RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01607 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-IZ7X

AG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES

14 février 2023

RG:20/00052

[W]

[W]

[W]

SCI ACEF

C/

SA LA FONCIERE EPILOGUE

Copie exécutoire délivrée

le 30 janvier 2025

à :

— M^e Clotilde Lamy

— M^e Jean-michel Divisia

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 14 février 2023, N°20/00052

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [B] [W]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 20]

[Adresse 5]

[Adresse 21]

[Localité 7]

M. [M] [W]

né le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Adresse 21]

[Localité 7]

Mme [H] [W] épouse [O]

née le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 8]

La Sci ACEF

RCS de [Localité 19] n° 402 135 248, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 17]

[Localité 7]

Représentés par M^e Clotilde Lamy de la Selarl Cabinet Lamy Pomies-richaud Avocats Associes, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentés par M^e Fabrice Baboin de la Selas PVB Avocats, plaidant, avocat au barreau de Montpellier

INTIMÉE :

La Sa LA FONCIÈRE EPILOGUE

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par M^e Paul Guillet de la Selarl Provansal-D’Journo-Guillet, plaidant, avocat au barreau de Marseille

Représentée par M^e Jean-michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, Présidente de chambre, le 30 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

MM. et Mme [B], [H] et [M] [W] et la Sci ACEF étaient ensemble propriétaires de trois immeubles [Adresse 22] (Gard), cadastrés section C n°[Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], les parcelles C [Cadastre 9] et [Cadastre 12] étant grevés de plusieurs hypothèques conventionnelles au profit de la Banque Populaire du Sud, de Mme [U], de M. et Mme [G]

et de M. et Mme [T].

Par acte authentique du 26 juillet 2016 ont été vendus à la société Foncière Epilogue, avec clause de faculté de rachat et convention d’occupation précaire au profit des vendeurs :

— par la Sci ACEF la pleine propriété de la parcelle C [Cadastre 10],

— par la Sci ACEF et Mme [W] la moitié indivise de la pleine propriété de la parcelle C n°[Cadastre 11],

— par la Sci ACEF et les consorts [W] les deux tiers indivis de la pleine propriété de la parcelle C n°[Cadastre 12],

— par les consorts [W] la pleine propriété de la parcelle C n°[Cadastre 9].

Le 19 septembre 2019, l’acquéreur a adressé aux vendeurs une sommation d’avoir à quitter les lieux, qui est restée sans effet.

Par actes du 13 décembre 2019, elle les a assignés aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation devant le tribunal de grande instance de Nîmes qui par jugement contradictoire du 14 février 2023 :

— a constaté que les défendeurs étaient occupants sans droit ni titre de l’ensemble immobilier de [Localité 18] depuis le 27 janvier 2019,

— a ordonné en conséquence leur expulsion sans délai et avec le concours de la force publique,

— a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par eux à la somme de 2100 euros hors charges, à compter du 27 janvier 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— a ordonné l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des occupants,

— a condamné solidairement MM.et Mme [W] et la Sci ACEF aux dépens et à payer à la société Foncière Epilogue la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté toutes prétentions plus amples ou contraires.

MM.et Mme [W] et la Sci ACEF ont interjeté appel de cette décision Par déclaration du 9 mai 2023.

Par ordonnance du 16 mai 2024, la procédure a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du 10 décembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs conclusions d’appelant n°2 régulièrement notifiées le 6 février 2024, les appelants demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau

A titre principal

— de prononcer la nullité de la vente à réméré régularisée par acte notarié du 26 juillet 2016 en raison des man’uvres dolosives et de l’erreur subie et de l’absence de cause à leur engagement

— de condamner la société Foncière Epilogue à leur payer sur le fondement de la responsabilité délictuelle les sommes de

—  170 164 euros en réparation de leur préjudice financier,

—  50 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— de la débouter de l’intégralité de ses prétentions contraires, fins et conclusions,

A titre subsidiaire

— de la débouter de sa demande en paiement d’indemnités d’occupation sur la totalité du bien,

— de limiter cette demande au paiement d’une indemnité d’occupation valorisée à 800 euros par mois tenant la seule occupation de la maison d’habitation,

— de condamner la société Foncière Epilogue à leur payer sur le fondement de la responsabilité contractuelle les sommes de

—  170 164 euros en réparation de leur préjudice financier,

—  50 000 euros en réparation de leur préjudice moral

En tout état de cause

— de leur octroyer des délais de paiement pour toute condamnation en paiement retenue à leur encontre

— de condamner la société Foncière Epilogue à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— de la débouter de sa demande de condamnation au paiement des frais dus au titre du prêt contractée par elle auprès de la banque populaire afin de financer l’achat, au titre des restitutions réciproques dues en raison de l’annulation de la convention synallagmatique

— de la débouter de l’intégralité de ses prétentions contraires, fins et conclusions,

— de la condamner aux dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 7 novembre 2023, la société Foncière Epilogue demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— de rejeter la demande de réduction de l’indemnité d’occupation,

— de rejeter la demande de délais,

A titre subsidiaire, si la vente était annulée

— de limiter le quantum de la restitution à la somme de 113 000 euros correspondant à l’indemnité d’occupation perçue,

— de condamner les appelants à lui verser la somme de 420 000 euros correspondant au prix de vente payé,

— de les condamner à lui régler les frais dus au titre du prêt contracté par elle auprès de la Banque Populaire afin de financer l’achat, et notamment les intérêts versés depuis la signature de l’acte, au titre des restitutions réciproques,

En tout état de cause

— de rejeter toutes fins, demandes ou conclusions contraires,

— de condamner les appelants à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIFS

*Validité de la vente

La vente à réméré est définie par l’article 1659 du code civil comme un pacte par lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement évoqué à l’article 1673 du même code, soit le prix principal, les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du fonds.

Selon l’article 1108 du code civil, dans sa version alors applicable compte-tenu de la date du contrat, sont essentielles à la validité d’une convention

— le consentement de la partie qui s’oblige,

— sa capacité de contracter,

— un objet certain qui forme la matière de l’engagement,

— une cause licite dans l’obligation.

Contrairement à ce que soutient l’intimée, les appelants peuvent invoquer au soutien de leur demande en nullité du contrat plusieurs vices ayant affecté leur consentement, sans qu’il soit besoin de les hiérarchiser.

*demande de nullité pour dol

Les appelants soutiennent que l’intimée a manqué intentionnellement à son obligation d’information sur les risques encourus et la portée de l’acte, alors qu’elle était professionnelle et eux profanes ; qu’elle a ainsi procédé à des man’uvres dolosives, les lésant sur la base d’une estimation réalisée par une société avec laquelle elle a agi de concert, sans attirer leur attention sur le fait qu’ils allaient aggraver leur endettement.

L’intimée réplique que les appelants n’étaient nullement profanes ; qu’ils sont irrecevables à invoquer la lésion prévue à l’article 1676 du code civil qui s’apprécie au jour de la vente ; que les risques inhérents à l’opération ont été clairement indiqués à l’acte notarié ; que l’objet du contrat qui était de rembourser leurs emprunts a été rempli, et que leur consentement n’a donc pas été vicié.

Aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa version ici applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

L’acte de vente du 26 juillet 2016 mentionne que l’acquéreur est propriétaire du bien « sous la condition résolutoire de l’exercice du rachat dont la faculté est ci-après réservée au vendeur ».

Cette faculté de rachat, prévue en page 11, a été ainsi rédigée :

« Le vendeur se réserve expressément, à son profit, pendant un délai de 24 mois jour pour jour maximum à compter du lendemain des présentes, sur le bien objet de la présente vente, le droit d’exercer sa faculté de rachat prévue aux articles 1659 et suivants du code civil, que l’acquéreur ou ses héritiers soient encore propriétaires de l’immeuble objet des présentes, qu’ils soient décédés ou qu’ils l’aient aliéné. »

Le prix de rachat du bien a été fixé à la somme de 483 000 euros, ventilée comme suit :

—  374 500 euros pour la parcelle C [Cadastre 9],

—  92 000 euros pour la parcelle [Cadastre 15],

—  5 750 euros pour la parcelle C [Cadastre 11],

—  5 750 euros pour la parcelle C [Cadastre 12],

outre 9 500 euros au titre des frais de l’acte initial de vente.

Il est précisé « si au terme du délai susvisé de 24 mois jour pour jour à compter des présentes et sauf prorogation conventionnellement souhaitée et acceptée par l’acquéreur (') avant l’expiration dudit délai, le vendeur n’a pas exercé sa faculté de rachat dans les conditions ci-dessus prévues, l’acquéreur aux présentes demeurera propriétaire irrévocable du bien présentement vendu » et mentionné page 9 que le bien vendu restera occupé par le vendeur pendant la période durant laquelle il dispose de la faculté de rachat, soit 24 mois, en contrepartie d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4 200 euros et que « De convention expresse entre les parties, le montant total de cette indemnité d’occupation, soit la somme de 100 800 euros sera prélevée sur le prix de vente total pour la durée totale de l’occupation ».

En page 13, un paragraphe intitulé « informations spécifiques du vendeur quant aux conséquences de la vente avec faculté de rachat et la régularisation d’une convention d’occupation précaire » précise « le promettant déclare être parfaitement informé, tant par les informations qu’il a lui-même sollicitées que par les explications qui lui ont été fournies tant par le cabinet de négociation que par le notaire soussigné, des conséquences notamment juridiques, financières et patrimoniales de sa décision de vendre son bien au bénéficiaire en conservant une faculté de rachat et une convention d’occupation précaire dans les conditions exposées aux présentes ».

La vente a été conclue moyennant le prix de 420 000 euros se décomposant comme suit :

—  330 000 euros pour la parcelle C [Cadastre 9]

—  80 000 euros pour la parcelle C [Cadastre 10]

—  5 000 euros pour la parcelle C [Cadastre 11]

—  5 000 euros pour la parcelle C [Cadastre 12]

les frais de notaire s’élevant à 9 500 euros.

Les créanciers des vendeurs bénéficiant d’une hypothèque sur le bien ont tous donné leur accord à la mainlevée des inscriptions en échange du paiement des sommes de :

—  39 181,92 euros à la Banque Populaire du Sud,

—  81 613,96 euros à Mme [U],

—  58 295,69 euros à M.et Mme [G],

—  29 147,84 euros à M.et Mme [T],

et l’acte prévoit pour chaque hypothèque que « le vendeur donne l’ordre irrévocable à son notaire de prélever sur le prix de la vente le montant et les frais de mainlevée ».

Enfin, au titre des dispositions diverses, il est indiqué page 39 « les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions de la présente vente ont été négociés par le cabinet immobilier Immosafe (').

En conséquence, le vendeur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération totale de 42 000 euros (').

Cette rémunération est réglée par la comptabilité de l’office notarial ».

Les parties ont été représentées à la signature de l’acte, MM. et Mme [W] par Mme [S], clerc de notaire en vertu d’une procuration sous signature privée, la Sci ACEF par M. [A], clerc de notaire en vertu d’une assemblée générale de ses associés et la société Foncière Epilogue par Mme [F] clerc de notaire en vertu d’une procuration donnée par son directeur général.

La Sci ACEF, dont l’objet social est la location de terrains et d’autres biens immobiliers, n’a pas la qualité de consommateur mais de professionnel et ne peut exciper des dispositions du code de la consommation à son bénéfice.

En outre, si les sociétés Nemausa Finance, conseil en investissement financier, et Cévennes Venaison, dont le gérant était M. [C] [O] (époux de Mme [H] [W]), ont conclu ensemble le 21 février 2015 un contrat de suivi d’entreprise ayant pour objet une aide à la stratégie globale, ces sociétés n’ont aucun lien direct avec les consorts [W] et la Sci ACEF, ni avec la société Immosafe par l’intermédiaire de laquelle la vente à réméré a été conclue, ni avec la société Foncière Epilogue, acquéreur des biens.

Quant à la société Aixia, contrairement à ce que soutiennent les appelants, elle n’a aucun rapport avec la société Immosafe.

Il n’est dès lors pas établi que ces sociétés auraient agi de concert avec la société Foncière Epilogue pour surprendre leur consentement et les pousser à contracter.

Le seul fait que le notaire instrumentaire réside sur la même commune que la société Immosafe n’établit pas la preuve d’une collusion frauduleuse, les vendeurs ayant eu l’opportunité de se faire assister de leur propre notaire, qu’ils n’ont pas exercée sans en expliquer les raisons.

Ils ne démontrent pas que leur absence le jour de la vente et l’établissement de procurations au profit d’un clerc de l’étude, autorisée par assemblée générale des associés de la Sci ACEF leur auraient été imposés par de telles manoeuvres.

Il ressort des termes mêmes de l’acte, rappelés ci-dessus, qu’ils ont été pleinement informés de la nature de leur engagement et de ses conséquences en termes juridiques et financiers.

Ils ont également reconnu avoir reçu ces informations, accepté que les frais de la vente, détaillés dans l’acte, soient mis à leur charge, et prélevés directement sur le prix de vente de même que l’indemnité d’occupation et les sommes dues à leurs différents créanciers hypothécaires.

Ils ont également accepté le montant de l’indemnité d’occupation, fixée d’un commun accord entre les parties.

Les deux rapports d’expertise qu’ils produisent, évaluant la parcelle C [Cadastre 9] entre 850 000 et 900 000 euros et la parcelle C [Cadastre 10] entre 370 000 et 380 000 euros sont postérieurs de plus de deux ans à la signature de l’acte de vente et aucune évaluation des biens au moment de la vente n’est fournie, ne permettant pas à la cour d’apprécier les raisons pour lesquelles ces parcelles ont été évaluées à cette date par les parties à 330 000 et 80 000 euros.

En tout état de cause, ces éléments de valorisation étaient en leur possession depuis mai 2018, et en conséquence en juillet 2018 lorsqu’ils ont signé l’avenant prorogeant le délai d’exercice de leur faculté de rachat, sans invoquer à cette date la lésion dont ils se prétendent aujourdhui victimes.

Enfin, ils n’établissent pas en quoi l’acte aurait aggravé leur endettement, alors qu’il leur a permis de lever toutes les hypothèques grevant les biens, et donc de rembourser leur dette.

S’ils n’ont pas perçu le prix de vente en intégralité, c’est parce qu’ils ont remboursé leurs créanciers à hauteur de 208 239,41 euros, et réglé par avance l’indemnité d’occupation, les frais d’acte et la rémunération de leur mandataire la société Immosafe, qu’ils avaient librement acceptée.

Les appelants ne rapportent donc la preuve d’aucune man’uvre dolosive de l’acquéreur de nature à avoir vicié leur consentement pour les pousser à conclure l’acte de vente à réméré litigieux et ils sont déboutés de leur demande de nullité de l’acte pour dol.

*demande de nullité pour erreur

Les appelants soutiennent qu’ils n’étaient pas en mesure d’apprécier la portée de leur engagement et se sont mépris sur celui-ci.

L’intimée soutient que les conséquences de l’acte de vente y étaient clairement et lisiblement libellées.

Aux termes de l’article 1110 du code civil dans sa version ici applicable, l’erreur n’est cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Les appelants ne rapportent pas la preuve que le projet d’acte ne leur a pas été transmis avant sa signature.

Si tel avait été le cas, il leur incombait d’engager la responsabilité du notaire, dont la société Foncière Epilogue n’est pas responsable des agissements.

En tout état de cause, rien ne les empêchait de se rendre à l’étude pour la signature de l’acte aux fins de recevoir toutes les informations requises de vive voix.

Ils ne se sont pas davantage déplacés, et n’ont pas plus fait appel aux conseils de leur propre notaire, lors de la signature de l’avenant.

Les mentions de l’acte rappelées ci-dessus établissent clairement qu’ils ont reçu une information complète sur la portée de leurs engagements, les risques encourus en cas d’absence d’exercice de leur faculté de rachat, le prix du bien, les frais, et la façon dont ce prix serait ventilé.

La preuve est donc ici rapportée qu’ils ont eu pleinement conscience que l’opération de vente de leurs biens immobiliers devait permettre le remboursement de leurs créanciers et la levée des hypothèques avec la perspective de rachat de ces biens dans un délai maximum de 24 mois, tout en leur permettant d’y demeurer moyennant une indemnité d’occupation en continuant à percevoir les loyers du bail commercial consenti à M. [M] [W] pour l’exercice de son activité professionnelle, que cet acte était affecté d’un aléa et que la société Foncière Epilogue deviendrait la propriétaire du bien à l’issue de ce délai s’ils n’exerçaient pas leur faculté de rachat.

Cette preuve est d’autant plus rapportée qu’au terme de la période de deux ans, se trouvant dans l’incapacité d’exercer leur faculté de rachat, ils ont convenu, par nouvel acte notarié du 26 juillet 2018, de proroger ce délai de six mois afin de leur permettre « d’exercer leur faculté de rachat, sur les biens ci-après désignés, afin de pouvoir consentir, dans un second temps, la vente d’une partie ou de la totalité de ces biens aux tiers de leur choix ».

La preuve d’aucune erreur quant à la portée de leur engagement n’est donc ici rapportée par les appelants, qui sont déboutés de leur demande d’annulation de ce chef.

*demande de nullité pour absence de cause

Aux termes de l’article 1131 du code civil, dans sa version ici applicable, l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la convention trouvait ici sa cause dans la purge des hypothèques grevant leurs biens immobiliers et le remboursement de leurs dettes.

Ils sont encore déboutés de leur demande d’annulation sur ce fondement.

*demande de requalification du contrat en contrat pignoratif

Les appelants soutiennent que le contrat est en réalité un pacte commissoire, dissimulant un contrat de prêt avec gage réel sur le bien, dès lors que celui-ci a été acquis par un investisseur à un prix lésionnaire, et qui, affecté au remboursement des prêts hypothécaires, ne leur permettait pas de le racheter.

L’intimée ne conclut pas sur ce point.

La vente avec faculté de rachat constitue en général un instrument de crédit car elle permet au propriétaire d’un immeuble de se procurer les fonds dont il a besoin par la vente de cet immeuble, tout en conservant l’espoir d’en recouvrer la propriété le jour où il sera revenu à meilleure fortune, en restituant à l’acheteur le prix et ses accessoires. Toutefois, elle ne doit pas dissimuler un prêt usuraire, notamment lorsque le prix de rachat est très supérieur au prix de vente, sauf à être considérée comme un contrat pignoratif.

La licéité de principe du réméré oblige ici les appelants à démontrer l’existence d’une fraude.

Un contrat pignoratif est une opération assimilable à un pacte commissoire prohibée par la loi consistant à dissimuler un prêt sous une vente avec faculté de rachat pour un prix correspondant à la somme prêtée, le bien vendu étant acquis de droit à l’acquéreur à défaut de rachat dans le délai prévu.

Le pacte commissoire n’est plus illicite depuis l’ordonnance 2006-346 du 23 mars 2006, sauf en ce qui concerne l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur.

Les indices permettant de requalifier un contrat en un tel pacte sont :

— la faiblesse du prix de vente, par rapport notamment au prix du marché,

— la différence importante entre ce prix de vente et le prix du réméré, faisant apparaître un taux supérieur au seuil de l’usure,

— la conservation par le vendeur de l’usage du bien et le prix fixé à cette fin,

— la pratique habituelle, par l’acquéreur, de ce type d’opération.

Il n’est pas nécessaire que ces critères soient tous réunis et les juges du fond apprécient souverainement les faits et les intentions des parties.

En l’espèce si le bien cadastré C [Cadastre 9] constitue la résidence principale de M. [B] [W], les parcelles C [Cadastre 11] et [Cadastre 12] sont à usage de voirie et la parcelle C [Cadastre 10] propriété de la Sci ACEF était donnée à bail commercial à M. [M] [W].

Ainsi, seule la vente de la parcelle C [Cadastre 9] est susceptible d’être requalifiée en pacte commissoire prohibé.

Pour ce faire, il doit être démontré qu’elle a dissimulé une opération de crédit et a eu pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs en matière de taux d’usure.

Il a été démontré ci-dessus que MM.et Mme [W] ont vendu à réméré en toute connaissance de cause la maison à usage d’habitation cadastrée C [Cadastre 9], constituant la résidence principale de M. [B] [W], afin d’apurer leurs dettes et de lever les multiples hypothèques la grevant, et qu’ils n’ont pu se méprendre sur la portée de l’acte passé devant notaire prévoyant que la faculté de rachat devait être exercée dans les deux ans, ce qui supposait qu’ils obtiennent des fonds équivalents au prix de rachat dans ce délai.

Cependant, la société Foncière Epilogue se présente comme achetant, louant et vendant des biens immobiliers, notamment sous forme de portage pour des clients souhaitant rendre momentanément liquide leurs biens immobiliers tout en bénéficiant d’une faculté de rachat.

Elle a donc pour habitude de pratiquer la vente à réméré.

La vente a ici été consentie moyennant le prix total de 420 000 euros, dont 330 000 euros pour le seul bien cadastré C [Cadastre 9], ce bien devait être racheté, dans un délai de deux ans, prorogé de six mois, au prix de 374 500 euros.

L’acquéreur a également perçu des indemnités d’occupation, d’un montant total de 113 400 euros, étant précisé que l’avenant précisait que l’indemnité d’occupation initiale « visait plus particulièrement le bien cadastré section C numéro [Cadastre 9] ».

Le caractère usuraire du prêt ici consenti résulte d’une part de la différence entre les prix de vente et d’achat (44 500 euros soit 13,48%), rapportée à la durée de la convention (30 mois), et d’autre part de la majoration de la rémunération de l’acquéreur par le versement d’indemnités de jouissance correspondant à 34,36% du prix de vente, alors que le seuil d’usure pour les prêts immobiliers à taux fixe aux particuliers était fixé à 3,92% au 1er juillet 2016.

Par conséquent, la vente conclue le 26 juillet 2016 est annulée mais uniquement en ses dispositions relatives au bien immobilier sis [Adresse 25]) cadastré section C n°[Cadastre 9] et les appelants sont déboutés de leur demande de nullité de la vente des biens immobiliers sis [Adresse 23] à [Adresse 17] (Gard) cadastrés section C n°[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

* Restitutions

La nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale de sorte que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les appelants doivent restituer à l’intimée la somme de 330 000 euros correspondant au prix de la vente du bien cadastré C [Cadastre 9] mais ne peuvent être condamnés à lui restituer les frais engagés au titre du prêt contracté pour financer l’achat du bien, qui n’est pas lui-même annulé.

Il en résulte que le bien immobilier est censé n’avoir jamais quitté le patrimoine des vendeurs, auxquels aucune indemnité d’occupation des lieux dont ils sont réputés avoir conservé la propriété ne peut être demandée et la somme de 113 400 euros [(4 200 euros x 24 mois) + (2100 euros x 6 mois)] doit leur être restituée à ce titre.

Ils ne peuvent prétendre au remboursement par l’intimée de la somme de 42 000 euros, correspondant à la rémunération de leur mandataire la société Immosafe, tiers au contrat de vente dont elle n’a été que l’intermédiaire.

Ils sollicitent le remboursement de la somme de 9 500 euros réglée au notaire, à hauteur de 6 564 euros, correspondant à ses émoluments.

Toutefois, il résulte de l’acte de vente pages 14 et 20 que le montant de ces émoluments s’est élevé à 9 500 (frais de notaire : frais, droits et émoluments d’acquisition) – 2 936 (taxe départementale 410 500 x 0,70% + frais d’assistte 2 874 x 2,14%) – 420 ( contribution de sécurité immobilière proportionnelle au taux plein 420 000 x 0,10%) = 6 144 euros.

La vente n’étant annulée que partiellement ces frais sont dus, à tout le moins partiellement et les émoluments s’élevant à 6 144 euros pour un prix de vente total de 420 000 euros, le montant de la restitution sera évalué à la somme de 330 000 x 6 144/420 000 = 4 927,43 euros.

Ils demandent également la somme de 8 000 euros au titre des frais de séquestre mais ne rapportent pas la preuve que ces frais prélevés par le notaire, ont été perçus par l’intimée.

La société Foncière Epilogue est par conséquent condamnée à leur restituer la somme de 118 327,43 euros (113 400 + 4 927,43).

*responsabilité contractuelle de la société Foncière Epilogue

La demande de nullité du contrat ayant été rejetée concernant les biens cadastrés section C [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], la demande subsidiaire des appelants d’indemnisation de leurs préjudices financier et moral sur le fondement de la violation par l’intimée de son obligation de renseignement et de conseil, en lien de causalité avec leur préjudice de perte de chance de ne pas contracter et donc de ne pas engager les frais induits par l’acte notarié, outre un préjudice moral doit être examinée.

L’intimée soutient que les appelants ont été conseillés sur le plans juridique et financier par la société Nemausa Finance et ne sont pas ses clients mais ses cocontractants.

Il ne ressort d’aucune pièce du dossier susceptible de corroborer leurs allégations que les appelants auraient été conseillés dans le cadre de cette opération par la société Nemausa Finance qui n’ a conclu qu’avec la seule société Cévennes Venaison.

La société Foncière Epilogue ne peut être déclarée responsable du manquement contractuel par une autre société à ses obligations dans le cadre d’un contrat auquel elle est tiers.

Il n’est pas davantage démontré que la société Immosafe a été « en étroite relation » avec l’intimée, qui ne peut davantage répondre des éventuels manquements de celle-ci.

En tout état de cause, l’acte de vente comporte en page 13 un paragraphe « informations spécifiques du vendeur quant aux conséquences de la vente avec faculté de rachat et la régularisation d’une convention d’occupation précaire », qui stipule « OBSERVATION ETANT ICI FAITE que le PROMETTANT déclare être parfaitement informé, tant par les informations qu’il a lui-même sollicitées que par les explications qui lui ont été fournies tant par le cabinet de négociation que par le notaire soussigné, des conséquences notamment juridiques, financières et patrimoniales de sa décision de vendre son BIEN au BENEFICIAIRE en conservant une faculté de rachat et une convention d’occupation précaire dans les conditions exposées aux présentes » dont il ressort clairement, précisément et de manière détaillée, que les vendeurs ont reconnu avoir reçu les renseignements nécessaires à leur appréhension de toutes les conséquences de leur engagement.

Enfin, et comme le souligne à juste titre l’intimée, elle n’était tenue, en qualité d’acquéreur d’un bien immobilier, d’aucune obligation d’information à l’égard des vendeurs qui sont en conséquence déboutés

de leurs demandes de dommages et intérêts.

*demande d’expulsion

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a constaté que les consorts [W] et la Sci ACEF étaient occupants sans droit ni titre de l’ensemble immobilier [Adresse 24] (Gard) depuis le 27 janvier 2016 et ordonné leur expulsion.

Du fait de l’annulation de la vente du bien cadastré section C [Cadastre 9], ils ne sont occupants sans droit ni titre que des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] dont leur expulsion est seulement ordonnée.

*indemnités d’occupation

L’acte du 26 juillet 2016 prévoit « en contrepartie de l’occupation du bien, le vendeur sera redevable envers l’acquéreur d’une indemnité mensuelle d’occupation précaire d’un montant de 4200 euros’ ce dont il pouvait être déduit que cette indemnité était relative à l’occupation de l’ensemble des biens vendus.

Or, en page 12 de l’avenant du 26 juillet 2018 renouvelant cette indemnité pour 6 mois supplémentaire et la ramenant à 2100 euros il est mentionné « précision étant ici faite que cette indemnité d’occupation visait plus particulièrement le bien article 3 cadastré section C numéro [Cadastre 9] ».

Il en résulte qu’aucune indemnité n’a été contractuellement prévue pour l’occupation des autres biens objet du contrat de vente, à savoir les biens cadastrés section C [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

Néanmoins, les appelants sont occupants sans droit ni titre de ces lieux depuis le 27 janvier 2019 et seront redevables, à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une telle indemnité.

Les biens cadastrés sectionC [Cadastre 11] et [Cadastre 12] sont des voiries qui ne peuvent donner lieu à indemnité d’occupation.

Le bien cadastré section C [Cadastre 10] est un hangar professionnel loué à bail commercial à M. [M] [W] au loyer mensuel de 560 euros HT (soit 672 euros TTC) perçu, jusqu’au 26 janvier 2019, par la Sci ACEF propriétaire mais aurait dû être versé à la société Foncière Epilogue à compter de cette date.

L’indemnité d’occupation due par la Sci ACEF à la société Foncière Epilogue au titre de l’occupation de ce bien par elle-même ou les occupants de son chef est donc fixée à la somme de 672 euros.

Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par la Sci ACEF et les consorts [W] à la somme de 2 100 euros, et seule la Sci ACEF condamnée au paiement de la somme de 672 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation du bien cadastré section C [Cadastre 10].

*demande de compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Au terme de cet arrêt les consorts [W] sont débiteurs à l’étard de la société Foncière Epilogue de la somme de 330 000 euros au titre de la restitution du prix de vente du bien cadastré section C [Cadastre 9] et la société Foncière Epilogue est débitrice à leur égard de la somme de 113 400 euros au titre des indemnités d’occupation indûment perçues.

Il convient d’ordonner la compensation entre ces sommes.

*demande de délais de paiement

En application de l’article 1244-1 du code civil dans sa version en vigueur, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Les consorts [W] et la Sci ACEF ne versent aux débats aucun élément relatif à leur situation financière susceptible de permettre à la cour d’apprécier leur capacité à rembourser les sommes mises à leur charge dans un délai de deux ans.

Il sera relevé qu’ils ont, du fait de la longueur de la procédure initiée il y a cinq ans, bénéficié de fait de larges délais de paiement qu’ils n’ont pas mis à profit pour débuter le remboursement des sommes qu’ils savaient pourtant être susceptibles de devoir payer, soit à titre d’indemnité d’occupation, soit à titre de restitution du prix de vente perçu.

Par conséquent, ils sont déboutés de leur demandes.

*autres demandes

Le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [W] et la Sci ACEF aux dépens et à payer à la société Foncière Epilogue la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Foncière Epilogue, qui succombe principalement à la procédure du fait de l’annulation partielle du contrat litigieux est condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Aucune considération d’équité ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 14 février 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [B] [W], Mme [H] [W], M. [M] [W] et la Sci ACEF de leurs demandes de nullité du contrat de vente du 26 janvier 2016 des biens immobiliers situés [Adresse 21] à [Adresse 17] (Gard) cadastrés section C numéros [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12],

Prononce la nullité du contrat de vente du 26 janvier 2016 reçu par Me [Y], notaire à [Localité 16] (31) entre M. [B] [W], Mme [H] [W] et M. [M] [W] d’une part, et la société Foncière Epilogue d’autre part, portant sur le bien immobilier situé [Adresse 21] à [Adresse 17] (Gard) cadastré section C numéro [Cadastre 9],

Condamne in solidum M. [B] [W], Mme [H] [W] et M. [M] [W] à rembourser à la société Foncière Epilogue la somme de 330 000 euros en restitution du prix de vente perçu,

Condamne la société Foncière Epilogue à rembourser à M. [B] [W], Mme [H] [W] et M. [M] [W] la somme de 118 327,43 euros en restitution des indemnités d’occupation perçues du 26 juillet 2016 au 26 janvier 2019 et des émoluments trop-versés au notaire,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques de M. [B] [W], Mme [H] [W] et M. [M] [W] d’une part et de la société Foncière Epilogue d’autre part,

Déboute M. [B] [W], Mme [H] [W], M. [M] [W] et la Sci ACEF de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudices matériel et moral,

Constate que la Sci ACEF est occupante sans droit ni titre des immeubles situés [Adresse 24] (30) cadastrés section C n° [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] depuis le 27 janvier 2019,

Constate que Mme [H] [W] est occupante sans droit ni titre des immeubles situés [Adresse 24] (30) cadastrés section C n° [Cadastre 11] et [Cadastre 12], depuis le 27 janvier 2019,

Constate que M. [B] [W] et M. [M] [W] sont occupants sans droit ni titre des immeubles situés [Adresse 24] (30) cadastrés section C n° [Cadastre 12], depuis le 27 janvier 2019,

Ordonne l’expulsion de la Sci ACEF et de M. [B] [W], Mme [H] [W] et M. [M] [W], et de tous occupants de leur chef, sans délai, avec si nécessaire le concours de la force publique,

Ordonne l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la Sci ACEF et de M. [B] [W], Mme [H] [W] et M. [M] [W],

Condamne la Sci ACEF à payer à la société Foncière Epilogue à titre d’indemnité d’occupation la somme mensuelle de 672 euros à compter du 27 janvier 2019 et jusqu’à libération effective des lieux

Déboute la Sci ACEF et M. [B] [W], Mme [H] [W] et M. [M] [W] de leur demande de délais de paiement,

Y ajoutant,

Condamne la société Foncière Epilogue aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,