COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 270

Rôle N° RG 22/03825 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJBM7

S.A.R.L. HDS [Localité 12] 2000

S.A.S. PAS DU LOUP PROMOTION

C/

[U] [E]

[T] [X] épouse [Y]

[S] [C] [C] [Y]

[L] [Y]

[W] [Y]

[M] [J] épouse [H]

[O] [H]

S.C.I. SCLUOS*

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 12] 2000 – SGI 2000 -

Syndicat des copropriétaires [14]

SCI LISEVIC

S.C.I. ALEXANDRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick CAGNOL

M^e Sandra JUSTON

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 18 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 14/06016.

APPELANTES

S.A.R.L. HDS [Localité 12] 2000 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 15]

S.A.S. PAS DU LOUP PROMOTION prise en la personne de son Président, demeurant et domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 8]

Toutes deux représentées par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de M^e Richard DAZIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Madame [U] [E]

née le 03 Avril 1947 à [Localité 17], demeurant [Adresse 6]

SCI LISEVIC Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant c/ SARL TANIA – [Adresse 7]

Toutes deux représentées par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistées de M^e Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [T] [X] épouse [Y] Agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de feu Monsieur [Z] [Y], usufruitière du lot n°9 de la Copropriété [14] née le 03 Mars 1941, demeurant [Adresse 4]

Monsieur [S] [C] [C] [Y] Usufruitier du lot n°9 de la Copropriété [14]

né le 08 Juin 1972 à [Localité 16], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [L] [Y] Usufruitier du lot n°9 de la Copropriété [14]

né le 24 Février 1970 à [Localité 18], demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [Y] Usufruitier du lot n°9 de la Copropriété [14]

née le 24 Novembre 1982 à [Localité 18], demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [J] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 2]

SCI SCLUOS Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 12] 2000 – SGI 2000 – Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 11]

SCI ALEXANDRE Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]

Tous représentés par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés par M^e Philippe AONZO, avocat au barreau de NICE, plaidant

Syndicat des copropriétaires [14] demeurant [Adresse 13] représenté par son administrateur provisoire ,la SELARL BG & ASSOCIES en la personne de Me [V] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, plaidant

* *-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier présent lors du prononcé.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu le 9 mai 1973, l’immeuble dénommé [14], édifié sur le front de neige de la station d'[Localité 12] 2000, faisait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division en 11 lots :

— Le lot n° 1 était constitué de locaux commerciaux à usage d’hôtel-restaurant répartis sur sept niveaux du bâtiment principal ;

— Les lots n° 2 et 3 comprenaient des locaux d’habitation situés dans l’aile sud, élevée de deux niveaux, et destinés au logement des employés de l’hôtel,

— Les lots n° 4 à 10 correspondaient à des appartements destinés à 'une occupation bourgeoise’ situés au huitième niveau,

— Le lot n° 11 consistait en une terrasse aménageable sur la dalle de couverture de l’aile sud.

Les trois premiers lots totalisaient 8835ème sur 10.000 èmes. Les lots 4 à 11 totalisaient 1165èmes sur 10.000 èmes.

En 2003, M. [N] [K] a acquis les parts sociales de la SARL ABELA, propriétaire des lots n° 1, 2 et 3 et du fonds de commmerce d’hôtel-restaurant ; la société ABELA a changé de dénomination pour devenir la SARL HOTEL DU SOLEIL – [Localité 12] 2000 ( HDS).

A compter de l’année 2007, la société HDS [Localité 12] 2000 a entrepris d’importants travaux dans les lots n° 1, 2 et 3 qui ont été contestés en justice par les propriétaires des lots n° 4 à 11, ces derniers considérant que la solidité et la sécurité de l’immeuble étaient mises en péril.

Un rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 5 juin 2018 et le tribunal judiciaire de Nice est saisi depuis le 25 mai 2021 d’une action tendant à la remise des lieux en leur état antérieur.

Parallèlement, Maître [G], désignée le 14 septembre 2007 administrateur provisoire de la copropriété, en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, convoquait une assemblée générale pour le 19 janvier 2009, afin notamment de désigner un syndic.

Le jour de l’assemblée générale, la SARL HDS [Localité 12] 2000 notifiait à l’administrateur provisoire un acte notarié du 16 janvier 2009 portant modification de l’état descriptif de division, par lequel le lot n° 1 était subdivisé en 102 lots numérotés 12 à 113 et en parties communes spéciales.

L’administrateur provisoire était également informé d’un acte de mutation du nouveau lot n° 15 au profit de M. [I] [D], étant précisé que le lot n° 3 avait été précédemment cédé à M. [A] [P] depuis le 8 novembre 2007.

L’assemblée générale des copropriétaires du 19 janvier 2009 votait sur les projets de résolutions qui lui étaient soumis et désignait la société SITA en qualité de syndic.

Les propriétaires des lots n°4 à 11 ont sollicité l’annulation de l’assemblée générale du 19 janvier 2009, par actes délivrés les 24 et 26 février 2009.

Par décision du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a notamment annulé l’assemblée générale du 19 janvier 2009 pour fraude à la loi, au motif que la vente consentie par la SARL HDS [Localité 12] 2000 à M.[P] était fictive; le tribunal a également dit que l’acte du 16 janvier 2009 était inopposable aux copropriétaires des lots n° 4 à 11 et dit que Maître [V], en sa qualité de nouvel administrateur provisoire de la copropriété, devrait reprendre la comptabilité du syndicat depuis l’exercice 2008/2009 afin de déterminer si les charges communes réclamées aux copropriétaires étaient justifiées ou relevaient de la seule exploitation de l’hôtel ; il a également condamné la SARL HDS et M.[P] à verser des dommages et intérêts. Un appel a été formé contre cette décision.

Par décisions du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a annulé les assemblées générales des 06 mars 2009, 19 janvier 2011 et 24 juin 2011. Des appels ont été relevés.

***

Par acte du 27 octobre 2014, Mme [E], M.[Z] [Y], Mme [T] [X] épouse [Y], la SCI LISEVIC, la SCI ALEXANDRE, la SCI SCLUOS, M.[O] [H], Mme [M] [J] épouse [H] et la société de gestion d'[Localité 12] 2000 SGI 2000 ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [14] aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 22 août 2014.

Par exploit du 16 novembre 2016, cette assignation était dénoncée à la SARL COPROGEST, nouveau syndic.

Les procédures ont fait l’objet d’une jonction.

LA SARL HDS [Localité 12] 2000 et la SAS PAS DU LOUP sont intervenues à la procédure.

***

Par jugement du 27 janvier 2017, la vente faite au bénéfice de M.[P] a été résolue, pour non-paiement intégral du prix.

La SARL COPROGEST a donné sa démission, à effet au 30 octobre 2018.

Le 26 novembre 2018, était désignée Maître [V], en qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, désignation confirmée par arrêt de la cour d’appel du 23 janvier 2020, après un rejet d’une demande de rétractation.

***

Par jugement contradictoire du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— annulé en toutes ses dispositions l’assemblée générale du 22 août 2014,

— condamné la SARL HDS [Localité 12] 2000 à payer à Mme [U] [E] et à la SCI LISEVIC la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté Mme [U] [E] et la SCI LISEVIC de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SAS Pas Du Loup Promotion,

— condamné la SARL HDS [Localité 12] 2000 à payer à chacun d’eux la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [T] [X] veuve [Y], M. [S] [Y], M.[L] [Y] et Mlle [W] [Y], la SCI ALEXANDRE la SCI SCLUOS, M. [O] [H], Mme [M] [J] épouse [H]et la société de gestion d'[Localité 12] 2000 SGI 2000 de leurs demandes annexes et les a déboutés de leur demande de condamnation du syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu a exécution provisoire,

— condamné la SARL HDS [Localité 12] 2000 aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les premiers juges ont annulé l’assemblée générale du 22 août 2014 au motif que la SARL HDS [Localité 12] 2000, avec la complicité de M.[P], avait organisé une fraude à la loi permettant à cette société d’agir à sa guise et de manière fautive, dans son seul intérêt, lors des assemblées générales.

Ils ont indiqué que le syndic, désigné par les seuls voix de la SARL HDS [Localité 12] 2000, a toujours été la SA SITA.

Ils ont noté que la SAS Bourgeois Immobilier, à l’enseigne SITA, n’avait aucune qualité pour convoquer l’assemblée générale du 22 août 2014, ce qui entraîne son annulation ; ils ont fait état d’une opération de fusion-acquisition réalisée dans des conditions qualifiées de nébuleuses.

Ils ont déclaré irrecevables, faute d’un lien suffisant avec l’objet de l’instance :

— les demandes annexes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance à la suite de travaux de ravalement initiés en 2014 sollicités à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— les demandes tendant à voir ordonner au mandataire judiciaire d’établir le détail du surcoût supporté par le syndicat au titre des frais de reprise de la totalité des frais de ravalement,

— les demandes tendant à voir ordonner au mandataire judiciaire d’établir un décompte des honoraires perçus au titre des ravalements par les cabinets de syndics successifs et d’établir les décomptes des notes d’honoraires et frais perçus par la SA SITA et la SAS Bourgeois Immobilier.

Evoquant la fraude à la loi et le comportement fautif de la SARL HDS [Localité 12] 2000 avec la complicité de M. [P], ils ont condamné cette société à verser à Mme [E] et la SCI LISEVIC des dommages et intérêts.

Par déclaration du 15 mars 2022, la SARL HDS [Localité 12] 2000 et la SAS PAS DU LOUP PROMOTION ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

*Annulé en toutes ses dispositions l’assemblée générale de la copropriété [14] du 22 août 2014,

* Condamné la SARL HDS [Localité 12] 2000 à payer à Mme [U] [E] et la SCI LISEVIC la somme de la somme de 1500,00 euros à titre de dommages intérêts,

*Condamné la SARL HDS [Localité 12] 2000 à payer à Mme [U] [E] la somme de 1000.00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*Condamné la SARL HDS [Localité 12] 2000 à payer à la SCI LISEVIC la somme de 1000.00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

*Condamné la SARL HDS [Localité 12] 2000 aux entiers dépens d’instance

Mme [E] et la SCI LISEVIC ont constitué avocat et formé un appel incident.

La SCI ALEXANDRE, les consorts [Y], les consorts [H] et la société des gestion d'[Localité 12] 2000 ont constitué avocat et formé un appel incident.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [14] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2022 auxquelles il convient de se référer, la SARL HDS [Localité 12] 2000 et la SAS PAS DU LOUP PROMOTION demandent à la cour :

— de réformer la décision déférée en ce qu’elle a :

*Annulé l’assemblée générale du 22 août 2014,

*Condamné la SARL HDS [Localité 12] 2000 à payer la somme de 1500,00 euros à Mme [E] et la SCI LISEVIC à titre de dommages intérêts,

*Condamné la SARL HDS [Localité 12] 2000 à payer la somme de 1000,00 euros à Madame [E] et la SCI LISEVIC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— de la confirmer pour le surplus,

— de condamner chacun des intimés à payer la somme de 2000,00 euros à la SARL HDS [Localité 12] 2000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Patrick CAGNOL, avocat aux offres et affirmations de droit.

La SARL HDS conteste tout changement de destination de l’hôtel en résidence de tourisme.

Elle explique en substance avoir financé les travaux de réhabilitation de l’hôtel en cédant les murs des chambres de l’établissement rénové à des investisseurs, qui, pour bénéficier d’une mesure de défiscalistion, s’engageaient à donner la chambre acquise à bail commercial à l’exploitant hôtelier.

La SARL HDS conteste la dangerosité du bâtiment.

Elles contestent la nullité de l’assemblée générale du 22 août 2014. Elles soutiennent que les intimés ne démontrent pas que la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER n’aurait pas eu qualité à convoquer l’assemblée générale. Elles précisent que le jugement du 26 novembre 2020, qui a annulé l’assemblée générale du 3 juillet 2013 (qui avait renouvelé le mandat de syndic de la société SITA) n’est pas définitif et a fait l’objet d’une tierce opposition.

La SARL HDS [Localité 12] 2000 conteste toute fraude liée à la vente du lot n° 3 à M.[P] pour détourner les règles de réduction de vote de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Elle indique que la fraude ne se présume pas. Elle précise que les copropriétaires des lots 4 à 11 avaient contesté dès 2008 la vente faite à M.[P] en sollicitant notamment sa nullité, prétentions dont ils ont été déboutés par jugement du 15 septembre 2008, confirmé par un arrêt du 30 avril 2010 ; elle note qu’après une cassation partielle, un arrêt du 12 février 2013 a écarté le caractère fictif et frauduleux de la vente. Elle en conclut que la vente de son lot à M.[P] ne peut être considérée comme frauduleuse.

Elle explique qu’il était classique (comme l’ont fait les autres acquéreurs des lots) que M.[P] lui ait confié, en sa qualité de locataire commercial, le mandat de voter en son nom aux assemblées générales ou qu’il ait voté dans le sens de l’adoption des résolutions proposées pour favoriser l’exploitation commerciale de l’hôtel.

La SARL HDS [Localité 12] 2000 considère qu’il n’est pas démontré l’existence d’un abus de majorité.

La SARL HDS [Localité 12] 2000 s’oppose au versement de dommages et intérêts, en l’absence de toute faute et de démonstration, par les autres copropriétaires, d’un préjudice qu’il aurait subi.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter, Mme [E] et la SCI LISEVIC demandent à la cour :

*à titre principal (au visa des article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 2017) :

— de confirmer le jugement du 18 février 2022 en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 22 août 2014, convoquée par la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, à l’enseigne SITA (RCS Cannes 529 947 206), dépourvue de la qualité de syndic,

*à titre subsidiaire (au visa de l’article L 236-3 du code du commerce et des jugements des 26 novembre 2020 et 10 mars 2021 du tribunal judiciaire de Nice) :

— de dire que la SITA (RCS NICE 958 800 278) est dépourvue d’existence légale depuis le 31 décembre 2013 et n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée du 22 août 2014,

* à titre plus subsidiaire (au visa des article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 2017 et du jugement rendu le 26 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Nice)

— de dire que la SA SITA qui est considérée comme n’ayant jamais été désignée en qualité de syndic, était également dépourvue de qualité pour convoquer l’assemblée du 22 août 2014,

— d’annuler l’assemblée générale du 22 août 2014 et l’ensemble des résolutions qui y ont été votées,

*à titre très subsidiaire ( au visa de l’article 15 du décret du 17 mars 1967) :

— de dire que la SITA qui n’avait plus d’existence légale depuis le 31/12/2013, ne pouvait être désignée en qualité de secrétaire de séance de l’assemblée du 22 août 2014 ,

— d’annuler l’assemblée générale du 22 août 2014 et l’ensemble des résolutions qui y ont été votées, faute de constitution régulière d’un bureau de séance,

*à titre encore plus subsidiaire (au visa de l’article 22 de la Loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur et du jugement du 15 juillet 2019 rendu par le tribunal judiciaire de Nice)

— d’annuler l’assemblée générale du 22 août 2014 et l’ensemble des résolutions qui y ont été votées,

*à titre infiniment subsidiaire (au visa du règlement de copropriété-descriptif de division du 9 mai 1973 », de l’article 11 alinéa 6 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 )

— de prononcer la nullité des votes exprimés au titre des lots n° 12 à 113,

— d’annuler en conséquence l’assemblée générale du 22 août 2014 et l’ensemble des résolutions qui y ont été votées,

Vu l’article 11 du décret du 17 Mars 1967 et les articles 21 de la Loi du 10 juillet 1965 :

— d’annuler la résolution n° 16 en l’absence de Conseil Syndical et de devis joint à la convocation,

Vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

— d’annuler la résolution n° 17 en l’absence de devis joint à la convocation,

*En tout cas :

— de débouter la SARL HDS [Localité 12] 2000 de l’ensemble de ses demandes,

Vu l’article 1240 du code civil ,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilite de la SARL HDS [Localité 12] 2000,

— de l’infirmer en ce qu’il a limité à la somme de 1.500 euros la condamnation prononcée à l’encontre de la SARL HDS [Localité 12] 2000,

Statuant à nouveau :

— de condamner la SARL HDS [Localité 12] 2000 à payer respectivement à Mme [E] et à la SCI LISEVIC la somme provisionnelle de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des divers préjudices qu’elle leur a causées,

— de condamner la SARL HDS [Localité 12] 2000 à régler respectivement à Mme [E] et à la SCI LISEVIC la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner la SARL HDS [Localité 12] 2000 aux entier dépens.

Elles font état d’une fraude organisée par la SARL HDS [Localité 12] 2000 qui a vendu fictivement deux lots, en 2007 et 2009, à MM.[P] et [D], afin de contourner les règles de vote dans le cadre des assemblées générales.

Elles indiquent que la SARL HDS [Localité 12] 2000 a fait modifier, à leur détriment, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Elles évoquent la désignation, par cette société, d’un syndic, la SA SITA, ralliée à sa cause. Elles indiquent que la SARL HDS [Localité 12] 2000 a eu la maîtrise des votes de 2007 à fin 2018.

Elles font valoir que la SARL HDS [Localité 12] 2000 (géré par M.[K]) a cédé à la SAS PAS DU LOUP, par acte du 06 octobre 2014, (également dirigé par ce dernier via la société foncière Soleil Invest) le lot n° 2 et les lots issus d’une subdivision illégale du lot n°1. Elles soutiennent que la SAS PAS DU LOUP, par acte du 04 décembre 2014, a subdivisé illégalement le lot n° 2 en neuf nouveaux lots et modifié unilatéralement le règlement de copropriété et l’état descriptif de division pui a revendu ses 109 nouveaux lots.

Elles font valoir que la SARL HDS [Localité 12] 2000 a cédé son lot n° 3 à la SAS PAS DU LOUP par acte du 29 novembre 2018, celle-ci l’ayant subdivisé en 10 nouveaux lots d’habitation, sans autorisation de l’assemblée générale ni approbation de la nouvelle répartition des charges.

Elles expliquent que les nouveaux acquéreurs des lots doivent donner un mandat de représentation permanente aux assemblées générales à la SARL HDS [Localité 12] 2000.

Elles dénoncent ainsi la fraude aux droits des copropriétaires minoritaires.

Elles arguent de la dangerosité du bâtiment liée aux travaux mis en oeuvre par la SARL HDS [Localité 12] 2000, qui portent atteinte à la structure porteuse de l’immeuble.

Précisant que le jugement du 26 novembre 2020 qui a annulé l’assemblée générale du 03 juillet 2013 désignant comme syndic la SA SITA est définitif et n’a pas été frappé d’opposition, elles sollicitent la nullité de l’assemblée générale au motif :

— d’une nullité de la convocation du 30 juillet 2014 faite par la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, immatriculé au RCS de CANNES, qui n’avait pas pouvoir de le faire, alors que le syndic était la SA SITA (immatriculé au RCS de Nice),

— de l’inexistence de la SA SITA depuis le 31 décembre 2013, en raison d’une dissolution anticipée, suite à la transmission de son patrimoine à son unique actionnaire qui l’a absorbée puis est devenue la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, précisant que le mandat de syndic n’est pas transmissible,

— du défaut de validité de la désignation du bureau de séance,

— d’une fraude et d’un abus de majorité,

— de l’inopposabilité des votes exprimés au titre des lots illégalement subdivisés.

Elles sollicitent l’annulation de la résolution n° 16 (vote de travaux de ravalement pour un montant de 610.406 euros) en alléguant l’absence de devis joint à la convocation et l’absence d’avis du conseil syndical, en violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, ainsi que l’annulation de la résolution n°17 (rejet de la demande tendant à procéder aux travaux de réfection de l’étanchéité du toit terrasse).

Elle soulignent que la SARL HDS [Localité 12] 2000 fait voter des décisions ne favorisant que ses propres intérêts. Elles font état d’un ravalement incomplet de la façade, uniquement destiné à favoriser la réalisation d’une maquette publicitaire attrayante. Elle lui reprochent d’avoir fait obstacle au travaux de réfection d’une partie de la toiture et à la reprise de l’étanchéité, ce qui a entraîné des désordres dans leurs lots et dans les parties communes.

Elles sollicitent en conséquence la condamnation de la SARL HDS [Localité 12] 2000 à leur régler des dommages et intérêts en lien avec la fraude commise par cette société et avec les travaux de ravalement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter, la SCI ALEXANDRE, MM [S] et [L] [Y] (nus-propriétaires), Mme [W] [Y] (nue-propriétaire), Mme [T] [Y] née [X] (usufruitière), la SCI SCLUOS, M.et Mme [H], et la SGI 2000 demandent à la cour :

— de recevoir leur appel incident des concluants et le dire bien fondé,

— de débouter la SARL HDS [Localité 12] 2000 de ses demandes et moyens, notamment soulevés pour la première fois en cause d’appel,

— de débouter la SAS Pas du Loup Promotion de la totalité de ses demandes et moyens, notamment soulevés la première fois en cause d’appel,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé en toutes ses dispositions le procès-verbal d’assemblée générale du 22 août 2014 et toutes les résolutions qui le composent,

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes annexes, consistant:

—  1) à missionner l’administrateur pour qu’il vérifie les comptes des ravalements de 2014 et 2017, qu’il établisse le surcoût au titre des frais de reprises desdits ravalements, liste les honoraires percus au titre des deux ravalements par les syndics successifs, les honoraires percus par la SAS Bourgeois Immobilier en l’état de son défaut de mandat, et qu’il tire toutes conséquences de ses investigations,

—  2) à les indemniser de leurs troubles de jouissance ensuite des travaux de ravalement et leur attribuer un article 700,

*statuant à nouveau :

— d’ordonner à l’administrateur, dans le cadre de la vérification des cornptes, d’établir le montant des sommes versées en 2014 et 2017 aux entreprises de ravalement par les cabinets de syndic successifs, et d’en tirer toutes conséquences au niveau de leur responsabilité, afin d’en recouvrer les montants,

— d’ordonner à l’administrateur d’établir le détail du surcoût supporté par le syndicat au titre des frais de reprises de la totalité des travaux de ravalement et en tirer toutes conséquences au niveau de la responsabilité des cabinets de syndic concernés, afin d’en recouvrer les montants,

— d’ordonner à l’administrateur d’établir le décompte des honoraires perçus au titre des deux ravalements par les cabinets de syndic en charge de la copropriété, SAS BOURGEOIS IMMOBILIER (SITA) et SARL COPROGEST,

— d’ordonner à l’administrateur d’établir le décompte des notes d’honoraires et de frais irrégulièrement percues par les sociétés SAS SITA et SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à compter du 01.01.2014 et ce jusqu’à la cessation de son défaut de mandat, et qu’il en tire toutes conséquences,

— de condamner le syndicat des copropriétaires [14] à payer à chaque concluant au titre de leurs troubles de jouissance ensuite des travaux de ravalement initiés en 2014, une somme de 1000 euros par mois X 95 mois (septembre 2014 à août 2022) = 95.000 euros par lot, somme restant à parfaire jusqu’à cessation du trouble,

* en tout état de cause :

— de prononcer le défaut d’habilitation de la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, agissant sous l’enseigne SITA, lors de la délivrance de la convocation du 30 juillet 2014,

— de prononcer l’irrégularité de la convocation du 30 juillet 2014 qui n’a pas été délivréepar un cabinet de syndic précédemment habilité par une assemblée générale,

— de prononcer la nullité de la désignation du président de séance, en application des dispositions de l’article 15 du décret du 17.03.1967,

— de prononcer la nullité de la constitution du bureau de séance en application des dispositions de l’article 34 du réglement de copropriété, pour n’avoir pas statutairement été constitué de deux scrutateurs,

— de prononcer la nullité et le défaut de validité des votes exprimés par le mandataire de M.[D] au titre du lot n° 15, issu de la subdivision du lot 1 en date du 16/1/2009, qui n’avait pas été préalablement approuvée en assemblée ;

— de prononcer la nullité de l’entier procès-verbal de l’assemblée généale de la copropriété [14] dressé le 22 août 2014 et de l’ensemble des résolutions qui le composent, notamment celles concernant : la constitution du bureau de séance, l’approbation des comptes,

la délivrance des quitus, la détermination des budgets provisionnels, l’élection du cabinet de syndic, la désignation de la personne habilitée à signer son contrat, la totalité des travaux de ravalement de facade,

— de condamner le syndicat des copropriétaires [14] à payer à chaque concluant au titre de leurs troubles de jouissance ensuite des travaux de ravalement initiés en 2014, une somme de 1000 euros par mois X 95 mois (septembre 2014 à août 2022) = 95.000 euros par lot, somme restant à parfaire jusqu’à cessation du trouble,

— de condamner in solidum les sociétés SARL HDS [Localité 12] 2000 et SAS PAS DU LOUP PROMOTION à payer à chaque concluant une somme de 10.000 euros pour tenter, par dissimulations et fausses allégations systématiques, de fausser la conviction du Tribunal,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [14], la SARL HDS [Localité 12] 2000 et la SAS PAS DU LOUP PROMOTION à payer :

— A chaque concluant, au titre de la première instance la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Aux concluants la totalité des frais d’huissier exposés par eux afin de faire constater par huissier les désordres consécutifs aux deux ravalements,

— Les entiers dépens de première instance ;

— de prononcer au bénéfice des concluants la dispense de toute participation aux frais communs de procédure en application des dispositions de l’article 10 alinea 1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— de condamner in solidum la SARL HDS [Localité 12] 2000 et la SAS PAS DU LOUP PROMOTION à payer :

— A chaque concluant, au titre de la procédure d’appel la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Aux concluants la totalité des frais d’huissier exposés par eux afin de faire constater par huissier les désordres consécutifs aux deux ravalements,

— Les entiers dépens d’appel.

Ils font état d’une fraude mise en place par la SARL HDS [Localité 12] 2000 aux fins de contourner les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, pour procéder à divers travaux de transformation de l’hôtel en résidence de tourisme, procédant de la sorte à un changement de destination des lots, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ils ajoutent que les travaux mis en oeuvre ont mis en péril la solidité de l’immeuble qui est dangereux.

Ils sollicitent l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 août 2014 pour les raisons suivantes :

— irrégularité de la convocation à l’assemblée générale en raison de l’absence d’habilitation de la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, cette société ayant absorbé la SA SITA qui ne pouvait se faire substituer, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— irrégularité de la désignation du président du bureau de séance,

— irrégularité de la composition du bureau de séance,

Ils font état d’un abus de majorité.

Ils sollicitent des dommages et intérêts en raison d’un ravalement incomplet des façades destiné uniquement à favoriser la réalisation d’une maquette publicitaire attrayante. Ils reprochent également à la SARL HDS [Localité 12] 2000 d’avoir fait obstacle aux travaux de réfection d’une partie de la toiture et à la reprise de l’étanchéité, ce qui a entraîné des désordres.

Ils considèrent être bien fondés à solliciter que l’administrateur continue à procéder à la vérification des comptes, établisse les frais de reprise des travaux de ravalement et leur surcoût, ainsi que le montant des honoraires perçues par les syndics.

Ils sollicitent des dommages et intérêts au titre de leurs troubles de jouissance liés aux travaux de ravalement initiés en 2014 et aux fausses allégations de la SARL HDS [Localité 12] 2000.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 07 décembre 2022 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires [14], représenté par la SELARL BG&ASSOCIES, en la personne de Maître [V], demande à la cour :

— de rejeter l’ensemble des demandes de la SCI ALEXANDRE, de M. [O] [H], de Mme [M] [H], de la SOCIETE DE GESTION D'[Localité 12] 2000, de M. [S] [Y], de Mme [W] [Y], de M.[L] [Y], de Mme [Y] [T] née [X] et de la SCI SCLUOS,

— de prendre acte du fait que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [14]

s’en rapporte à justice en cause d’appel,

— de condamner toute partie succombante au paiement d’une somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits

au profit de la SCP COHEN ' GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL ' GUEDJ qui en a fait l’avance sous sa due affirmation.

Il expose que la SELARL BG& ASSOCIES n’a pas été destinataire des pièces et archives du syndicat des copropriétaires si bien que celui-ci ne peut se défendre utilement.

Il s’oppose aux demandex faites à son encontre s’agissant d’une condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 avril 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif, la cour d’appel ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il résulte de ce texte, dénué d’ambiguïté, que le dispositif des conclusions de l’appelant doit comporter, en vue de l’infirmation ou de l’annulation du jugement frappé d’appel, des prétentions sur le litige, sans lesquelles la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement frappé d’appel. Cette règle poursuit un but légitime, tenant au respect des droits de la défense et à la bonne administration de la justice.

Or, le disposition des dernières conclusions de la SARL HDS et la SAS PAS DU LOUPse bornent à solliciter la réformation de certains chefs de jugement (annulation de l’assemblée générale du 22 août 2014, condamnation à des dommages et intérêts et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile) sans formuler d’autres prétentions à ce sujet. Dès lors, la cour, qui n’est pas saisie d’un appel incident sur l’annulation de l’assemblée générale du 22 août 2014, ne peut que confirmer ce chef de jugement.

De façon surabondante, il convient d’indiquer les éléments suivants :

Par assemblée générale du 03 juillet 2013, le cabinet SITA a été élu en qualité de syndic pour une durée de 18 mois du 04 juillet 2013 au 03 janvier 2015. Cette assemblée générale a été annulée par jugement du 26 novembre 2020. La SARL HDS [Localité 12] 2000 indique avoir formé tierce opposition à ce jugement, ce qu’elle ne démontre pas.

L’annulation de la décision d’assemblée générale qui a désigné le syndic rend annulable l’assemblée suivante convoquée le 30 juillet 2014 par ce même syndic rétroactivement privé de pouvoir, cette assemblée ayant fait l’objet d’une contestation. En conséquence, il convient d’annuler l’assemblée générale du 22 août 2014, puisque la SA SITA n’avait plus qualité pour la convoquer.

Par ailleurs, la SA SITA (enregistrée sous le numéro 958 800 278 au registre du commerce et des sociétés de Nice), a fait l’objet d’une dissolution à compter du 31 décembre 2013. Elle a été radiée à la suite de la transmission de son patrimoine entre les mains de la SAS GTF MEDITERRANEE. La convocation à l’assemblée générale du 22 août 2014 a été faite par une SAS inscrite sous un autre numéro au registre du commerce et des sociétés (en réalité SAS BOURGEOIS IMMOBILIER), qui n’est pas la SA SITA qui bénéficiait d’un mandat de syndic.

Il a donc eu une fusion – absorption d’une société désignée syndic d’une copropriété, qui entraîne l’extinction de plein droit du contrat la liant avec le syndicat des copropriétaires. En effet, la loi du 10'juillet 1965 interdit au syndic de se faire substituer en application de l’article 18 de la loi du 10'juillet 1965.

Dès lors, la SAS qui a convoqué l’assemblée générale n’était pas habilitée à le faire.

Pour ces raisons, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 22 août 2014.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur les demande de dommages et intérêts formées par les consorts [Y], la SCI ALEXANDRE, les consorts [H], la SCI SCLUOS et la société de gestion d'[Localité 12] 2000

*sur la demande de dommages et intérêts au titre des dissimulations et fausses allégations tendant à fausser la conviction du tribunal formée à l’encontre de la SARL HDS [Localité 12] 2000 et la SAS PAS DE LOUP

Ces derniers ont pu développer leurs arguments et verser des pièces au débat si bien qu’il n’est pas démontré que le débat judiciaire aurait été, à leur détriment, faussé par le comportement de la SARL HDS [Localité 12] 2000. Cette demande de dommages et intérêts sera rejetée.

*sur la demande de dommages et intérêts liées aux travaux de ravalement formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Les demandes de dommages et intérêts formées par ces intimés à l’encontre du syndicat des copropriétaires ont pour objectif de réparer le trouble de jouissance qu’ils disent avoir subi à la suite des travaux de ravalement initiés en 2014. Ils ne discutent pas in fine le principe de ces travaux mais leur réalisation.

Cette demande n’est pas en lien suffisant avec la demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 août 2014, même si cette dernière portait notamment sur le vote des tels travaux. En effet, les intimés discutent essentiellement la manière dont ces travaux ont été effectués et quelles en ont été les conséquences ; ils se plaignent également d’un ravalement incomplet. Il convient également d’indiquer qu’une procédure est pendante devant le tribunal judiciaire de Nice relative aux travaux sur les parties communes. Le jugement déféré qui a rejeté cette demande sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [E] et la SCI LISEVIC à l’encontre de la SARL HDS [Localité 12] 2000

Mme [E] et la SCI LISEVIC sollicitent des dommages et intérêts à l’encontre de la SARL HDS [Localité 12] 2000 en alléguant plusieurs chefs de préjudice dont la subdivision illégale des lots, les malfaçons liés aux travaux de ravalement, la fraude commise par la SARL HDS [Localité 12] 2000 ayant entraîné le contournement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et la transformation de l’hôtel en résidence de tourisme.

Le préjudice lié à la subdivision contestée des lots a déjà été réparé par le jugement du 18 février 2022 qui fait notamment état de l’acte de division du 16 janvier 2009. Les préjudices liés à l’exécution des travaux de ravalement, ne sont pas en lien direct avec la présente instance, (comme indiqué précédemment) et ce d’autant moins qu’elles évoquent, au sein de leurs conclusions, des dommages et intérêts 'évalués de façon provisionnelle’ (page 23).

L’acte notarié du 16 janvier 2009 portant modification de l’état descriptif de division par lequel le lot n°1 était subdivisé en 102 lots numérotés de 12 à 113 a été déclaré inopposable aux copropriétaires minoritaires. Il n’est pas contesté que M.[P], lorsqu’il a acquis son lot, l’a donné à bail commercial à la SARL HDS [Localité 12] 2000 et a toujours voté dans le même sens que cette société qui disposait également de mandats donnés par ce dernier. Par ailleurs, la SARL HDS [Localité 12] 2000, a vendu certains de ses lots, ( subdivisés pour l’un d’eux) à des tiers qui lui consentaient un bail commercial à effet au jour de la signature de l’acte authentique des biens objets du bail, pour une durée ferme de 11 ans ; ces baux prévoient une clause particulière, mentionnée comme 'condition essentielle et déterminante du bail, sans laquelle il n’aurait pas été accepté', selon laquelle le bailleur donne 'mandat irrévocable au preneur ou à toute autre personne indiquée par ce dernier de le représenter aux assemblées générales de copropriété pendant toute la durée du bail. A cet effet, il devra lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant que la société locataire lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations, en ses lieu et place, dans l’intérêt commun du mandant et du mandataire afin de conserver à l’immeuble sa destination. Toutefois, il est convenu que le bailleur ne donnera pas mandat au preneur de le représenter aux assemblées où l’ordre du jour porterait sur des travaux devant être pris en charge par le propriétaire'. Cette clause systématique, qualifiée d’essentielle, permettait ainsi à la SARL HDS [Localité 12] 2000,lorsqu’elle vendait un de ses lots, par le biais du bail commercial qui lui était consenti et qui prenait effet dès la signature de l’acte authentique de vente, de bénéficier d’un mandat pour voter aux assemblées générales, dans le sens qu’elle souhaitait.

Le préjudice subi par Mme [E] et la SCI LISEVIC consiste dans l’impossibilité qui a été la leur de pouvoir faire entendre une voix discordante de celle de la SARL HDS [Localité 12] 2000 à l’occasion des assemblées générales, dont celle du 22 août 2014. Ce préjudice subsiste, en dépit de l’annulation de cette assemblée générale, les copropriétaires sachant que leur voix n’auraient pas d’impact. Ce préjudice sera intégralement réparé par la condamnation de la SARL HDS [Localité 12] 2000 à leur verser à chacun la somme de 1500 euros, en application de l’article 1382 du code civil. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande des consorts [Y], des consorts [H], de la SCI ALEXANDRE, de la SCI SCLUOS et de la société de gestion d'[Localité 12] 2000 relative à des missions à donner à l’administrateur judiciaire

C’est par des motifs pertinents que les premiers juges ont rejeté cette demande, qui ne présente pas de lien suffisant avec l’objet de l’instance. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SARL HDS et le syndicat des copropriétaires sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel ; Ils seront déboutés de leurs demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires est géré par un administrateur provisoire qui tente de rétablir un fonctionnement normal de la copropriété. Dès lors, l’équité s’oppose à l’application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

Les consorts [Y], les consorts [H], la SCI ALEXANDRE, la société des gestion d'[Localité 12] 2000 et la SCI SCLUOS seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, pour des raisons tirées de l’équité. Ils seront déboutés également de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel à l’encontre de la SARL HDS [Localité 12] 2000 et la SAS PAS DE LOUP, puisque ces deux dernières sociétés n’ont pas été condamnées à leur verser les dommages et intérêts sollicités.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [E] et de la SCI LISEVICles frais irrépétibles qu’elles ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné la SARL HDS [Localité 12] 2000 à verser la somme de 1000 euros à Mme [E] et à la SCI LISEVIC sera confirmé et sera infirmé en ce qu’il a condamné uniquement la SARL HDS [Localité 12] 2000 aux dépens.

Il convient, en appel, de condamner la SARL HDS [Localité 12] 2000 à verser à Mme [E] et à la SCI LISEVIC la somme de 2000 euros à chacun d’eux.

Il y a lieu de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice des consorts [Y], des consorts [H], de la SCI ALEXANDRE, de la société des gestion d'[Localité 12] 2000, de la SCI SCLUOS, de Mme [E] et de la SCI LISEVIC.

La SCI ALEXANDRE, les consorts [Y], la SCI SCLUOS, les consorts [H] et la société des gestion [Localité 12] 2000 seront déboutés de leurs demandes tendant à voir condamner in solidum la SARL HDS [Localité 12] 2000 et la SAS PAS DU LOUP PROMOTION la totalité des frais d’huissier qu’ils ont exposés pour faire constater les désordres consécutifs aux deux ravalement, qui sont sans lien avec l’actuelle procédure et n’entrent pas dans le cadre des dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a écarté de la condamnation aux dépens le syndicat des copropriétaires [14] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI ALEXANDRE, des consorts [Y], de la SCI SCLUOS, des consorts [H] et de la société des gestion [Localité 12] 2000 au titre des fausses allégations formées par la SARL HDS [Localité 12] 2000 qui auraient faussé le débat judiciaire;

CONDAMNE la SARL HDS [Localité 12] 2000 à verser à Mme [U] [E] et à la SCI LISEVIC la somme de 2000 euros à chacun au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE in solidum la SARL HDS [Localité 12] 2000 et le syndicat des copropriétaires [14] aux dépens de première instance et d’appel ;

REJETTE la demande de la SCI ALEXANDRE, des consorts [Y], de la SCI SCLUOS, des consorts [H] et de la société des gestion [Localité 12] 2000 tendant à voir condamner in solidum la SARL HDS [Localité 12] 2000 et la SAS PAS DU LOUP PROMOTION à prendre en charge la totalité des frais d’huissier qu’ils ont exposés pour faire constater les désordres consécutifs aux deux ravalements ;

DIT que Mme [U] [E], la SCI LISEVIC, la SCI ALEXANDRE, M.[S] [Y], M.[L] [Y], Mme [T] [Y] née [X], Mme [M] [J] épouse [H] et M.[O] [H] et la société des gestion d'[Localité 12] 2000 seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,