ARRET

N°

B

C/

Société SAFER DE PICARDIE

Lag./BG.

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 2^e section

ARRET DU 10 MAI 2011

RG : 09/04432

APPEL D’UN JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SOISSONS du 24 septembre 2009

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur I B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP TETELIN-MARGUET ET DE SURIREY, avoués à la Cour et plaidant par M^e Philippe COURT, avocat au barreau de SOISSONS

ET :

INTIMEE

Société SAFER DE PICARDIE

XXX

XXX

Représentée par la SCP MILLON – PLATEAU, avoués à la Cour et plaidant par M^e RUELLAN substituant M^e Benoît LEGRU, avocats au barreau d’AMIENS

DEBATS :

A l’audience publique du 01 Février 2011, devant :

M. de LAGENESTE, Président, entendu en son rapport,

M^me A et M^me Z, Conseillères,

qui en ont délibéré conformément à la Loi, le Président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Mai 2011

GREFFIER : M^me C

PRONONCE :

Le 10 Mai 2011 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, M. de LAGENESTE, Président, a signé la minute avec M^me C, Greffier.

DECISION :

Exorde

Par acte passé le 22 janvier 1985, les consorts D co-indivisaires d’une parcelle de vigne cadastrée ZE 90 sise à XXX, s’engageaient dans une promesse de vente de cette parcelle au bénéfice de M. X.

Par acte du 4 avril 1985 la SAFER DE PICARDIE (la Safer) exerçait son droit de préemption qu’elle faisait publier à la conservation des hypothèques de Chateau-Thierry le 17 septembre 1985 (cf. état des inscriptions produit par la Safer, pièce n°3) ; l’exercice de ce droit de préemption ayant été contesté par les consorts D, la Safer engageait le 17 mars 1986 une procédure en validation de sa préemption devant le tribunal de Soissons. L’assignation en vue de cette validation était enregistrée à la conservation des hypothèques le 2 mai 1986 (Safer pièce n° 3).

Auparavant, par acte du 28 juin 1985 (pièce n°17 de M. B), la Safer avait rétrocédé cette parcelle pour la somme de 92.500 F à M. I B, né en 1963 récemment titulaire d’un diplôme de viticulture et d’oenologie (cf. Pièce B n°18), qui lui avait versé un acompte de 18.500 F. Compte tenu de l’opposition des consorts D à l’exercice de sa préemption et de la nécessité d’engager une procédure pour la valider, cette rétrocession n’était pas finalisée pardevant notaire (cf : lettre de la Safer à M. B en date du 8 août 1985, pièce n° 15 de M. B). De même cette rétrocession n’était pas publiée à la conservation des hypothèques.

Le 25 novembre 1988, un arrêt de la cour de ce siège validait cette préemption. Cet arrêt ne faisait pas l’objet d’une mesure de publicité.

Le 19 octobre 2001 les consorts D cédaient cette parcelle pour la somme de 282.060 F à deux acquéreurs membres de la famille : MM. François et K-L D, cette vente étant régulièrement publiée à la conservation des hypothèques le 12 décembre 2001.

Par acte du 20 juin 2007, M. B assignait la SAFER DE PICARDIE en réparation du préjudice que représentait pour lui le fait de n’avoir pu acquérir cette parcelle de vigne.

Débouté par le tribunal qui ne lui allouait que la restitution de l’acompte qu’il avait versé, il interjetait appel de cette décision.

Moyens des parties

M. B invoque que la Safer a commis des fautes qui engagent sa responsabilité contractuelle, notamment en omettant de publier l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 25 novembre 1988 et en laissant passer sans opposition la vente du 19 octobre 2001 à MM. François et K-L D.

La Safer intimée conclut au débouté, invoquant pour l’essentiel, conformément à l’appréciation du premier juge, que la vente de cette parcelle à MM. François et K-L D résulte exclusivement de l’inertie de M. B qui pendant 13 ans s’est abstenu d’effectuer les diligences nécessaires à la finalisation de cette vente.

SUR LE MANQUEMENT DE LA SAFER A XXX

Délivrance

La cour observe que l’acte de rétrocession du 28 juin 1985 comporte les mentions suivantes : «Notre Société a décidé de vous attribuer la propriété désignée ci-dessus aux conditions indiquées». La lettre précitée du 8 août 1985 de la Safer à M. B exposant l’opposition des consorts D et la nécessité d’engager une procédure de validation concluait: «Ainsi l’acte de vente par la Safer à votre profit sera retardé de quelques mois».

Il se déduit de ces deux documents que la Safer s’était engagée à vendre cette parcelle à M. B et qu’elle était donc, en application des articles 1603 et suivants du c.civ, tenue à son obligation de délivrance de cette parcelle.

La Safer expose que suite à la vente intervenue le 19 octobre 2001 à MM. François et K-L D, il lui a été impossible de satisfaire à cette obligation de délivrance, cette vente ayant été régulièrement publiée le 12 décembre 2001.

La cour observe qu’en sa qualité de propriétaire du fond suite à sa préemption réalisée le 4 avril 1985, nonobstant la contestation judiciaire dont elle a fait l’objet, et compte tenu de l’engagement qu’elle avait pris le 28 juin 1985, en sa qualité de propriétaire, de céder ce bien à M. B, il lui appartenait de satisfaire aux diligences nécessaires à l’acquittement de son obligation de délivrance.

Ces diligences consistaient d’une part à faire procéder à la publication de l’arrêt du 25 novembre 1998 qui confirmait son titre de propriété. La Safer se borne à exposer (concl.p4) que cet arrêt «curieusement, ne faisait (pas) l’objet d’une publication». La cour relève que cette «curiosité» relève pour l’essentiel d’une négligence de la Safer puisque c’est elle seule, propriétaire du bien, qui pouvait procéder à cette publicité. Cette publicité était, compte tenu de son obligation de délivrance envers M. B, non seulement un droit mais une obligation.

D’autre part il appartenait à la Safer de s’opposer à la vente réalisée le 19 octobre 2001 à MM. François et K-L D. La Safer invoque «que cette vente ne lui a jamais été notifiée» (concl p.5).

La cour ne saurait être convaincue par cette affirmation : En effet son titre de propriété ayant été régulièrement inscrit le 17 septembre 1985 à la conservation des hypothèques, le notaire ne pouvait, sans engager gravement sa responsabilité professionnelle, acter la cession de cette parcelle à un tiers sans lui en référer. Cette obligation s’imposait à lui alors même, comme l’invoque la Safer, qu’il s’agissait d’une vente de famille échappant à son droit de préemption : en effet d’une part le notaire n’a pas à se faire juge de cette situation et surtout les droits de la Safer, dûment enregistrés, étaient sans liens avec son droit ou non d’exercer son droit de préemption dans le cadre de cette vente. Au surplus, si tant est que le notaire, par négligence ou sciemment, avait omis de lui faire connaître la cession à MM. François et K-L D, la Safer n’aurait pas manqué de l’appeler en garantie dans le cadre de la présente instance. Aussi la Safer, bien qu’elle se garde bien d’apporter la moindre précision sur ce point, n’a pu qu’être informée de cette cession par la lettre recommandée habituelle en pareille circonstance ou par tout autre moyen.

Aussi ce ne peut être que par négligence, ou abstention délibérée, qu’elle n’a pas fait valoir ses droits lorsqu’elle a été mise en demeure de se manifester avant la cession d’octobre 2001.

Enfin la Safer, titulaire d’un droit publié antérieurement à cette vente est, à ce jour encore, en droit de faire déclarer que cette vente lui est inopposable en application de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955. Or force est de constater qu’elle n’a engagé aucune procédure en ce sens, ni proposé à M. B de régulariser la cession qu’elle lui a promis, comme il lui aurait été possible.

Ainsi cette succession d’abstentions est directement à l’origine de son manquement à son obligation de délivrance.

«Inertie»

la Safer invoque que la non réalisation de la rétrocession à M. B ne résulte que de l'«inertie» (concl.p.9), voire de la «turpitude» (concl.p.8) de ce dernier qui pendant plusieurs années n’a pas agi pour la reconnaissance de son droit.

Conformément aux observations de M. B, la cour observe qu’il n’est nullement invoqué par la Safer que l’action de M. B soit couverte par une quelconque prescription, de sorte qu’on ne peut l’estimer tardive. Au surplus il ne pouvait, son droit n’ayant pu être officialisé par un acte authentique, ni publier l’arrêt du 25 novembre 1988, auquel il n’était par ailleurs pas partie, à la conservation des hypothèques, ni faire opposition à la vente réalisée le 19 octobre 2001, n’ayant aucun moyen d’en être informé.

Enfin M. B justifie, notamment par une sommation interpellative du 22 mars 2010 à M. E F employé (retraité) de la Safer, avoir régulièrement pendant ces treize années, relancé cet organisme. De l’ensemble des documents et observations des parties, il résulte que dans un premier temps la Safer l’a fait patienter jusqu’à la reddition de l’arrêt de 1988. Une fois celui-ci rendu, elle lui faisait connaître que la réalisation de ses droits était en l’état inopportune compte tenu de l’occupation de cette parcelle par un certain M. G D, fort âgé, qu’il eût été inconvenant de déloger.

Il résulte de tout cela que c’est la Safer qui a sciemment entretenu M. B dans la vaine attente de la réalisation des ses droits de sorte que son «inertie» ne saurait constituer pour elle une cause étrangère à sa propre carence ou un motif de responsabilité même partielle de M. B susceptible de le contraindre à supporter une partie de son préjudice.

PRÉJUDICE

Comme indemnisation de son préjudice M. B demande la somme de 451.647,09 €.

La Safer conteste les divers postes de cette réclamation et invoque que la parcelle en question étant affectée d’un bail, ce préjudice ne saurait être que «virtuel».

Bail

La Safer invoque en effet que le bien était affecté d’un bail de longue durée conclu le 23 juin 1973 au bénéfice de M. G D qui ne prenait fin qu’en novembre 1998.

La cour observe, conformément aux observations de M. B, que M. G D s’était associé aux consorts D lors de la vente conclue avec M. Y en janvier 1985 et qu’il avait renoncé au bénéfice de ce bail, ainsi il résulte d’un document produit par la Safer elle-même, établi par le notaire le 1^er février 1985, peu après la vente, intitulé «information sur la vente d’un fonds agricole» et destiné à la Safer (pièce 4 de la Safer). Ce document, à la rubrique «situation locative», comporte la mention manuscrite suivante : «Location : Néant: Résiliation du bail par M. G D», ce dernier étant présenté comme «l’un des vendeurs» et titulaire du bail jusque là. Ainsi quand la Safer a exercé son droit de préemption le 4 avril 1985, M. G D, qui apparaît sur l’état hypothécaire précité comme étant né en 1925 et donc âgé de 60 ans en 1985, avait renoncé au bénéfice de ce bail de sorte que le bien était libre d’occupation ou de location.

La Safer invoque un second bail, conclu le 26 décembre 1985 au bénéfice de M^me Y, épouse de l’acquéreur du 22 janvier 1985, évincé par la préemption de la Safer.

La cour observe que ce bail confirme la cessation du bail précédemment invoqué au bénéfice de M. D.

Au surplus, conformément aux observations de M. B, la cour relève que ce bail (dont la publication n’apparait pas dans l’état des inscriptions précité) a été conclu postérieurement au 17 septembre 1985, date de la publication du droit de préemption de la Safer, de sorte que celle-ci aurait pu aisément invoquer qu’il lui était inopposable.

Il suit de là que si la Safer avait respecté ses obligations contractuelles M. B aurait joui de la possession de cette terre sans qu’elle soit grevée d’une quelconque occupation et que, partant, son préjudice n’a rien de «virtuel».

Plus-value

M. B estime la valeur de cette terre est à ce jour de 949.752 € l’hectare, soit pour les 2.634 m² qu’il avait envisagé d’acheter 949.752 x 2.634/10.000 = 250.164,68 €.

La Safer conteste cette évaluation invoquant (concl.p.11) que «M. B ne produit même pas d’élément permettant de considérer qu’il aurait pu valablement trouver acquéreur au prix dont il excipe».

La cour observe cependant que M. B justifie d’une vente le 20 septembre 2007 à la société Moët et Chandon d’une parcelle de vigne située dans le même secteur, sur la commune voisine de Tréloux sur Marne (02), pour la somme qu’il invoque de 949.752 € l’hectare (pièce 35). La cour retiendra donc à cette évaluation.

Aussi M. B demande la perte de cette plus-value qu’il n’a pu réaliser faute d’avoir acquis cette propriété.

Le prix d’acquisition convenu en juillet 1985 étant de 81.000 Fr soit 12.348,37 € il demande à titre de son indemnisation de ce chef la somme de 250.164,68 – 12.348,37 = 237.816,31 €.

Il sera donc fait droit à cette demande, qui correspond à la plus value dont il a été privée.

Revenus

Au titre de la perte des revenus que lui aurait procurés cette parcelle pendant la période 1987 à 2006, M. B, se fondant sur le rendement moyen des parcelles de vigne occupant la même situation dans le voisinage, invoque qu’elle lui aurait rapporté une marge bénéficiaire de 209.480,50 € (concl.p.12).

Cette estimation est tenue pour excessive, «fantastique» même, par la Safer qui invoque les rendements plus mesurés de l’exploitation de M. G D en 1985 et 1986. La cour observe cependant que le calcul produit par M. B dans se conclusions est étayé par les pièces qu’il produit, notamment un récapitulatif émanant du Comité Interprofessionnel des Vins de Champagne (pièces 33 et 34), que la Safer n’offre pas de critiquer. Il n’apparait donc pas contestable.

Il sera donc fait droit à cette demande.

Acompte

Ayant versé à la Safer un acompte de 18.500 F (2.820,31 €) le 9 juillet 1985, M. B demande la restitution de cette somme augmentée d’une indemnité d’immobilisation qui la porte à la somme de 4.350,28 €. Cette somme, conforme à l’évolution de la monnaie pendant la période, n’est pas discutée par la Safer.

Prévisibilité

Invoquant qu’au terme de l’article 1150 du c.civ (qu’elle ne cite pas) elle n’est n’est tenue qu’à la réparation des dommages prévisibles lors du contrat, la Safer sollicite (implicitement) réduction de son obligation à indemnisation (concl.p.9).

La cour observe que la Safer n’expose pas en quoi la perte des revenus d’une exploitation viticole pendant plusieurs années due à l’inexécution prolongée pendant toutes ces années par le vendeur de son obligation de délivrance, présenterait un caractère imprévisible. Elle sera donc pas suivie en ce moyen.

Résumé

Ainsi le préjudice total de M. B s’élève à la somme de:

237.816,31 + 209.480,50 + 4.350,28 = 451.647,09 €, soit la totalité des sommes qu’il réclame.

DEMANDES ACCESSOIRES

Il serait inéquitable de laisser à charge de M. B, qui justifie des recherches complexes qu’à imposé le soutien en justice de ses intérêts, les frais irrépétibles dont il se réclame à hauteur de 15.000 euros.

Succombant en sa demande principale la Safer ne sera pas reçue en ses demandes accessoires concernant les dommages intérêts, les frais irrépétibles ou les dépens et sera condamnée aux dépens.

P A R C E S M O T I F S

Statuant par décision contradictoire,

INFIRME dans toutes ses dispositions appelées le jugement entrepris ;

CONSTATE que la SAFER DE PICARDIE a manqué à son obligation de délivrance de la parcelle cadastrée ZE 90 à XXX dont elle était propriétaire et qu’elle s’était engagée le 28 juin 1985 à rétrocéder à M. I B.

CONDAMNE la SAFER DE PICARDIE à payer à M. I B la somme de QUATRE CENT CINQUANTE ET UN MILLE SIX CENTS QUARANTE SEPT EUROS NEUF CENTIMES (451.647,09 €) en réparation du préjudice que lui a causé son manquement à son obligation contractuelle.

Y AJOUTANT, au titre de la procédure d’appel :

CONDAMNE la SAFER DE PICARDIE à payer à M. I B la somme de QUINZE MILLE EUROS (15.000 €) au titre des frais irrépétibles.

DEBOUTE la SAFER DE PICARDIE de ses demandes accessoires, la CONDAMNE aux dépens de la procédure d’appel et donne aux avoués des autres parties en cause le droit de recouvrer ceux dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT