la SCI MCA n’avait exécuté qu’en partie les travaux ordonnés et que le rehaussement du sol de la propriété de la SCI MCA constitué de gravats puis surmonté d’une dalle en béton, avait créé une vue à son détriment, par exploit du 03 décembre 2021, Monsieur [L] [X] a fait assigner la SCI MCA devant le tribunal judiciaire de Pau, devant lequel il a sollicité aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 août 2022 de :

— condamner la SCI MCA à faire supprimer à ses frais exclusifs, et par un professionnel de l’art dûment assuré, la dalle de béton et le remblai mis en oeuvre contre le mur de son bâtiment, [Adresse 2] à [Localité 8] (64) section AH n° [Cadastre 5], donnant sur la parcelle référencée au cadastre de la commune de [Localité 8] sous le n° [Cadastre 6] de la section AH, ce sur une hauteur de 70 cm et une distance, mesurée depuis le pied dudit mur de 1,90 m au moins,

— condamner en outre la SCI MCA à faire remettre en état la partie du mur de Monsieur [X] concernée par les travaux, à ses frais exclusifs et par un professionnel de l’art dûment assuré,

— à défaut pour la SCI MCA d’exécuter les condamnations susvisées et d’en justifier dans le délai d’un mois suivant la date de la signification du jugement à intervenir, la condamner au paiement d’une peine d’astreinte de 150,00 euros par jour, jusqu’à parfaite exécution,

— débouter la SCI MCA de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement :

— écarter l’exécution provisoire s’agissant des demandes reconventionnelles de travaux de la SCI MCA,

— condamner la SCI MCA au paiement d’une somme de 2.400,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire en date du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Pau a :

— débouté Monsieur [X] de ses demandes ;

— débouté la SCI MCA de ses demandes ;

— dit que chaque partie supportera ses frais irrépétibles, et ses dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Les motifs du jugement sont les suivants:

Sur la demande d’enlévement du remblai et de la dalle de béton :

Si la SCI MCA a indéniablement rehaussé d’environ 70 cm le sol de sa propriété situé contre le bâtiment de Monsieur [X], il apparaît que ce rehaussement correspond aux travaux de confortement prévu par le jugement antérieur du 28 juillet 2020.

Monsieur [L] [X] ne verse aux débats aucun élément récent permettant d’établir que les problèmes d’humidité proviennent du remblai et de la dalle en béton, étant observé que la cause de cette humidité pouvait également résider dans le fait que le toit du bâtiment était dépourvu de gouttière et que par conséquent les eaux pluviales se déversaient non loin du mur concerné.

S’il est exact que du fait du réhaussement du sol, une ouverture dans le mur du bâtiment de Monsieur [X] se trouve désormais à 1,15m du sol, il est établi que cette ouverture donne sur une pièce à usage d’atelier/dépôt et non sur l’habitation de celui-ci, de sorte que les règles de recul édictées par l’article 678 du code civil, destinées à écarter toute indiscrétion entre voisins, n’ont pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce.

Par ailleurs, le tribunal a considéré que ne constitue pas une vue droite, une ouverture qui rend possible la réciprocité de la vue, ce qui est le cas en l’espèce puisque la vue du fonds de la SCI MCA est également possible depuis l’ouverture du bâtiment de Monsieur [X].

Le tribunal a ainsi débouté Monsieur [L] [X] de sa demande d’enlèvement de remblai et de la dalle de béton.

Sur la demande formée par la SCI MCA de suppression de la gouttière posée par Monsieur [X] à l’extrémité de son toit qui surplombe le fonds de la SCI :

Le premier juge a considéré que, d’une part, la pose de la gouttière litigieuse permet de canaliser les eaux de toiture sur le propre fonds de Monsieur [X] et que, d’autre part, l’aggravation de l’empiètement invoquée par la SCI MCA n’apparaît pas établie, Monsieur [X] justifiant au contraire que la pose de la gouttière litigieuse a légèrement diminué le débord du toit, passant ainsi de 9,5 cm à 8 cm.

Le tribunal a par ailleurs rappelé que par jugement en date du 28 juillet 2020, il a été constaté que Monsieur [X] avait acquis par prescription une servitude d’égout des toits.

Le tribunal a ainsi rejeté la demande reconventionnelle de la SCI MCA.

Sur la demande de suppression de la fenêtre de toit formée par la SCI MCA :

Le tribunal a rejeté cette demande en considérant que la SCI MCA ne versait aux débats aucun élément, excepté une photo, de nature à démontrer que l’ouverture du toit de Monsieur [X] constitue au sens propre, une vue, et non un simple aménagement destiné à accéder à son toit en cas de réparation.

Par déclaration du 22 mars 2023, Monsieur [L] [X] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— débouté Monsieur [X] de ses demandes, tendant à voir :

* condamner la SCI MCA à faire supprimer, à ses frais exclusifs et par un professionnel de l’art dûment assuré, la dalle de béton et le remblai mis en oeuvre contre le mur du bâtiment de Monsieur [X] donnant sur la parcelle référencée au cadastre de la commune de [Localité 8] (64150) sous le n° [Cadastre 6] de la Section AH, ce sur une hauteur de 70 cm et une distance, mesurée depuis le pied dudit mur, de 1,90 m au moins,

* condamner en outre la SCI MCA à faire remettre en état la partie du mur de Monsieur [X] concernée par les travaux, à ses frais exclusifs et par un professionnel de l’art dûment assuré,

* à défaut pour la SCI MCA d’exécuter les condamnations susvisées et d’en justifier dans le délai d’un mois suivant la date de signification du jugement à intervenir, la condamner au paiement d’une peine d’astreinte de 150,00 euros par jour, jusqu’à parfaite exécution,

* condamner la SCI MCA au paiement d’une somme de 2.400,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

* dit que chaque partie supportera ses frais irrépétibles et ses dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 06 décembre 2023, Monsieur [L] [X], appelant, demande à la cour, sur le fondement des articles 545, 676, 677, 678 et 1240 nouveau (1382 ancien) du code civil, de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 14 février 2023 (RG n° 21/01993) en ce qu’il a débouté la SCI MCA de ses demandes,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 14 février 2023 (RG n° 21/01993) en ce qu’il a :

* débouté Monsieur [L] [X] de ses demandes,

* dit que chaque partie supportera ses frais irrépétibles, et ses dépens,

Statuant de nouveau sur les chefs infirmés :

— condamner la SCI MCA à faire supprimer, à ses frais exclusifs et par un professionnel de l’art dûment assuré, la dalle de béton et le remblai mis en 'uvre contre le mur du bâtiment de Monsieur [X] ([Adresse 2] à [Localité 8] – Section AH n° [Cadastre 5]) donnant sur la parcelle référencée au cadastre de la commune de [Localité 8] (64150) sous le n° [Cadastre 6] de la Section AH, ce sur une hauteur de 70 cm et une distance, mesurée depuis le pied dudit mur, de 1,90 m au moins,

— condamner en outre la SCI MCA à faire remettre en état la partie du mur de Monsieur [X] concernée par les travaux, à ses frais exclusifs et par un professionnel de l’art dûment assuré,

— à défaut pour la SCI MCA d’exécuter les condamnations susvisées et d’en justifier dans le délai d’un mois suivant la date de signification de l’arrêt à intervenir, la condamner au paiement d’une peine d’astreinte de 150,00 euros par jour, jusqu’à parfaite exécution,

— condamner la SCI MCA au paiement d’une somme de 3.600,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, de première instance et d’appel ;

— débouter la SCI MCA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de son appel, Monsieur [L] [X] fait valoir que :

Sur la demande de suppression de la dalle en béton et du remblai

— contrairement à ce qu’a considéré le premier juge la demande de suppression de la dalle béton et du mur de remblai ne concerne pas les travaux de confortement ordonnés par le tribunal dans sa décision du 28 juillet 2020 qui étaient destinés à remédier au décaissement du terrain réalisé par la SCI MCA ayant pour effet de déchausser partiellement le pied du mur de la dépendance de Monsieur [X] ;

— le mur extérieur du bâtiment de Monsieur [X], confrontant la propriété de la SCI MCA, est privatif par nature et n’entre pas dans le cadre d’application de la présomption de mitoyenneté posée par l’article 653 du code civil, de sorte que le propriétaire voisin d’un mur non mitoyen n’a aucun droit sur celui-ci et ne peut s’en servir pour aucun usage sans porter atteinte au droit de propriété ;

— les travaux réalisés par la SCI MCA auraient dû être précédés de la réalisation d’un dispositif d’étanchéité et d’un drainage pour protéger le mur de Monsieur [X] d’éventuels désordres d’humidité ;

— la réalisation du remblai par un apport de terre prenant appui sur un mur, même mitoyen, séparant les deux propriétés, constitue un trouble anormal de voisinage dès lors qu’il a provoqué un apport d’humidité dans le mur ;

— par ailleurs, sur le fondement de l’article 678 du code civil, les travaux de remblaiement extérieurs effectués au droit de l’ouverture litigieuse ont eu pour effet de relever le niveau du sol extérieur jusqu’à 1,25 m de celle-ci, portant ainsi atteinte au droit de propriété de Monsieur [X] ;

— s’agissant de la vue à l’intérieur du bâtiment de Monsieur [X], cette ouverture litigieuse, bien que donnant sur une pièce qui n’est pas destinée à l’habitation, permet à toute personne circulant sur le parking de la SCI MCA de visualiser les matériels et outils qu’il entrepose chez lui, portant également atteinte à son droit de propriété ;

Sur la demande de suppression de la fenêtre de toit formée par la SCI MCA

Monsieur [L] [X] indique qu’il s’agit non pas d’une fenêtre mais d’une simple trappe d’accès à la toiture via les combles et fait valoir que la SCI MCA n’apporte aucun commencement de preuve établissant que l’ouverture pratiquée dans le toit de son immeuble constitue une vue lui causant un préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 18 septembre 2023, la SCI MCA, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 14 février 2023 par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a débouté Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 14 février 2023 en ce qu’il a débouté la SCI MCA de sa demande tendant à voir supprimer la fenêtre de toit créée par Monsieur [X],

— condamner Monsieur [X] à supprimer, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, la fenêtre de toit installée au cours de l’année 2021,

— condamner Monsieur [X] à verser à la SCI MCA la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses conclusions, la SCI MCA fait valoir que :

Sur la demande de suppression de la dalle en béton et du remblai

— les travaux réalisés par la SCI MCA étaient nécessaires afin d’éviter que l’humidité n’affecte le mur de Monsieur [X], celle-ci étant essentiellement liée, ainsi que l’a relevé l’expert de son assureur protection juridique, à l’absence de récupération des eaux pluviales du bâtiment ;

— l’une des ouvertures de la propriété de Monsieur [X] est à plus de 1,90 m du sol et l’autre, n’emporte aucun risque d’indiscrétion sur la propriété de Monsieur [X], de sorte que le trouble anormal de voisinage invoqué, n’est pas fondé ;

Sur la demande de suppression de la fenêtre de toit formée par la SCI MCA

— Monsieur [X] ne verse aucun élément aux débats permettant d’établir que la fenêtre de toit est uniquement destinée à accéder à la toiture afin d’y réaliser des travaux et il n’a obtenu aucune autorisation administrative en ce sens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour constate qu’en l’absence d’appel principal et d’appel incident concernant la disposition du jugement ayant débouté la SCI MCA de sa demande de supression de la gouttière posée par Monsieur [L] [X] à l’extrémité de son toit qui surplombe le fonds de la SCI, ces dispositions sont désormais définitives.

1°) Sur l’appel principal : la demande de suppression de la dalle en béton et du remblai

La SCI MCA souligne qu’alors même qu’il faisait déjà état du remblaiement effectué au droit de son mur dès 2016, Monsieur [L] [X] n’a pas invoqué cette difficulté dans le cadre de la précédente procédure engagée à l’encontre de la SCI MCA ayant donné lieu au jugement rendu le 28 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Pau.

Il convient de rappeler qu’à la suite des travaux réalisés par la SCI MCA, il a été reproché à cette dernière par Monsieur [L] [X] :

— un décaissement et un remblaiement par des gravats au pied du mur de la dépendance situé au fond de la parcelle n° [Cadastre 5] à l’extrémité Sud-Est de celle-ci :

* Monsieur [L] [X] s’est plaint de ce que ces travaux avaient d’une part, rehaussé de 30 cm la hauteur du sol naturel et d’autre part avaient modifié la nature du sol naturel initialement constitué de terre végétale désormais remplacés par des gravats, ce qui a accru le phénomène de migration d’eau au pied du mur de la dépendance et aggravé les remontées d’humidité dans le mur ;

* le 13 janvier 2017, il a été constaté par Madame [W] [B] [D] qu’une dalle en béton avait été coulée au pied du mur avec installation d’une nappe à excroissance de type DELTA-MS constituant une protection mécanique mais sans application préalable d’un système d’étanchéité et de création d’un drainage en pied du mur de la dépendance ;

* elle a également constaté que l’exhaussement du sol naturel et la création d’une dalle en béton ont eu pour effet de faire remonter le niveau extérieure de sorte que, désormais, la hauteur entre le niveau fini du dallage béton et l’appui de la fenêtre de Monsieur [X] était de 1,25 m, entraînant une servitude de vue depuis les parkings de la SCI [X] sur l’immeuble de Monsieur [X].

Dans un courrier en date du 1er mars 2016, Madame [W] [B] [D] a préconisé, pour mettre fin à ces difficultés, de procéder à la protection du pied de mur de Monsieur [X] en abaissant le niveau des gravats et en rapportant une protection contre le mur dans l’attente des travaux définitifs de réfection des voiries et de récupération des eaux pluviales avec des formes de pente plus adaptées.

— un décaissement du terrain au pied du mur de la dépendance de Monsieur [X], au droit de la terrasse bétonnée du pavillon n°1 :

* Monsieur [L] [X] s’est plaint de ce qu’un décaissement d’une profondeur de 50 cm avait été effectué au pied du mur de sa dépendance, au droit de la terrasse du pavillon n°1, afin de pouvoir couler une dalle en béton sur hérisson et il a été constaté par Madame [W] [B] [D], à l’occasion d’une réunion d’expertise tenue le 26 février 2016, et après des investigations par radiographie et sondages destructifs réalisés par la SARL BASTAN avec l’accord de la SCI MCA, que le décaissement avait supprimé l’encastrement du mur, soit entre 20 et 60 cm sur une longueur d’environ 4,3 m, l’expert indiquant que la suppression de l’encastrement du mur avait fragilisé l’assise de ce mur en pierres dont la stabilité était compromise et préconisant la réalisation d’un renforcement et d’un ouvrage confortatif, travaux pour lesquels la SCI MCA devait consulter un bureau d’études ;

— la construction d’un mur séparatif entre la terrasse bétonnée du pavillon n°1 et deux places de stationnement de la zone de stationnement du bâtiment collectif :

Monsieur [L] [X] s’est plaint de ce que le mur séparatif entre la terrasse bétonnée du pavillon n°1 et deux places de stationnement de la zone de stationnement du bâtiment collectif perpendiculaire à la façade de la dépendance, avait été construit sur son mur privatif sans son autorisation et qu’il faisait obstacle aux eaux de ruissellement venant s’accumuler au pied du mur de cette dépendance.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 janvier 2017, le conseil de Monsieur [L] [X] a demandé à la SCI MCA de procéder aux travaux nécessaires pour remédier à ces désordres, à savoir :

— l’enlèvement du remblai et de la dalle en béton ;

— la protection du pied du mur de la dépendance, avec l’aménagement de voirie en enrobé et réalisation d’une forme de pente de canalisation des eaux de ruissellement dans une cunette ainsi que la réalisation d’une contre-fondation ;

— la démolition du mur joignant la dépendance.

Par exploit du 07 mars 2018 Monsieur [L] [X] a fait assigner la SCI MCA devant le tribunal de grande instance de Pau en sollicitant de la voir condamner :

— à faire réaliser les travaux de confortement du mur de l’immeuble de Monsieur [X] ;

— à faire supprimer les murs de clôture édifiés sur la parcelle n°[Cadastre 6] de la section AH et adossés ou ancrés dans le mur de l’immeuble de Monsieur [X] ;

— à faire remettre en état les murs de l’immeuble de Monsieur [X] aux endroits où ils étaient joints par les murs construits par la SCI MCA ;

— à faire reconnaître qu’il avait acquis par prescription trentenaire, une servitude d’écoulement des eaux de la toiture de son immeuble sur le fonds de la SCI MCA.

Il a été fait droit à l’intégralité de ces demandes parmi lesquelles ne figuraient pas la demande tendant à voir condamner la SCI MCA à faire supprimer la dalle de béton et le remblai mis en oeuvre contre le mur de la dépendance de Monsieur [L] [X] situé au fond de la parcelle n°[Cadastre 5] à l’extrémité Sud-Est de celle-ci.

C’est donc à tort que le premier juge a considéré que cette demande de suppression de la dalle en béton et du remblai correspondaient aux travaux de confortement prévus par le jugement du 28 juillet 2020, lesquels concernaient le grief relatif à la fragilisation du mur de la dépendance au droit de la terrasse bétonnée du pavillon n°1 provoqué par un décaissement du terrain au pied de ce mur.

Il s’ensuit qu’il n’a jamais été statué sur ce grief et que, contrairement à ce que soutient la SCI MCA, il n’est nullement demandé par Monsieur [L] [X] de procéder à la démolition de travaux de réalisation d’une dalle et d’un enrobé qu’il avait lui-même sollicités.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 653 du code civil « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque contraire ».

Cependant, cette présomption de mitoyenneté du mur séparatif ne joue pas lorsqu’il n’existe de bâtiment que d’un seul côté.

En l’espèce, il est constant que le mur litigieux de la dépendance de l’immeuble appartenant à Monsieur [L] [X], étant un mur d’un bâtiment situé sur la limite de propriété n’est pas un mur de séparation au sens de l’article 653 du code civil et revêt donc un caractère privatif, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la SCI MCA.

Au soutien de sa demande de suppression de la dalle en béton et du remblai, Monsieur [L] [X] fait valoir :

— que l’ouvrage litigieux, prenant appui sur le mur privatif de son immeuble, il y a atteinte à son droit de propriété ;

— que l’ouvrage litigieux a eu pour effet de rehausser le sol extérieur d’au moins 70 cm et de créer ou à tout le moins d’aggraver la vue susceptible de s’exercer depuis le parking de la SCI MCA à l’intérieur de son immeuble, ce qui est susceptible de nuire à son intimité.

Monsieur [L] [X] soutient qu’il est fondé à solliciter la suppression de ce remblai et de la dalle en béton qui le surmonte, sans qu’il soit nécessaire d’administrer la preuve d’un dommage quelconque, s’agissant de remédier à l’atteinte au droit de propriété du concluant sur son mur.

Il fait par ailleurs valoir qu’il ressort du rapport d’expertise amiable établi le premier juin 2016 par Madame [W] [B] [D] que les travaux réalisés par la SCI MCA auraient dû être précédés par la réalisation d’un dispositif d’étanchéité et d’un drainage pour protéger le mur concerné de désordres d’humidité.

La SCI MCA soutient que Monsieur [L] [X] ne rapporte pas la preuve que l’ouvrage litigieux soit à l’origine d’un réhaussement par rapport à la hauteur d’origine du terrain ; elle fait valoir par ailleurs que comme l’a constaté l’huissier de justice le 28 juin 2021, il a été mis en place un film d’étanchéité en base de façade entre celle-ci et le sol ciment.

L’article 544 du code civil énonce que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Selon l’article 545 du même code, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’implantation d’ouvrages sur la propriété d’autrui sans autorisation est constitutive d’une violation évidente du droit de propriété et ce même si cette implantation est constituée par l’appui sur un mur privatif et le propriétaire d’un fonds sur lequel un autre propriétaire empiète est, compte-tenu de ce caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état (Cass. 3° civ. 23 novembre 2022 n°22-19200).

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la SCI MCA, la preuve d’un réhaussement par rapport à la hauteur d’origine du terrain est rapportée par les rapports d’expertise établis par Madame [W] [B] [D] au contradictoire de la SCI MCA qui était représentée à chaque réunion d’expertise par son gérant, Monsieur [Y] [O].

Ainsi la présence de gravats non compactés répandus au sol contre le mur en galets des dépendances de Monsieur [L] [X] a été constatée à l’occasion de la première réunion d’expertise du 02 septembre 2015.

Si l’expert a pu indiquer dans un premier temps que la hauteur de ces gravats n’excédait cependant pas 30 cm, et considéré que cet apport de gravats n’avait pas modifié de façon substantielle le niveau du sol existant constitué à l’origine d’espaces verts, en revanche, à l’occasion de la deuxième réunion d’expertise du 26 février 2016, elle a constaté que des gravats supplémentaires pour une hauteur de 30 à 40 cm supplémentaires par rapport au premier constat effectué le 02 septembre 2015, avaient été mis en oeuvre contre le mur, gravats issus essentiellement de matériaux de construction.

Par courrier en date du 1er mars 2016, Madame [W] [B] [D] a indiqué à la SCI MCA qu’il était impératif de protéger le pied de mur de la propriété de Monsieur [L] [X] « en abaissant le niveau des gravats et en rapportant une protection contre le mur dans l’attente des travaux définitifs de réfection des voiries et de récupération des eaux pluviales avec formes de pente adaptées ».

A l’occasion d’une réunion non contradictoire en date du 13 janvier 2017 dont la SCI MCA ne conteste pas que les conclusions lui soient opposables, l’expert a constaté qu’il avait été procédé au coulage d’une dalle en béton en pied de mur à l’emplacement de deux places de parking, de sorte que le niveau extérieur avait été rehaussé et que la hauteur entre le niveau fini du dallage béton et l’appui de fenêtre de Monsieur [L] [X], était de 1,25 m, ce qui a d’ailleurs été confirmé par le constat d’huissier établi à la demande de la SCI MCA le 28 juin 2021 et qui indique, concernant la façade cette dépendance, que le sol se situe « à environ » 1,15 m de la fenêtre située au Nors-Est.

La SCI MCA ne conteste d’ailleurs pas qu’elle a fait procéder au coulage d’une dalle de béton dont elle ne conteste pas non plus qu’elle prend directement appui sur le mur litigieux de l’immeuble de Monsieur [L] [X], ce qui ressort également des photographies jointes au rapport d’expertise de Madame [W] [B] [D] ainsi que des photographies 1 à 3 figurant au constat d’huissier susvisé du 28 juin 2021.

Il ressort de ce qui précède que comme le soutient Monsieur [L] [X], le sol a effectivement été rehaussé de 70 centimètres à ce niveau et que le remblai et la dalle en béton ainsi mis en oeuvre par la SCI MCA prennent directement appui sur le mur privatif de l’immeuble de Monsieur [L] [X], ce qui est confirmé tant par les photographies jointes au rapport d’expertise de Madame [W] [B] [D] que par les photographies 1 à 3 figurant au constat d’huissier susvisé du 28 juin 2021; l’appui de l’ouvrage réalisé par la SCI MCA sur le mur de la propriété de Monsieur [V] [P] dénoncé est donc établi.

Il convient dans ces conditions, de faire droit aux demandes de Monsieur [L] [X].

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

La SCI MCA sera condamnée à faire supprimer, à ses frais exclusifs et par un professionnel de l’art dûment assuré, la dalle de béton et le remblai mis en 'uvre contre le mur du bâtiment de Monsieur [X] sis [Adresse 2] à [Localité 8] référencés section AH n° [Cadastre 5], et donnant sur la parcelle référencée au cadastre de la commune de [Localité 8] (64) sous le n° [Cadastre 6] de la section AH, ce sur une hauteur de 70 cm et une distance, mesurée depuis le pied dudit mur et de 1,90 m au moins.

La SCI MCA sera par ailleurs condamnée à faire remettre en état la partie du mur de Monsieur [X] concernée par les travaux, à ses frais exclusifs et par un professionnel de l’art dûment assuré.

A défaut d’exécution dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision tant des travaux de démolition que des travaux de remise en état, la SCI MCA sera condamnée à une astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard et ce pendant un délai de trois mois, à l’expiration duquel il sera à nouveau fait droit, en tant que de besoin.

Dans la mesure où il a été fait droit aux demandes de Monsieur [L] [X] sur le premier moyen tiré de l’atteinte à son droit de propriété, il n’y a pas lieu d’examiner le second moyen tiré de la création d’une servitude de vue du fait du rehaussement du sol par rapport à la hauteur initiale du sol.

2°) Sur l’appel incident : la demande de suppression de la fenêtre de toit créée par Monsieur [L] [X]

La SCI MCA sollicite la fermeture de l’ouverture pratiquée dans sa toiture par Monsieur [L] [X] sur le fondement de l’article 678 du code civil en soutenant que cette ouverture crée une vue droite sur son fonds.

C’est sur la SCI MCA que repose la charge de la preuve de l’existence d’une vue au sens de l’article 678 du code civil.

L’article 678 du code civil dispose qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Au terme de l’article 679, on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

Il existe cependant des cas qui ne demandent aucune distance à respecter :

— si l’ouverture donne sur la voie publique ;

— si la partie du terrain sur lequel s’exerce la vue est grevée d’une servitude de passage ;

— si l’ouverture donne sur un mur aveugle ou sur un toit fermé ;

— si l’ouverture donne sur une parcelle de terrain en indivision ;

— si l’ouverture pratiquée sur le toit ne permet de voir que le ciel.

Egalement, si un propriétaire bénéficie d’une servitude de vue, il n’est pas dans l’obligation de respecter les distances légales, précision faite que cette servitude de vue peut être acquise par titre, par un accord entre voisins, par une prescription trentenaire ou par une division de propriété.

En l’espèce, il n’est pas contesté par Monsieur [L] [X] qu’il a créé une ouverture dans sa toiture afin de lui permettre de procéder à la pose d’une gouttière destinée à la récupération des eaux pluviales du versant de toiture confrontant la propriété de la SCI MCA.

Au soutien de sa demande la SCI MCA se contente de produire une simple photographie ne comportant au surplus, aucune indication de date, insuffisante à fonder sa demande, et dont il résulte en toute hypothèse que l’ouverture a été pratiquée dans le sens de la pente du toit et n’a créé ni une vue droite ni une vue oblique mais une vue dirigée en hauteur dont la preuve n’est pas rapportée qu’elle permettre de regarder sans effort particulier et de manière constante sur le fond voisin.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI MCA du chef de cette demande.

4°) Sur les demandes annexes

La SCI MCA, succombant pour l’essentiel en ses prétentions, le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance, la SCI MCA étant condamnée aux entiers dépens ainsi qu’à payer à Monsieur [L] [X] le somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ; la SCI MCA sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Elle sera par ailleurs condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

INFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement entrepris sauf en ce qui concerne ses dispositions ayant débouté la SCI MCA de sa demande de suppression de la fenêtre de toit créée par Monsieur [L] [X],

Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,

CONDAMNE la SCI MCA à faire supprimer, à ses frais exclusifs et par un professionnel de l’art dûment assuré, la dalle de béton et le remblai mis en 'uvre contre le mur du bâtiment de Monsieur [X] sis [Adresse 2] à [Localité 8] référencés section AH n° [Cadastre 5], et donnant sur la parcelle référencée au cadastre de la commune de [Localité 8] (64) sous le n° [Cadastre 6] de la section AH, ce sur une hauteur de 70 cm et une distance, mesurée depuis le pied dudit mur et de 1,90 m au moins,

CONDAMNE la SCI MCA à faire remettre en état la partie du mur de Monsieur [L] [X] concernée par les travaux, à ses frais exclusifs et par un professionnel de l’art dûment assuré,

DIT qu’à défaut d’exécution dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision tant des travaux de démolition que des travaux de remise en état, la SCI MCA sera condamnée à une astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard et ce pendant un délai de trois mois, à l’expiration duquel il sera à nouveau fait droit, en tant que de besoin,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI MCA à payer à Monsieur [L] [X] la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel,

DEBOUTE la SCI MCA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MCA aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M. CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Ludovic CHARRASSIER-CAHOURS Caroline FAURE