27/01/2026

ARRÊT N° 38/2026

N° RG 24/01130 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QEDV

PB/KM

Décision déférée du 08 Mars 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 13]

( 23/00976)

GRAFFEO

[S] [O]

[L] [O]

C/

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITA TIONS A LOYER MODERE

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [S] [O]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par M^e Pauline GODET, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [L] [O]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pauline GODET, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITA TIONS A LOYER MODERE Société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, société anonyme à conseil d’administration, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de TOULOUSE sous le numéro 550 802 771, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par M^e Juliette LAMBERT-RIGAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 mai 2016, la SA Patrimoine Languedocienne a donné à bail à M. [S] [O] et à Mme [L] [H] épouse [O], un appartement à usage d’habitation n°201 Bâtiment D situé [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 558,16 euros outre 162,22 euros de provision pour charges.

Suite à des troubles du voisinage allégués, la SA Patrimoine Languedocienne a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 23 février 2023, M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

— prononcer la résiliation pure et simple de bail conclu le 20 mai 2016 aux torts de M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O],

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous biens et occupants de leur chef des lieux qu’ils occupent, en la forme ordinaire et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner les mêmes à quitter les lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux,

— les condamner à lui payer une somme de 750 euros mensuelle de la date de la présente décision jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation,

— les condamner à lui payer la somme de 2035,90 euros au titre des arriérés de loyers et charges,

— les condamner à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— rejeter toute demande contraire et les condamner aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 8 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la résiliation du contrat de bail signé le 20 mai 2016 entre la SA Patrimoine Languedocienne et M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] relatif à l’appartement à usage d’habitation n°201 Bâtiment D situé [Adresse 5] à [Localité 11] à compter de la présente décision,

— ordonné en conséquence à M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] et à tout occupant de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs à l’issue de ce délai, la SA Patrimoine Languedocienne pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rejeté la demande d’astreinte,

— condamné M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 754,22 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 31 décembre 2023) de même que les loyers et charges éventuellement dus depuis cette date et jusqu’au présent jugement,

— débouté la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de paiement au titre de la facture de la porte d’entrée du logement n°201 Bâtiment D situé [Adresse 5] à [Localité 10],

— condamné M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du contrat de bail soit à compter du 9 mars 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— débouté M.[S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] de leur demande au titre du remboursement de la somme de 105 euros au titre des frais de remplacement de la porte du logement n°201 Bâtiment D situé [Adresse 6] [Localité 9] [Adresse 2],

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— condamné M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] au paiement des entiers dépens.

Par déclaration en date du 3 avril 2024, M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions sauf celle ayant rejeté la demande d’astreinte et celle ayant débouté la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de paiement au titre de la facture de la porte d’entrée.

M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O], dans leurs dernières conclusions en date du 1er juillet 2024, demandent à la cour, au visa de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement du 8 mars 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] en ce qu’il a:

*prononcé la résiliation du contrat de bail signé le 20 mai 2016 entre la SA Patrimoine Languedocienne et M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] relatif à l’appartement à usage d’habitation n°201 Bâtiment D situé [Adresse 5] à [Localité 11] à compter de la présente décision,

*ordonné en conséquence à M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] et à tout occupant de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

*dit qu’à défaut pour M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs à l’issue de ce délai, la SA Patrimoine Languedocienne pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

*condamné M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 754,22 euros au titre des loyers et charges éventuellement dus depuis cette date et jusqu’au présent jugement,

*condamné M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du contrat de bail soit à compter du 9 mars 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

*fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

*débouté M.[S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] de leur demande au titre du remboursement de la somme de 105 euros au titre des frais de remplacement de la porte du logement n°201 Bâtiment D situé [Adresse 5] à [Localité 11],

*débouté M.[S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] de toute autre demande,

*condamné M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] au paiement des entiers dépens.

statuant à nouveau,

— débouter la SA Patrimoine Languedocienne de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne à verser à M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] la somme de 2145 euros au titre des réparations locatives indues,

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne à verser à M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SA Patrimoine Languedocienne, dans ses dernières conclusions en date du 31 août 2024, demande à la cour, au visa des articles 1224, 1709, 1728, 1729 et 1741 du code civil, des articles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux et de la protection en date du 8 mars 2024 en ce qu’il a :

*prononcé la résiliation du contrat de bail signé le 20 mai 2016 entre la SA Patrimoine Languedocienne et M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] relatif à l’appartement à usage d’habitation n°201 Bâtiment D situé [Adresse 5] à [Localité 11] à compter du jugement,

*ordonné en conséquence à M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] et à tout occupant de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clefs,

*dit qu’à défaut pour M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs à l’issue de ce délai, la SA Patrimoine Languedocienne pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

*condamné M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 754,22 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 31 décembre 2023) de même que les loyers et charges éventuellement dus depuis cette date et jusqu’au présent jugement,

*condamné M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du contrat de bail soit à compter du 9 mars 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

*fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

*débouté M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] de leur demande au titre du remboursement de la somme de 105 euros au titre des frais de remplacement de la porte du logement n°201 Bâtiment D situé [Adresse 5] à [Localité 11],

*condamné M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] au paiement des entiers dépens,

— infirmer le jugement du juge des contentieux et de la protection en date du 8 mars 2024 en ce qu’il a :

*accordé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] pour libérer les lieux loués,

*rejeté la demande d’astreinte,

*débouté la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de paiement au titre de la facture de la porte d’entrée du logement n°201 Bâtiment D situé [Adresse 6] [Localité 10],

*débouté la SA Patrimoine Languedocienne de toute plus ample demande,

*débouté la SA Patrimoine Languedocienne sa demande de paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant de nouveau sur les points objets de l’infirmation :

— ordonner l’expulsion sans délai autres que ceux fixés par le commandement d’avoir à quitter les lieux de M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] ainsi que de tous biens et occupants de leur chef des lieux loués,

— condamner M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à quitter les lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux,

— condamner M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à la SA [Adresse 12] la somme de 2.145 euros au titre de la facture de la porte d’entrée,

— condamner M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les appelants font valoir qu’il n’existe aucun trouble de jouissance justifiant la résiliation du bail, nonobstant le fait que le fils des appelants ait été condamné pour détention de stupéfiants, que les produits stupéfiants ont été saisis dans la chambre de leur fils et dans son scooter sans que les occupants de l’immeuble ne se plaignent du moindre trouble, qu’il est établi que les appelants entretiennent des relations de bon voisinage, que l’infraction reprochée à leur fils n’a été que ponctuelle, que postérieurement à cette infraction à la législation sur les stupéfiants, plus aucun incident n’a été signalé.

Ils ajoutent qu’ils n’avaient pas connaissance de l’activité délictuelle de leur fils, que le coût de réparation de la porte d’entrée, fracturée lors d’une perquisition à leur domicile, ne peut être mis à leur charge, comme à bon droit estimé par le premier juge, alors qu’ils ne sont pour rien dans une telle dégradation, que le bailleur dispose d’un recours contre l’Etat en indemnisation, que des frais leur ont bien été facturés au titre de cette porte d’entrée.

Ils exposent que la somme de 754,22 euros, au titre d’un arriéré locatif, mis à leur charge, a été régularisée.

L’intimée fait valoir que les appelants sont responsables de l’activité délictuelle de leur fils dans le logement loué, que la saisie d’argent liquide, de 197,65 g de résine de cannabis et de 33,93 g de cocaïne dans le logement ou ses dépendances caractérise un trouble de jouissance, que ce trouble n’a cessé qu’à la suite de l’intervention des forces de l’ordre, que les locataires n’étaient pas exactement à jour de leur loyer au jour de la décision de première instance, ce qui est le cas aujourd’hui.

Elle expose que les appelants ont sollicité l’infirmation de tous les chefs du jugement y compris ceux ayant débouté l’intimée de certaines de ses demandes.

Elle ajoute qu’au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont responsables des dégradations qui surviennent dans le logement durant son occupation, qu’ils sont en conséquence redevables du coût de réparation de la porte d’entrée, fracturée lors d’une perquisition, imputable aux agissements de leur fils.

Elle indique que le supplément de loyer avancé par les locataires pour prétendre à une mise à leur charge échelonnée du coût de remise en état de la porte d’entrée correspond uniquement aux évolutions du loyer et des charges et aux fluctuations du montant des APL, exposant que la remise à zéro du décompte locatif ne correspond qu’à l’exécution provisoire liée au jugement, lequel a écarté la demande du bailleur au titre de la porte d’entrée.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Au visa de l’article 1228 du Code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La résiliation judiciaire du bail peut résulter d’un seul fait dès lors qu’il est suffisamment grave.

En l’espèce, le PV de saisie incidente (pièce n°2 de l’intimée) établit que lors d’une perquisition effectuée au domicile des appelants, ont été découverts :

— dans le parking sous terrain, le scooter du fils des appelants, qui vivait avec eux, avec des sachets pré-conditionnés dégageant une odeur de cannabis, des liasses de billets, des sachets contenant de la cocaïne,

— dans la chambre du fils des appelants, de la résine de cannabis.

Aux termes du PV d’audition en garde à vue du 22 septembre 2022, il s’est avéré que la saisie portait sur 33,93 g de cocaïne et 197,65 g de cannabis.

M. [D] [O] a été condamné par ordonnance d’homologation du tribunal judiciaire de Toulouse du 22 septembre 2022, pour détention et acquisition de stupéfiants, en état de récidive légale, à 4 mois d’emprisonnement.

Comme l’a relevé à bon droit le premier juge, la détention d’une quantité importante de stupéfiants, dont une partie a été découverte au sein du logement même des appelants, dans la chambre de leur fils, porte par essence atteinte à la jouissance paisible des lieux, expose les habitants de l’immeuble à un possible trafic de stupéfiants, et porte également atteinte à la destination des lieux qui ont servi à entreposer des produits illicites.

Il est indifférent d’alléguer, au résultat des attestations de M. [Y] et de Mme [Z] (pièces n°7 et 8 des appelants), deux des locataires du même immeuble, qu’aucune nuisance sonore ou incivilité n’ont été notées par le premier, ni aucun problème de voisinage constaté par la seconde, qui mentionne la serviabilité des appelants, alors que la jouissance paisible des locaux est nécessairement affectée par la détention en importante quantité de produits stupéfiants.

La cour observe que si la détention de stupéfiants n’a plus été relevée postérieurement, la condamnation du fils des appelants a été prononcée en état de récidive légale, ce qui exclut un fait isolé et ponctuel.

De même, l’intimée relève à juste titre que la détention de stupéfiants n’a cessé que par l’interpellation du fils des appelants.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail.

Sur la dégradation de la porte d’entrée

Aux termes de l’article 7c de loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est de même acquis que toute dégradation commise dans l’exécution d’une opération de police est susceptible d’engager la responsabilité de l’Etat qui doit notamment répondre des dégradations commises à l’égard des tiers au titre d’une responsabilité sans faute.

En l’espèce, le bailleur sollicite le remboursement de la porte d’entrée du logement fracturée lors de la perquisition ayant donné lieu à la condamnation pénale du fils des appelants pour une infraction à la législation sur les stupéfiants.

Dès lors que la dégradation est le fait des forces de l’ordre qui n’ont pas été introduites dans le logement par les locataires et que le bailleur dispose d’un recours contre l’Etat du fait de cette dégradation, c’est à bon droit que le premier juge a écarté la demande de remboursement formée par le bailleur, au titre de la remise en état de cette porte.

Sur le décompte locatif

La somme de 2145 euros, correspondant à la remise en état de la porte d’entrée, a été facturée aux appelants, ainsi qu’il ressort des extraits de compte produits par le bailleur (pièces n°4,9,10).

Aucune pièce n’établit un échelonnement des sommes dues au titre du coût de remise en état de la porte d’entrée et les appelants ne produisent aucun justificatif de paiement.

Suivant décompte arrêté au 31 décembre 2023 (pièce n°8 de l’intimée), il restait dû en incluant la somme de 2145 euros correspondant à la remise en état de la porte d’entrée, une somme de 2899,22 euros, ce dont il a été déduit par le premier juge un arriéré locatif, hors dégradations, de 754,22 euros.

Aux termes de la pièce n°10 (avis d’échéance d’avril 2024), suite au jugement de première instance le déboutant de la demande formée au titre de la porte d’entrée, le bailleur a contrepassé la somme de 2145 euros en créditant à nouveau les preneurs de ce chef, restant un net à payer à cette date de 383,27 euros, une fois recréditée la somme de 2145 euros.

Il subsistait donc un arriéré locatif, une fois déduite la somme facturée au titre de la porte d’entrée.

Les preneurs ne peuvent demander le remboursement de la somme de 2145 euros facturée au titre de la porte d’entrée alors que le bailleur a déjà soustrait cette somme du décompte locatif à partir d’avril 2024.

L’avis d’échéance de mai 2024 (pièce n°12 des appelants) établit que l’arriéré locatif avait été entièrement régularisé au 20 mai 2024.

Dès lors que le bailleur ne conteste pas que les preneurs sont à jour du règlement des loyers, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les appelants à payer un arriéré locatif.

Sur l’expulsion sans délai et le prononcé d’une astreinte

C’est à bon droit que le premier juge, alors que la saisie des produits stupéfiants et l’interpellation du fils des appelants avaient fait cesser le risque lié à la détention de drogue, a accordé un délai de un mois aux appelants pour quitter les lieux, indépendamment des délais légaux préalables à l’expulsion.

De même, c’est à bon droit qu’il a écarté la demande d’astreinte dès lors que le concours de la force publique a été accordé pour l’expulsion des occupants, mesure permettant d’exécuter sans qu’il y ait lieu à prononcé d’une astreinte, la cour y ajoutant que le code des procédures civiles d’exécution définit un délai préalable avant expulsion, et ce à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Sur les demandes annexes

Parties perdantes, M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] supporteront les dépens d’appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais irrépétibles d’appel qu’elle a exposés, ceux de première instance ayant été justement appréciés par le premier juge.

Il convient de lui allouer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 8 mars 2024 sauf en ce qu’il a condamné M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 754,22 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 31 décembre 2023) de même que les loyers et charges éventuellement dus depuis cette date et jusqu’au présent jugement.

Statuant de ce seul chef,

Déboute la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés.

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] aux dépens d’appel.

Condamne M. [S] [O] et Mme [L] [H] épouse [O] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI P.BALISTA