ARRET

N°

Société [Adresse 12]

C/

[Z]

[P]

AB/BT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU PREMIER JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04201 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I4NZ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEAUVAIS DU VINGT CINQ AOUT DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE ([Adresse 13])

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Elodie DEVRAIGNE de la SELARL L.E.A.D AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS

APPELANTE

ET

Monsieur [S] [Z]

né le 27 Septembre 1959 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [H] [P] épouse [Z]

née le 08 Avril 1969 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Carole SERRA, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 11 mars 2025, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 10 juin 2025, le délibéré a été prorogé au 1er juillet 2025.

Le 1er juillet 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, Greffière.

*

* *

DECISION :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 10 septembre 2010, la société HLM du département de l’Oise a donné à bail à M. [S] [Z] et Mme [H] [P] épouse [Z] un pavillon avec garage de type 5, d’une surface habitable de 93 m², situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 538,78 euros, outre une provision sur charges.

Le 17 août 2022, le bailleur a fait délivrer à M. et Mme [Z] [P] un commandement d’avoir à payer, dans le délai de deux mois, la somme de 1 236,23 euros au titre de loyers et charges impayés.

Par acte du 4 novembre 2022, la société [Adresse 12] (la société HLM) a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de voir constater la résiliation du bail, expulser les locataires, rembourser un arriéré locatif et fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

M. et Mme [Z] [P] ont opposé à ces demandes l’indécence du logement donné à bail.

Par jugement du 25 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais a :

— débouté la société [Adresse 12] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné la société HLM du département de l’Oise aux dépens ;

— débouté la société [Adresse 12] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que le jugement était immédiatement exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 3 octobre 2023, la société HLM a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 19 septembre 2024, la société [Adresse 11] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 25 août 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes, la condamnant par ailleurs aux dépens et la déboutant de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau,

Constater la résiliation du bail consenti à M. et Mme [Z] [P], portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ;

Dire que dans les deux mois d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, M. et Mme [Z] [P] ainsi que tout occupant de leur chef, devront avoir libéré les lieux loués après avoir satisfait aux obligations d’un locataire sortant et qu’à défaut ils en seront expulsés si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

Condamner solidairement M. et Mme [Z] [P] à lui payer la somme de 9 186,09 euros suivant décompte arrêté à la date du 18 septembre 2024 ;

Condamner solidairement M. et Mme [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant fixé au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux et ce à compter du 1er octobre 2024 ;

Débouter M. et Mme [Z] [P] de l’intégralité de leurs demandes et de leur appel incident ;

Condamner solidairement M. et Mme [Z] [P] à payer une indemnité de 2 000 euros à titre d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. et Mme [Z] [P] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Par conclusions notifiées le 30 mai 2024, M. et Mme [Z] [P] demandent à la cour de :

Déclarer recevable mais mal fondée la société HLM en son appel et en ses demandes,

La débouter de sa demande tendant à la résiliation du bail ;

La débouter de sa demande de paiement de la somme de 5 321,04 euros ;

La débouter de sa demande de condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle du montant du loyer augmenté des charges à compter du 1er novembre 2023 ;

La débouter de sa demande de paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La débouter de sa demande au titre des dépens de première instance et d’appel ;

Recevoir leur appel incident ;

Confirmer purement et simplement le jugement rendu le 25 août 2023 par le tribunal judiciaire pôle de la protection et de la proximité de Beauvais en ce qu’il a :

— débouté la société [Adresse 11] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné la société HLM aux dépens ;

— débouté la société [Adresse 11] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Condamner la société HLM à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice lié aux troubles de jouissance connus dans le logement litigieux ;

Réduire des 2/3 le montant de leurs loyers de la période du 19 décembre 2019 au 25 août 2023 ;

Réduire de 20% le montant de leurs loyers du mois d’août 2023 jusqu’à la décision à intervenir ;

Condamner la société [Adresse 11] à leur verser, avec intérêts, les sommes dues correspondant à la différence entre les loyers versés et les loyers dus après réduction, et ce sous astreinte si nécessaire ;

Enjoindre à la société HLM de leur faire des propositions de relogement dans les conditions exactes de la loi, et conformes au bail qu’ils ont régularisé avec cet organisme le 10 septembre 2010, et ce sous astreinte si nécessaire ;

Condamner la société [Adresse 11] à leur payer la somme de 3 000 euros correspondant aux frais irrépétibles ;

Condamner la société HLM aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction est requise auprès de Me [I], avocat aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur les demandes des locataires au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent

M. et Mme [Z] [P] se prévalent du rapport de la préfecture du 19 décembre 2019, faisant état d’un logement indécent au regard essentiellement d’infiltrations d’eau, de difficultés de fermeture des portes et fenêtres, de traces importantes d’humidité, d’une absence de ventilation mécanique contrôlée (VMC) aux normes et enfin, de désordres affectant les prises électriques.

Selon eux, entre ce rapport et le jugement, les divers désordres n’ont pas été régularisés, la société [Adresse 11] n’ayant d’ailleurs pas été en mesure de produire de justificatifs de travaux devant le tribunal, hormis une intervention sur la VMC qui n’avait pas remédié aux désordres, et a proposé exclusivement une réfection des peintures alors que l’humidité résultait également d’infiltrations d’eau au niveau des menuiseries et des fenêtres.

Ils confirment la matérialité de travaux postérieurs et une évolution positive de leurs conditions de location, mais soulignent qu’ils ont vécu auparavant dans un logement indécent, de sorte que les réfections effectuées tardivement ne permettent pas de considérer leurs demandes comme étant infondées, rappelant qu’à la date du rapport de 2019, ils occupaient le logement depuis 2010.

Ils ajoutent que la société [Adresse 11] n’a jamais pris en considération leurs demandes antérieures à décembre 2019 ou les préconisations du rapport, ou encore leurs réclamations postérieures, faisant valoir que leur bailleur n’avait vraisemblablement pas l’intention d’intervenir ponctuellement sur leur logement mais comptait plutôt inscrire les travaux de mise en conformité et de mise en sécurité nécessaires dans le cadre d’un projet de réhabilitation de l’ensemble locatif prévu dans un descriptif de juin 2022.

En réponse aux conclusions adverses, ils soulignent qu’ils n’ont jamais été destinataires du rapport de l'[Localité 7] établi le 25 janvier 2024 et qu’en tout état de cause, les constatations que comporte ledit rapport ne sont pas fondées sur leur situation telle qu’elle se présentait avant cette date.

Ils concluent qu’avant le jugement, les propositions de relogement qu’ils avaient refusées ne concernaient pas des logements identiques au leur, et qu’aucun autre logement ne leur a été proposé depuis.

En réponse, la société HLM relève que le premier juge n’a pas recherché si la situation des locataires avait évolué depuis le rapport de 2019, soulignant avoir pour sa part entamé d’importants travaux de réhabilitation sur l’ensemble du site et du lotissement d'[Localité 8]. Elle fait état, dans ce cadre, de la mise aux normes du système de ventilation, de travaux de menuiseries, d’une réfection de l’installation électrique, et de propositions de réalisation de travaux d’embellissements qui ont été refusés par M. et Mme [Z] [P].

Elle réfute les motifs du tribunal selon lesquels les désordres liés à l’humidité étaient encore présents au moment des débats, alors qu’il n’est selon elle pas contesté par les locataires qu’elle justifie être intervenue dès le 4 janvier 2018 pour installer la VMC et que le système de ventilation avait été mis aux normes, enfin, que les locataires ne sont jamais plaints auprès d’elle de la moindre difficulté relative à cet équipement. Elle ajoute qu’au demeurant, le rapport du 19 décembre 2019 ne conclut pas à un local impropre à l’habitation, et que les services de la préfecture ont considéré qu’il n’existait pas de risques manifestes pour la santé ou la sécurité des occupant ni d’ailleurs de situation de péril.

Au regard des préconisations des services de la préfecture, elle estime n’être pas restée passive et indique à cet égard produire aux débats l’intégralité des bons de commande passés pour ce logement en 2017, 2018, 2020 et 2021. Elle souligne sa forte mobilisation aux fins d’entretenir, améliorer et moderniser les logements de son parc locatif et conclut que toutes les causes d’indécence dans le logement ont été résolues, les derniers tests réalisés démontrant que les murs ne présentaient plus aucune humidité.

Elle précise qu’elle n’est pas en mesure de répondre à la demande de ses locataires d’accession à un autre pavillon pourvu d’un garage, mais qu’elle leur a proposé de les reloger provisoirement, le temps de réaliser les travaux d’embellissement, en vain.

La société [Adresse 11] se prévaut enfin des constats posés par l'[Localité 7] dans son rapport du 25 janvier 2024, concluant à l’absence d’insalubrité de l’immeuble et formulant quelques préconisations qu’elle a respectées intégralement, hormis les travaux d’embellissement refusés par les locataires.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En outre, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit en son article 2 qu’est décent un logement qui "satisfait aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (')

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; (')

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (')".

Il résulte de ces dispositions, ainsi que l’a rappelé le premier juge, que le locataire peut suspendre le paiement des loyers au bailleur qui se trouve en contravention à son obligation de délivrer un logement décent.

Enfin, l’article 1353 du code civil impose à celui qui se prétend libéré d’une obligation de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1.1. Sur le caractère indécent du logement

En application des dispositions précitées, il appartient au bailleur de justifier, au regard des doléances exprimées par le locataire, qu’il leur a délivré et les a maintenus dans un logement décent.

La cour constate qu’il n’existe aucun débat entre les parties relatif au bon état du pavillon en 2010, ce dont atteste au demeurant l’état d’entrée dans les lieux produit aux débats par la société HLM.

Puis, il ressort du commandement de payer du 17 août 2022 et des décomptes produits aux débats par cette dernière que les premiers impayés locatifs remontent au mois de mars 2022. Assignation a été délivrée ensuite à la demande du bailleur aux locataires le 4 novembre 2022, en considération de l’arriéré locatif.

Pour s’opposer aux demandes du bailleur, et en particulier, au paiement de cet arriéré locatif non contesté en son montant, M. et Mme [Z] [P] font valoir l’indécence de leur logement sur le fondement essentiellement d’un rapport de l'[Localité 7] du 19 décembre 2019 qu’ils estiment révélateur d’une situation qui perdurait, selon leurs motifs, depuis plusieurs mois, « voire plusieurs années » – sans autre précision.

Il ressort dudit rapport qu'"au vu des désordres relevés, le logement n’est pas décent et ne respecte pas certaines prescriptions du RSD :

Désordres

Infiltrations d’eau au niveau des menuiseries (porte d’entrée) et difficulté de fermeture des fenêtres [souligné par la cour].

Dans le séjour, dans la cuisine, dans les chambres, dans la salle-de-bain, des traces importantes d’humidité sont présentes sur les murs et plafond et sur l’encadrement des menuiseries.

Le système de ventilation du logement n’est pas conforme à l’arrêté du 24 mars 1982. Les débits des bouches d’aspiration sont nettement insuffisants (mouvements d’air très faibles).

Désordres au niveau des prises électriques."

La préfecture préconisait en conséquence :

« Pour l’ensemble du logement il sera nécessaire de :

— supprimer les infiltrations d’eau au niveau de la porte d’entrée et vérifier la fermeture de la porte d’entrée, des fenêtres et des portes-fenêtres

— résoudre les traces importantes d’humidité dans toutes les pièces

— faire contrôler le système de ventilation afin qu’il soit conforme à l’arrêté du 24 mars 1982 (attestation de conformité d’un professionnel)

— contrôler les prises électriques [souligné par la cour]."

S’agissant de la « Caractérisation de la situation et conclusion », le rapport indique :

« Non décence : oui

Infraction RSD : oui

Local impropre à l’habitation : non

Risques manifestes pour la santé et/ou la sécurité des occupants : non

Péril : non

Sécurité des immeubles collectifs à usage d’habitation : non."

La société [Adresse 11] justifie pour sa part des interventions suivantes, antérieures à l’établissement de ce rapport :

— une intervention de la société Ciepiela à sa demande, relative à l’installation complète d’une VMC, suivant bon de commande n°17070538 du 21 juillet 2017, facture détaillée du 31 janvier 2018, acquittée d’un montant de 1 729,17 euros TTC, et compte-rendu d’exécution dudit bon de commande ;

— une intervention de la société Cipiela, relative à la vérification de la sécurité électrique complète du logement, suivant bon de commande n°17050175 du 4 mai 2017 et compte-rendu d’exécution dudit bon de commande ;

— trois tentatives d’intervention dans le cadre des opérations de contrôle annuel des équipements du logement, attestées par les compte-rendu d’intervention de la société Ciepiela les 4 juillet 2019, 11 juillet 2019 et 17 juillet 2019, toutes infructueuses au motif suivant : « Absent (courrier) » ;

— une intervention de la société Cipiela le 24 septembre 2019 faisant état du compte-rendu suivant :

« Visite annuelle chaudière, visite annuelle V.M. C., essais sécurité. »

Le bailleur justifie ensuite, entre l’établissement du rapport de l'[Localité 7] et la délivrance au locataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 août 2022, des interventions suivantes :

— une vérification de la sécurité électrique complète incluant le remplacement de l’équipement électrique (prises), conformément aux préconisations du rapport du 19 décembre 2019, commandée le 13 janvier 2020 et exécutée le 3 mars 2020 ;

— le dépannage et contrôle de la VMC, conformément aux préconisations du rapport du 19 décembre 2019, programmé le 5 février 2020 selon le compte-rendu d’intervention de la société Ciepiela du 4 mars 2020 faisant état de l’impossibilité d’intervenir le jour même en l’absence du locataire, et réalisée le 21 avril 2020 ;

— la commande de différents travaux d’élagage, recherche de fuite en toiture, en février-mars 2020, plusieurs interventions sur une fuite de WC en juillet et septembre 2020 ayant abouti à une réfection complète commandée le 21 décembre 2020, ainsi que la pose d’un détecteur de monoxyde suivant commande du 9 octobre 2020 ;

— plusieurs interventions sollicitées par la société [Adresse 11] pour ce logement courant 2021, dont l’une pour une VMC bruyante, selon compte-rendu d’intervention de la société Ciepiela du 19 mai 2021 précisant : « locataire me dit qu’il y a plus de bruit contrôle moteur ras 110 pa contrôle gaine ras cuisine 100 pa wc 100 pa et salle-de-bain 102 pa ».

Il est ainsi justifié par le bailleur qu’au moment où les locataires ne payaient plus régulièrement le loyer, en mars 2022 :

— de manière générale, la société [Adresse 11] continuait à intervenir très régulièrement à la demande du locataire afin de remplir les obligations qui lui incombaient en sa qualité de bailleur, contrairement aux allégations de ce dernier selon lesquelles le bailleur se désintéressait de son sort dans l’attente des travaux de rénovation globaux de son parc locatif en 2022 ;

— en particulier, elle avait fait réaliser une intervention sur le système de ventilation et procéder à la réfection de l’installation électrique ;

— plusieurs rendez-vous de contrôle des équipements avaient été reportés courant 2019 du fait des locataires.

Il y a lieu de souligner que le rapport de la préfecture de 2019 ne préconisait, en lien avec des infiltrations d’eau et s’agissant des menuiseries extérieures, que le remplacement de la porte d’entrée et non de l’intégralité des menuiseries, lesquelles appelaient une simple vérification en lien avec une difficulté de fermeture des fenêtres.

A la lecture de ce rapport et en réponse aux motifs des locataires sur ce point, la cour ne souscrit pas à l’analyse du tribunal selon laquelle, au vu des photographies jointes au rapport de la préfecture, l’humidité résultait également « des infiltrations d’eau au niveau des menuiseries et des fenêtres », alors que seule la porte d’entrée était visée dans le rapport. Elle constate que la source essentielle d’humidité au sein du logement était liée non pas à l’état des menuiseries, mais à un dispositif de ventilation en mauvais état ou insuffisant pour renouveler l’air et évacuer l’humidité, et une ventilation insuffisante dans toutes les pièces (page 3 du rapport). De ce défaut de ventilation, résultait le caractère indécent du logement à la date du contrôle.

Puis, s’agissant des défaillances de la VMC, nonobstant le défaut de production par le bailleur d’une attestation de conformité, soulignée par les locataires, la société [Adresse 11] justifie par la production d’un rapport du 25 janvier 2024, qu’à cette date, l'[Localité 7] n’a relevé aucun défaut de conformité de la VMC que le bailleur justifie avoir fait contrôler en 2020, et de nouveau en 2021, avant les premiers impayés locatifs. Il s’en déduit que dès 2020, la VMC litigieuse était aux normes.

Par ailleurs, la société [Adresse 11] produit deux courriers des 3 et 20 avril 2023, que les locataires ne contestent pas avoir reçus, proposant durant l’instance pendante devant le tribunal, la réfection des peintures endommagées par l’humidité, et actant leur refus de ces travaux motivé non pas par la persistance des sources d’humidité au sein du logement, mais par leur demande de mutation pure et simple dans un autre logement – motif que ces derniers invoquent également dans leurs écritures – ainsi que l’impossibilité de leur proposer un relogement identique au sein de son parc locatif.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le bailleur, débiteur de l’obligation de livrer au locataire un logement conforme, justifie suffisamment qu’à la date de la délivrance du commandement de payer au locataire, il avait remédié à la cause essentielle de l’humidité affectant le logement en s’assurant de l’efficacité de la VMC dès le début de l’année 2020, sans que les pièces et notamment les photographies produites aux débats par M. et Mme [P] [Z] démentent la matérialité de cette situation.

Il sera encore observé que dans son rapport du 25 janvier 2024, produit aux débats par le bailleur, l'[Localité 7], intervenue à la demande du locataire, indique que les traces de moisissure qui couvrent les murs ne peuvent être datées (moisissure ancienne ou moisissure continuant à se développer dans le logement) en l’absence de nettoyage depuis l’installation de la VMC en 2018.

Ainsi, même en l’état de la présence de cette moisissure depuis 2018 avec un doute sur son développement postérieur, l'[Localité 7] a conclu que ses observations ne lui permettaient pas de conclure à l’insalubrité de l’immeuble. Elle préconisait pour l’essentiel de ses constats, un nettoyage des surfaces et une recherche des causes d’humidité.

Le rajout d’une prise, que les locataires ne contestent pas avoir eux-mêmes posée, est seul à l’origine du risque signalé justifiant une vérification de la sécurité de l’installation électrique.

Enfin, le rédacteur du rapport précisait que lors de sa visite, le représentant de la société [Adresse 11] avait proposé le relogement provisoire de la famille le temps de réaliser les travaux de peinture, mais que Mme [Z] [P] avait refusé cette offre au motif qu’elle souhaitait un relogement définitif.

Il ressort de leurs motifs que les locataires, qui évoquent des « années » d’indécence de leur logement de manière hypothétique, ne les comptabilisant avec certitude qu’en termes de « mois », et des pièces qu’ils produisent aux débats, qu’ils n’ont jamais sollicité d’intervention de la société HLM au titre de l’humidité affectant leur pavillon. Il en résulte que le point de départ du caractère indécent du logement lié à l’absence de ventilation correcte au moyen d’une VMC, est difficile à dater avec précision. L’installation d’une VMC le 4 janvier 2018 atteste de la nécessité de cet équipement avant cette date, sans que l’on sache si l’humidité affectait alors le logement dans les proportions constatées en décembre 2019. Le rapport de la préfecture du 19 décembre 2019, atteste en revanche du défaut d’efficacité de cette VMC jusqu’à l’intervention du début de l’année 2020.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la société [Adresse 11] justifie avoir satisfait à son obligation de fournir à ses locataire un logement décent à compter de l’entrée dans les lieux des locataires en 2010, jusqu’au 4 janvier 2018, puis à compter du 5 février 2020, date de la première intervention programmée rendue impossible par le fait des locataires. Ces derniers se sont opposés ensuite aux travaux de nettoyage et remise en peinture de leur maison, de sorte que la persistance de moisissures sur les surfaces du logement ne peut être imputée au bailleur.

En revanche, entre le 4 janvier 2018 et le 5 février 2020, ce dernier n’a pas satisfait à son obligation, conduisant à caractériser l’indécence du logement sur une période de 25 mois.

1.2. Sur les demandes des locataires en lien avec le caractère indécent du logement

Le caractère indécent du logement est établi sur une période antérieure de plus de deux ans à la délivrance du commandement de payer.

A cette dernière date, le bailleur avait mis en 'uvre toutes les dispositions utiles et efficaces afin de remédier aux causes et aux effets des éléments d’indécence qui affectaient le logement, n’ayant pu effectuer les travaux de nettoyage des surfaces et remise en peinture, que du seul fait des locataires.

Il s’ensuit qu’il n’est pas justifié de faire droit aux demandes suivantes des locataires, présentées exclusivement dans le cadre d’une défense au fond en réponse aux demandes du bailleur en lien avec un arriéré locatif au sujet duquel ils ne fournissent aucune explication/

— réduire des 2/3 le montant des loyers de la période du 19 décembre 2019 au 25 août 2023 ;

— réduire de 20% le montant des loyers du mois d’août 2023 jusqu’à la décision à intervenir ;

— condamner la société HLM à leur verser avec intérêts, les sommes dues correspondant à la différence entre les loyers versés et les loyers dus après réduction et ce sous astreinte si nécessaire ;

— enjoindre la société [Adresse 11] de faire des propositions de relogement des époux [Z] dans les conditions exactes de la loi, et conformes au bail qu’ils ont régularisé avec leur organisme le 10 septembre 2010, et ce sous astreinte si nécessaire.

En revanche, le préjudice de jouissance des locataires en lien avec de défaut de ventilation correct de leur logement entre le 4 janvier 2018 et le 5 février 2020, à l’origine du développement de traces importantes d’humidité et de moisissures, directement imputable au bailleur, qui n’allègue pas que l’état du logement serait le fait de ses locataires ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge, justifie de condamner la société HLM à payer à M. et Mme [Z] [P] la somme de 3 750 euros.

2. Sur les demandes du bailleur au titre du défaut de paiement des loyers

2.1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application des articles 1227 et 1728 du code civil ainsi que de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 10 septembre 2010 contient une clause résolutoire.

Le 17 août 2022, la société [Adresse 11] a fait signifier un commandement de payer à M. [Z] et à Mme [P], visant expressément ladite clause, d’avoir à s’acquitter de la somme de 1 236,23 euros au titre d’un solde de loyers et charges impayés, dans un délai de deux mois.

Il ressort du décompte de sa créance produit par le bailleur qu’entre le 17 août 2022 et le 18 octobre 2022, l’arriéré locatif n’a cessé de croître en l’absence de tout paiement.

Les paiements n’ont repris qu’à compter de décembre 2022, sans que la dette soit apurée au 18 septembre 2024, les locataires s’acquittant d’une somme mensuelle limitée à 250 euros.

M. et Mme [Z] [P] ne contestent pas le montant de l’impayé locatif réclamé et ne justifient pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Il s’ensuit qu’infirmant le jugement de ce chef, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 10 septembre 2010 entre la société HLM du département de l’Oise, d’une part, M. [S] [Z] et Mme [H] [P], d’autre part, portant sur le pavillon avec garage de type 5 situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 octobre 2022.

2.2. Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

2.3 Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre des lieux par M. et Mme [Z] [P] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Le jugement entrepris est infirmé de ce chef.

2.4. Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de sa créance produit par le bailleur et non contesté par le locataire, qu’à la date du 18 septembre 2024, le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élevait à 9 186,09 euros.

Il s’ensuit qu’infirmant le jugement entrepris sur ce point, faisant droit à la demande de la société [Adresse 11], il y a lieu de condamner solidairement M. et Mme [Z] [P] à lui payer au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 septembre 2024, la somme de 9 186,09 euros.

3. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [S] [Z] et Mme [H] [P] in solidum aux dépens de l’instance d’appel, et réformant le jugement entrepris de ce chef, de les condamner in solidum aux dépens de première instance, déboutant Me [I] de sa demande au titre du recouvrement direct.

Puis, en application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande de ce chef, et M. [Z] et Mme [P] condamnés in solidum à lui payer la somme de 150 euros.

Dans le cadre de l’instance d’appel, il y a lieu de laisser à chacune des parties, la charge de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y substituant,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 10 septembre 2010 entre la société HLM du département de l’Oise, d’une part, eM. [S] [Z] et Mme [H] [P] épouse [Z], d’autre part, portant sur le pavillon avec garage de type 5 situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 octobre 2022 ;

Ordonne, faute de départ volontaire de M. [S] [Z] et Mme [H] [P] épouse [Z], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

Condamne solidairement M. [S] [Z] et Mme [H] [P] épouse [Z] à payer à la société [Adresse 12] la somme de 9 186,09 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 septembre 2024 ;

Condamne solidairement M. [S] [Z] et Mme [H] [P] épouse [Z] à payer la société HLM du département de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamne in solidum M. [S] [Z] et Mme [H] [P] épouse [Z] aux dépens de première instance ;

Condamne in solidum M. [S] [Z] et Mme [H] [P] épouse [Z] à payer à la société [Adresse 12] la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés par cette dernière en première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la société HLM du département de l’Oise à payer à M. [S] [Z] et Mme [H] [P] épouse [Z] la somme de 3 750 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Déboute M. et Mme [Z] [P] du surplus de ce chef de demande ;

Déboute M. et Mme [Z] [P] de leurs autres demandes ;

Condamne in solidum M. [S] [Z] et Mme [H] [P] épouse [Z] aux dépens de l’instance d’appel ;

Déboute Me [I] de sa demande au titre du recouvrement direct des dépens ;

Laisse à chacune des parties, la charge de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés dans le cadre de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE