ARRÊT N°

R.G : 17/02010

JB

TRIBUNAL D’INSTANCE D’AVIGNON

25 avril 2017

RG :11-16-1384

Y

C/

SARL L§CO

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 19 AVRIL 2018

APPELANT :

Monsieur A Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Sandrine BROS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMÉE :

SARL L§CO, poursuites et diligences de son gérant en exercice, Monsieur C D y domicilié

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie SACCHET de la SELARL ANGLE DROIT-SACCHET MARIE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Monsieur Joël BOYER, Président, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Février 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 Avril 2018, délibéré prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 19 Avril 2018, par mise à disposition au greffe de la Cour

Suivant contrat du 7 août 2008, M^me X a loué à M. A Y une chambre meublée dans une maison de ville située à Avignon moyennant un loyer de 200 euros charges comprises. Ce contrat a ensuite été renouvelé par tacite reconduction.

Par acte notarié du 17 février 2014, M^me X a vendu ladite maison de ville à une SCI New Garden, laquelle ne pouvant louer des meublés a aussitôt conclu avec une Sarl L & Co un bail professionnel, le preneur L&Co étant autorisé à y exercer des activités de location et de sous-location.

C’est dans ces circonstances que la société L & Co a régularisé le 18 février 2014 un contrat de location meublée avec M. Y, à effet du 1^er août 2014, puis, après avoir entrepris des travaux afin de réunir la chambre occupée par ce dernier avec une autre pièce de la maison, a conclu avec lui le 26 juillet suivant un contrat de location meublée portant le loyer à 350 euros par mois, outre 20 euros de charges mensuelles.

Souhaitant vendre l’immeuble, la société L & Co a fait délivrer le 29 mars 2016 à M. Y un congé pour vendre lui notifiant son intention de ne pas renouveler le bail.

M. Y a alors invoqué une nécessaire requalification du bail en location vide pour se prévaloir d’une durée minimum de bail de six ans par application de l’article 10, alinéa premier, de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur étant une personne morale, et contester à ce motif le congé délivré pour le 1^er août 2016.

Sur assignation délivrée le 14 septembre 2016 par la Sarl L & Co aux fins de voir valider le congé, M. Y sollicitant reconventionnellement la requalification du bail et le paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts du chef notamment d’une sous-estimation des charges, par jugement du 27 avril 2017, le tribunal d’instance d’Avignon a :

— validé le congé délivré le 29 mars 2016,

— constaté que M. Y était sans droit ni titre depuis le 1^er août 2016,

— condamné M. Y à verser à la société L & Co la somme de 954,45 euros au titre du solde de charges locatives et à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges comme si le bail n’était pas résilié, à compter du 1^er août 2016 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamné la société L &Co à payer à M. Y la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts au motif notamment de la sous-estimation des charges,

— ordonné compensation entre ces sommes,

— autorisé M. Y à se libérer de sa dette en 7 versements mensuels successifs de 100 euros, le premier le 10 du mois suivant la signification du jugement et dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

— condamné M. Y à payer à la société L & Co la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. Y a relevé appel de cette décision selon déclaration du 19 mai 2017.

Vu ses dernières conclusions notifiées le 16 novembre 2017,

Vu les dernières conclusions notifiées par la société L & Co le 22 janvier 2018,

SUR CE

Sur la demande de requalification du bail

C’est par des motifs complets et pertinents qu’aucun moyen nouveau ou pièce nouvelle ne vient contredire en appel que le premier juge a rejeté ce moyen.

Il suffira de relever :

— que la commune intention des parties d’établir un contrat de location meublée résulte non seulement de l’indication parfaitement lisible qui figure sur le bail initial de 2008, lequel portait sur une chambre meublée, mais encore de la dénomination explicite 'contrat de location meublée' qui figure sur les deux contrats successifs régularisés par la société L & Co

avec M. Y les 18 février et 26 juillet 2014, la bailleresse justifiant encore (par sa pièce 11) que son locataire avait souscrit postérieurement à ces deux dates une assurance locative pour un appartement meublé,

— que l’absence d’établissement d’inventaire détaillé du mobilier tel que le prévoit le décret du 31 juillet 2015 n’est pas déterminante dès lors que ce texte n’était pas applicable à la date du contrat,

— et qu’il suffit que le logement soit garni de meubles en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement ou normalement, ce qui résulte de l’inventaire signé par le locataire en 2008 qui porte mention d’un divan-lit, d’un matelas, d’une housse de matelas, d’une armoire penderie, d’une table de chevet, d’une chaise, d’une glace lavabo, d’une étagère lavabo, M. Y ne soutenant pas qu’il aurait été privé de l’usage desdits meubles et effets lors des travaux entrepris par son bailleur en vue du regroupement de la chambre meublée qu’il occupait avec une pièce tierce dans laquelle ont été aménagées une douche et une kichenette, de sorte que le fait que l’inventaire annexé au bail du 24 juillet 2014 n’a pas été signé par lui, lequel reprend pour l’essentiel les indications de l’inventaire de 2008 signé de sa main, outre la mention d’une kichnette équipée d’une plaque, est indifférent, étant enfin souligné que le contenu de ce dernier inventaire n’est pas plus contesté par l’appelant.

En cet état, le seul fait que M. Z ait pu d’initiative compléter l’ameublement sans justifier d’aucun grief de ce chef à l’égard de ses bailleurs successifs ne suffit pas à établir, contre les pièces au débat et la manifeste volonté des parties en ce compris la sienne propre lors de la souscription d’un contrat d’assurance pour un logement meublé, que le logement objet du contrat du 26 juillet 2014 était vide ou relevait des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 propres aux locations vides.

Par ces motifs et ceux non contraires des premiers juges, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré valable le congé délivré le 29 mars 2016, constaté que M. Y était sans droit ni titre depuis le 1^er août 2016, et fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges comme si le bail n’était pas résilié, à compter du 1^er août 2016 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les charges locatives

Les justificatifs de charges locatives versées au débat ne font l’objet d’aucune contestation de la part M. Y. Pour ce motif, déjà relevé par le premier juge, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. Y à payer au titre de l’arriéré de charges de 2014 à 2016, la somme justifiée de 954,45 euros.

M. Y sollicite en revanche des dommages-intérêts à deux titres, l’un en ce que le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les locataires ne lui ont pas été communiqués dans le délai prévu par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1898 dans sa rédaction résultant de la loi du 24 mars 2014, l’autre en ce que les provisions sur charges ont été sous-estimées.

Sur le premier point, il sera relevé que les justificatifs de charges et de répartition sont versés au débat et que l’appelant ne les conteste pas, que le bailleur soutient, en en justifiant, que seule la régularisation des charges 2014, année durant laquelle est intervenue la vente de l’immeuble, n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, comme le prescrit la loi, et que la seule sanction d’une telle méconnaissance est le paiement du solde de charges par douzième quand il est sollicité et non pas l’exonération des charges dues lorsqu’elles sont comme en l’espèce justifiées.

M. Y ne justifiant pas d’un préjudice quelconque au soutien de sa demande de dommages-intérêts fondée sur la méconnaissance par le bailleur de la procédure de régularisation annuelle de charges, il ne peut qu’être débouté de ce chef.

C’est en revanche à juste titre que M.. Y reproche à la société bailleresse une sous-estimation des provisions sur charges appelées, la provision mensuelle ayant été fixée par le contrat du 26 juillet 2014 à 20 euros alors que les charges mensuelles se sont en définitive élevées en 2015 et 2016 à 77 euros par mois. Un tel écart est de nature à affecter l’organisation et la tenue d’un budget aux ressources modestes et c’est par de justes motifs que le premier juge a fixé compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce et des pièces produites à la somme de 200 euros le préjudice en résultant pour M. Y.

Sur les autres demandes

Les délais de paiement accordés par le premier juge à M. Y sont aujourd’hui échus de sorte que la discussion sur ce point est sans intérêt.

Des considérations d’équité conduiront à confirmer le jugement déféré relativement à l’article 700 du code de procédure civile sans qu’il y ait lieu d’y ajouter en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Rejette toute demande,

Condamne M. Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me LAURENT-VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,