R.G. : 15/00515

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE

ARRET DU 10 MARS 2016

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DU HAVRE du 12 Janvier 2015

APPELANTS :

Monsieur Y X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN

EARL LES ECURIES X

XXX

XXX

Représentée par M^e Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

VILLE DU HAVRE

XXX

XXX

Représentée par M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BRYLINSKI, Président

Madame LABAYE, Conseiller

Madame DELAHAYE, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me NOEL-DAZY, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Janvier 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2016 date à laquelle le délibéré a été prorogé pour être rendu ce jour

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le10 Mars 2016, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Madame BRYLINSKI, Président et par M^me NOEL-DAZY, Greffier présent à cette audience.

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Par déclaration au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux reçu le 25 septembre 2013, M. Y X et l’EARL Les Ecuries X, sollicitaient la convocation de la Ville du Havre en la personne de son maire en exercice, pour voir :

— dire et juger que la parcelle cadastrée section XXX d’une superficie de 2 ha 18 a 96 ca sise sur la commune du Havre est soumise aux dispositions du statut du fermage

— dire et juger nul et de nul effet le congé délivré le 27 juin 2013

— subsidiairement, condamner la Ville du Havre au paiement de la somme de 1.431.915 € (sauf mémoire) correspondant à l’entier préjudice lié à son éviction

— si le juge ne s’estimait pas suffisamment informé par les pièces comptables versées aux débats, ordonner une expertise judiciaire aux fins de fixer le préjudice subi par M. X et L’EARL Les Ecuries X

— condamner la Ville du Havre au paiement de la somme de 2.000 € au titre de I’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux dépens.

A l’audience de conciliation du 13 janvier 2014, les parties n’ont pu se concilier et l’affaire a été renvoyée contradictoirement à l’audience de jugement.

Les demandeurs précisaient que le congé leur avait été délivré par deux actes d’huissier séparés en date du même jour, soit le 27 juin 2013, pour refus de renouvellement du bail avec effet au 31 décembre 2014 en se fondant sur l’article L.415-11 du code rural pour utiliser les lieux à une fin d’intérêt général, en l’espèce, la construction d’un EHPAD. Pour conclure à la nullité du congé, ils prétendaient être titulaires d’un bail à ferme, consenti à l’origine le 22 mars 1957 à la Société Hippique du Havre pour une durée de 12 ans et prorogé jusqu’au 31 décembre 2009.

M. X rappelait avoir acquis, par acte du 30 avril 1999, le fonds de commerce exploité par la société Ecole d’Equitation du Havre Poney Club alors titulaire du bail initial de 1957, étant précisé que celui-ci avait été de nouveau renouvelé pour une durée de 12 années, du 1^er janvier 1994 au 31 décembre 2005, sans toutefois prévoir de renouvellement par tacite reconduction. Il soutenait être titulaire d’un bail à ferme depuis le 31 décembre 2005 en application de la règle d’ordre public de la loi du 23 février 2005 qui a étendu le statut du fermage aux activités équestres.

La Ville du Havre estimait que, du fait de l’absence de tacite reconduction du contrat ayant pris fin le 31 décembre 2005, M. X occupait à titre précaire depuis le 1^er janvier 2006 la parcelle litigieuse et que la convention d’occupation précaire était reconduite depuis lors d’année en année. Elle notait qu’une régularisation de la convention d’occupation précaire avait été proposée pour la période du 1^er janvier 2006 au 31 décembre 2009 à M. X qui n’avait pas voulu la signer. La Ville considérait que certaines activités de type équestre, comme celles exercées par les demandeurs, n’entraient pas dans le champ d’application de la loi.

Le tribunal paritaire des baux ruraux du Havre, par jugement du 12 janvier 2015 :

— a dit et jugé que la convention liant les parties n’est pas un bail rural

Et avant dire droit :

— ordonné la réouverture des débats à I’audience du 09 mars 2015 à 14 heures afin d’enjoindre les parties à s’expliquer sur la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux

— réservé les autres demandes ainsi que les dépens.

M. Y X et l’Earl Les Ecuries X ont interjeté appel du jugement par déclaration du greffe en date du 03 février 2015.

Dans leurs dernières écritures développées oralement à l’audience et qui seront développées dans la discussion, ils demandent à la cour de :

Vu les articles L. 415-11 du code rural

Vu l’article L. 411-76 du code rural

— réformer le jugement entrepris

— dire et juger que le bail sur la parcelle cadastrée section XXX d’une superficie de 2 ha 18 a 96 ca sise sur la commune du Havre est soumis aux dispositions du statut du fermage

— débouter la Ville du Havre de sa demande de report de la date d’effet du congé

— dire et juger nul et de nul effet le congé délivré le 27 juin 2013

— subsidiairement, condamner la Ville du Havre au paiement de la somme de 1.431.915 €uros (sauf mémoire) correspondant à l’entier préjudice lié à son éviction

— si le juge ne s’estimait pas suffisamment informé par les pièces comptables versées aux débats, il lui est d’ordonner une expertise judiciaire aux fins de fixer le préjudice subi par eux

— condamner la Ville du Havre au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens.

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La Ville du Havre, dans ses dernières écritures développées oralement à l’audience et qui seront développées dans la discussion, demande à la cour de :

— débouter M. Y X et l’Earl Les Ecuries X de leurs demandes

— confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du Havre du 12 janvier 2015 dans ses dispositions ayant exclu le statut du fermage

— vu les articles 598 du code de procédure civile et l’article L 491-1 du code rural

— se déclarer compétent pour statuer sur l’application des dispositions de l’article L 411-2-3^e du code rural et qualifier la convention liant les parties de convention d’occupation précaire en application de l’article L. 411-2-3^e du code rural excluant le statut du fermage

A titre subsidiaire :

— débouter M. Y X et l’Earl Les Ecuries X de leur contestation du congé signifié le 27 juin 2013

— ordonner l’expulsion de M. Y X et l’Earl Les Ecuries X dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard

— condamner solidairement M. Y X et l’Earl Les Ecuries X au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 31 décembre 2014, date d’effet du congé jusqu’à complète libération des lieux

— débouter M. Y X et l’Earl Les Ecuries X de leur demande d’indemnité

A titre infiniment subsidiaire :

— désigner un expert agricole avec pour mission de proposer le montant de l’indemnité à laquelle peut prétendre M. X en application de l’article L. 411-15 du code rural

— condamner solidairement M. Y X et l’Earl Les Ecuries X au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal paritaire des baux ruraux a décidé que la convention liant les parties n’était pas un bail rural et a rouvert les débats pour que les parties s’expliquent sur sa compétence, il a tranché une partie du principal en qualifiant le bail ; en appel, la Ville du Havre, sans opposition des appelants, demande à la cour d’évoquer l’entier litige.

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Le bail d’origine, enregistré le 22 mars 1957, a été conclu entre la Ville du Havre et la Société Hippique du Havre pour une durée de dix ans, s’achevant le 31 décembre 1969 ; divers avenants ont été signés pour prolonger la durée initiale prévue, à 18 puis à 25 ans, jusqu’au 31 décembre 1981. Le bail a été renouvelé à cette date pour une durée de douze ans jusqu’au 31 décembre 1993, puis, par acte non daté et non enregistré, pour une nouvelle durée de douze ans, du 1^er janvier 1994 au 31 décembre 2005. Le bail était consenti à l’Ecole d’Équitation du Havre Poney Club, nouvelle dénomination, aux termes de l’acte, de l’Association Société Hippique du Havre. Contrairement aux précédents actes, celui-ci ne prévoyait pas de renouvellement tacite.

Le 30 avril 1999, M. X a acquis le fonds de commerce de 'pratique et enseignement de l’équitation, négoce, location de matériel’ de la SARL Ecole d’Équitation du Havre Poney Club alors titulaire du bail. L’acquéreur du fonds déclarait et reconnaissait expressément (page 3) : avoir obtenu de la Ville du Havre, suivant lettre en date du 11 mars 1999, un accord sur cette cession ainsi qu’un avis favorable pour la prolongation de ce bail jusqu’au 31 décembre 2009, 'avec régularisation d’un avenant à intervenir', il était alors également envisagé que le terrain, objet de la location, soit vendu à M. X. L’avenant prévu n’a jamais été régularisé, ni la vente.

La régularisation d’une convention d’occupation précaire a été proposée par la Ville du Havre le 24 juin 2009, pour une durée de quatre ans, pour la période du 1^er janvier 2006 au 31 décembre 2009. Cette convention n’a jamais été signée.

Le 27 juin 2013, la Ville du Havre a fait délivrer congé à l’EARL Les Ecuries d’X, pour le 31 décembre 2014, l’acte précisant qu’est contestée l’existence d’un bail rural soumis au statut du fermage et que le congé est délivré par la Ville à toutes fins et pour conserver ses droits au cas où l’existence d’un bail rural serait finalement admise. Il est précisé que le congé avec refus de renouvellement, est donné en application de l’article L.415-11 du code rural, dont les termes sont rappelés, au motif que la Ville du Havre 'a décidé d’utiliser les biens loués directement et en-dehors de toute aliénation, à des fins d’intérêt général dont de plus amples précisions figurent dans la lettre’ annexée et qui vise notamment la construction d’un Ehpad et de logements.

La Ville du Havre soutient que, le contrat de renouvellement du bail du 1^er janvier 1994 au 31 décembre 2005 ne prévoyant pas de renouvellement par tacite reconduction, M. X et/ou l’EARL occupe les lieux depuis le 1^er janvier 2006, à titre précaire, en application de l’article L. 411-2 -3° du code rural, sans que les parties ne soient parvenues à un accord. Aucune prolongation de bail n’a été signée avant le 31 décembre 2005, et l’application des dispositions de la loi du 23 février 2005 à une convention non renouvelée est inopérante. En tout état de cause, M. X n’exerce pas les activités réputées agricoles aux termes de l’article L. 311-1 du code rural, il est marchand de chevaux et n’exerce pas, ou de façon très accessoire, une activité de dressage, élevage, entraînement, ou enseignement, comme l’a relevé le tribunal.

La Ville fait valoir que la parcelle litigieuse était située dans une ZUP zone à urbaniser en priorité depuis l’arrêté ministériel du 08 janvier 1968 puis le 03 mai 2004, un PLU a été adopté, la parcelle était alors en zone U, le 09 juillet 2007, le PLU a été annulé, le règlement national d’urbanisme de 1968 a à nouveau été applicable du 09 juillet 2007 au 19 septembre 2011, date d’adoption du nouveau PLU, la parcelle a donc toujours été située en zone à urbaniser, dans le XXX, en plein coeur d’un système urbain ayant fait l’objet d’aménagements, ce que M. X n’ignorait pas puisqu’une note de renseignements d’urbanisme était annexée à son acte d’acquisition de 1999.

Pour M. X, la cession du fonds de commerce qui vise le bail expirant au 31 décembre 2005 et la lettre de la Ville du Havre de mars 1999 ont prorogé le bail jusqu’au 31 décembre 2009. Ce bail est resté gouverné par le droit commun jusqu’à cette date. Une fois renouvelé, il a été soumis au statut du fermage par application de la loi du 23 février 2005 qui dispose que les activités équestres sont des activités agricoles soumis au statut du fermage. Pour M. X, le bail s’est renouvelé le 1^er janvier 2010, postérieurement à la promulgation de la loi du 23 février 2005 qui lui est donc applicable.

M. X affirme avoir une activité de centre équestre avec une activité de préparation et entraînement des chevaux, d’élevage en vue de leur exploitation en concours ou pour les vendre. Le tribunal a, à tort, analysé la comptabilité en retenant la rentabilité des activités, poste par poste, d’autant que les revenus de l’enseignement se sont effondrés en raison du contexte lié à la remise en cause du bail par la Ville ; M. X indique en effet qu’étant en situation de précarité, il ne lui était pas possible de prendre de nouveaux élèves, il faut, selon lui, retenir l’activité que se propose de développer le preneur à l’origine de la mise à disposition et non l’évolution des activités en cours de bail.

M. X soutient que les parcelles n’ont jamais été constructibles avant l’entrée en vigueur du PLU en 2011, le précédent PLU ayant été annulé à deux reprises. L’annulation produit effet ab initio et aucun projet d’aménagement d’intérêt général n’avait en conséquence été conçu à l’époque de la conclusion du bail pas plus que pendant sa prorogation. L’activité équestre ne contrevient pas au zonage, actuellement en UG, un stade de football se trouve d’ailleurs à proximité et il n’est pas prévu de le fermer.

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Il résulte de l’article L. 411-1 du code rural que toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Le contrat peut ne pas être écrit et la preuve de l’existence des contrats visés dans l’article L. 411-1 peut être apportée par tous moyens.

Selon l’article L. 411-2 du code rural, les dispositions de l’article L. 411-1 ne sont pas applicables : (…)

— aux conventions d’occupation précaire : (…)

3° tendant à l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée.

Dans l’acte de cession du 30 avril 1999, il était précisé que l’acquéreur avait obtenu l’accord de la bailleresse sur la cession, suivant lettre en date du 11 mars 1999, ainsi qu’un avis favorable pour la prolongation de ce bail jusqu’au 31 décembre 2009, avec régularisation d’un avenant à intervenir. Dans le courrier en question du 11 mars 1999, la Ville précise effectivement qu’elle est favorable ' à ce que le bail soit prolongé jusqu’au 31 décembre 2009" ajoutant que 'un avenant à ce bail sera donc établi pour régulariser la prolongation’ ; l’avenant prévu n’a jamais été régularisé, néanmoins, il convient de considérer, en dépit de l’absence de signature de l’avenant, que, selon les termes du contrat et de la lettre de la Ville du Havre, le bail a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2009, selon les clauses et conditions des baux antérieurs.

Le fait que la parcelle ait toujours été classée en zone à urbaniser soit par le règlement national d’urbanisme de 1968 soit par les PLU ultérieurs est inopérant. De plus il ne s’agissait pas d’une parcelle à destination agricole dont la destination devait être changée, comme prévu à l’article L. 411-2 du code rural. En tout état de cause, la qualification du bail ne peut pas dépendre du zonage afférent à la parcelle où est exercée l’activité.

Dans le courrier de la Ville du Havre du 16 décembre 2011 adressé à M. X, sur la création d’un chemin en fond de parcelle, la Ville évoque une convention d’occupation précaire, précise que la transformation en bail rural est à l’étude mais surtout indique s’être 'assurée que les loyers étaient perçus', il résulte de ce courrier que M. X occupe la parcelle à titre onéreux et que les 'loyers’ sont versés.

Selon l’article L. 311-1 du code rural, issu de la loi du 23 février 2005 : sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. Les activités de cultures marines sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent. Il en est de même des activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle.

Sur sa demande en février 2010, M. X a obtenu l’exonération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères du fait de l’exonération accordée aux bâtiments affectés aux activités équestres, par décision du conseil municipal du 21 novembre 2011, lequel considérant que les locaux en question étant 'affectés à des activités équestres ne devaient pas être imposés à la taxe foncière et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, à partir de 2005, comme le préconise l’instruction fiscale 7 6 C-1-05 du 11 janvier 2005" et l’exonération lui ayant été accordée à compter de 2009, les taxes des années 2006 à 2008 devaient lui être restituées.

Selon les documents comptables versés aux débats relatifs à l’activité de l’Earl les Ecuries X, l’Earl a une activité de vente d’équidés, enseignement, prise en pension d’animaux, l’activité d’enseignement, importante en 2009, a diminué au fil des années au profit de l’activité de prise en pension de chevaux et de vente d’équidés. Il apparaît également des gains pour concours hippiques ; dans les charges, figurent des achats importants de paille, foin, aliments, l’Earl assurant la nourriture et l’entretien des chevaux pris en pension, des achats de licences pour les adhérents, l’Earl a également des frais de vétérinaires et des frais de saillies (certes modestes), des cotisations hippiques. La liste des résultats de compétitions émanant de la fédération française d’équitation démontre la participation de plusieurs adhérents de l’Ecurie X à des concours et pas seulement des membres de la famille de M. X, l’Earl X entraînant les chevaux des participants. Il résulte par ailleurs de nombreuses attestations que des propriétaires de chevaux confient leur animal pour les entraîner au saut d’obstacles, préparation à la compétition, d’autres propriétaires pour entraînement dans les carrières avant qu’eux-mêmes ne montent en activité de loisirs. Sont produites des photographies des box, des carrières, des barrières d’obstacles, des tapis roulants pour entraînement des chevaux.

Il en résulte que M. X exploite des installations liées à l’exploitation équestre, prise en pension de chevaux, dressage et entraînement des équidés en vue de leur exploitation sportive ou de loisir et que dès lors, il s’agit d’une activité agricole rentrant dans les prévisions de l’article L. 311-1 précité.

Toutefois, l’ajout aux activités agricoles visées à l’article L. 311-1 du code rural des « activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation » résultant de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 n’est applicable qu’aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à la promulgation de cette loi. Le bail en cours lors de la promulgation de la loi s’est poursuivi jusqu’au 31 décembre 2009, sous le régime du droit commun, et, pendant cette période, l’activité ne peut être qualifiée d’agricole de nature à relever du statut du fermage. Elle ne pouvait l’être que lors du premier renouvellement postérieur à la loi soit à compter du 1^er janvier 2010. A cette date, M. X est resté en place, sans opposition de la Ville du Havre, il exploitait une activité agricole sur la parcelle mise à disposition par la Ville, à titre onéreux, il convient de considérer dès lors que M. X était titulaire d’un bail rural par application de l’article L. 411-1 du code rural, bail expirant le 31 décembre 2018. Le jugement sera en conséquence infirmé.

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M. X conclut également à la nullité du congé, qui ne mentionne pas la délibération du conseil municipal ayant autorisé le maire à le délivrer. De surcroît, s’agissant des délibérations invoquées par la Ville, l’interprétation qu’elle en fait est contestable. La faculté de 'décider de la conclusion ou la révision des baux de toutes natures n’excédant pas 12 ans’ ne donne pas pouvoir au maire pour mettre fin à un bail sans autorisation expresse du conseil municipal. L’article L. 415-11 du code rural ne prévoit pas la délivrance d’un congé mais une information sur le projet envisagé qui prive le preneur du droit au renouvellement. En supposant que le congé puisse produire effet pour une date de fin de bail au 31 décembre 2018, la date du 31 décembre 2014 pouvait permettre à la Ville du Havre de construire l’Ehpad alors que celle du 31 décembre 2018 ne peut manifestement plus correspondre au projet prévu au programme de construction de la commune 2010-2015. La Ville avait fait connaître les travaux dès 2011 et, au vu de sa lettre demandant indemnisation, selon M. X, la Ville a préféré délivrer un congé lequel est frauduleux car destiné à éviter de l’indemniser. M. X sollicite la somme de 1.431.915 € en réparation de son préjudice sur le fondement des dispositions de l’article L. 411-32 et non de l’article L.411-69 du code rural.

S’agissant du congé, la Ville du Havre soutient que l’article L. 411-47 du code rural n’impose pas, à peine de nullité, que l’auteur du congé justifie de sa qualité pour le délivrer. Le maire était habilité à délivrer ce congé par une délibération du conseil municipal lui donnant le pouvoir de décider de la conclusion et de la révision de tout louage de chose, cette disposition donne au maire la possibilité de ne pas renouveler le bail à son échéance ce qui est le cas en l’espèce puisqu’il ne s’agit pas d’une résiliation en cours de bail. En tout état de cause, les dispositions du code général des collectivités territoriales donnent pouvoir au maire pour délivrer et pour retirer les autorisations d’occuper temporairement le domaine communal et pour faire des actes conservatoires or, précisément le congé a en l’espèce été délivré à titre conservatoire. Sur le fond, l’article L. 415-11 est applicable s’agissant du non renouvellement du bail à son expiration après congé informant le preneur de la décision de la collectivité d’utiliser les biens loués à des fins d’intérêt général, soit création d’un Ehpad et non le chemin en fonds de parcelle, objet d’un précédent courrier de décembre 2011.

Sur la demande d’indemnisation, la Ville du Havre estime que M. X n’y a pas droit, il n’existe pas d’indemnité pour refus de renouvellement, il ne s’agit pas non plus d’une résiliation en cours de bail telle que visée à l’article L. 411-32 comme soutenu par M. X ce dernier excluant lui-même dans ses écritures l’indemnisation pour améliorations de l’article L. 411-69. Au surplus, il n’est nullement justifié par les pièces produites d’un préjudice de plus de 1,4 million d'€.

Les deux parties sollicitent, à titre infiniment subsidiaire, une expertise sous le visa de l’article L. 415-11 et non de l’article L. 411-32 du code rural.

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Le congé a été délivré le 27 juin 2013 par la Ville du Havre, agissant poursuites et diligences de son maire.

Aucun texte n’oblige le congé à mentionner, à peine de nullité, la délibération du conseil municipal qui aurait autorisé le maire à le délivrer.

La Ville produit une décision du 24 juin 2013, prise par le maire de la Ville du Havre, faisant état du projet d’aménagement de la parcelle occupée par M. X pour construire un Ehpad, des logements et créer un aménagement avec espace vert et chemin piétonnier, cet aménagement impliquant 'le non renouvellement de la convention qualifiée de bail rural par le preneur', le maire décidait donc de :

— 'affecter la propriété communale située XXX au projet d’aménagement d’intérêt général précité

— de ne pas renouveler la convention qualifiée de bail rural précitée et en conséquence de délivrer au preneur un congé prenant effet au 1^er janvier 2015".

Cette décision vise la délibération du conseil municipal du 14 mai 2012 complétée par une délibération du 17 décembre 2012 'donnant délégation au maire pour traiter certaines affaires’ et 'la convention en date de mars 1957 prolongée par tacite reconduction entre la ville du Havre et M. Y X'.

Il n’y a pas eu de délibération spéciale du conseil municipal pour autoriser le maire à délivrer congé, la décision du 24 juin 2013 vise la délégation générale du 14 mai 2012.

Le représentant légal de la commune est le maire lequel, selon l’article

L. 2122-21 du code des collectivités territoriales, sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, est chargé d’exécuter les décisions du conseil municipal, le maire dispose, en application du même article, du droit d’administrer les biens de la commune. Aux termes de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : (…) 5° de décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une durée n’excédant pas douze ans. La décision du conseil municipal du 14 mai 2012 délègue au maire de la ville du Havre, les attributions prévues par l’article L. 2122-22 notamment du 5° de l’article.

Le maire, qui a pouvoir pour engager la commune en concluant un nouveau bail de moins de douze ans a nécessairement également le droit d’y mettre fin par le non-renouvellement à son terme d’un bail en cours et ce, sans décision spécifique du conseil municipal.

Le maire de la commune du Havre avait donc pouvoir pour décider du non renouvellement à son terme du bail consenti à M. X.

Le congé délivré le 27 juin 2013 l’a été en application de l’article L. 415-11 du code rural, lequel est rappelé dans l’acte :

' les baux du domaine de l’Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que des établissements publics, lorsqu’ils portent sur des biens ruraux constituant ou non une exploitation agricole complète, sont soumis aux dispositions du présent titre. Toutefois, le preneur ne peut invoquer le droit au renouvellement du bail lorsque la collectivité, le groupement ou l’établissement public lui a fait connaître, dans un délai de dix-huit mois avant la fin du bail, sa décision d’utiliser les biens loués, directement et en dehors de toute aliénation, à une fin d’intérêt général.

En outre, en cas d’aliénation, le preneur ne peut exercer le droit de préemption si l’aliénation est consentie à un organisme ayant un but d’intérêt public et si les biens vendus sont nécessaires à la réalisation de l’objectif poursuivi par l’organisme acquéreur.

Enfin, le bail peut, à tout moment, être résilié sur tout ou partie des biens loués lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique ; dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité à raison du préjudice qu’il subit.'

Est jointe au congé une lettre de la Ville du Havre, détaillant le projet d’intérêt général pour lequel la ville se propose d’utiliser la parcelle louée à M. X :

— 'la création d’un chemin piétonnier en bordure nord-nord ouest de la parcelle afin de XXX et ainsi de désenclaver le secteur XXX

— la construction d’un Ehpad, établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes et de logements conformément aux orientations et actions inscrites dans le programme local de l’habitat, PHL, assignant à la ville du Havre de réaliser sur son territoire 4200 logements pour la période 2010/2015 autour de deux objectifs principaux :

* accroître l’effort de construction pour satisfaire les besoins et retrouver une croissance démographique

* développer et adapter le parc en faveur des personnes âgées.

Un plan était annexé détaillant l’emprise des différentes réalisations.

L’utilisation d’un terrain lui appartenant pour construire un établissement de type Ehpad et des logements pour pallier l’absence de parc locatif en milieu urbain doit être considérée comme un projet d’intérêt général, justifiant, par application de l’article L. 415-11 du code rural, le non renouvellement du bail.

Le courrier envoyé par la ville à M. X en décembre 2011 ne concernait nullement le même projet s’agissant uniquement d’une modification de l’emprise pour la 'création d’un cheminement en fond de parcelle'. M. X y a répondu en invoquant l’article L. 411-32 du code rural pour indiquer qu’il solliciterait une indemnisation.

Par un courrier de février 2013 adressé à la Ville, M. X, faisait référence à un accord entre la chambre d’agriculture et les services des Domaines, relatif à l’indemnisation des biens ruraux, concernés par les acquisitions des collectivités lequel situe la Ville du Havre dans la liste des communes à très forte pression foncière 'ce qui amène à une indemnisation égale à cinq années de marge brute’ soit 747.915 € outre indemnisation des immeubles, avec déduction d’un coefficient de vétusté soit la somme de 684.000 €, il était donc réclamé une indemnisation totale de 1.431.915 €, ce à quoi la Ville a répondu le 27 février 2013 en demandant notamment des précisions 'sur le cadre ou la procédure juridique par lequel ce montant d’indemnisation avait été défini.

Le congé postérieur a été délivré pour respecter la procédure prévue par le code rural et M. X ne démontre pas que la Ville aurait agi par fraude pour éluder son droit à indemnisation.

Le congé a été délivré le 27 juin 2013, or, le bail expire le 31 décembre 2018.

Il découle de la lecture combinée des articles L. 415-11 et L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime que le seul fait qu’un congé soit délivré prématurément ne suffit pas à entraîner sa nullité dès lors qu’il a été délivré au moins dix-huit mois avant l’expiration du bail. Un congé délivré de telle manière, en l’absence de fraude qui, en l’espèce, n’est pas démontrée, et à condition qu’il ne soit pas exagérément prématuré, ce qui n’est pas le cas d’un délai de trois ans, est valide, mais ses effets sont seulement différés à la date de fin de bail soit le 31 décembre 2018.

S’agissant de l’indemnisation sollicitée par M. X, il doit être rappelé que le bail initial de 1957 prévoit que : 'article 8 : la société ne pourra réclamer aucune indemnité à la Ville pour le cas où celle-ci déciderait de ne pas renouveler le contrat'.

L’article L. 411-69 du code rural qui prévoit que le preneur qui, par son travail ou par ses investissements, a apporté des améliorations au fond loué, a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, n’est pas applicable à l’indemnité prévue par l’article L.415-11 lorsque la fin du bail est motivée par la réalisation d’un projet d’intérêt général, ce que M. X ne conteste pas puisqu’il invoque l’article L. 411-32 du code rural.

Cet article dispose que :

le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

En l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative.

La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation. (….)

Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé.

Il résulte de ce texte que le preneur, dont le bail n’est pas renouvelé à la date normale d’expiration du bail, ne peut prétendre à l’indemnité particulière prévue par ce texte, laquelle répare le préjudice résultant de l’obligation de quitter les lieux avant la date prévue pour l’achèvement du bail en cours ce qui suppose une résiliation du bail et non, un non renouvellement à son échéance ; l’article L. 411-32 n’est donc pas applicable en l’espèce.

L’article L.415-11 du code rural prévoit une indemnisation du preneur uniquement en cas résiliation du bail portant sur des biens sont nécessaires à la réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique, en cas de non-renouvellement du bail pour permettre par la ville une opération à des fins d’intérêt général, il n’y a pas indemnisation.

Il n’existe donc aucun texte qui permettrait d’allouer une indemnisation à M. X étant remarqué que sa demande est fondée sur un accord entre la chambre d’agriculture et les services des Domaines, relatif à l’indemnisation des biens ruraux, concernés par les acquisitions des collectivités c’est-à-dire les achats de terre agricole et non les non-renouvellements de baux qui auraient pu être consentis sur des terres appartenant à la commune, en outre, comme en l’espèce, classées en zone à urbaniser.

M. X et l’Earl X seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation.

Le congé produira ses effets à compter du 31 décembre 2018, M. Y X et l’EARL Les Ecuries X seront sans droit ni titre à compter du 1^er janvier 2019. Il devront quitter les lieux dans le délai de deux mois à compter de cette date, faute pour eux de ce faire passé ce délai de deux mois, l’expulsion des lieux de M. Y X et l’EARL Les Ecuries X et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, au besoin avec l’assistance de la force publique mais sans qu’il soit besoin d’assortir, dès à présent, cette condamnation d’une astreinte. M. Y X et l’EARL Les Ecuries X seront déclarés redevables, à compter du 1^er janvier 2019, d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Compte-tenu des circonstances de la cause, de la solution apportée au litige et de la situation des parties, il ne sera pas alloué d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux du Havre le 12 janvier 2015 ;

Statuant sur les dispositions infirmées et évoquant :

Dit que la convention liant M. Y X et l’EARL Les Ecuries X à la Ville du Havre est un bail rural ;

Dit que la date de fin de ce bail est le 31 décembre 2018 ;

Déboute M. Y X et l’EARL Les Ecuries X de leur demande de contestation du congé à eux délivré par la Ville du Havre le 27 juin 2013 ;

Déclare ce congé valide et dit qu’il produira effet au 31 décembre 2018 ;

Dit que M. Y X et l’EARL Les Ecuries X devront quitter les lieux dans le délai de deux mois à compter du 1^er janvier 2019 ;

Ordonne, faute par eux de ce faire passé ce délai de deux mois, l’expulsion des lieux de M. Y X et l’EARL Les Ecuries X et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne M. Y X et l’EARL Les Ecuries X à payer à la Ville du Havre, une indemnité d’occupation égale au montant du fermage et ce, à compter du 1^er janvier 2019 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Déboute M. Y X et l’EARL Les Ecuries X de leur demande d’indemnisation ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à allocation d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens, dit qu’ils seront supportés pour moitié par M. Y X et l’EARL Les Ecuries X et pour moitié par la Ville du Havre.

Le Greffier Le Président