ARRET

N°

[S]

C/

S.C.I. JULEX

GH/VB/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TREIZE NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04810 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I5VG

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS DU SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [K] [S]

né le 12 Décembre 1956 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Me [K] POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANT

ET

S.C.I. JULEX agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marie-Noëlle COMMERÇON, avocat au barreau de SOISSONS

Plaidant par M^e Isabelle PENAUX de la SELARL OCTAV, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 04 septembre 2025 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre-greffier.

Sur le rapport de M^me Graziella HAUDUIN et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 13 novembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Le 29 juillet 2016, la SCI Julex a conclu avec M. [F] [W] et Mme [O] [E] un compromis de vente d’un montant de 269 000 euros portant sur :

— une maison d’habitation de deux étages érigée sur une parcelle attenante, un immeuble en copropriété sis [Adresse 4],

— un appartement à deux accès situé au troisième étage de ladite copropriété dans laquelle la SCI Julex possède plusieurs autres lots (parcelle de terrain et escalier + entrée).

Le notaire en charge de la vente a sollicité du syndic bénévole, M. [K] [S], qu’il organise une réunion de l’assemblée des copropriétaires à l’effet de modifier le règlement sur la base d’un nouvel état de division établi par la SCI Julex, sortant une parcelle de terrain et le troisième étage (improprement qualifié de partie commune) de la copropriété et lui laissant le lot escalier + entrée.

Un nouvel état de division a été réalisé aux frais de la SCI Julex.

L’adoption de la résolution modificative constituait une condition suspensive de la vente à la charge du vendeur.

Une réunion de copropriété a eu lieu le 20 janvier 2017, au cours de laquelle les copropriétaires ont validé le modificatif du règlement et donné pouvoir au syndic de ratifier la demande de modification parcellaire s’en suivant, sur l’engagement de la SCI Julex de mise aux normes de l’installation électrique de certains lots de copropriété sur devis présenté par cette dernière.

La réitération de l’acte de vente était prévue avec Me [R] [B], notaire instrumentaire, pour laquelle ont été requis et demandés par courrier du 27 avril 2017 la procuration aux fins de régulariser la modification du règlement de copropriété ainsi que l’état daté prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 modifié.

Le syndic a refusé de transmettre les documents, car estimant insuffisants les engagements de remise aux normes électriques prises par la SCI Julex, et lui a demandé de s’engager à céder à l’euro symbolique trois lots de cave à réintégrer dans les parties communes de la copropriété ainsi que de prendre en charge la totalité des travaux d’électricité et d’en séquestrer le prix.

À plusieurs reprises, Me [B] a mis en demeure M. [K] [S] de communiquer les documents pour des dates de signature du 9 mai 2017 puis du 16 juin 2017 puis du 7 juillet 2017, dates ajournées au fur et à mesure des exigences affinées du syndic relativement à l’engagement pris par la SCI Julex.

Cette dernière s’engageait dès juin à séquestrer pour les travaux d’électricité une somme doublée par rapport à son engagement initial. La clause de séquestre était modifiée, cependant M. [S] demandait de nouveaux devis pour s’assurer de sa suffisance en contrepartie de communiquer les documents légaux, avant de demander une nouvelle modification de l’acte de vente.

Une ordonnance d’injonction de faire a été prononcée le 25 juillet 2017 sur demande de la SCI Julex par le président du tribunal d’instance de Soissons, ordonnant à M. [K] [S], ès qualités de syndic de la copropriété du [Adresse 3], d’exécuter son obligation à l’égard de la SCI Julex et transmettre dans le cadre de la vente entre la SCI Julex et les consorts [W] [E] les procurations aux fins de régulariser un modificatif au règlement de copropriété et l’état daté dûment rempli et signé avant le 30 juillet 2017, sauf à indemniser la SCI Julex d’une somme à parfaire de 10 000 euros.

Seul l’état daté ayant été transmis, la condition suspensive n’a pu être levée et la vente a été annulée.

Le 27 août 2017, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé l’annulation de sa résolution du 20 janvier précédent et notifié sa délibération à la SCI Julex.

M. [K] [S] n’ayant pas exécuté l’injonction quant aux procurations et la vente prévue n’ayant pas eu lieu, la SCI Julex a sollicité du tribunal d’instance la condamnation de M. [K] [S] ès qualités de syndic à lui verser une somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts et la résiliation judiciaire de son mandat de syndic.

Compte tenu du chiffrage de la demande, le tribunal d’instance de Soissons a renvoyé l’affaire au tribunal de grande instance de Soissons par jugement d’incompétence en date du 24 novembre 2017.

La SCI Julex n’ayant pas réglé les échéances de son prêt auprès du CIC Est, ce dernier a prononcé la déchéance du terme et délivré un commandement aux fins de saisie immobilière du bien.

Le juge de l’exécution a autorisé la SCI à vendre à1'amiable son bien pour un prix net vendeur de 200 000 euros.

La vente a eu lieu le 14 août 2020 et le solde du prix de 202 000 euros a été perçu par la SCI Julex le 23 décembre 2021.

Par jugement rendu le 7 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Soissons a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] [S] tirée de l’absence de lien suffisant entre la demande additionnelle de la SCI Julex et sa demande initiale ;

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] [S] tirée de l’absence de représentation du syndicat des copropriétaires ;

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] [S] tirée de l’absence d’intérêt à agir de la SCI Julex ;

— déclaré M. [K] [S] responsable du préjudice subi par la SCI Julex ;

— condamné M. [K] [S] à payer à la SCI Julex la somme de 21 418, 52 euros en réparation de son préjudice financier ;

— condamné M. [K] [S] à payer à la SCI Julex la somme de 4 009 euros en réparation de sa perte de chance de vendre l’immeuble au prix de 2017 ;

— dit que ces différentes sommes sont assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— condamné M. [K] [S] à payer à la SCI Julex la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [K] [S] aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 23 novembre 2023, M. [K] [S] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions n°2 communiquées par voie électronique le 10 mars 2025, M. [K] [S] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

À titre principal, de prononcer l’irrecevabilité de l’action sinon des demandes, fins et prétentions de la SCI Julex,

Subsidiairement, de débouter la SCI Julex de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause, de :

— Condamner la SCI Julex à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL LX Amiens Douai représentée par Maître Jérôme Le Roy,

— Débouter la SCI Julex de toutes fins ou prétentions plus amples ou contraires et notamment de son appel incident.

Il soutient qu’il n’était pas personnellement visé initialement, seule la copropriété l’était, si bien que les prétentions de la SCI Julex sur lesquelles le tribunal judiciaire de Soissons a statué ne présentaient pas de lien suffisant avec les prétentions originaires et sont donc irrecevables.

Il ajoute que le syndicat des copropriétaires (la copropriété) du [Adresse 3], n’était pas représenté devant le tribunal judiciaire de Soissons puisque le syndicat des copropriétaires n’a pas été régulièrement cité en reprise d’instance, si bien que les demandes formées contre M. [S] ès qualités de syndic sont également irrecevables.

Il fait valoir au fond et subsidiairement qu’il n’a commis aucune faute, que la SCI Julex n’a pas respecté ses engagements de prendre en charge les travaux électriques, que son inertie fautive est à l’origine des difficultés qu’elle lui impute aujourd’hui, que ni lui, ni la copropriété ne sont responsables de la baisse du prix de vente, que la différence est négligeable en considération des fluctuations du marché immobilier et qu’aucun préjudice moral n’est démontré.

Il soutient qu’en tout état de cause la SCI ne justifie d’aucun préjudice indemnisable. Il conteste la prétendue perte de chance de louer le bien immobilier. Il affirme que le gérant de la SCI occupait le bien et que le défaut de paiement des crédits par la SCI a pour origine sa mauvaise gestion.

Aux termes de ses conclusions n°2 communiquées par voie électronique le 15 novembre 2024, la SCI Julex demande à la cour de confirmer le jugement dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a limité le montant des condamnations prononcées contre M. [S] à titre personnel toutes causes confondues ;

En conséquence et y ajoutant,

Condamner M. [K] [S] in personam à payer à la SCI Julex la somme de 129 890,52 euros à titre de dommages-intérêts, tous chefs de préjudice confondus,

Condamner M. [K] [S], à verser au profit de la SCI Julex, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel,

Condamner M. [K] [S] aux entiers dépens d’instance, avec pour ceux d’appel la faculté pour Me [Localité 8] Commercon de les recouvrer dans les termes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la cour n’est saisie d’aucune demande formée à l’encontre du syndicat de copropriété, si bien que le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes formées contre une personne qui n’est pas partie à l’instance devient sans objet, que M. [S] in personam n’est pas non plus habilité à soutenir cette irrecevabilité.

Elle soutient que M. [S] a commis des fautes dans l’exercice de ses fonctions de syndic, détachables de ces fonctions, soit le refus d’exécuter les décisions votées par l’assemblée générale (transmission d’un état daté actualisé, absence de signature du modificatif du règlement de copropriété, alourdissement des obligations de la SCI Julex).

Elle précise avoir obtempéré aux demandes successives du syndic car elle n’avait pas le choix et devait vendre ses lots rapidement mais que malgré cela, la signature de l’acte de vente n’a pu avoir lieu, malgré les relances du notaire et une mise en demeure.

Elle soutient qu’il a outrepassé les demandes de la copropriété et qu’il a instrumentalisé celle-ci et affirme que son obstruction est fautive.

Elle réclame sur le fondement de l’article 1240 du code civil la réparation de ses préjudices :

— financier constitué par les frais relatifs à la déchéance du terme et à la mise en place de la procédure de saisie immobilière, le prix de vente n’ayant pu lui permettre de faire face à ses obligations, constitué par la perte de chance de louer le bien dans l’attente de la vente, constitué aussi par la baisse du prix de vente, celle-ci ayant été réalisée quatre ans plus tard après une saisie immobilière, constitué par le temps et l’énergie consacrés au suivi du dossier, à la recherche d’autres acquéreurs, aux négociations avec la banque pour le paiement des dettes et la tentative de trouver une solution amiable,

— moral constitué par son déficit d’image auprès de sa banque qui a considéré qu’elle usait de manoeuvres dilatoires pour échapper à ses obligations alors que le retard était dû à la seule résistance de M. [S] et la perte de confiance de ses partenaires.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 4 septembre 2025.

SUR CE :

1. Le tribunal, après avoir rappelé que l’injonction de faire a été initialement diligentée contre M. [S] en sa qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 2] et que les conclusions de reprise d’instance devant le tribunal de grande instance alors compétent et les dernières conclusions déposées devant le tribunal judiciaire devenu compétent, ont visé M. [S] en sa personne mais aussi en qualité de syndic et contenaient des demandes formées principalement contre la copropriété au travers de la personne du syndic et subsidiairement contre le syndic lui-même en cas de dépassement de ses fonctions selon les deux qualités, a à bon droit retenu que les demandes de la SCI Julex ainsi formées de manière additionnelle contre M. [S] étaient dans la continuité et même la conséquence de l’instance initiale et se rattachaient ainsi de manière suffisante au sens des dispositions des articles 65 et 70 du code de procédure civile à la procédure originaire intentée contre M. [S] ès qualités de syndic et devaient donc être considérées comme recevables.

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.

2. Ensuite, il résulte des articles 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande qu’en défense et que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. Ainsi, en application de ces dispositions, les demandes formées dans l’assignation de M. [S] en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires contre le syndicat lui-même doivent être considérées comme recevables.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a écarté le moyen d’irrecevabilité des demandes formées contre le syndicat soutenu par M. [S] intervenant alors à l’instance en son nom personnel et aussi ès qualités de syndic.

Il convient au demeurant de constater qu’en l’état de ses dernières conclusions la SCI Julex ne forme aucune demande à l’encontre du syndicat de copropriété ou de M. [S] ès qualités de syndic mais sollicite uniquement la confirmation du jugement déféré qui a condamné M. [S] in personam et que ce dernier ne s’est constitué en appel qu’en son nom personnel et non ès qualités de syndic.

3. Au fond, il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que la faute du syndic dans sa gestion peut être recherchée par un copropriétaire sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute personnelle détachable des fonctions, dont l’application au présent litige ne fait l’objet d’aucune contestation même subsidiaire. L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régit quant à lui les conditions d’exécution par le syndic des décisions telles que résultant des procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires.

Il ressort des éléments versés au débat que le 20 janvier 2017, l’assemblée des copropriétaires a pris plusieurs résolutions visant à la validation du modificatif du règlement de division de l’immeuble, à la constatation de l’engagement par la SCI Julex de la cession gracieuse de trois lots constitués de caves, au pouvoir donné au syndic de ratifier la demande de modification parcellaire et à l’approbation de travaux électriques pour permettre la mise aux normes de l’escalier destiné à devenir une partie commune pour un coût total d’environ 6 000 euros TTC que la SCI Julex a accepté de prendre en charge dans sa totalité, que le notaire chargé de la vente de son bien par la SCI a dès le 29 avril 2017 sollicité de M. [S], syndic de la copropriété, pour obtenir une procuration en vue de la régularisation de la modification du règlement et l’état daté faisant les comptes entre le syndicat et la SCI, copropriétaire cédant et que les échanges par courriels entre le notaire et M. [S] entre ce jour et le 3 mai 2017 révèlent qu’après s’être engagé à faire parvenir les documents sollicités, le syndic s’en est abstenu. Il est établi ensuite que des réunions et conversations ont eu lieu et des messages échangés entre M. [S] et le notaire précité qui ont eu pour conséquence que, à la demande de M. [S], la SCI Julex séquestre une somme équivalente au montant des travaux mentionnés dans le procès-verbal du 20 janvier 2017 et qu’elle s’engage selon procès-verbal à céder à la copropriété les caves pour un euro, mais que cependant, malgré l’envoi par le notaire des documents justifiant de ces engagements, M. [S] a émis des conditions supplémentaires, non prévues par l’assemblée générale, consistant notamment dans l’augmentation du montant du séquestre à 15 000 euros, soit bien au-delà de la somme initialement actée. Il est ainsi démontré que la vente prévue par la SCI Julex a été, faute d’être régularisée dans le temps prévu, annulée, en raison de la carence de M. [S] et ensuite de ses demandes supplémentaires. Ce dernier échoue à démontrer que, comme il le prétend, il a agi dans le strict respect des résolutions de l’assemblée générale du 20 janvier 2017, la circonstance de la survenance postérieure de la décision d’annulation le 27 août 2017 par l’assemblée générale des copropriétaires des résolutions n°7 et 8 votées le 20 janvier 2017 ne peut avoir pour effet, comme l’a d’ailleurs retenu le premier juge, de faire disparaître la faute commise par M. [S], faute qui a eu pour conséquence l’annulation de la vente projetée par la SCI Julex depuis 2016.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que la responsabilité pour faute de M. [S] est engagée.

4. Le tribunal a à bon droit retenu que le comportement fautif de M. [S] était à l’origine des préjudices subis par la SCI Julex qui s’est, faute de pouvoir vendre les biens détenus dans la copropriété, trouvée dans l’incapacité de faire face à ses engagements financiers alors que la perception du prix de vente dont elle a été privée du fait des atermoiements fautifs de M. [S] le lui aurait permis.

La décision entreprise a ainsi justement évalué le préjudice matériel consécutif à la déchéance du terme du prêt contracté par la SCI auprès de la banque CIC Est se décomposant en indemnité de résiliation, intérêts de retard, frais d’hypothèques provisoire puis judiciaire prises par le créancier, frais taxés et frais bancaires pour un montant justifié de 21 418,52 euros et sera confirmée.

En revanche, pour ce qui a trait à la perte de chance de louer le bien immobilier, il convient de distinguer la maison dont il est démontré que le gérant de la SCI l’occupait et y était domicilié et pour laquelle il n’existe aucune perte de chance et l’appartement qui n’a pas pu être loué mais dont la configuration particulière liée à l’absence d’accès direct et indépendant par rapport à la maison, le caractère peu attractif de la localisation et l’absence d’élément suffisant sur sa valeur locative doivent conduire à évaluer la perte de chance à une somme mensuelle de 100 euros et ce jusqu’à la vente qui interviendra finalement en août 2020, soit durant 48 mois, pour un total de 4 800 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a écarté ce préjudice relatif à la perte de chance de louer l’appartement qui sera fixé à 4 800 euros.

Pour ce qui concerne le préjudice relatif à la baisse du prix de vente, celui-ci est constitué non par la perte de chance de vendre les biens au même prix que celui qui résultait du compromis signé en juillet 2016 entre la SCI Julex et M. [W] et Mme [E] à un montant principal de 269 000 euros et baissé en mars 2017 à 240 000 euros, mais bien par la différence entre cette dernière somme qui avait été convenue entre les parties et qui n’a pas été perçue par la SCI du fait de la faute de M. [S] d’une part et celle qui sera finalement obtenue par la SCI quatre années plus tard après la saisie immobilière d’autre part à hauteur de 202 000 euros. Il sera en conséquence alloué, par infirmation du jugement entrepris, à la SCI Julex la somme de 38 000 euros correspondant à une juste évaluation du préjudice subi à ce titre et M. [K] [S] sera condamné à la lui verser.

Le jugement déféré sera en revanche confirmé en ce qu’il a écarté l’existence d’un préjudice moral subi par la SCI, aucun élément ne démontrant que comme elle l’invoque, elle a subi une dégradation de son image de marque et a perdu la confiance de ses partenaires, la mise en oeuvre par son créancier de la procédure de saisie immobilière étant à cet égard insuffisante à caractériser un préjudice indemnisable autre que celui d’ores et déjà indemnisé.

Il n’est pas non plus justifié de la réalité du préjudice subi relatif au temps passé et l’énergie déployé par le dirigeant de la SCI au suivi du litige, à la recherche d’acquéreurs et aux négociations avec sa banque créancière du prêt, si bien que cette demande, formée pour la première fois en appel, sera rejetée.

5. Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [S], appelant qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et à verser à la SCI Julex la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra également d’autoriser le recouvrement direct contre la partie condamnée des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mis à disposition;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles condamnant M. [K] [S] à payer à la SCI Julex la somme de 4 009 euros en réparation de la perte de chance de vendre l’immeuble au prix de 2017 et rejetant la demande d’indemnisation de la perte de chance de louer l’appartement ;

Statuant dans cette limite et y ajoutant ;

Condamne M. [K] [S] à payer à la SCI Julex la somme de 38 000 euros au titre du préjudice lié à la perte de prix de vente et celle de 4 800 euros au titre de la perte de chance de louer l’appartement ;

Rejette la demande formée par la SCI Julex au titre de la préjudice de temps passé ;

Condamne M. [K] [S] aux dépens d’appel ;

Autorise leur recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [K] [S] à payer à la SCI Julex la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE