Cour d'appel d'Amiens, 24 avril 2008, n° 06/04901

TGI Saint-Quentin 19 octobre 2006

CA Amiens
Confirmation 24 avril 2008

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Caractère sérieux du prix de vente
La cour a constaté que le prix de vente était très éloigné des prix du marché, ce qui ne permettait pas de considérer la vente comme une vente à réméré.
Rejeté
Absence de preuve de l'impignoration
La cour a relevé que la fréquence des achats n'était qu'un indice et ne suffisait pas à caractériser l'impignoration.
Rejeté
Obligation de régularisation de la vente
La cour a confirmé que la vente ne pouvait être considérée comme valide, rendant ainsi la demande de régularisation sans fondement.
Rejeté
Droit à la clause pénale
La cour a débouté Monsieur C de sa demande, considérant que la vente était nulle et que la clause pénale ne pouvait s'appliquer.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a estimé qu'il n'était pas inéquitable de débouter les époux X de leur demande d'indemnité, rendant ainsi la demande de Monsieur C sans fondement.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Monsieur C a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Saint-Quentin qui avait requalifié une vente à réméré en contrat pignoratif, prononcé sa nullité et débouté Monsieur C de ses demandes. La cour d'appel a examiné la validité de la vente à réméré, en se basant sur la différence significative entre le prix de vente et la valeur du bien, ainsi que sur l'intention des parties. Elle a conclu que la vente n'était qu'une forme de rachat de crédit, caractérisant un pacte commissoire prohibé. La cour d'appel a donc confirmé le jugement de première instance, déboutant Monsieur C de toutes ses prétentions et condamnant aux dépens.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Amiens, 24 avr. 2008, n° 06/04901
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	06/04901
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Saint-Quentin, 19 octobre 2006

Sur les parties

Avocat(s) :	Francis SONCINAnne-Sophie BAERT
Cabinet(s) :	LE ROY

Texte intégral

ARRET

N°

DAM./BG.

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 1^re section

ARRET DU 24 AVRIL 2008

RG : 06/04901

APPEL D’UN JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-QUENTIN du 19 octobre 2006

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur F C

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

Représenté par la SCP LE ROY, avoué à la Cour et ayant pour avocat M^e Francis SONCIN du barreau de SAINT-QUENTIN

ET :

INTIMES

Monsieur H X

XXX

Madame I J épouse X

XXX

Représentés par M^e F D, avoué à la Cour et ayant pour avocat M^e Anne-Sophie BAERT du barreau de SAINT QUENTIN

DEBATS :

A l’audience publique du 24 Janvier 2008, devant :

M. GRANDPIERRE, Président, entendu en son rapport,

M^me Y et M. Z, Conseillers,

qui en ont délibéré conformément à la Loi, le Président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 Mars 2008.

GREFFIER : M. A

Les parties ont été informées par arrêt du 20 mars 2008 de la prorogation du délibéré au 24 avril 2008 pour prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe.

PRONONCE PUBLIQUEMENT :

Le 24 Avril 2008 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M. GRANDPIERRE, Président, a signé la minute avec M. A, Greffier.

* *

DECISION :

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 22 mai 2003, les époux X se sont engagés à vendre à Monsieur C un immeuble à usage d’habitation sis à XXX, XXX, moyennant le prix principal de 61 000 euros, mais avec faculté de réméré dans les trois ans, moyennant le versement d’une somme de 91 469,41 euros. Il était également stipulé que l’acquéreur laisserait les vendeurs occuper l’immeuble pendant un délai maximum de trois ans à compter de la réitération de la vente par acte authentique, moyennant une indemnité d’occupation de 610 euros par mois, hors charges. La réitération devait intervenir le 12 juillet 2003 au plus tard. Les époux X s’y étant dérobés, Monsieur C les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Quentin, afin de les voir condamnés sous astreinte à passer l’acte.

Par jugement du 19 octobre 2006, le Tribunal a requalifié la vente à réméré en contrat pignoratif, prononcé sa nullité, débouté Monsieur C de l’ensemble de ses demandes, dit que les époux X lui restaient devoir une somme de 32 597,16 euros, et condamné le demandeur aux dépens.

Selon une déclaration reçue au greffe de la Cour le 19 décembre 2006, Monsieur C a interjeté appel de ce jugement.

Il demande à la juridiction de céans de l’infirmer en consacrant l’existence d’une vente à reméré, en la déclarant valable, en condamnant les intimés, sous astreinte, à régulariser la vente par acte authentique et à lui payer 6 100 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, outre 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’appelant soutient que le prix de 61 000 euros convenu en l’espèce n’est ni symbolique, ni dérisoire, mais constitue au contraire un prix sérieux au regard de l’avantage conféré aux vendeurs par la clause de réméré et par l’indisponibilité immédiate du bien immobilier. Il conteste les évaluations de l’U.C.B. et de l’agence immobilière Laforêt, dont se prévalent les vendeurs, en faisant valoir que la première est arbitraire et partiale en ce qu’elle émane d’un créancier hypothécaire, tandis que la seconde ne tient compte ni de la spécificité du réméré, ni de la valeur de l’immeuble à la date de la vente.

S’agissant du bail consenti aux époux X, il explique que la construction juridique du contrat de vente à réméré implique régulièrement la conclusion d’un contrat de bail entre l’acquéreur et le vendeur au cours du délai imparti à ce dernier pour exercer sa faculté de réméré, et qu’en l’espèce, le montant du loyer correspond à la valeur locative du bien.

Il conteste être un habitué des ventes sur saisie immobilière, comme l’affirment les époux X. Il rappelle par ailleurs que par un précédent jugement du 13 avril 2006, rendu en l’espèce, le Tribunal avait écarté l’existence du vil prix, et que dès lors, il ne pouvait retenir la qualification de contrat pignoratif. Il souligne que les parties ont bénéficié des conseils du notaire qui a reçu la promesse de vente, et que celui-ci atteste que ce sont les époux X qui, pour échapper à une vente sur saisie immobilière, ont proposé la vente à réméré, afin d’obtenir de l’acquéreur qu’il désintéresse l’U.C.B.

Les époux X concluent pour leur part à la confirmation du jugement et sollicitent une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils soutiennent que l’impignoration est caractérisée en l’espèce par la vileté du prix, la relocation du bien au vendeur et la fréquence des achats effectués par Monsieur C, tout comme par la différence importante entre le prix de vente et la valeur de rachat. Ils soulignent que l’appelant lui-même a reconnu dans ses conclusions qu’ils avaient cherché par le biais de cette vente une opération de crédit.

Le délibéré a été initialement fixé au 20 mars 2008, mais par arrêt du même jour, la Cour l’a prorogé au 24 avril suivant, dans l’attente de la remise par Maître D des pièces communiquées par les époux X.

DISCUSSION

La distinction entre vente à réméré et contrat pignoratif présente un intérêt au regard de la prohibition des pactes commissoires, édictée par l’ancien article 2078 du Code civil.

L’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006, qui a réformé le droit des sûretés, a, certes, admis la validité de tels pactes, mais en l’espèce, la vente est antérieure à son entrée en vigueur : il y a donc lieu de rechercher si le contrat conclu entre les époux X et Monsieur C ne présente pas un caractère pignoratif.

A cet égard, il n’importe que l’allégation des époux X selon laquelle Monsieur C serait un habitué des ventes sur saisie immobilière ne soit étayée d’aucune preuve. En effet, la fréquence des achats effectués par la même personne n’est qu’un indice parmi d’autres permettant de caractériser l’impignoration : il ne constitue pas plus une condition nécessaire que suffisante, de la requalification d’une vente à réméré en contrat pignoratif.

Par contre, il y a lieu de relever en l’espèce, que le prix de vente (61 000 euros) est très éloigné des prix du marché, puisqu’une négociatrice de l’agence Laforêt Immobilier de Saint-Quentin a estimé, dans un courrier du 21 décembre 2005, la valeur du bien entre 168 000 euros 'minimum’ et 173 000 euros, tandis que l’U.C.B., dans un courrier du 15 février 2005, fait état d’une expertise retenant une valeur de 154 000 euros.

Ni l’augmentation générale des prix de l’immobilier, ni le fait qu’il s’agisse d’une vente à réméré, ne suffisent à expliquer cet écart, d’autant que le prix du réméré lui-même (91 469,41 euros) reste largement inférieur à ces estimations, que Monsieur C conteste sans pour invoquer d’éléments qui les contrediraient.

En outre, la comparaison entre le prix d’achat (61 000 euros) et le prix du réméré (91 469,41 euros) fait apparaître un taux d’intérêt composé, sur trois ans, de 14,46 %, plus de deux fois supérieur au seuil de l’usure applicable en 2003 aux prêts immobiliers consentis à des particuliers. A ce taux excessif, s’ajoutent le prix du bail consenti aux époux X, soit 610 euros par mois hors charge, ce qui est loin d’être négligeable.

S’agissant enfin de la commune intention des parties, il convient de noter qu’aux termes d’une attestation établie par Maître E, notaire en l’étude duquel a été passé l’acte du 22 mai 2003, 'Monsieur et Madame X ont bien sollicité Monsieur C pour qu’il avance les fonds nécessaires pour arrêter la procédure de saisie immobilière en cours et lui ont proposé en contrepartie la vente à réméré dans les conditions du protocole d’accord que j’ai établi'.

Monsieur C le reconnaît d’ailleurs dans ses conclusions d’appel, tout comme il reconnaît s’être engagé à désintéresser lui-même l’U.C.B.

La vente conclue avec les époux X ne constituait donc qu’une forme de rachat de crédit garantie par un transfert de propriété de l’immeuble, s’analysant en un pacte commissoire.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, et Monsieur C, débouté de l’intégralité de ses prétentions et condamné aux entiers dépens d’appel, conformément au principe posé par l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas pour autant inéquitable de débouter les époux X de la demande d’indemnité qu’ils ont présentée sur le fondement de l’article 700 dudit code.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Déboute Monsieur C de l’intégralité de ses prétentions ;

Déboute les époux X de leur demande d’indemnisation des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne Monsieur C aux entiers dépens d’appel, avec application au profit de Maître D du droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT