ARRET

N°

[G]

[G]

[G]

[X] veuve [G]

[G]veuve [M]

C/

[L] épouse [N]

DB/NP/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE DECEMBRE

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04229 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I4PQ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [Y] [G]

né le 29 Août 1990 à [Localité 18]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Monsieur [C] [G]

né le 30 Janvier 1962 à [Localité 18]

[Adresse 19]

[Localité 7]

Monsieur [D] [G]

né le 19 Novembre 1956 à [Localité 20]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Madame [R] [X] veuve [G]

née le 21 Août 1953 à [Localité 21]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [P] [G] veuve [M]

née le 06 Octobre 1958 à [Localité 20]

[Adresse 13]

[Localité 15]

Représentés par M^e Sandra de BAILLIENCOURT substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANTS

ET

Madame [J] [L] épouse [N]

née le 16 Mai 1965 à [Localité 16]

[Adresse 12]

[Localité 9]

Assignée à étude d’huissier le 01/12/2023

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 03 octobre 2024, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La Cour était assistée lors des débats de Mme [B] [V], greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 décembre 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant acte notarié reçu le 24 juin 2021 par Me [K] notaire à [Localité 17], Mmes [R] [X]-[G] et [P] [G]-[M] et MM. [D] [G], [C] [G] et [Y] [G], propriétaires en indivision, ont consenti à Mme [J] [L] épouse [N], une promesse unilatérale de vente sur un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] cadastré section B numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], moyennant le prix de 615 000 euros.

Y ont été stipulées diverses conditions suspensives, dont une relative à l’obtention par la bénéficiaire d’un prêt bancaire d’un montant maximal de 562 000 euros ; l’acte prévoyant également que la bénéficiaire soit tenue de justifier d’une offre au plus tard le 3 septembre 2021 (page 11 de la promesse).

Mme [N] infirmière libérale, projetait de transformer l’ensemble immobilier en maison de retraite.

La date de réitération de la vente a été fixée au 15 octobre 2021, puis prorogée par avenant du 18 octobre 2021 au 20 novembre 2021.

Cette promesse a fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 61 500 euros, représentant 10% du prix de cession arrêté entre les parties (page 9 de la promesse). Des fonds ont été nantis entre les mains du notaire à hauteur de 30 750 euros.

Soutenant que Mme [J] [L] épouse [N] s’était abstenue de procéder aux démarches utiles à l’obtention de ce prêt dans le délai imparti, les consorts [G] ont, suivant courrier du 8 février 2022, estimé que la promesse était caduque et que l’indemnité d’immobilisation leur était acquise.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 11 novembre 2022, ils ont assigné Mme [J] [L] épouse [N] et ont formé les prétentions suivantes :

Les dire recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Y faisant droit,

Condamner Mme [N] à leur verser la somme de 61 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter du 8 février 2022 ;

Dire que Me [A] [E] pourra se libérer des fonds séquestrés en son étude à leur profit sur présentation du jugement à intervenir ;

Condamner Mme [N], à leur verser une somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [N] aux entiers dépens, en ce compris les émoluments proportionnels de recouvrement et d’encaissement que l’huissier instrumentaire d’une exécution forcée, à défaut d’exécution spontanée, pratiquera en application de l’article A.444-32 du code de commerce.

Mme [N], n’a pas constitué avocat en première instance.

Par jugement du 31 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Beauvais a :

Débouté les consorts [G] de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

Débouté les consorts [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné les consorts [G] aux dépens.

Par déclaration du 5 octobre 2023, les consorts [G] ont interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 3 janvier 2024 par lesquelles les consorts [G] demandent à la cour de :

Les dire recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Beauvais en date du 31 juillet 2023 en ce qu’il les a :

Déboutés de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

Déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnés aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

Condamner Mme [N] à leur verser la somme de 61 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter du 8 février 2022 ;

Dire que Me [A] [E] pourra se libérer des fonds séquestrés en son étude à leur profit sur présentation de l’arrêt à intervenir ;

Condamner Mme [N] à leur verser une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance et en appel pour assurer la défense de leurs droits ;

Condamner Mme [N] aux entiers dépens, en ce compris les émoluments proportionnels de recouvrement et d’encaissement que l’huissier, instrumentaire d’une exécution forcée, à défaut d’exécution spontanée, pratiquera en application de l’article A.444-32 du code de commerce.

À hauteur d’appel Mme [N] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions des appelants lui ont été respectivement signifiées à étude le 1er décembre 2023 et le 11 janvier 2024.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des appelants pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions.

La clôture a été prononcée le 11 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’exigibilité du prix de l’immobilisation :

Selon les articles 1103, 1124, 1304, 1304-3, 1304-6 et 1353 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Il s’infère de ces dispositions qu’en matière de promesse unilatérale de vente, la promesse peut être gratuite. En revanche, les parties peuvent convenir d’une promesse unilatérale de vente à titre onéreux rémunérée par l’indemnité d’immobilisation qui constitue la contrepartie financière du maintien d’une promesse de vente exclusive pendant la durée prévue par les parties.

L’indemnité d’immobilisation a seulement pour objet de rémunérer le promettant pour sa promesse et constitue ainsi un engagement à payer le prix de l’immobilisation exclusive de l’immeuble promis.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 24 juin 2021 stipule :

— en page 9 et 10 : « Indemnité d’immobilisation – Séquestre »

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 61 500 euros.

De convention expresse entre les parties cette somme sera versée par le bénéficiaire, qui s’y oblige, à concurrence de 30 750 euros au plus tard le 6 juillet 2021.

[…] À cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du promettant.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 30 750 euros le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de dix jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait […]

Le sort de l’indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : […]

Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitué: d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus […].

— en page 11 et 12 : « Conditions suspensives particulières – Condition suspensive d’obtention de prêt ».

Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts […].

Montant maximal de la somme empruntée : 562 000 euros.

Durée maximale de remboursement: 15 ans.

Taux nominal d’intérêt maximal: 1,50 % l’an (hors assurances).

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 3 septembre 2021. […]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. […]

— en page 12 : « Refus de prêt – justification ».

Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.

L’acte rappelle en outre expressément les dispositions des articles 1304-3 et 1304-6 du code civil dont il s’infère que la condition suspensive est réputée accomplie dans l’hypothèse où le défaut de réalisation de la condition suspensive aurait pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit du bénéficiaire de la promesse.

Le vendredi 1er octobre 2021, la notaire de Mme [N] informait le notaire des promettants que cette dernière n’avait pas effectué la demande de prêt prévue par le contrat mais serait en mesure de déposer cette demande dans la semaine suivante du 4 octobre 2021.

Mme [N] justifiait effectivement de deux attestations de demande de prêt de 562 000 suros émanant d’une part de la BNP Paribas et d’autre part du Crédit Agricole, respectivement en date des 5 et 6 octobre 2021. Sur ces documents, les garanties et le taux des emprunts n’étaient pas spécifiés et la durée de l’emprunt non plus en ce qui concerne la BNP.

Mme [N] a sollicité par le truchement de sa notaire, la prolongation de la promesse de vente au 20 novembre 2021.

Par courriel du 7 octobre 2021, M. [Y] [G] informait son notaire que les promettants accepteraient de prolonger leur promesse unilatérale mais sans modification de la condition suspensive d’obtention du prêt qui leur restait acquise.

Par avenant du 18 octobre 2021, les promettants acceptaient de prolonger leur promesse de la date initialement convenue (le 15 octobre 2021) au 20 novembre 2021. L’avenant stipule expressément que cette prorogation de la promesse a lieu sans changement des autres conditions figurant dans l’acte.

Par courrier recommandé du 8 février 2022, les consorts [G] ont notifié à Mme [N] qu’ils prenaient acte de la caducité de la promesse de vente et la mettaient en demeure de leur verser l’indemnité d’immobilisation contractuelle de 61 500 euros.

Il résulte donc de ces éléments que Mme [N] s’est engagée, nonobstant la finalisation ou non de la vente, à payer une indemnité d’immobilisation de 61 500 euros aux promettants et à justifier le dépôt d’une demande de prêt conforme aux conditions prévues par l’acte, au plus tard le 3 septembre 2021.

En matière de promesse de vente d’un immeuble comportant des conditions suspensives de demandes de prêts et de justification de leur refus, la charge de la preuve du défaut de réalisation de la condition suspensive pèse sur le bénéficiaire de la promesse et il incombe au bénéficiaire de la promesse de vente de prouver qu’il a déposé des demandes de crédit à des conditions conformes aux termes de la promesse et de prouver que ses demandes de financement ont été refusées par les établissements de crédit interrogés.

En l’occurrence, Mme [N] n’a pas justifié avoir déposé une demande de financement à des conditions conformes aux termes de la promesse avant le 3 septembre 2021, ni a fortiori avoir essuyé des refus de financement, les attestations qu’elle a produites par le truchement de sa notaire démontrant au contraire que ses deux demandes ont été formées durant la semaine du 4 octobre 2021, soit après l’expiration du délai contractuel prévu.

Par ailleurs, la prorogation de la durée de la promesse unilatérale, n’emporte pas, sauf stipulation contraire, la prorogation du délai de la condition suspensive.

Par courriel du 7 octobre 2021, l’indivision [G] a expressément informé son notaire qu’elle n’acceptait la prorogation de leur promesse que si l’avenant précisait qu’ils conservaient le bénéfice de la présomption d’accomplissement des conditions suspensives à raison du défaut de diligence de la bénéficiaire, à savoir, la conservation du bénéfice du prix de leur promesse.

En effet, la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire s’est abstenu de réaliser les diligences nécessaires à l’obtention du prêt bancaire dans le délai fixé ou s’il s’est abstenu de les accomplir en temps utile.

Ainsi et tout en acceptant de prolonger leur promesse, il est établi que les promettants ont expressément entendu refuser d’accorder un renouvellement de la condition suspensive qui était déjà réputée accomplie à leur profit à raison de l’abstention de Mme [N].

C’est pourquoi, l’avenant du 18 octobre 2021 rappelle clairement et de façon non équivoque que la prorogation de la promesse n’entraîne aucun changement des autres conditions figurant dans l’acte et notamment celles portant sur l’exigibilité du prix de l’immobilisation.

Comme l’indique simplement l’avenant, l’intention des parties était en effet de proroger le délai de réalisation de la promesse pour que Mme [N] puisse lever l’option d’achat jusqu’au 20 novembre 2021 sans toutefois proroger le délai de réalisation de la condition suspensive de demande de prêt qui était à cette date déjà réputée accomplie.

Aucun élément produit aux débats ne permet donc de déterminer une intention différente des parties qui s’écarterait des stipulations formelles de l’acte qui sont au contraire conformes aux exigences des promettants démontrées par les échanges de courriels avec leur notaire.

Les promettants ont ainsi parfaitement respecté leur engagement d’immobilisation exclusive et leur rémunération à ce titre s’en trouve parfaitement justifiée.

Il y aura donc lieu, par infirmation du jugement entrepris, à condamner Mme [N] verser aux consorts [G] la somme de 61 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 février 2022 et de dire que Me [A] [E] pourra se libérer des fonds séquestrés en son étude à leur profit sur présentation du présent arrêt. La décision entreprise sera donc infirmée sur ces points.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Mme [J] [L] épouse [N], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et la décision de première instance sera infirmée en ses dispositions afférentes aux dépens.

En revanche, l’article 695 du code de procédure civile énumère limitativement les différents frais, émoluments, débours, indemnités, rémunérations, taxes et redevances compris dans les dépens.

Si les émoluments des officiers publics ou ministériels y figurent, il s’agit de frais afférents à des actes accomplis dans le cadre des instances judiciaires.

Les droits proportionnels dégressifs visés par les dispositions de l’article A. 444-32 du code de commerce ne constituent pas des dépens mais ont traits aux voies d’exécution forcée.

En conséquence les émoluments proportionnels de recouvrement et d’encaissement dus au commissaire de justice instrumentaire d’une exécution forcée ne peuvent être pris en compte au titre des dépens ; les contestations sur les frais d’exécution, à ce jour hypothétiques et incertains, relevant, le cas échéant, du juge de l’exécution.

L’équité commande de laisser à Mmes [R] [X]-[G] et [P] [G]-[M] et MM. [D] [G], [C] [G] et [Y] [G] la charge de leurs frais irrépétibles exposés en première instance et en appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt de défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme la décision entreprise, sauf en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [J] [L] épouse [N] à verser à Mmes [R] [X] veuve [G] et [P] [G] veuve [M] et à MM. [D] [G], [C] [G] et [Y] [G] la somme de 61 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter du 8 février 2022,

Dit que Me [A] [E] pourra se libérer des fonds séquestrés en son étude au profit de Mmes [R] [X] veuve [G] et [P] [G] veuve [M] et de MM. [D] [G], [C] [G] et [Y] [G] sur présentation du présent arrêt,

Condamne Mme [J] [L] épouse [N] aux dépens de première instance et d’appel,

Dit qu’il n’y pas lieu de statuer à ce stade de la procédure sur les émoluments proportionnels de recouvrement et d’encaissement que l’huissier instrumentaire d’une exécution forcée, à défaut d’exécution spontanée, pratiquerait en application de l’article A 444-32 du code de commerce,

Laisse à Mmes [R] [X] veuve [G] et [P] [G] veuve [M] et à MM. [D] [G], [C] [G] et [Y] [G] la charge de leurs frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT