Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 27 novembre 2025, n° 25/02054

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI IMMOLOGE n'a pas respecté ses obligations de paiement des charges, justifiant ainsi la demande de paiement des sommes dues.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par la SCI IMMOLOGE.
Accepté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a estimé que la résistance de la SCI IMMOLOGE à payer les charges était abusive, justifiant ainsi l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la SCI IMMOLOGE à rembourser les frais irrépétibles exposés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 27 nov. 2025, n° 25/02054
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/02054
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique DI COSTANZO
Parties :	S.C.I. IMMOLOGE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 450

Rôle N° RG 25/02054 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOM4Y

Syndic. de copro. [Adresse 3]

S.C.I. IMMOLOGE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dominique DI COSTANZO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 07 Juin 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00746.

APPELANTE

Syndic. de copro. [Adresse 3], demeurant chez son syndic en exercice, l’IMMOBILIERE TARIOT DONT LE SIEGE EST SIS [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. IMMOLOGE

demeurant [Adresse 2]

Assignée en étude le 18/03/2025,

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

La SCI IMMOLOGE est propriétaire au sein d’un ensemble immobilier situé à Marseille, organisé en copropriété.

Par jugement du 30 novembre 2020, la SCI IMMOLOGE a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires :

*4.443,96 euros au titre des charges et frais de recouvrement pour la période allant du 01/07/2018 au 01/10/2020,

*150 euros de dommages et intérêts,

*600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par lettre du 05 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI IMMOLOGE d’avoir à lui verser la somme de 7857,44 euros.

Par acte d’un commissaire de justice du 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5]) a fait assigner la SCI IMMOLOGE, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, aux fins principalement de la voir condamner au paiement de la somme de 11.165,50 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2024 en ce compris les charges échues impayées au 1er janvier 2024, les frais nécessaires de recouvrement ainsi que le budget provisionnel jusqu’à l’appel de fond du 31 décembre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 décembre 2023 outre des dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 07 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Marseille a :

— condamné la SCI IMMOLOGE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT les sommes suivantes :

—  2 908,45 euros titre des charges échues impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 7857,44 euros et à compter de l’assignation en justice pour le surplus ;

—  1 710,18 euros au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 29 février 2024 ;

— ondamné la SCI IMMOLOGE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL IMIMOBILIERE TARIOT la somme de 290 euros au titre de dommages-intérêts ;

— condamné la SCI IMMOLOGE à payer au syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI IMMOLOGE aux dépens ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL IMIMOBILIERE TARIOT, de sa demande de condamnation au frais d’exécution forcée ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

Le premier juge a relevé que le syndicat des copropriétaires ne versait pas au débat le décompte joint à la mise en demeure de payer la somme de 7857, 44 euros et que le décompte produit faisait apparaître des sommes dues au titre d’un jugement du 30 novembre 2020. Il a ajouté que la somme de 4826, 50 euros n’était pas non plus justifiée.

Il a fixé la créance du syndicat.

Par déclaration du 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision s’agissant des sommes auxquelles a été condamnée la SCI IMMOLOGE au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ainsi qu’au titre des dommages et intérêts.

La SCI IMMOLOGE n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées.

Par conclusions notifiées le 09 avril 2025 par voie électronique auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*réduit la créance du syndicat des copropriétaires d’un montant de 11.165,50 euros décomposée comme suit :

—  8.427,50 euros (d’arriéré de charges au 01/01/2024)

—  1.027,82 euros de frais

-1.710,18 euros d’appel de fonds provisionnels au 31/12/2024

Aux sommes suivantes :

-2.908,45 euros au titre des charges de copropriétés impayées au 01/01/2024

-1.710,18 euros au titre des provisions pour charges du 01/04/2024 au 31/12/2024

*réduit la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires requérant d’un montant de 1.500 euros à la somme de 290 euros.

STATUANT A NOUVEAU,

— de constater l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 par l’assemblée générale du 13/03/2023,

— de constater que la sommation de payer du 05/12/2023 est restée infructueuse à l’expiration du délai légal de trente jours,

— de constater la déchéance du terme,

En conséquence :

— de juger que les demandes du syndicat des copropriétaires sont bien fondées,

— de condamner SCI IMMOLOGE à lui payer la somme de 11.165,50 euros selon décompte arrêté au 31/12/2024, et ce, avec intérêt au taux légal, à compter du 05/12/2023,

— de condamner SCI IMMOLOGE à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et ce, par application de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil,

— de condamner SCI IMMOLOGE à lui payer au la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût des commandements de payer en date du 19 novembre 2021 et 07 août 2023,

— de juger que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la partie débitrice.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2025.

MOTIVATION

L’appelant ne peut voir son sort aggraver en appel, en l’absence d’appel incident.

Dès lors, la cour ne peut tirer la conséquence de l’absence de précision, dans la mise en demeure du 05 décembre 2023, de la nature et du montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

En effet, la mise en demeure, qui n’est d’ailleurs accompagnée d’aucun décompte justificatif, se contente de solliciter la somme de 7854, 44 euros au titre des charges de copropriété ainsi que la somme de 1085, 27 euros liée au jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 30 novembre 2020.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges(…)

L’article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

Selon l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

L’obligation aux charges ainsi prévue est d’ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Le syndicat des copropriétaires dispose d’un titre exécutoire (le jugement du 30 novembre 2020) pour les charges dues jusqu’au 31 décembre 2020 (provisions sur charges pour la période du premier octobre 2020 au 31 décembre 2020 comprises). La juridiction avait été saisie d’une demande à hauteur de 4826, 45 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Le jugement ayant statué sur ces demandes, le syndicat des copropriétaires ne peut revenir sur celles-ci.

La cour ne statuera que sur les sommes dues à compter du premier janvier 2021, tout en tenant compte des éventuelles régularisations de charges pour l’exercice 2020.

Le syndicat des copropriétaires produit au débat :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 janvier 2020, 29 janvier 2021, 17 octobre 2022 et 13 mars 2023 (qui approuvent les comptes des exercices du premier janvier 2019 au 31 décembre 2019; du premier janvier 2020 au 31 décembre 2020 ; du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021; du premier janvier 2022 au 31 décembre 2022 ; qui approuvent le budget prévisionnel du premier janvier 2023 au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel du premier janvier 2024 au 31 décembre 2024),

— les décomptes de charges,

— un décompte s’arrêtant au 31 mars 2024.

Il ressort des pièces produites que la SCI IMMOLOGE est redevable de la somme de 7084, 02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au premier appel de fonds du premier janvier 2024 (pour la période du premier janvier au 31 mars 2024). Les versements effectués à hauteur de 4175, 52 euros en 2021 sont à imputer sur la dette antérieure et il convient d’écarter du décompte, non seulement le solde antérieur de 4826, 50 euros (somme sur laquelle le jugement du 30 novembre 2020 a statué) mais encore les sommes dues au titre de cette décision (dommages et intérêts et indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile), puisque le syndicat des copropriétaires dispose d’un titre exécutoire pour les recouvrer.

Le premier juge a également condamné la SCI IMMOLOGE à la somme de 1710, 18 euros au titre des provisions sur charges pour la période du premier avril 2024 au 31 décembre 2024.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Sont nécessaires au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance :

les frais de mises en demeure (102 euros)

les frais des commandements de payer (318,08 euros)

Les autres frais sollicités, soit entrent dans le cadre de la mission classique d’un syndic, soit relèvent des dépens.

Le premier juge n’a pas tranché dans son dispositif le montant des frais nécessaires qu’il allouait au syndicat des copropriétaires. La SCI IMMOLOGE sera condamnée au titre des frais nécessaires à la somme de 420, 08 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner la SCI IMMOLOGE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de :

—  7084,02 euros au titre des charges de copropriété pour la période du premier janvier 2021 au premier appel de fonds du premier janvier 2024 (période du premier janvier au 31 mars 2024), avec intérêts au taux légal sur la somme de 6027, 04 euros à compter de la mise en demeure du 05 décembre 2023

—  1710,18 euros au titre des provisions pour charges pour la période du premier avril 2024 au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

—  420,08 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le jugement sera partiellement infirmé s’agissant du quantum des sommes dues.

Les manquements systématiques et répétés de la SCI IMMOLOGE à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Elle sera condamnée à la somme de 290 euros. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et sur les dépens

La SCI IMMOLOGE est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI IMMOLOGE aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI IMMOLOGE sera en outre condamnée au versement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation aux frais d’exécution forcée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné la SCI IMMOLOGE au versement des sommes suivantes :

—  290 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE la SCI IMMOLOGE à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] les sommes suivantes :

—  7084,02 euros au titre des charges de copropriété pour la période du premier janvier 2021 au premier appel de fonds du premier janvier 2024 ( la période du premier janvier au 31 mars 2024), avec intérêts au taux légal sur la somme de 6027, 04 euros à compter de la mise en demeure du 05 décembre 2023,

—  420,08 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE la SCI IMMOLOGE au versement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE la SCI IMMOLOGE aux dépens de la présente instance.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,