ARRET

N°

S.N.C. FLIXE

C/

S.C.I. SAMMOC

copie exécutoire

le 01 avril 2025

à

M^e Breger

M^e Leraille

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 01 AVRIL 2025

N° RG 23/02693 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IZPQ

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AMIENS DU 31 JANVIER 2023 (référence dossier N° RG 22/00257)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.N.C. FLIXE agissant poursuites et diligences en son representant legal domcilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Patrice DUPONCHELLE de la SCP VAN MARIS-DUPONCHELLE, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Valérie BREGER, Avocat Barreau de LAVAL

ET :

INTIMEE

S.C.I. SAMMOC agissant poursuites et diligences en son representant legal domcilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Laurence LERAILLE, avocat au barreau d’AMIENS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 devant M^me Valérie DUBAELE, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025.

GREFFIERE : Madame Diénéba KONÉ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Valérie DUBAELE en a rendu compte à la cour composée de :

M^me Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 01 Avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente a signé la minute avec Madame Malika RABHI, greffière.

*

* *

DECISION

Par acte authentique en date du 22 mai 2006 dressé par maître [Z] notaire à [Localité 3], Mmes [W] [L] et [V] [P] ont donné à bail à loyer en renouvellement d’un bail en date du 2 février 1996, à la SNC Flixe des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 2].

La SCI Sammoc a acquis l’ensemble immobilier le 11 décembre 2019.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 30 juin 2021, la résiliation du bail au 18 décembre 2020 a été constatée, la SNC Flixe a été condamnée au paiement d’une somme provisionnelle de 6540,03 euros au titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2021 et l’expulsion de la SNC Flixe a été ordonnée.

Par acte en date du 19 janvier 2022, la SCI Sammoc a fait assigner la SNC Flixe devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins d’indemnisation de dégradations locatives.

Par jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 31 janvier 2023, la SNC Flixe a été condamnée à payer à la SCI Sammoc la somme de 20000 euros au titre des réparations locatives. La SNC Flixe a par ailleurs été déboutée de sa demande d’annulation de loyers dus pendant les mois d’avril, mai et novembre 2020 et de sa demande de restitution des loyers payés pendant ces mêmes mois.

La SCI Sammoc a en revanche été condamnée à restituer à la SNC Flixe la somme de 2802,87 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour les mois de janvier, juillet et août 2021 et à payer à la SNC Flixe la somme de 5446,16 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais par elle engagés du fait de la violation par la bailleresse de son obligation de lui laisser la jouissance paisible des lieux.

La compensation entre les créances réciproques des parties a été ordonnée.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 20 juin 2023 la SNC Flixe a interjeté appel de cette décision limité à sa condamnation au titre des réparations locatives.

Aux termes de ses conclusions remises le 24 avril 2024 la SNC Flixe demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris sur ce chef et statuant à nouveau à titre principal de débouter la SCI Sammoc de sa demande au titre des réparations locatives et à titre subsidiaire de limiter le montant des travaux de réparation à la somme de 11303,75 euros HT.

Elle demande enfin la condamnation de la SCI Sammoc au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Aux termes de ses conclusions remises le 20 octobre 2023 la SCI Sammoc demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions et de condamner la SNC Flixe au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la charge des travaux

Le premier juge a considéré que selon les dispositions du bail relatives aux obligations du preneur mettant à sa charge l’ensemble des réparations locatives à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil, la SNC Flixe n’était pas fondée à invoquer la vétusté et des fuites dans la toiture pour se soustraire à ses obligations étant observé qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, elle est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives et alors que le procès-verbal de sortie établi contradictoirement fait état de peintures intérieures et extérieures et de revêtements de sols, plafonds, murs ,fenêtres et portes abîmés et sales.

La SNC Flixe soutient qu’un locataire ne peut être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui malgré un entretien convenable a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée ou la vétusté et que la clause du bail qui ne met à la charge du bailleur que les grosses réparations ne l’exonèrent pas des réparations locatives liées à la vétusté des lieux à défaut de clause expresse de transfert de la vétusté au preneur.

Elle fait valoir qu’en l’espèce aucune clause du bail ne met à la charge du preneur les travaux liés à la vétusté alors qu’en l’espèce les preneurs successifs ont occupé les lieux depuis plus de 25 ans.

Elle soutient que les travaux figurant sur les devis de la bailleresse ne concernent que des réparations causées par un usage normal et légitime de la chose louée.

Elle fait valoir ainsi que les travaux relatifs aux dalles des faux plafonds sont dus à la vétusté de la toiture qu’elle a pourtant régulièrement entretenue et aux fuites de cette toiture vétuste qu’elle a dénoncées à plusieurs reprises.

Elle ajoute qu’il n’est pas justifié de la nécessité des travaux relatifs aux peintures extérieures et intérieures ou qu’il s’agit de simples travaux esthétiques.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas pu effectuer la prestation de nettoyage des locaux prévue faute de pouvoir accéder aux locaux.

La SCI SAMMOC soutient que l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 20 septembre 2021 hors la présence de la société Flixe pourtant dûment convoquée a révélé des lieux particulièrement dégradés et devenus inexploitables.

Elle soutient que ce constat permet de déterminer que les locaux n’ont pas été entretenus et ont même été dégradés, raison pour laquelle la vétusté ne peut être invoquée.

Elle fait valoir que malgré sa connaissance de l’état de la couverture la SNC Flixe ne l’a jamais alertée sur la nécessité de réaliser des travaux mais a laissé au contraire le sinistre se propager et endommager le bien loué.

C’est par un acte en date du 22 mai 2006 que la SNC Flixe est liée à la bailleresse et aux termes de cet acte en renouvellement de bail elle a reconnu prendre les lieux loués dans leur état au moment de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation ou remise en état et sans pouvoir exiger des bailleurs aucune réparation autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux loués soient clos et couverts.

A défaut de justifier de l’existence d’un état des lieux d’entrée lors de ce renouvellement de bail la SNC Flixe est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Elle ne peut donc arguer d’une occupation des lieux de plus de 25 ans afin de faire valoir une vétusté naturelle.

De surcroît le bail met clairement à la charge du preneur toutes les réparations à faire aux biens loués pendant la durée du bail qu’elles soient locatives ou d’entretien à la seule exception des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et met également à sa charge les réparations grosses ou menues et même les réfections et remplacements nécessaires aux devantures vitrines, glaces et vitres, volets et rideaux de fermeture de la boutique, les devantures, vitrines et fermetures devant être maintenues en parfait état de propreté d’entretien et de fonctionnement, les peintures extérieures devant être refaites tous les sept ans.

Il résulte de l’état des lieux de sortie que la façade extérieure n’a été aucunement entretenue la peinture étant au-delà de la saleté, écaillée sur son ensemble, le bardage n’étant pas entretenu et étant défraîchi mais aussi enfoncé sur les deux côtés, le rideau métallique ne fonctionnant pas.

Par ailleurs les espaces de vente présentent des revêtements de sol sales usés mais aussi en partie arrachés, des murs non entretenus sales et tâchés et comportant de nombreux trous, des carreaux sont manquants et les dalles au plafond de l’un des espaces de vente sont noircies présentent des auréoles et sont déformées, l’une d’elles est gondolée deux autres sorties de leur armature et une est éclatée laissant apparaître l’isolant.

La cuisine présente des murs sales et tâchés des étagères cassées avec du papier peint arraché sur les portes, et les toilettes sont hors service. Deux autres pièces présentent des murs sales mais également du papier peint arraché l’une de ces pièces comportant une sortie sur la rue qui a été condamnée par le locataire et un volet qui ne fonctionne pas.

Il résulte de l’ensemble des constatations que si quelques traces d’usure sont relevées notamment sur le carrelage, la majorité des désordres mentionnés consiste en un défaut d’entretien et un manquement du preneur à son obligation de pourvoir aux réparations locatives et plus encore à des dégradations du bien loué.

Dans ces conditions, les réparations qui sont à effectuer notamment en ce qui concernent les peintures extérieures, la boutique ou les revêtements de sol, ne relèvent pas de la vétusté et ne peuvent être mises à la charge du bailleur.

S’agissant des défauts affectant les dalles des faux plafonds, si la SNC Flixe justifie avoir fait intervenir en 2018 et 2020 une entreprise de couverture pour nettoyer la toiture et réparer une fuite qui devait relever un mauvais état de la toiture, elle ne justifie pas en avoir avisé la bailleresse ni même que les réparations nécessitent une reprise entière de la couverture et entrent dans le cadre des réparations visées par l’article 606 du code civil et au demeurant elle ne justifie d’aucun entretien des faux plafonds qui outre des auréoles pouvant correspondre à une fuite présentaient des dalles sorties de leur armature et noircies.

Par ailleurs, les travaux dont la prise en charge par le preneur était sollicitée concernaient la réfection de la façade avant, la réfection de l’intérieur des locaux, nettoyage mais aussi reprise des peintures et des revêtements de sol outre le démontage et la pose de nouvelles dalles des faux plafonds mais aussi la réfection de bacs aciers sur la cour extérieure dont le dégraissage des tôles pour une somme totale de 36810 euros HT.

A hauteur d’appel, la SCI Sammoc ne conteste pas la réduction opérée par le premier juge ramenant le montant des travaux à la charge de preneur à la somme de 20000 euros au regard du caractère sommaire des devis par elle présentés comparés au constat d’état des lieux de sortie.

La SNC Flixe relève également le caractère peu probant des devis produits par la bailleresse et reproche au premier juge d’avoir considéré que son propre devis émanant de la société Horizon travaux d’un montant de 11303,75 euros HT n’était pas probant alors qu’il détaille chaque poste de travaux. Elle fait valoir que le fait que la société Horizon travaux ne se soit pas rendue sur place n’ôte aucune force probante à son devis.

Elle fait valoir que l’estimation des premiers juges ne repose sur aucun élément pertinent.

Le devis produit par la société Flixe a été à juste titre écarté par les premiers juges en raison de son caractère très vague et du fait qu’il a été établi sans aucune visite sur place, les pièces éventuellement produites par le preneur ne pouvant à cet égard renseigner l’entrepreneur sur l’état exact des lieux.

Au demeurant, il ne comprend pas la réfection des plafonds. Le montant retenu par ailleurs pour la réfection de la façade ne comprend qu’un nettoyage pour 800 euros et une peinture de la façade avant sur 63 m² au lieu d’une surface de 110 m² retenue par les entrepreneurs choisis par la bailleresse.

Le devis produit en dernier lieu par la SCI Sammoc distingue les travaux relatifs à un ravalement de façade pour un montant de 12880 euros allant au-delà de la simple réfection des peintures pouvant être évaluée sur la surface de 110 m² à un montant de 3000 euros selon le propre devis de la SNC Sammoc et ne distingue pas les travaux envisagés dans les différentes pièces reprises dans l’état des lieux de sortie et ne précise pas la valeur des différents postes relatifs aux travaux intérieurs évalués globalement à 17445 euros ni la qualité des matériaux choisis.

Néanmoins, la limitation de la demande de la SCI Sammoc à la somme de 20000 euros sur un montant total de travaux au titre de la façade et de la réfection des intérieurs de 30325 euros est en parfaite cohérence avec les constats de l’état des lieux de sortie et les obligations incombant au preneur.

Il convient en conséquence de confirmer la décision entreprise.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de condamner la SNC Flixe aux entiers dépens d’appel et de la condamner à payer à la SCI Sammoc la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne la SNC Flixe aux entiers dépens d’appel ;

Condamne la SNC Flixe à payer à la SCI Sammoc la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,