ARRET

N°

[V]

[I]

[J] épouse [I]

C/

[B]

[M]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SITUEE [Adresse 9]

AF/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU NEUF DECEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/02169 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCUR

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [R] [V]

né le 11 Juillet 1975 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [Z] [I]

né le 16 Janvier 1981 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 4]

Madame [K] [J] épouse [I]

née le 17 Juin 1981 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentés par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Lucie GOMES de la SELARL LEXJURISMO, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTS

ET

Monsieur [N] [M]

né le 04 Avril 1962 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

Madame [H] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Assignée selon les conditions de l’article 659 du code de procédure civile le 17/07/2024.

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SITUEE [Adresse 10] représenté par son syndic, Monsieur [F] [G] demeurant [Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Assigné selon les conditions de l’article 659 du code de procédure civile le 17/07/2024.

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 07 octobre 2025, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Anne BEAUVAIS, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 décembre 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 09 décembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Courant 2007, la SCI Lonie, dans laquelle étaient associés M. [N] [M] et Mme [H] [B], a entrepris des travaux de réhabilitation d’un immeuble situé à [Adresse 17], lequel a été divisé en quatre appartements. Les travaux concernant les parties communes ont été confiés à la société Renov’immo.

Par acte authentique du 30 octobre 2007, M. [Z] [I] et son épouse, Mme [K] [D], ont acquis de la SCI Lonie l’appartement formant le lot n° 4 de l’immeuble, désormais soumis au régime de la copropriété.

Par acte authentique du 26 février 2010, M. [R] [V] a acquis de la SCI Lonie l’appartement formant le lot n° 3 de l’immeuble.

Au début de l’année 2012, les acquéreurs ont constaté des infiltrations d’eau affectant leurs biens et sollicité la garantie de la SCI Lonie au titre des travaux de rénovation qu’elle avait fait réaliser par la société Renov’immo sans souscrire d’assurance dommages-ouvrage.

Cette dernière est intervenue sans succès, puis a fait l’objet d’une cessation d’activité par radiation d’office du RCS au 1er mars 2012. Les acquéreurs ont continué à interpeller, sans succès, leur vendeur. La société IRBF, intervenue pour poser un diagnostic en 2014, a conclu à l’absence d’étanchéité de la terrasse privative surplombant les deux appartements.

Les associés de la SCI Lonie, M. [M] et Mme [B], ont décidé de procéder à la liquidation amiable de cette dernière le 20 janvier 2014 avec effet à compter du 3l janvier 2014, Mme [B] étant désignée liquidatrice. La radiation de la SCI Lonie a été effective le 21 février 2014.

M. [V], ainsi que les époux [I], se plaignant de l’existence de désordres affectant leurs lots de copropriété et notamment du caractère fuyard des terrasses, ont assigné M. [M] et Mme [B] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Beauvais aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 16 juillet 2015, le juge des référés a désigné M. [L].

Par ordonnance du 17 juin 2016, M. [A] a été désigné en qualité de mandataire ad hoc de la SCI Lonie.

Par ordonnance du 2 mars 2017, le juge des référés a déclaré communes les opérations d’expertise à M. [A], ès qualités, ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de la résidence et a étendu la mission de l’expert judiciaire à des désordres qui se sont révélés pendant le cours de l’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 14 juin 2019.

Par ordonnance du 18 juin 2020, le juge des référés a condamné M. [A], ès qualités, à payer à titre de provision à M. [V] la somme de 65 680 euros, outre celle de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux époux [I] la somme de 33 770 euros, outre celle de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance.

Par arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 25 mars 2021, l’ordonnance a été confirmée en son principe mais les sommes ramenées à de plus justes proportions et M. [A], ès qualités, condamné à payer la somme de 49 170 euros TTC à M. [V] ainsi que la somme de 22 110 euros TTC aux époux [I].

La SCP Paraboschi & Ocquident, huissier de justice à Amiens, a émis le 16 septembre 2020 un certificat d’irrecouvrabilité vis à vis de la SCI Lonie, cette dernière ne disposant plus d’aucun actif.

Par actes d’huissier du 21 janvier 2021, M. [V], les époux [I] et le syndicat des copropriétaires de la résidence ont assigné devant le tribunal judiciaire de Beauvais M. [M] et Mme [B] en qualité d’associés de la SCI Lonie afin d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

Par jugement rendu le 19 février 2024, le tribunal judiciaire de Beauvais a :

— dit qu’une réception tacite des travaux commandés par la SCI Lonie auprès de la société Renov’immo, relativement à l’immeuble sis [Adresse 12] à Liancourt, est intervenue le 30 janvier 2009 ;

— dit que le désordre relatif à l’étanchéité de la terrasse est de nature décennale ;

— dit que le désordre affectant les garde-corps de terrasse est de nature décennale ;

— dit que les défauts d’étanchéité affectant les bacs à douche sont de nature décennale ;

— dit que les désordres relatifs au défaut d’étanchéité des menuiseries sont de nature décennale ;

— dit que le dysfonctionnement de la VMC ne constitue ni un désordre de nature décennale, ni un vice caché susceptible de permettre l’application des dispositions de l’article 1641 du code civil et, en conséquence, débouté M. [R] [V], Mme [K] [I] et M. [Z] [I] de leurs demandes indemnitaires à ce titre ;

— dit que les défauts d’exécution ponctuels au niveau de la couverture ne constituent ni des désordres de nature décennale, ni des vices cachés susceptibles de permettre l’application des dispositions de l’article 1641 du code civil et, en conséquence, débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 8] à [Localité 16] de sa demande indemnitaire à ce titre ;

— dit que les malfaçons affectant les volets roulants ne constituent ni des désordres de nature décennale, ni des vices cachés susceptibles de permettre l’application des dispositions de l’article 1641 du code civil et, en conséquence, débouté M. [R] [V], Mme [K] [I] et M. [Z] [I] de leurs demandes indemnitaires à ce titre ;

— dit que la malfaçon affectant les escaliers de l’appartement de Mme [K] [I] et M. [Z] [I] constitue un désordre de nature décennale ;

— dit que M. [N] [M] et Mme [H] [B], en qualité d’associés de la SCI Lonie, engagent leurs responsabilités au titre des désordres susmentionnés à hauteur de la moitié du capital social chacun ;

En conséquence :

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à M. [R] [V] la somme de 37 840 euros TTC au titre de son préjudice matériel en lien avec les désordres constatés ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à Mme [K] [D] épouse [I] et M. [Z] [I] la somme de 16 350 euros TTC au titre de leur préjudice matériel en lien avec les désordres constatés ;

— rappelé que les sommes accordées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 au jour du jugement ;

— rappelé que les sommes accordées au titre des préjudices matériels devront faire l’objet d’une déduction des sommes précédemment allouées à titre de provision ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à M. [R] [V] la somme de 19 950 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à Mme [K] [D] épouse [I] et M. [Z] [I] la somme de 16 350 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à M. [R] [V], la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à Mme [K] [D] épouse [I] et M. [Z] [I] la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— débouté M. [N] [M] de sa demande en garantie formulée à l’encontre de Mme [H] [B] ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer :

— à M. [R] [V], la somme de 4 000 euros ;

— à Mme [K] [D] épouse [I] et M. [Z] [I], la somme de 4 000 euros ;

— au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 000 euros ;

— débouté M. [N] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé qu’au titre de la contribution à la dette, M. [N] [M] Mme [H] [B] seront tenus, pour l’ensemble des condamnations susmentionnées, à hauteur des parts respectives qu’ils détenaient dans le capital social de la SCI Lonie, soit chacun pour moitié ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] aux dépens, et ce compris les frais d’expertise ;

— autorisé la SELARL Lexjurismo à recouvrer directement auprès des parties perdantes, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision.

Par déclaration du 21 mai 2024, les consorts [V] [I] ont relevé appel de cette décision en ces termes :

« Appel tendant à l’annulation de la décision sus visée ou à sa réformation en ce qu’elle :

— dit que le dysfonctionnement de la VMC ne constitue ni un désordre de nature décennale, ni un vice caché susceptible de permettre l’application des dispositions de l’article 1641 du code civil et, en conséquence, débouté M. [R] [V], Mme [K] [I] et M. [Z] [I] de leurs demandes indemnitaires à ce titre ;

— dit que les malfaçons affectant les volets roulants ne constituent ni des désordres de nature décennale, ni des vices cachés susceptibles de permettre l’application des dispositions de l’article 1641 du code civil et, en conséquence, débouté M. [R] [V], Mme [K] [I] et M. [Z] [I] de leurs demandes indemnitaires à ce titre ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à M. [R] [V] la somme de 37 840 euros TTC au titre de son préjudice matériel en lien avec les désordres constatés ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à [K] [I] et M. [Z] [I] la somme de 16 350 euros TTC au titre de leur préjudice matériel en lien avec les désordres constatés ;

— rappelé que les sommes accordées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 au jour du jugement ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à M. [R] [V] la somme de 19 950 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à [K] [I] et M. [Z] [I] la somme de 16 350 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à M. [R] [V], la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B] à payer à Mme [K] [I] et M. [Z] [I] la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [H] [B], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à M. [R] [V] la somme de 4 000 euros et à Mme [K] [I] et M. [Z] [I] la somme de 4 000 euros ».

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 5 février 2025, les consorts [V] [I] demandent à la cour de :

Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais le 19 février 2024 en ce qu’il a :

— dit que le dysfonctionnement de la VMC ne constitue ni un désordre de nature décennale, ni un vice caché susceptible de permettre l’application des dispositions de l’article 1641 du code civil et, en conséquence, les a déboutés de leurs demandes indemnitaires à ce titre ;

— dit que les malfaçons affectant les volets roulants ne constituent ni des désordres de nature décennale, ni des vices cachés susceptibles de permettre l’application des dispositions de l’article 1641 du code civil et, en conséquence, les a déboutés de leurs demandes indemnitaires à ce titre ;

— limité la condamnation in solidum de M. [N] [M] et Mme [H] [B] à verser à M. [R] [V] la seule somme de 37 840 euros TTC au titre de son préjudice matériel en lien avec les désordres constatés ;

— limité la condamnation in solidum de M. [N] [M] et Mme [H] [B] à verser à Mme [K] [I] et M. [Z] [I] la seule somme de 16 350 euros TTC au titre de leur préjudice matériel en lien avec les désordres constatés ;

— rappelé que les sommes accordées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 mais seulement au jour du jugement ;

— limité la condamnation in solidum de M. [N] [M] et Mme [H] [B] à verser à M. [R] [V] la seule somme de 19 950 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— limité la condamnation in solidum de M. [N] [M] et Mme [H] [B] à verser à Mme [K] [I] et M. [Z] [I] la seule somme de 16 350 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— limité la condamnation in solidum de M. [N] [M] et Mme [H] [B] à verser à M. [R] [V] la seule somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— limité la condamnation in solidum de M. [N] [M] et Mme [H] [B] à verser à Mme [K] [I] et M. [Z] [I] la seule somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— limité la condamnation in solidum de M. [N] [M] et Mme [H] [B] à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

o à M. [R] [V] la seule somme de 4 000 euros ;

o à Mme [K] [I] et M. [Z] [I] la seule somme de 4 000 euros ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires (mais uniquement lorsqu’il a rejetées demandes de M. [R] [V] et M. et Mme [I]).

Et statuant à nouveau

— condamner in solidum M. [M] ainsi que Mme [B], à proportion de leurs parts dans le capital social, à verser :

— à M. [V] la somme de 69 757,31 euros dont 45 430 euros devront être réactualisés selon la variation de l’indice BT 01 valeur décembre 2017

— à M. [I] et Mme [J] épouse [I] la somme de 59 853,43 euros TTC dont 24 200 euros devront être réactualisés selon la variation de l’indice BT 01 valeur décembre 2017

— condamner in solidum M. [M] ainsi que Mme [B], à proportion de leurs parts dans le capital social, à verser à M. [V] les sommes de :

—  4 800 euros au titre des frais d’hébergement pendant les travaux,

—  10 000 euros au titre de son préjudice moral.

— condamner les mêmes in solidum à verser à M. [V] la somme de 150 euros mensuelle au titre du préjudice de jouissance à compter de l’apparition des désordres dénoncés à la SCI Lonie en février 2015 et jusqu’à l’arrêt à intervenir.

— condamner in solidum M. [M] ainsi que Mme [B], à proportion de leurs parts dans le capital social, à verser à M. [I] et Mme [J] épouse [I] les sommes de :

—  1 200 euros au titre des frais d’hébergement pendant les travaux,

—  10 000 euros au titre de leur préjudice moral.

— condamner les mêmes in solidum à verser à M. [I] et Mme [J] épouse [I] la somme de 150 euros mensuelle au titre du préjudice de jouissance à compter de l’apparition des désordres dénoncés à la SCI Lonie en février 2015 et jusqu’à l’arrêt à intervenir.

— débouter M. [M] ainsi que Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes, y compris dans le cadre de l’appel incident de M. [M].

— condamner in solidum M. [M] ainsi que Mme [B], à proportion de leurs parts dans le capital social, à verser à M. [V] et aux époux [I] la somme de 6 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expert judiciaire, dont distraction au profit de la société Lex avocats Amiens, avocat.

Par conclusions notifiées le 9 mai 2025, M. [M] demande à la cour de :

Déclarer M. [V] ainsi que M. et Mme [I] mal fondés en leur appel et en l’ensemble de leurs demandes.

Les en débouter purement et simplement.

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— dit qu’une réception tacite des travaux commandés par la SCI Lonie auprès de la SARL Renov’immo relativement à l’immeuble sis [Adresse 8] à Liancourt, est intervenue le 30 janvier 2009 ;

— dit que M. [M] et Mme [B], en qualité d’associés de la SCI Lonie, engagent leurs responsabilités au titre des désordres susmentionnés à hauteur de la moitié du capital social chacun

— condamné in solidum M. [M] et Mme [B] à payer à M. [V] la somme de 37 840 euros TTC au titre de son préjudice matériel en lien avec les désordres constatés

— condamné in solidum M. [M] et Mme [B] à payer à M. et Mme [I] la somme de 16 350 euros TTC au titre de leur préjudice matériel en lien avec les désordres constatés

— condamné in solidum M. [M] et Mme [B] à payer à M. [V] la somme de 19 950 euros au titre de son préjudice de jouissance

— condamné in solidum M. [M] et Mme [B] à payer à M. et Mme [I] la somme de 16 350 euros au titre de leur préjudice de jouissance

— condamné in solidum M. [M] et Mme [B] à payer à M. [V] la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral

Infirmer la décision sur ces points

Statuant à nouveau

A titre principal,

Fixer la date de réception des travaux pour l’appartement de M. [V] au 30 janvier 2009 ;

Juger qu’aucune réception des travaux n’est intervenue pour l’appartement de M. et Mme [I] ;

Débouter M. et Mme [I] de l’ensemble de leurs prétentions ;

Réduire dans de plus justes proportions les sommes allouées à M. [V] ;

Juger qu’aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée à l’égard de M. [M] et Mme [B], M. [M] ne pouvant être condamné qu’à hauteur de ses parts dans le capital de la SCI Lonie, soit de 50% ;

A titre subsidiaire,

Réduire dans de plus justes proportions les sommes allouées à M. [V] ainsi qu’à M. et Mme [I] ;

A titre infiniment subsidiaire,

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Ajoutant au jugement,

Débouter M. [V] ainsi que M. et Mme [I] du surplus de leurs demandes ;

Condamner solidairement M. [V] ainsi que M. et Mme [I] à payer à M. [M] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

Condamner solidairement M. [V] ainsi que M. et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, avocat.

S’étant vue signifier la déclaration d’appel le 17 juillet 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [B] n’a pas constitué avocat devant la cour.

S’étant vu signifier la déclaration d’appel le 17 juillet 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, M. [F] [G], n’a pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

MOTIFS

1. Sur la qualité de constructeur de la SCI Lonie vis-à-vis de M. et Mme [I]

Les consorts [V] [I] soulignent que les premiers juges ont justement retenu que M. [M] et Mme [B] avaient réceptionné tacitement l’ouvrage. En effet, ils ont eux-mêmes produits la facture de la société Renov’immo et ont expressément reconnu, dans les actes de vente, qu’ils assumaient la responsabilité décennale à défaut d’avoir couvert l’ouvrage par une assurance dommages-ouvrage et s’être assurés de la garantie décennale de l’entreprise. Le bâti de l’immeuble et la couverture étaient parfaitement achevés au moment de la vente à M. et Mme [C]. La facture de la société Renov’immo ainsi que le diagnostic immobilier qui ont été produits en annexe de l’acte de vente précisent l’état de ruine dans lequel se trouvait l’immeuble avant les travaux de réhabilitation lourde qui ont été réalisés.

M. [M] répond que les éléments sur lesquels se sont fondés les premiers juges pour retenir une réception des travaux concernent uniquement l’appartement acquis par M. [V] et non le plateau brut acquis plus de deux ans auparavant par M. et Mme [I]. Ces derniers ont quant à eux fait l’acquisition par acte notarié du 30 octobre 2007 d’un plateau brut ainsi que le confirme le diagnostic immobilier joint à l’acte de vente. Les acquéreurs ont fait procéder par eux-mêmes aux travaux qui constituent les ouvrages affectés selon eux de désordres. Tel est notamment le cas des bacs de douche, des menuiseries, de la VMC, des volets roulants, de l’escalier et des travaux embellissements. Faute de démontrer la qualité de constructeur de la SCI Lonie, et ayant accepté le support, M. et Mme [I] doivent être déboutés de leurs demandes.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, et qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de l’article 1792-1 2° du code civil, est réputée constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En application de l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Si la réception est en principe expresse, elle peut également être tacite, lorsque le comportement du maître de l’ouvrage révèle sa volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage. A ce titre, le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et sa prise de possession par le maître de l’ouvrage valent présomption de réception tacite (en ce sens Cass, Ch 3, 30 janvier 2019, 18-10.197).

A défaut de réception amiable, expresse ou tacite, la réception peut, à la demande d’une partie, être fixée par le juge, à la date à laquelle l’ouvrage était effectivement en état d’être reçu.

Il convient d’observer que M. [M] ne conteste la qualité de constructeur de la SCI Lonie que vis-à-vis de M. et Mme [I], au motif que ces derniers n’ont acquis qu’un plateau brut.

Il ressort de l’acte de vente du 30 octobre 2007 entre la SCI Lonie et M. et Mme [I] que :

— M. et Mme [I] acquièrent le lot n°4, constitué notamment par « un plateau brut destiné à l’aménagement d’un appartement situé aux premier, deuxième étages et grenier, côté droit en entrant par la [Adresse 21] » (page 3 de l’acte) ;

— des travaux soumis à garantie décennale ont été effectués depuis moins de dix ans, ainsi qu’il résulte d’un arrêté de permis de construire délivré sous le numéro PC 6036006K0014 en date du 2 mars 2007 (annexe n°9), et « en application des dispositions de la loi numéro 78-12 du 4 janvier 1978, relative à la responsabilité et aux dommages dans le domaine de la construction, le vendeur n’a souscrit aucune assurance à ce sujet », ledit vendeur précisant être parfaitement au courant des articles 1792 et suivants du code civil (pages 11 et 12 dudit acte).

L’acte de vente du 26 février 2010 entre la SCI Lonie et M. [V] comprend des mentions identiques, puisqu’il indique que :

— M. [V] acquiert le lot n°3, constitué notamment par « un plateau brut destiné à l’aménagement d’un appartement situé aux premier, deuxième étages et grenier, côté gauche en entrant par la [Adresse 22] » (page 3 de l’acte) ;

— des travaux soumis à garantie décennale ont été effectués depuis moins de dix ans, ainsi qu’il résulte d’un arrêté de permis de construire délivré sous le numéro PC 6036006K0014 en date du 2 mars 2007 (annexe n°9), et « en application des dispositions de la loi numéro 78-12 du 4 janvier 1978, relative à la responsabilité et aux dommages dans le domaine de la construction, le vendeur n’a souscrit aucune assurance à ce sujet », ledit vendeur précisant être parfaitement au courant des articles 1792 et suivants du code civil (page 13 dudit acte).

Cependant, ce dernier acte précise que la désignation actuelle du bien est désormais :

« Un appartement en triplex comprenant :

— une entrée, un séjour double, une cuisine ouverte, un wc, un placard de rangement ;

— à l’étage : une salle de bains, buanderie, chambre avec wc, à demi palier une chambre ;

— au 2ème étage : une chambre avec accès terrasse ;

— chauffage électrique ».

Il ajoute que les travaux ont été réalisés par la société Renov’immo, la copie de la facture étant annexée à l’acte (page 14). Cette facture n°083006 du 30 janvier 2009, d’un montant de 118 404 euros TTC, détaille les travaux réalisés sur un « appartement à rénover pour le compte de la SCI Lonie situé [Adresse 11] composant le lot n°4 de la copropriété dimensions 12 m x 4,5 sur 2 étages + grenier », qui comprennent notamment la pose des menuiseries et des volets roulants, la réalisation des salles de bains, avec la pose de tous les éléments sanitaires, celle d’une ventilation dans les pièces de service, cuisine, salles de bains, wc et combles, ainsi que celle des escaliers.

Or une telle actualisation de la désignation du bien, assortie d’une facture de travaux, est absente de l’acte de vente conclu le 30 octobre 2007 entre la SCI Lonie et M. et Mme [I]

En outre, il est produit aux débats un devis de travaux non signé émis par la société Renov’immo, à une date indéterminée, portant sur un « appartement à rénover pour le compte de Mr et Mme [I] situé [Adresse 11] dimensions 12 m x 4,5 sur 2 étages + grenier », d’un montant de 95 000 euros TTC, dont les postes sont très similaires à ceux portés sur la facture n°083006 du 30 janvier 2009.

Il doit à cet égard être observé que M. et Mme [I] ont acquis leur immeuble pour un prix de 50 000 euros, alors que M. [V] l’a acquis pour un prix de 150 000 euros.

Il ressort enfin du rapport d’expertise, au dernier paragraphe de la page 22, que : « Les associés de la SCI LONIE n’ont pas souscrit d’assurance Dommage Ouvrage. Ils ont confié les travaux à la SARL RENOV’IMMO pour ce qui concerne les parties communes et l’aménagement de l’appartement [V]. Cette société est intervenue à différentes reprises pour des réparations sans jamais régler les problèmes de fond. Elle est désormais en cessation d’activité, elle est radiée depuis mars 2012. Son assureur de responsabilité décennale est inconnu de la SCI LONIE et des demandeurs.

Les époux [I] ont directement contracté avec la SARL RENOV’IMMO pour les aménagements intérieurs de leur appartement. »

Le permis de construire 6036006K0014 en date du 2 mars 2007 porte sur la réhabilitation d’un bâtiment d’habitation en quatre logements. Les plans et documents sur la base desquels il a été accordé ne sont pas versés aux débats.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que si la SCI Lonie a bien fait procéder à la réhabilitation de l’immeuble pour le transformer en quatre habitations, elle n’a vendu en 2007 à M. et Mme [I] qu’un plateau nu, ces derniers ayant fait effectuer les travaux d’aménagement litigieux pour leur propre compte.

La SCI Lonie ne peut donc être considérée comme constructeur vis-à-vis de M. et Mme [I], ni tenue à leur égard de la garantie décennale au titre des travaux d’aménagement dudit plateau.

Si le jugement querellé est confirmé en ce qu’il a dit qu’une réception tacite des travaux commandés par la SCI Lonie auprès de la société Renov’immo, relativement à l’immeuble sis [Adresse 13] Liancourt, est intervenue le 30 janvier 2009, c’est en y ajoutant que lesdits travaux ne portent que sur le lot n°4 vendu à M. [V], selon facture n°083006 du 30 janvier 2009, d’un montant de 118 404 euros TTC.

Il reste que les travaux décrits dans le devis transmis aux époux [I] et la facture adressée à la SCI Lonie portant sur le lot n°4 ne comprennent pas la réalisation des terrasses et des garde-corps.

D’ailleurs, dans ses conclusions, M. [M] ne conteste la qualité de constructeur de la SCI Lonie et sa responsabilité, ainsi que celle de Mme [B], qu’au titre des désordres affectant « les bacs de douche, les menuiseries, la VMC, les volets roulants, l’escalier et les travaux d’embellissements constatés dans l’appartement des 'consorts’ [I] » (page 9, dernier paragraphe).

Les travaux de construction des terrasses et garde-corps sont donc susceptibles d’entrer dans le cadre des travaux commandés par le SCI Lonie, pour lesquels elle n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage et a indiqué aux actes de vente « être parfaitement au courant des articles 1792 et suivants du code civil ». Leur date de réception ne peut cependant être fixée en l’absence d’éléments soumis aux débats sur leur date d’achèvement et de prétention de ce chef des parties, lesquelles doivent pouvoir s’expliquer sur ces points.

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats à cet effet.

Les prétentions des parties et les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics,

par arrêt par défaut,

Confirme le jugement rendu le 19 février 2024 par le tribunal judiciaire de Beauvais en ce qu’il dit qu’une réception tacite des travaux commandés par la SCI Lonie auprès de la société Renov’immo, relativement à l’immeuble sis [Adresse 14] Liancourt, est intervenue le 30 janvier 2009,

Y ajoutant,

Dit que lesdits travaux ne portent que sur le lot n°4 vendu à M. [V], selon facture n°083006 du 30 janvier 2009, d’un montant de 118 404 euros TTC ;

Et avant-dire droit,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 3 mars 2026 à 14h00, afin que :

— M. [M] produise tout justificatif de la date d’achèvement des travaux de construction des terrasses et des garde-corps sur l’immeuble situé à [Adresse 17] ;

— les parties présentent leurs éventuelles prétentions sur la réception de ces travaux ;

Dit que le présent arrêt vaut convocation des parties pour cette date ;

Réserve les prétentions des parties et les dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE