ARRET

N°

Y

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE

PM/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT QUATRE FEVRIER

DEUX MILLE VINGT DEUX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/01242 – N° Portalis DBV4-V-B7F-IAVL

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LAON DU QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur X A B Y

né le […] à […]

de nationalité SENEGALAISE

[…]

[…]

Représenté par M^e WOIMANT substituant M^e Paul SOUBEIGA, avocat au barreau D’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003358 du 25/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

APPELANT

ET

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE pris en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représenté par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie LEFEVRE, avocat au Barreau de LAON

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 06 janvier 2022, l’affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 février 2022.

La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente, Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 24 février 2022, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

*

* *

DECISION :

Selon contrat du 7 février 2019, l’Office Public de l’Habitat de l’Aisne (ci-après l’OPH de l’Aisne) a consenti un bail portant sur le logement situé […] à Laon à M. X Y.

Les loyers n’étant pas régulièrement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui était délivré le 23 juillet 2020, l’arriéré s’élevant en principal à cette date à 2 198,49 €. Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 24 juillet 2020.

La situation n’ayant pas été régularisée dans les délais requis, l’OPH de l’Aisne a fait assigner le 9 octobre 2020 M. X Y devant le Juge des contentieux de la Protection de Laon aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion, paiement d’un arriéré de 3 015,21 €, d’une indemnité d’occupation et de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Postérieurement à cette assignation, M. X Y a déposé un dossier de surendettement déclaré recevable selon notification du 3 novembre 2020 avec une éventuelle orientation vers un rétablissement personnel.

Par jugement du 15 janvier 2021, le Juge des contentieux de la Protection de Laon a:

- Constaté la résiliation de plein droit du contrat de location du 07/02/2019 régularisé entre l’OPH de l’Aisne et M. X Y, portant sur le logement situé […] à Laon, par le jeu de la clause résolutoire à la date du 24 septembre 2020,
- Ordonné l’expulsion de M. X Y et de celle de tous occupants de son chef,

- Dit qu’à défaut de départ de M. X Y le bailleur pourra deux mois après un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion,

- Condamné M. X Y à payer la somme de 3 343,66 € au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 26 novembre 2020 avec intérêts au taux légal,

- Condamné M. X Y à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 27/11/2020 jusqu’à la libération effective des lieux,

- Condamné M. X Y à une indemnité de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

- Ordonné l’exécution provisoire du jugement, frais et dépens compris.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 8 mars 2021, M. X Y a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 22 septembre 2021, M. X Y demande à la Cour de :

-Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris

-Constater l’effacement de la dette de loyer à hauteur de 3 041,4l €.

-Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties.

-Rejeter la demande tendant à son expulsion ainsi que celle de tous occupants deson chef.

-Lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de la dette qui s’est formée après l’effacement prononcé par la Commission de Surendettement.

-Dire qu’il pourra s’acquitter de sa dette locative au moyen de 35 mensualités de 50 €, et une dernière mensualité du solde de la dette, en sus de son loyer courant.

-Débouter l’OPH de l’Aisne de toutes demandes plus amples ou contraires.

-Condamner l’OPH de l’Aisne en tous les dépens.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 29 novembre 2021, l’OPH de l’Aisne demande à la Cour de :

-Déclarer M. X Y mal fondé en son appel,

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a notamment :

.Constaté la résiliation de plein droit du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire à effet du 24 septembre 2020

.Ordonné l’expulsion de M. X Y à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux .Condamné M. X Y au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail et à une indemnité d’un montant de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

-En ce qui concerne la condamnation au paiement de l’arriéré, réformer le jugement entrepris

sur le quantum de la condamnation et du fait de l’effacement de la dette suite à la décision de la Commission de Surendettement, condamner M. X Y à lui verser la somme de 2 822.69 € avec intérêts de droit.

-Rejeter la demande de M. X Y tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’obtention de délais de paiement de l’arriéré sur 36 mois.

-Le débouter de toutes ses demandes et prétentions contraire aux présentes.

-Le condamner à une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Par ordonnance du 15 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l’affaire pour plaidoiries à l’audience du 6 janvier 2022.

CECI EXPOSE, LA COUR,

Sur l’incidence de la procédure de surendettement sur les effets de la clause résolutoire :

L’article L331-3-1 du code de la consommation dispose que la décision de recevabilité d’une demande de traitement d’une situation de surendettement suspend et interdit les procédures d’exécution jusqu’au jugement prononçant un redressement ou un rétablissement personnel.

Par ailleurs, il ne résulte pas des dispositions relatives au traitement de la situation de surendettement des particuliers que la mesure de rétablissement personnel suspend les effets de la clause résolutoire acquise antérieurement à l’ouverture de la procédure de surendettement. L’article 714-1du code de la consommation n’envisage la suspension pendant la procédure de surendettement des effets de la clause résolutoire acquise avant la procédure de surendettement que dans des cas limitativement énumérés et dispose concernant l’hypothèse d’un rétablissement personnel que 'lorsque le locataire a repris le paiement des loyers et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la lai n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause résolutoire du contrat de location sont suspendues pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision d’effacement de la dette locative ou du jugement de clôture.

Enfin, il est considéré que l’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause :
-que les effets de la clause résolutoire ont été acquis en la cause deux mois après le commandement, soit le 24 septembre 2020, c’est à dire antérieurement à la recevabilité du dossier de surendettement qui a été prononcée le 3 novembre 2020 ;

-que par ailleurs, il est constant qu’une décision de rétablissement personnel définitive prévoyant un effacement de sa dette locative est intervenue au bénéfice de M. X Y le 19 janvier 2021 ;

-que M. X Y ne peut donc plus se prévaloir à ce jour d’une suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail au motif qu’une procédure de surendettement est en cours en se prévalant de l’article L331-3-1 précité ;

-qu’il ne peut que se prévaloir que d’une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire résultant des effets de la mesure de rétablissement personnel dont il a bénéficié ;

-que cependant, il résulte du décompte produit par l’OPH de l’Aisne que M. X Y n’a manifestement pas repris le paiement des loyers puisque nonobstant l’effacement de sa dette locative résultant du rétablissement personnel, il reste devoir une somme de 2822,69 € au titre de l’arriéré locatif postérieur à l’effacement intervenu ;

-qu’en outre, en la cause, il a manifestement été statué sur la mesure de rétablissement personnel avant qu’il ne soit définitivement statué sur la demande de suspension de la clause résolutoire et la demande de délais de paiements conformément aux dispositions de l’article 24 de la lai n°89-462 du 6 juillet 1989 formées par M. X Y dans le cadre de la présente procédure;

-que M. X Y ne remplit donc pas les conditions requises par l’article 714-1du code de la consommation pour bénéficier en raison de la procédure de rétablissement personnel dont il a bénéficié d’une suspension des effets de la clause résolutoire ;

-que M. X Y n’est donc pas fondé à invoquer une quelconque suspension des effets de la clause résolutoire en raison de la procédure de surendettement dont il a bénéficié et dés lors que l’effacement de la dette locative n’équivaut pas à son paiement, l’OPH de l’Aisne en dépit du rétablissement personnel dont a bénéficié M. X Y est fondé à solliciter que soit constatée la résiliation du bail et le paiement de l’arriéré locatif à l’exception de celui qui a été effacé par le rétablissement personnel.

Sur l’existence d’un arrière locatif :

Compte tenu de l’effacement de la dette de 3041,41€ dont il a bénéficié et des loyers impayés à hauteur de 2822,69 € depuis cet effacement, il est constant qu’un arriéré locatif subsiste. Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. X Y à payer à l’OPH de l’Aisne la somme de 3343,66 € au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 26 novembre 2020 et il convient de condamner M. X Y à payer à l’OPJ de l’Aisne la somme de 2822,69 € au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 19 novembre 2021.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, la dette dans la limite de deux années.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l 'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le Juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause ;

-qu’à ce jour M. X Y ne parvient pas à régler le montant du loyer courant ;

-qu’il n’est par la même pas en mesure de payer mensuellement une partie de l’arriéré en plus du loyer courant ;

-qu’il ne perçoit que l’allocation de retour à l’emploi ;

-que M. X Y n’est donc manifestement pas en situation de régler sa dette locative ;

-qu’il convient donc de rejeter la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. X Y et de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer et ordonné l’expulsion de M. X Y et des occupants du logement de son chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. X Y succombant, il convient :

-de le condamner aux dépens d’appel ;

-de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné aux dépens de première instance.

L’équité commandant de ne pas faireapplication en appel des dispositions de l’article 700 en faveur de l’OPH de l’Aisne, il convient de le débouter de sa demande de ce chef en appel et de confirmer le jugement en ce qu’il lui a accordé à ce titre la somme de 150 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu entre les parties le 15 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection de Laon sauf en ce qu’il a condamné M. X Y à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Aisne la somme de 3343,66 € au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 26 novembre 2020 ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

Condamne M. X Y à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Aisne la somme de 2822,69 € au titres des indemnités d’occupation arrêtés au 19 novembre 2021 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application en appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;
Condamne M. X Y aux dépens d’appel.