4ème Chambre

ARRÊT N° 212

N° RG 23/02358

N° Portalis DBVL-V-B7H-TV2K

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2024, devant M. Alain DESALBRES, Président de chambre, et Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, magistrats tenant seuls l’audience en la formation double rapporteurs, sans opposition des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [C] [E]

né le 28 juin 1966 à [Localité 7]

[Adresse 3] (GUADELOUPE)

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Lucien TROUPE, Plaidant, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Madame [A] [S]

née le 18 Mars 1968 à [Localité 9]

[Adresse 5] (GUADELOUPE)

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Lucien TROUPE, Plaidant, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMÉES :

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] à [Localité 6] pris en la personne de son syndic la société INOVA (SAS) agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1]

Représentée par M^e Karine PAYEN de la SAS PAYEN CARTRON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. AGENCE MAISON ROUGE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

M. [E] et Mme [S] ont réalisé entre 2010 et 2012 des travaux de rénovation de l’immeuble dont ils étaient propriétaires situé [Adresse 4] à [Localité 6]. Ils ont confié à M. [U] [I], entrepreneur individuel (travaux de peinture et de vitrerie) entre le 25 octobre 2010 et le 26 mars 2012 des travaux de maçonnerie, menuiserie, électricité, pose de cloisons sèches et peintures dont la création d’une pièce, en remplacement d’une cave en sous-sol.

Après avoir procédé à une division des lots, ils ont fait établir le 22 juillet 2011 un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Ce dernier a été modifié par acte du 27 avril 2012 et les trois lots ainsi constitués chacun d’un appartement, vendus (lots 1,5,6).

M. [I] a cessé son activité le 16 octobre 2012.

Par acte authentique du 25 juillet 2016, M. et Mme [O], par l’intermédiaire de l’agence immobilière Maison Rouge, ont acquis le lot n°1, constitué d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et d’une ancienne cave aménagée au sous-sol sans autorisation de la copropriété et de la ville de [Localité 6]. Etait insérée à l’acte une clause de non-recours contre les vendeurs.

Un constat d’huissier a été établi le 24 avril 2017 duquel il résulte l’existence d’un escalier reliant le coin cuisine au sous-sol. L’huissier a constaté que le mur de soutènement était posé à même le sol sans fondation et commençait à s’écrouler, que ce mur a été habillé par des plaques de placoplâtre, doublées en partie par du lambris PVC, que les cloisons étaient humides sur tout le pourtour de la pièce aménagée en chambre, que cette humidité était antérieure au recouvrement par les lambris.

Par acte d’huissier du 5 février 2018, le syndicat des copropriétaires, autorisé par l’assemblée générale du 21 novembre 2017, a fait assigner M. [E] et Mme [S] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo aux fins d’expertise.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 12 avril 2018.

Par acte d’huissier des 26 et 28 mars 2018, le syndicat des copropriétaires a également fait assigner la société Maison Rouge ainsi que M. [I] en extension de la mesure d’instruction, ce dont il a été fait droit par ordonnance du 6 juin 2019.

L’expert, M. [M], a déposé son rapport le 24 juillet 2020.

Par acte d’huissier du 14 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires, autorisé par l’assemblée générale du 1er octobre 2020 a fait assigner M. [E] et Mme [S] et la société Maison Rouge devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo.

Par un jugement du 20 décembre 2022, le tribunal judiciaire a :

— déclaré M. [E] et Mme [S] responsables in solidum des désordres affectant l’immeuble du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 6] ;

— condamné M. [E] et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 82 847,58 euros avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre celui publié en juin 2020 et celui publié à la date du jugement ;

— ordonné un complément d’expertise confié à M. [M] relatif à la nécessité de réaliser des travaux complémentaires ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire contre la société Maison rouge ;

— débouté la société Maison Rouge de sa demande indemnitaire contre le syndicat des copropriétaires ;

— condamné M. [E] et Mme [S] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [E] et Mme [S] et la société Agence Maison rouge de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné M. [E] et Mme [S] aux dépens comprenant les frais d’expertise.

M. [E] et Mme [S] ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 14 avril 2023, intimant le syndicat des copropriétaires et la société Agence Maison Rouge.

L’instruction a été clôturée le 2 juillet 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 17 juillet 2023, au visa de l’article 1103 du code civil, M. [E] et Mme [S] demandent à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 5 septembre 2022 du tribunal judiciaire de Saint-Malo ;

— recevoir M. [E] et Mme [S] en leurs conclusions et les en dire bien fondés ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à M. [E] et Mme [S] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 2 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Inova, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré M. [E] et Mme [S] responsables in solidum des désordres affectant l’immeuble du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 6] ;

— condamné M. [E] et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 82 847,58 euros avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre celui publié en juin 2020 et celui publié à la date du jugement ;

— le réformer en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande contre la société Maison rouge ;

— condamné la société Maison Rouge, in solidum avec M. [E] et Mme [S] au paiement des sommes précitées ;

— condamner M. [E] et Mme [S], la société Maison Rouge, in solidum au paiement de la somme de 11 323,64 euros, outre son indexation sur la variation de l’indice BT01 entre celui publié au mois de septembre 2021 (117,5 Insee du 17 septembre 2021) et celui publié à la date de la décision à intervenir ;

Subsidiairement,

— ordonner un complément d’expertise sur l’imputabilité des travaux complémentaires au sinistre initial ;

— condamner M. [E] et Mme [S], la société Maison Rouge, in solidum au paiement de la somme de 10 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [E] et Mme [S], la société Maison Rouge, in solidum aux entiers dépens comprenant les deux instances en référé, les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 7 500 euros et aux dépens de première instance et de la présente instance et autoriser M^e Karine Payen, avocat au barreau de Rennes à les recouvrer en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 24 août 2023, la société Agence Maison Rouge demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 20 décembre 2022 ;

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Maison Rouge ;

— condamner la partie succombant à verser à la société Agence Maison Rouge la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS

Sur l’appel de M. [E] et Mme [S]

Suivant une facture du 11 décembre 2010, M. [I] a réalisé des travaux structurels pour M. [E] et Mme [S] pour un montant de 134 496,68 euros avant que la copropriété ne soit constituée.

Il résulte de l’expertise de M. [M] :

— qu’il existe un affaissement du mur porteur,

— que son éboulement partiel a provoqué une fuite d’eau par rupture d’un conduit PVC,

— que l’éboulement a pour origine le décaissement effectué sous les fondations hors de toutes règles de l’art pour donner de la hauteur à l’ancienne cave,

— que les travaux ont été rendus invisibles par le doublage de la pièce et le recouvrement du sol carrelé par un linoléum.

M. [E] et Mme [S] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 82 847,58 euros TTC en réparation des travaux de reprise comprenant notamment la démolition et l’évacuation du carrelage et dallage puis la reprise des fondations par injection du béton pour venir bloquer les murs déstructurés par les travaux de décaissement.

Les appelants contestent leur condamnation. Ils font valoir que les acquéreurs étaient, aux termes de l’acte de vente du 25 juillet 2016, informés de la nature des travaux et de leur étendue, les factures y étant annexées. Ils ajoutent que le document précise que les consorts [O] ont également été informés de l’absence de déclaration d’achèvement des travaux et de l’attestation de conformité en l’absence d’autorisation de la copropriété et de la ville de [Localité 6] et qu’ils en faisaient leur affaire personnelle sans aucun recours contre le vendeur. Ils rappellent que l’acte précise encore l’absence d’assurance dommages-ouvrage et de ce que M. [I] n’avait pas d’assurance décennale. Ils considèrent ainsi bénéficier d’une décharge de responsabilité à l’égard des vendeurs.

Aux termes de l’article 1792 du code civil « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Selon l’article 1792-1, 2°, du code civil « Est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

L’article 1792-5 du code civil dispose que toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4, est réputée non écrite.

Selon l’article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 15 alinéa 1er prévoit la compétence du syndicat qui peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il s’évince de la combinaison des articles 14 alinéa 4 et 15 précités que le syndicat des copropriétaires a qualité à agir au titre de la garantie décennale pour les malfaçons constatées dans les parties communes, ou simultanément dans les parties communes et privatives en vue d’assurer la sauvegarde matérielle de l’immeuble bien qu’il ne soit pas propriétaire de l’immeuble, ni des parties communes.

L’acte de vente du 25 juillet 2016 stipule que « Le vendeur déclare que les travaux suivants ont été effectués sur l’immeuble depuis moins de dix ans;

— Les lots maçonnerie, menuiserie, électricité et cloisons sèches réalisés par l’entreprise [I], dont le siège est à [Adresse 8] en date du 25 octobre 2010,29 mars 2011, 10 septembre 2011 et 26 mars 2012.

— le lot peinture réalisé par l’entreprise [I], susnommée'

Les factures desdits travaux demeurent jointes et annexées aux présentes après mention.

L’acquéreur reconnait avoir reçu les attestations d’assurance desdites entreprises (à l’exception toutefois de l’entreprise [I])'

Le vendeur déclare que l’aménagement de la cave a été fait sans autorisation de la copropriété ni de la Ville de [Localité 6] et que ces travaux ont été réalisés sans toucher aux parties communes de l’immeuble.

L’acquéreur est informé et en fait son affaire personnelle sans aucun recours contre le vendeur de ce chef.

Le vendeur déclare être informé des dispositions des articles L241-1 et L242-I du Code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros 'uvre ou de second 'uvre, une assurance garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, ainsi qu’une assurance couvrant sa responsabilité au cas où il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maître d''uvre. »

Il est également précisé que le bien ayant fait l’objet de travaux de rénovation depuis moins de dix ans tels que ceux déclarés par le vendeur, le régime de la responsabilité et d’assurance auquel il se trouve soumis est celui institué par les articles L241-1 et suivants du code des assurances.

Il est enfin mentionné « que le vendeur déclare qu’aucune police d’assurance dommages ouvrage n’a été souscrite pour la réalisation de ces rénovations. L’acquéreur a été informé que les articles L241-2 et L242-1 du Code des assurances ont prévu que les constructions soumises au régime de la responsabilité qu’elle organise doivent être protégées par deux régimes d’assurances [']assurance de dommages, destinée à fournir les fonds nécessaires pour réparer les dommages aux constructions en dehors de toute recherche de responsabilité. Elle permet au propriétaire de l’immeuble d’éviter de mettre en jeu les responsabilités incombant aux divers intervenants à la construction avec les risques d’un contentieux long et onéreux.

Vendeur et acquéreur reconnaissent avoir reçu du notaire soussigné toute explication utile concernant les conséquences pouvant résulter de l’absence de souscription de telles polices d’assurance. »

Si ainsi que l’a rappelé le premier juge, les clauses de non-recours contre le vendeur ne peuvent faire obstacle au jeu de la garantie décennale, d’ordre public, et doivent être réputées non écrites (Cass. 3ème civ., 28 janvier 2021, n°19-13.490), en l’espèce il n’a jamais été inclus dans l’acte de vente une telle clause au titre de la garantie décennale, les acquéreurs s’engageant seulement à faire leur affaire de l’absence d’attestation d’achèvement des travaux pour lesquels ils n’avaient pas obtenu l’autorisation de la copropriété et de la commune. Le compromis de vente du 28 mai 2016 mentionnait au contraire expressément que « le vendeur se reconnait parfaitement informé qu’en vertu des dispositions de l’article 1792 du code civil, ayant la qualité de maître de l’ouvrage du bien objet des présentes vendu après achèvement, il reste tenu envers l’acquéreur de la garantie énoncée à cet article. En conséquence l’acquéreur exercera ces garanties comme vendeur, considéré comme constructeur de l’ouvrage. » Dans l’acte de vente, le notaire a uniquement souligné l’information donnée à l’acquéreur quant à l’absence de souscription des assurances dommages-ouvrages et responsabilité civile décennale et leurs conséquences.

En outre, l’acte de vente mentionne que les travaux ont été réalisés sans toucher aux parties communes de l’immeuble, ce qui est erroné. Il n’est en effet pas contesté que M. [I] a réalisé le décaissement constaté par l’expert judiciaire ce qui correspond au poste terrassement mentionné sur sa facture. Le règlement de copropriété rappelant que les fondations et les gros murs de façade sont des parties communes, les vendeurs ne peuvent sérieusement tirer des conséquences de cette fausse information.

Les moyens invoqués par M. [E] et Mme [S] ne pouvant prospérer, le jugement est confirmé en ce qu’il les a condamnés à indemniser le syndicat des copropriétaires.

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de l’agence immobilière sur un fondement contractuel et à titre subsidiaire sur celui de l’article 1382 devenu 1240 du code civil. Il reproche à l’agence immobilière d’avoir noté dans le compromis de vente qu’il n’était pas indiqué la surface Carrez car la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m alors que cette mention était fausse ainsi que l’a relevé l’expert puisque selon ses relevés la hauteur est de 2m sous les poutres et de 2,20 m sous le plafond. Il soutient que l’agence ne pouvait ignorer la hauteur réelle de la cave, laquelle si elle avait été indiquée aurait permis d’attirer l’attention sur l’importance du décaissement et sollicite qu’au regard de cette faute, une part de responsabilité de 15% soit retenue à l’égard de l’agence, telle qu’estimée par l’expert.

En premier lieu, ainsi que le relève le premier juge, en l’absence de relation contractuelle entre le syndicat des copropriétaires et l’agence immobilière, le syndicat ne peut qu’être débouté de sa demande fondée sur la responsabilité contractuelle.

En second lieu, s’agissant de la responsabilité délictuelle invoquée, le syndicat doit démontrer un lien de causalité entre une faute et un préjudice. Or, ainsi que le relève très justement le tribunal, il n’est pas rapporté que la vérification des dimensions de la pièce aurait permis de déceler la dangerosité du décaissement sous les fondations, lequel était dissimulé par le sol en linoléum, ou de prévoir leur apparition.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur la demande d’indemnisation au titre de travaux complémentaires

En l’absence de motifs invoqués à la demande d’infirmation de la mesure d’expertise ordonnée par le tribunal pour vérifier l’existence d’un lien entre les travaux complémentaires réalisés et le désordre, le jugement est confirmé.

Sur les autres demandes

Les dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens prononcées par le tribunal sont confirmées.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 3 000 euros à l’agence immobilière Maison Rouge au titre des frais irrépétibles.

M. [E] et Mme [S] qui succombent seront condamnés à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] à payer la somme de 3 000 euros à la société Agence Maison Rouge au titre des frais irrépétibles.

Condamne M. [E] et Mme [S] à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] et Mme [S] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,