ARRET

N°

Y

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 5 RUE DE L’APPORT AU PAIN

FD/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/08369 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HSKK

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS DU UN OCTOBRE DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur I-J, X, D Y

né le […] à PARIS

de nationalité Française

chez Monsieur et Madame Y sis E F

[…]

Représenté par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e Marie-Hélène LEONE-CROZAT, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

ET

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 5 RUE DE L’APPORT AU PAIN représenté par son Syndic en exercice, la société CABINET FAUCHILLE, SAS à associé unique au capital de 8 000,00 € immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de COMPIEGNE sous numéro 392 025 573, dont le siège est […] à […],

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e Serge LEQUILLERIER de la SCP SERGE LEQUILLERIER – FREDERIC GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 20 octobre 2020 devant la cour composée de M. G H, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, greffier et de M^me Anaïs LEROUX, greffier stagiaire.

Sur le rapport de M. G H et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 décembre 2020, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 15 décembre 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. G H, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

M. Y a acquis un appartement consistant dans le lot n° 5 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé 5 rue de l’apport au pain à Senlis, dans lequel il a résidé jusqu’en octobre 2010 avant de le donner en location.

A la suite de travaux sur les terrasses des deux appartements situés au-dessus du sien (les lots 17 et 18), il s’est plaint d’infiltrations d’eau en provenance de ces lots et il a effectué plusieurs déclarations de sinistre auprès de son assureur.

L’assemblée générale a voté le 8 avril 2016 une délibération autorisant les travaux de réparation des toits terrasses.

Par acte du 24 novembre 2017, M. Y a recherché la responsabilité du syndicat des copropriétaires (le syndicat) devant le tribunal de grande instance de Senlis.

Par jugement du 1^er octobre 2019, le tribunal a déclaré irrecevable l’action de M. Y.

Par déclaration du 11 décembre 2019, M. Y a fait appel.

L’instruction a été clôturée le 7 septembre 2020 et l’affaire a été fixée à l’audience des débats du 20 octobre 2020.

Vu les dernières conclusions :

— du 17 juillet 2020 pour M. Y, appelant,

— du 12 mai 2020 pour le syndicat, intimé ;

SUR CE

1°) SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION :

Le syndicat s’oppose à la recevabilité de l’action de M. Y au-delà du seul préjudice de jouissance du temps où il était propriétaire, faisant à cette fin valoir que la clause présente à l’acte de vente ne lui a réservé l’action que pour les atteintes à son droit de jouissance du lot.

L’acte de vente du lot de M. Y à M^me A (sa pièce n° 21) comporte une clause « procédure » par laquelle le vendeur déclare « que le bien a été dégradé à la suite de plusieurs dégâts des eaux causés par un défaut d’étanchéité de la terrasse située au deuxième étage du bâtiment A, au-dessus du bien » et stipulant que le vendeur « entend éventuellement obtenir réparations des préjudices qu’il a subis du fait du trouble de jouissance sus-évoqué et engager une procédure à l’encontre du syndicat des copropriétaires » et « qu’en conséquence, il conserve la charge ou les bénéfices de cette procédure personnelle ».

Il s’ensuit que, contrairement à ce qui est prétendu, si M. Y s’est expressément réservé d’agir pour l’indemnisation de son trouble de jouissance, qui ne peut du reste porter que sur la période où il était le propriétaire du lot affecté par les infiltrations d’eau, rien ne lui interdit d’agir en vue de la réparation de tous les préjudices qu’il a subis pendant la période où il était propriétaire de l’appartement, à l’exception de la réparation des dommages matériels dont l’action a été transférée à la nouvelle propriétaire.

Or en l’espèce, les demandes indemnitaires ne portent que sur des préjudices que M. Y dit avoir personnellement subis avant la vente et qui ne portent pas sur des dommages à l’immeuble : perte de loyers, perte financière sur la vente du bien, préjudice moral, préjudice de jouissance de l’appartement.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de M. Y, qui doit au contraire être déclarée recevable.

2°) SUR LE REJET DES DÉBATS DE LA PIÈCE N° 14 DE L’APPELANT :

Il n’y a pas lieu d’écarter des débats la pièce n° 14 de l’appelant, faute pour la partie discussion des dernières conclusions de l’intimé de comporter le moindre moyen exprès relatif à cette attestation, qui apparaît en outre avoir été régulièrement communiquée.

3°) SUR LE PAIEMENT PROVISIONNEL D’UNE SOMME DE 3 377 EUROS :

M. Y demande la condamnation du syndicat au paiement d’une somme provisionnelle de 3 377 euros au titre des préjudices de perte de jouissance de l’appartement.

Il ne peut d’emblée pas être fait droit à cette demande, la cour ne pouvant accorder de paiement provisionnel dès lors qu’elle est appelée à se prononcer sur un préjudice certain s’étant déjà produit.

4°) SUR LES AUTRES DEMANDES INDEMNITAIRES DE M. Y :

M. Y réclame le paiement des sommes de 27 348 euros au titre de la perte de loyers, de 23 000 euros au titre de la perte financière sur la vente de son appartement et de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Il expose que le syndicat est de plein droit responsable des ses préjudices en application de l’article

14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que les infiltrations, dont il était régulièrement informé de l’existence depuis 2012, proviennent de la défaillance du relevé d’étanchéité de la dalle béton des terrasses du deuxième étage, qui sont des parties communes de l’immeuble.

Il ajoute que la responsabilité de l’intimé est aussi engagée en vertu de l’article 1242 du code civil en raison de ses manquements à ses obligations de conservation et d’entretien de l’immeuble, défaut d’entretien constitutif d’une faute au sens de l’article 1134 ancien du même code, précisant encore que le syndicat a été fautif en n’agissant pas pendant quatre ans et en refusant de mettre en oeuvre des solutions palliatives à ses difficultés financières.

Le syndicat s’oppose à ces demandes, soutenant que la preuve de sa responsabilité n’est pas rapportée puisque l’appelant se fonde sur le seul rapport amiable établi par l’expert mandaté par son assureur et alors que les infiltrations sont dues à une terrasse en bois installée par un copropriétaire, de sorte que les parties communes ne sont pas en cause. Il ajoute que M. Y a commis une faute exonératoire de responsabilité en ne payant pas ses charges de copropriété, ce qui a retardé les travaux de réfection.

'

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il institue ainsi une responsabilité du syndicat qui est indépendante de toute notion de faute de sa part.

Il suffit à la victime d’apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune.

Par ailleurs, en ce qui concerne la preuve, il convient de rappeler qu’hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci, de sorte qu’en présence d’une telle expertise, il appartient au demandeur de se fonder en outre sur des éléments venant la corroborer.

En l’espèce, M. Y se fonde sur le rapport d’expertise établi à la demande de son assureur, qu’il produit deux fois sous les numéros 7 et 24, faisant apparaître la réalité d’infiltrations d’eau par le plafond, plafond qui est constitué d’une dalle béton servant de terrasse à d’autres copropriétaires, sur laquelle ceux-ci ont installé une terrasse en bois, le technicien ayant indiqué : « une infiltration a été découverte au droit du solin de relevé d’étanchéité de la dalle béton ».

Les constatations de cette expertise non judiciaire sont corroborées par les éléments suivants sur lesquels s’appuie expressément l’appelant :

— le courrier électronique du 19 novembre 2015 envoyé par le syndic (pièce n° 26 de l’appelant), indiquant que les travaux de réparation de la terrasse allaient pouvoir être entrepris,

— le courrier électronique envoyé notamment à M. Y par le syndic le 18 janvier 2016 (pièce n° 25 de l’appelant), dans lequel il est précisé que le technicien consulté par le syndic lui a confirmé qu’il fallait reprendre la totalité de l’étanchéité de la terrasse.

Bien que non expressément invoquées par l’appelant dans la partie discussion de ses dernières conclusions, les pièces suivantes, régulièrement produites et qui ont été soumises à l’examen contradictoire des parties, corroborent encore le constat de l’expertise non judiciaire :

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 10 mars 2015 et 17 mars 2016 (pièces 8.1 et 9 de l’appelant) se référant aux travaux à entreprendre sur la terrasse pour la recherche des fuites dans l’appartement de M. Y,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 avril 2016 (pièce n° 9.1 de l’appelant) votant les travaux de réfection de la terrasse du deuxième étage, suite à la confirmation par une avocate qu’il s’agit bien d’une partie commune.

Contrairement à ce que prétend le syndicat, la preuve de la réalité des infiltrations d’eau provenant des parties communes, qui sont en l’espèce constituées par la dalle béton servant à la fois de plafond à l’appartement de M. Y et de terrasse à d’autres copropriétaires, et qui restent des parties communes quand bien même les dits copropriétaires peuvent en faire un usage privatif, est rapportée par l’appelant.

Le rapport d’expertise non judiciaire précité révèle que les fuites sont dues à une infiltration découverte au droit du solin de relevé d’étanchéité de la dalle béton, mettant ainsi en évidence un vice de construction qui suffit à engager la responsabilité de plein droit du syndicat, qui ne peut être exonéré du fait du retard de paiement des charges de copropriété par M. Y, qui n’a pas contribué à l’apparition du dommage, la responsabilité encourue l’étant de plein droit, et qui ne démontre pas la réalité d’une cause étrangère, aucun élément ne venant en effet appuyer son allégation quant à la responsabilité d’un autre copropriétaire, qui ne repose que sur la référence au règlement de copropriété.

Il y a donc lieu de retenir la responsabilité du syndicat, sur le seul fondement de l’article 14 précité de la loi du 10 juillet 1965, à l’exclusion de tout autre régime, notamment celui issu de l’article 1134 devenu 1103 et 1104 du code civil en l’absence de contrat conclu entre le syndicat et M. Y.

'

En ce qui concerne la réparation des préjudices, il incombe à M. Y d’apporter la preuve de leur réalité, de leur étendue et de leur imputabilité au syndicat.

— Sur la somme de 27 348 euros au titre de la perte de loyers :

L’appelant soutient qu’en raison de l’état de l’appartement qu’il avait mis en location, il a subi un manque à gagner de 27 348 euros et s’appuie à cette fin sur l’attestation C et le courrier établi par la société MMA le 23 juin 2014 concernant le congé donné par M. B.

Contrairement à ce qu’il affirme, M. Y ne produit aucune attestation établie par M. C au sens de l’article 202 du code de procédure civile, puisque sa pièce n° 14 consiste seulement en une lettre supposée émaner de l’ancien locataire, ne comportant pas les mentions exigées par le texte précité et qui n’est accompagnée d’aucun justificatif d’identité et dont la signature n’est pas exactement identique à celle figurant sur la photocopie du bail qui est par ailleurs produite, dès lors que si la première lettre présente de nombreuses similitudes dans son tracé, la suite est étirée et quasiment plate sur le contrat de bail, tandis qu’elle comporte des variations de tracé très marquées sur la lettre du 17 avril 2015 (pièce n° 13).

Ce document ne permet donc pas, faute de savoir avec certitude qu’il a été rédigé par M. C, de prouver que le départ de ce locataire a été causé par la persistance des infiltrations d’eau.

Quant à la pièce n° 42 à laquelle l’appelant se réfère, elle ne permet en rien d’imputer le départ du locataire B aux infiltrations d’eau, dans la mesure où la société MMA se borne à y écrire

« Notre assuré a subi un dégât des eaux […] et a donné congés de son bail ».

Enfin, la pièce 23 sur laquelle M. Y s’appuie pour dire que le bien ne pouvait être loué, se borne, de la part du cabinet d’expert mandaté par l’assureur du propriétaire, à rappeler au syndic l’existence d’un second dégât des eaux et lui demande d’intervenir, mais ne permet pas de déterminer la réalité du caractère inhabitable de l’appartement et, par là-même, n’apporte pas la preuve du préjudice de perte de loyers allégué.

Aussi, faute d’apporter la preuve de son préjudice, M. Y doit-il être débouté.

— Sur la somme de 23 000 euros au titre de la perte financière :

M. Y prétend avoir acheté l’appartement au prix de 185 000 euros en fin d’année 2005 et ne l’avoir vendu en décembre 2017 qu’au prix de 177 000 euros en raison de son état dégradé, de sorte qu’il aurait subi une moins value de 23 000 euros.

Aucun élément justifiant de la réalité du prix payé par l’appelant lors de l’acquisition de son lot de copropriété n’étant produit, la preuve de la moins value qu’il invoque n’est pas rapportée.

M. Y doit donc être débouté de sa demande indemnitaire.

— Sur le préjudice moral :

M. Y réclame une somme de 6 000 euros de ce chef.

Il soutient :

— qu’il a du quitter Paris qui lui permettait d’être proche de ses clients, de vivre dans la capitale dans un arrondissement côté et central,

— qu’il a du quitter un appartement dont il avait une jouissance paisible, sans infiltration, pour en trouver un à Senlis dans un piètre état,

— qu’il a du vendre sa voiture pour payer les charges de copropriété du fait qu’il n’avait plus de rentrer d’argent locative.

La cour peine à comprendre en quoi le fait, du reste non démontré, que l’appelant ait du quitter Paris pour aller habiter à Senlis, lieu de l’appartement objet du litige, serait imputable au syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, rien n’établit que l’appartement ait été dans un piètre état lorsque M. Y l’a acheté, ni même que les infiltrations d’eau litigieuses l’aient rendu inhabitable.

Enfin, rien ne permet d’établir que la vente de son véhicule a été rendue nécessaire pour payer les charges de copropriété, pas plus que la décision de retourner vivre chez ses parents n’est imputable au syndicat.

L’appelant ne peut dès lors qu’être débouté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— Infirme le jugement rendu le 1^er octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Senlis (RG n° 18/389), sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

— Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Déclare recevable l’action de I-J Y à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence 5 rue de l’apport au pain ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce n° 14 de l’appelant ;

— Déboute I-J Y de ses demandes ;

— Le condamne aux dépens ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 5 rue de l’apport au pain la somme de 3 000 euros et rejette sa demande de ce chef.

LE GREFFIER LE PRESIDENT