ARRET

N°

X

C/

S.A. HLM PICARDIE HABITAT – GROUPE ACTION LOGEMENT

VA/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU PREMIER DECEMBRE

DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/06379 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HOWW

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE SENLIS DU CINQ JUIN DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Chloé TOURRE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Plaidant par M^e Jean-Marie GILLES, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

ET

SA HLM PICARDIE HABITAT – GROUPE ACTION LOGEMENT Société Anonyme d’HLM au capital de 30.365.523 €, immatriculée au RCS de Compiègne sous le […], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e GARNIER substituant M^e Serge LEQUILLERIER de la SCP SERGE LEQUILLERIER – FREDERIC GARNIER, avocats au barreau de SENLIS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 06 octobre 2020 devant la cour composée de M. Fabrice DELBANO, Président de chambre, M. D E et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

Sur le rapport de M. D E et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 décembre 2020, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 01 décembre 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Fabrice DELBANO, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

Selon contrat de bail en date du 18 novembre 2013, M. B X a pris en location auprès de la société d’HLM Picardie Habitat, aux droits de laquelle vient la société d’HLM Clésence, un appartement de 87 m² (en surface corrigée) au premier étage d’un immeuble collectif au 312 avenue du Val d’Automne à Béthisy-Saint-Pierre (80).

Par courrier du 28 février 2017, suivi d’autres correspondances, M. X a demandé à la société d’HLM de remédier à une importante différence de température entre sa chambre, dont la fenêtre n’est pas isolée, et le reste de l’appartement, indiquant souffrir du froid et en être tombé malade.

Le 27 octobre 2017, la société Picardie Habitat a indiqué avoir fait intervenir entre mars et octobre 2017 deux professionnels: la société Janus pour effectuer une reprise d’isolant sur la périphérie de la fenêtre, la société Engie-Cofely pour remplacer le radiateur de la chambre.

M. X s’est plaint de la persistance d’arrivées d’air froid par la fenêtre et par le caisson du volet-roulant et plus généralement par le mur et a fait réaliser deux constats d’huissier de justice en date des 16 mars 2018 et 2 janvier 2019 pour en attester.

Le 6 décembre 2018 s’est tenue une réunion d’expertise amiable en présence d’un représentant de la société Picardie Habitat sous l’égide de M. Y, ingénieur, lequel a dressé un rapport daté du 11 décembre 2018, concluant à une insuffisance structurelle de l’isolation par l’extérieur.

Une saisine d’un conciliateur de justice n’a pas permis de mettre fin au litige.

M. X a saisi le tribunal d’instance de Senlis, par actes des 29 novembre 2017 et 15 janvier 2019, d’une demande de condamnations de son bailleur 'à une mise aux normes d’isolation thermique'.

Il sollicitait en outre une réduction du loyer à 400 € par mois et la condamnation de la société Picardie Habitat à lui payer la somme de 6000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Le tribunal d’instance, par jugement en date du 5 juin 2019, dont M. X a relevé appel, a débouté celui-ci de sa demande de 'mise aux normes’ et de sa demande de réduction du loyer, et a limité la condamnation de la bailleresse à la somme de 1000 € de dommages et intérêts, outre 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives en date du 21 avril 2020, M. X demande à la cour:

— de confirmer le jugement en ce qu’il a admis le principe d’une réparation et a condamné la société Picardie Habitat à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions contraires à ses demandes,

— de condamner la société d’HLM Clésence, venant aux droits de la société Picardie Habitat, à remettre aux normes, à ses frais, le logement de M. X, 'notamment en faisant réaliser les travaux proposés dans le rapport d’expertise contradictoire du 11 décembre 2018", sous astreinte de 150 € par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois,

— de ramener le montant du loyer à la somme de 400 € par mois,

— de condamner le bailleur à lui payer la somme de 1340 € au titre du coût des deux expertises amiables menées à sa demande,

— de le condamner à lui payer la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts 'en raison du préjudice de jouissance global éprouvé depuis 5 ans',

— de lui accorder 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Clésence, venant aux droits de la société Picardie Habitat, a conclu le 31 janvier 2020 à la réformation du jugement en ce qu’ il l’a condamnée à des dommages et intérêts.

Elle demande à la cour de déclarer M. X irrecevable et infondé en toutes ses demandes et de la condamner à la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que les deux interventions qu’elle a fait faire sur la fenêtre et sur le remplacement du radiateur ont suffisamment résolu le problème.

L’instruction a été clôturée le 7 septembre 2020.

MOTIFS

1. Sur la demande de 'mise aux normes'.

Le locataire est en droit, sur le fondement de la force obligatoire des contrats et des obligations qui pèsent sur le bailleur, d’obtenir l’exécution forcée par celui-ci de ses obligations.

La demande de M. X visant 'à faire réaliser les travaux proposés dans le rapport d’expertise contradictoire du 11 décembre 2018", de M. Y, n’est pas a priori irrecevable ou mal fondée, laquelle demande, au demeurant, est expressément prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de la location d’un logement, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne présentant pas de risque pour sa sécurité physique ou sa santé, prescription générale précisée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristique du logement décent.

Selon le décret du 30 janvier 2002, en son article 2, dans sa rédaction antérieure au décret du 9 mars 2017:

'Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements,

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre'.

Ce n’est que dans sa rédaction issue du décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, entré en vigueur le 1^er janvier 2018, que le point 2 vise le défaut d’isolation, en ces termes:

'2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer'.

Or s’agissant d’un bail conclu le 18 janvier 2013, cette disposition, comme le soutient l’ intimée, n’est pas applicable au litige et c’est bien sur le terrain des incidences du défaut d’isolation sur la décence du logement, sur la sécurité physique et la santé du locataire, que la demande de M. X doit être examinée.

Comme le note le premier juge, M. X ne sollicite pas d’expertise judiciaire et ne propose pas les travaux qu’il conviendrait d’ordonner, au surplus sous astreinte, lesquels sont lié à la structure de tout l’immeuble.

M. X produit deux arrêts de travail qui correspondent en fait tous deux à une journée d’arrêt, le 18 janvier 2017, pour 'une bronchite aïgue', qui peut, en effet, avoir été en lien avec les arrivées d’air froid dans sa chambre. Toutefois, cet arrêt de travail est antérieur aux interventions sur la fenêtre et sur le radiateur commandées par le bailleur à partir de mars 2017 et formalisées par le courrier de Picardie Habitat du 27 octobre 2017.

M. X est évasif sur la poursuite des rentrées d’air froid dans la chambre depuis ces interventions. Le constat de Maître Z du 2 janvier 2019 indique simplement 'je constate par ailleurs la présence de courant d’air au niveau de la fenêtre'. Le constat précédent du 16 mars 2018 notait 'un léger courant d’air en partie basse’ lequel 'provient visiblement de l’extérieur’ et l’absence d’isolation 'au-dessus du caisson du volet roulant’ (pièces 19 et 19 bis).

La situation est également connue par le rapport de M. Y, qui constate des ponts thermiques 'classiques’ pour un immeuble des années 1970, une orientation de la chambre vers le Nord, un environnement trop chauffé, une 'humidité relative’ propre à favoriser les moisissures et une mauvaise isolation au niveau des volets roulants dans le séjour.

S’agissant de la chambre, page 9/12, il relève simplement: 'un mur Nord-Est faiblement isolé (environ 50 mm) qui constitue également une zone d’échange thermique forte, notamment au droit du plancher haut'.

Sa conclusion consiste à proposer des travaux très généraux : 'isolation soit des façades extérieures, soit renforcement de l’isolant des cloisons de doublage'.

Cette conclusion est cohérente avec les attestations, nombreuses, d’autres locataires de l’ immeuble, produites par M. X, qui se plaignent de ce que 'tous les appartements ont des problèmes de chauffage’ (attestation Thieux, pièce 28) et de 'différences de température dans les chambres surtout au niveau des fenêtres (attestation Margolle, pièce 27). Il n’est pas douteux que le problème d’isolation thermique défaillante concerne tout l’immeuble.

En l’état des réparations qui ont été faites, du caractère modéré de la persistance des désordres et du caractère très général et a priori disproportionné du remède à apporter (reprendre l’ isolation de tout l’immeuble), la juridiction, statuant sur le fondement des textes précités, ne peut que débouter M. X de sa demande de 'mise aux normes'.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

2. Sur la demande de réduction du loyer.

M. X ne consacre pas de développement spécifique à cette demande dans ses conclusions et n’indique pas les moyens qui la soutiennent. Il ne précise pas le montant de son loyer actuel, et le point de départ de sa demande. Or, selon l’article 954 du code de procédure civile, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

Au demeurant, pour la période postérieure aux interventions commandées par la société Picardie Habitat en 2017, la demande serait passible de la réponse faite au point 1 du présent arrêt et devrait être rejetée, et, pour la période antérieure, elle ferait double emploi avec la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et devrait également être rejetée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

3. Sur la demande de dommages et intérêts.

Le tribunal a alloué 1000 € de dommages et intérêts à M. X, lequel, en appel, porte sa demande à 8000 € en insistant sur l’incidence personnelle des désordres connus.

Il est établi que, de la conclusion du bail aux interventions diligentées par Picardie Habitat entre mars et octobre 2017, sur une période d’environ quatre ans, les arrivées d’air froid faisaient chuter la température de la chambre autour de 18 °, parfois plusieurs jours d’affilée. Le courrier du 25 février 2017 expose que les passages d’air froid peuvent entraîner des nuits d’insomnie. Il n’est pas douteux que l’arrêt de travail du 18 janvier 2017 est en lien avec ces refroidissements et a décidé M. X, légitimement, à réagir.

Les témoignages des autres locataires qui subissent des maux similaires, nombreux, convainquent de ce que la gène est très réelle.

Elle s’est perpétuée sur plusieurs années, quatre ans, et doit être mise dans le contexte d’autres désagréments liés à une certaine vétusté des lieux, chauffage trop élevé (21, 9° selon M. Y, page 7), pannes de chauffage, pannes d’eau chaude (lettre de M. X, pièce Picardie Habitat 16), températures irrégulières (pièce Picardie Habitat 18).

Le juridiction a fait une appréciation insuffisante du préjudice.

Il convient d’allouer de ce chef une somme de 3500 €.

4. Sur les frais d’expertise amiable, les frais de constat et les demandes accessoires.

Dans la mesure où les deux expertises amiables visées par M. X, celle de M. A du 31 mars 2017 et celle de M. Y, du 11 décembre 2018, et les deux constats dressés par Maître Z en mars 2018 et en janvier 2019, ont participé à la preuve des désordres, à la réaction du bailleur et à l’indemnisation du préjudice de jouissance comme il est fait -ci-dessus, il est légitime d’en inclure le coût dans les frais non compris dans les dépens qui seront ainsi fixés à hauteur de 2500 €.

M. X qui obtient partiellement gain de cause en appel sera remboursé de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Senlis en toutes ses dispositions sauf à porter le montant de la condamnation au titre du préjudice de jouissance de la somme de 1000 € à celle de 3500 €.

Condamne la société anonyme d’HLM Clésence aux dépens d’appel et à payer à M. B X la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT