ARRET

N°

S.A.R.L. [Localité 6] EXPLOITATION

C/

[M]

[U]

copie exécutoire

le 20 novembre 2025

à

M^e Noel

M^e Drouhot

FM

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00670 – N° Portalis DBV4-V-B7I-I7YF

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 5] DU 17 JANVIER 2024 (référence dossier N° RG 21/02534)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.R.L. [Localité 6] EXPLOITATION agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 3]

[Localité 4] / France

Représentée par M^e Dorothée FAYEIN BOURGOIS de la SCP FAYEIN BOURGOIS-WADIER, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Benedicte NOEL de la SELARL RIVAGE AVOCAT, avocat au barreau de DAX

ET :

INTIMES

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON

Madame [R] [U] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON

***

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025 devant :

Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

et M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY

PRONONCE :

Le 20 Novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente de chambre a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.

*

* *

DECISION

Suivant acte sous seing privé en date du 7 novembre 2007, Monsieur [Y] [M] et son épouse Madame [R] [U] (ci-après 'époux [M]') ont donné à bail commercial à la SARL [Localité 6] Production le lot 59 (appartement de type 2 et cabine) et le lot 80 (place de stationnement) dans la résidence située à [Localité 7] aux fins de location touristique, jusqu’au 30 septembre 2019.

Par avenant en date du 20 août 2013, le loyer a été revu à la baisse de 14% à compter du 1er septembre 2013.

Suivant exploit en date du 27 mars 2019, les époux [M] ont délivré congé à la SARL [Localité 6] Exploitation pour le 30 septembre 2019 avec refus de renouvellement du bail et refus de versement d’indemnité d’éviction.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 août 2021, la SARL [Localité 6] Exploitation a manifesté son désaccord sur le refus des époux [M] de lui payer l’indemnité d’éviction et a décidé de se maintenir dans les lieux tant qu’une indemnité d’éviction d’un montant de 39.223,90 euros ne lui serait pas versée.

Par acte en date du 29 septembre 2021, la SARL [Localité 6] Exploitation a fait assigner les époux [M] devant le tribunal judiciaire d’Amiens, sur le fondement des articles L 145-17 et L 145-28 et suivants du code de commerce, afin qu’ils soient condamnés à lui verser une indemnité d’éviction et qu’un expert soit désigné pour calculer celle-ci.

Par un jugement en date du 17 janvier 2024, le tribunal judiciaire d’Amiens a, avec le bénéfice de l’exécution provisoire':

— débouté la SARL [Localité 6] Exploitation de sa demande d’indemnité d’éviction au titre du congé délivré le 25 mars 2022,

— condamné la SARL [Localité 6] Exploitation à verser aux époux [M] :

— la somme de 221,48 euros selon compte débiteur arrêté au 31 décembre 2022,

— une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2019, date d’effet du refus de renouvellement, correspondant au loyer avec indexation selon les conditions du contrat,

assorties des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022 (date de signification des conclusions) outre les capitalisations des intérêts.

— débouté les époux [M] de leur demande d’indemnité forfaitaire de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi au titre du complément de loyer en numéraire non perçu depuis 2013,

— ordonné l’expulsion de la SARL [Localité 6] Exploitation, et de tous occupants de son chef, des locaux occupés actuellement sans droit ni titre, au besoin avec le concours de la force publique à compter de la signification de la présente décision,

— condamné la SARL [Localité 6] Exploitation à verser aux époux [M] la somme de 6.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par un acte en date du 9 février 2024, la SARL [Localité 6] Exploitation a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 4 mars 2025, la SARL [Localité 6] Exploitation conclut à l’infirmation du jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté les époux [M] de leur demande d’indemnité forfaitaire de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts et demande à la cour de':

— juger que l’avenant au bail liant les parties ne comporte pas de clause d’échelle mobile,

— juger qu’il n’est pas justifié de motifs graves et légitimes justifiant qu’elle soit privée du versement d’une indemnité d’éviction,

— condamner les époux [M] à lui verser une indemnité d’éviction fixée à la somme totale de 45.162 euros détaillée ainsi :

— Indemnité principale : 38.876 euros ;

— Indemnités accessoires :

— Frais de remploi : 3.887 euros ;

— Indemnité pour troubles commerciaux : 399 euros ;

— Frais de déménagement : 2.000 euros.

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL [Localité 6] Exploitation depuis le 31 octobre 2019 à la somme annuelle de 2.444,60 euros soit 203 euros par mois,

— subsidiairement d’ordonner une expertise aux fins de fixation de cette indemnité,

— en tout état de cause, juger qu’elle est en droit de se maintenir dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction qui lui revient et condamner les époux [M] à lui verser la somme de 8.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 6 mai 2025, les époux [M] concluent à la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnité forfaitaire et demandent à la cour de':

— condamner la SARL [Localité 6] Exploitation à leur payer une somme de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 912,66 euros au titre des frais de remise en état des locaux libérés le 19 février 2024,

— subsidiairement, ordonner une expertise aux fins de déterminer l’indemnité d’éviction,

— en tout état de cause, de condamner la SARL [Localité 6] Exploitation à payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2025.

Suivant une note adressée aux parties le 18 septembre 2025, la cour a invité les parties à s’expliquer sur l’éventualité de la qualification du préjudice subi pour défaut de versement du complément de loyer depuis 2013 en une perte de chance.

Par une note en délibéré transmise le 19 septembre 2023, les époux [M] exposent que lorsque le juge constate qu’une faute a privé la victime d’une chance d’empêcher que son dommage se réalise, il doit condamner le responsable à réparer son préjudice. Le juge ne peut refuser cette indemnisation au motif que la victime demandait la réparation de son dommage et non la perte de chance de l’éviter. Ils réitèrent ainsi leur demande en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la perte de chance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur l’existence d’un motif grave et légitime justifiant le versement ou non d’une indemnité d’éviction

Selon l’article L 145-17-1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité':

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Il ressort des éléments versés aux débats que les époux [M] ont fait délivrer le 26 février 2019 à la Sarl [Localité 6] Exploitation un document intitulé'«'commandement de payer les loyers et mise en demeure préalable (refus de renouvellement de bail pour motif grave et légitime'», aux termes duquel ils font commandement de payer le loyer du 4ème trimestre 2018 d’un montant de 994,01 euros, d’un différentiel d’indexation de 112,66 euros et du coût de l’acte de 102,63 euros.

Par courrier en recommandé avec avis de réception du 25 mars 2019, la Sarl [Localité 6] Exploitation a réglé par chèque le montant du loyer réclamé ainsi que le coût de l’acte, soit la somme de 1.096,64 euros mais a opposé une fin de non-recevoir s’agissant du différentiel d’indexation.

Devant la cour, elle persiste à contester le règlement du différentiel d’indexation de 112,66 euros au motif que ni le bail, ni l’avenant ne prévoient une telle clause d’indexation.

Elle soutient qu’aucune clause d’échelle mobile ne lie les parties, et estime qu’une lecture attentive de la clause querellée permet de constater qu’elle n’est autre qu’un rappel des principes de la révision légale énoncés à l’article L.145-38 du code de commerce.

Selon elle, le différentiel d’indexation correspond à la révision triennale légale et aurait dû être demandé par acte extrajudiciaire ou courrier recommandé avec accusé de réception par la partie au bail qui s’en prévaut au visa des articles L145-38 et R 145-20 du code de commerce.

Elle réfute la qualification de clause d’échelle mobile concernant l’indexation réclamée.

Les époux [M] répliquent qu’il s’agit d’une clause d’échelle mobile revêtant un caractère d’automaticité, se réfèrent à la lettre du contrat de bail du 7 novembre 2007 et précisent que les termes de l’avenant de 2013 n’ont pas remis en cause le principe de l’indexation conventionnellement convenu en 2007.

Dans le contrat de bail signé entre les parties le 7 novembre 2007, au paragraphe intitulé «'révision du loyer'», il est stipulé que

«'Le loyer sera révisé triennalement, et pour la première fois le 1er mai 2011, en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction publiée trimestriellement par l’INSEE. L’indice de base sera celui du 3e trimestre 2008 et l’indice de référence celui du 3e trimestre de chacune des années de révision.

Les révisions de loyer seront égales à la variation de l’indice sus-indiqué plafonné, à la hausse comme à la baisse, à 50 % avec une variation annuelle maximale de 2 %.

En cas de cessation de publication ou de disparition de l’indice choisi avant l’expiration du bail, et si un nouvel indice été publié afin de se substituer à celui actuellement en vigueur, le loyer se trouverait de plein droit indexé sur ce nouvel indice et le passage de l’ancien indice au nouveau s’effectuerait en utilisant le coefficient de raccordement nécessaire.

(')

Le preneur reconnaît expressément que la clause d’indexation constitue une des conditions essentielles et déterminantes du présent bail et sans laquelle celle-ci ne serait pas conclue. ».

L’avenant n°1 daté du 20 août 2013 signé par les mêmes parties, prenant effet au 1er septembre 2013 prévoit s’agissant du loyer que «'Les parties conviennent également que ce nouveau loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE, plafonné à la hausse comme à la baisse à 50 % avec une variation annuelle maximale de 2 %, et cela à la date anniversaire d’entrée en vigueur du présent avenant'».

Il ressort ainsi de la lecture de ces clauses que les parties ont expressément convenu d’une révision conventionnelle et automatique du loyer (par l’emploi du verbe au futur'«'sera'» et non «'pourra'»).

Il est ainsi établi que ces clauses répondent à la définition de la clause d’échelle mobile en ce qu’elles permettent de faire varier automatiquement le loyer à la hausse ou à la baisse, par application d’un indice choisi par les parties et selon une périodicité déterminée. Une indexation triennale et régulière.

La cour souligne que l’acceptation de la clause d’indexation a été érigée par les parties en «'une condition essentielle et déterminante au bail'», ce qui implique que son non-respect par la preneuse caractérise une violation grave et manifeste des engagements de la Sarl [Localité 6] Exploitation et justifie le non versement de l’indemnité d’éviction.

S’agissant du refus de renouvellement du bail commercial, la Sarl [Localité 6] Exploitation soutient qu’au titre de l’article L.145-17-1 du code de commerce, le bailleur est tenu d’adresser une mise en demeure préalable afin d’invoquer des motifs graves et légitimes à l’appui d’un refus de renouvellement de bail commercial. Elle estime qu’en exécution de la correspondance du 26 février 2019 sur laquelle se fondent les époux [M], elle était uniquement mise en demeure de régler les sommes dues au titre du 4ème trimestre 2018, outre un prétendu retard d’indexation de 112,66 euros, ajoute que la sommation était particulièrement imprécise et infondée, de sorte que la mise en demeure ne respecte pas le formalisme requis.

Elle soutient que les retards de paiement ne sont pas des motifs suffisamment graves et légitimes et précise qu’elle a payé par chèque du 25 mars 2019 la somme de 1.096,64 euros correspondant au loyer du 4ème trimestre et au coût de l’acte. Subsidiairement, elle fait valoir que le non-règlement d’une somme de 112,66 euros d’arriérés d’indexation ne peut pas constituer un motif grave et légitime et s’oppose à la mise en 'uvre du jeu de la clause résolutoire.

Les époux [M] soutiennent que le commandement de payer et la mise en demeure du 26 février 2019 sont réguliers et insistent sur le fait que la Sarl [Localité 6] Exploitation n’a pas honoré intégralement dans le délai d’un mois qui lui était imparti les causes du commandement de payer, élément qui justifie, à lui seul, un motif grave et légitime et le congé-refus délivré le 27 mars 2019.

Ils s’appuient sur la combinaison des articles L.145-17 du code de commerce et de l’article L.321-2 du code de tourisme imposant à l’exploitant d’une résidence de tourisme classée de tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence et de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Ils expliquent qu’ils ont fait délivrer par actes d’huissier quatre commandements postérieurement au congé et que la locataire n’a pas davantage respecté ces derniers.

Ils font valoir que la Sarl [Localité 6] Exploitation n’a pas respecté ses engagements s’agissant :

— du paiement à bonne date du loyer et des charges ;

— de la communication de ses résultats ;

— de l’état des lieux général prévu annuellement ;

— du projet de remise en état après état des lieux ;

— des comités de suivi qui n’ont jamais été mis en place malgré l’avenant de 2013.

La cour relève que le commandement du 26 février 2019 mentionne

«' A toutes fins utiles, les requérants ont relevé des manquements'» aux engagements qui auraient dû être réalisés chaque année en vertu du bail de l’avenant précité et fait «'sommation'» d’avoir à les respecter':

«'1.Retards systématiques de paiement des loyers, malgré la baisse de 14 % consentie selon avenant de 2013

2.Absence de transmission de l’attestation d’assurance (bail du 7 novembre 2007, article «'assurance'»)

3.Défaut de mise en place du comité de suivi financier économique et du comité de suivi d’exploitation (avenant du 20 août 2013, article III)

4.Défaut de communication des résultats financiers, ce qui empêche le bailleur de vérifier si le seuil de déclenchement du complément de loyer est ou non atteint (avenant du 20 août 2013, articles II et III)

5. Violation, en outre des termes de l’article L321-2 du code de tourisme qui impose légalement une telle communication des résultats financiers (obligation reprise donc contractuellement)

6. Absence d’état des lieu général annuel (avenant du 20 août 2013, article III)

7. Défaut de réponse du locataire aux demandes du bailleur transmises par courriel des 21 septembres, 2 octobre et 28 novembre 2018'».

Il est établi que l’avenant au bail daté du 20 août 2013 prévoit «'qu’un complément de loyer numéraire variable peut être perçu par le bailleur dans l’hypothèse où, à la clôture d’exercice comptable, la société preneuse aurait atteint, durant l’exercice, un chiffre d’affaires d’hébergement sec net supérieur à 750.000 euros HT. Pour ce faire, le preneur s’engage à faire réaliser chaque année un compte de résultat dans les délais légaux de 4 mois après clôture comptable (au 31 octobre), par un commissaire aux comptes ou un expert-comptable extérieur à la société gestionnaire, afin de connaître le résultat net réalisé.

Cet avenant impose en outre, en son article III, la mise en place de deux comités de suivi':

«'un comité de suivi économique et financier, ayant pour but de réunir les parties après chaque clôture comptable afin d’évaluer la situation financière de la société preneuse, et un comité de suivi exploitation ayant pour but de permettre aux parties d’échanger quant aux travaux d’investissement et/ou d’embellissements qui s’avéreraient nécessaires dans les parties privatives et/ou communes de l’ensemble immobilier'«'Les [Adresse 8]'»'».

Il ressort des correspondances versées aux débats que les époux [M] n’ont jamais été convoqués au comité de suivi financier et économique.

La Sarl [Localité 6] Exploitation ne démontre pas non plus avoir instauré un comité de suivi exploitation permettant au bailleur de prendre part aux décisions d’investissement.

Selon courriel du 27 novembre 2018 de [O] [T], le dernier comité de suivi remonterait à quatre ans (2014).

Il n’est pas produit aux débats de compte de résultat certifié par un commissaire aux comptes ou un expert-comptable extérieur à la société gestionnaire, afin de connaître le résultat net réalisé.

Par courriel du 28 novembre 2018, M. [M] confirme avoir reçu les comptes de résultats simplifiés de la société [Localité 6] Eploitation pour les exercices arrêtés au 31 octobre 2014, 31 octobre 2015, 31 octobre 2016 et 31 octobre 2017, mais pas au-delà.

La cour comme le premier juge estime qu’il ressort de ce qui précède que la Sarl [Localité 6] Exploitation a manifestement manqué à ses obligations contractuelles rappelées ci-avant, de manière répétée et non justifiée, ce qui a empêché les époux [M] d’avoir une visibilité sur l’évolution du chiffre d’affaires de ladite société et de leur permettre d’échanger sur les travaux d’investissement et/ou d’embellissements qui s’avéreraient nécessaires.

Concernant le manquement du preneur à son obligation de délivrance annuelle du certificat d’assurance, il ressort du procès verbal de constat huissier sur la plate-forme «'espace propriétaire'» du 28 mars 2019 qu’aucune attestation d’assurance n’a été versée pour la période 2016-2017 ni pour la période du 1er novembre 2018 et 31 octobre 2019.

La Sarl [Localité 6] Exploitation, ne peut sérieusement objecter que les époux [M] n’avaient jamais relevé ses difficultés auparavant et soutenir que le commandement visant ces manquements «'à toutes fins utiles'»'n’est pas valable, ne porte que sur l’obligation de payer le loyer (réglé), le différentiel d’indexation (contesté) et le coût de l’acte (réglé).

En effet, si le fait de payer dans le délai d’un mois à compter du commandement empêche le jeu de la clause résolutoire, toutefois il y a lieu de relever que le paiement n’a été que partiel, puisque l’indexation était due.

Au demeurant, la délivrance d’un commandement n’interdit pas au bailleur d’invoquer de précédents retards inexcusables et réitérés, ce qui constitue un motif suffisant, grave et légitime visée à l’article L 145-17 du code de commerce, pour refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction.

Il est également établi par les pièces produites que les époux [M] avaient adressé des correspondances le 21 septembre 2018, le 2 octobre 2018 et le 28 novembre 2018, aux termes desquelles il s’inquiétaient de ne pas être associés au comité ni de recevoir d’information sur le chiffre d’affaires d’hébergement sec réalisé par la Sarl [Localité 6] Exploitation, sans obtenir de réponse de cette dernière.

Enfin, il n’est pas nécessaire que ces manquements aient fait l’objet de commandements pour caractériser des manquements graves et réitérés aux obligations contractuelles, toute inexécution d’une obligation imposée au bailleur par le contrat de bail pouvant être retenue comme motif grave et légitime.

Il est constant que par acte signifié le 27 mars 2019, les époux [M] ont fait délivrer à la SARL [Localité 6] exploitation un congé commercial sans offre de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2019 en rappelant les sept manquements précités, comme étant constitutifs d’un motif grave et légitime au sens de l’article L145-17-10 susvisé en l’absence de régularisation dans le délai d’un mois.

Il ressort de ce qui précède que les manquements contractuels du preneur sont constitutifs de motifs graves et légitimes justifiant le non versement de l’indemnité d’éviction et le non renouvellement du bail.

De plus, il convient de rappeler que la clause résolutoire du contrat de bail, ayant force de loi entre les parties, prévoit qu’à défaut par le preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du présent bail de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, des charges ou accessoires le présent bail sera si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par le du bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeurent sans effet pendant ce délai.

Comme il a été ci-dessus indiqué, la Sarl [Localité 6] Exploitation n’a pas régularisé le règlement de la clause d’indexation résultant du précédent commandement de payer du 26 février 2019, ce qui constitue un manquement à une obligation essentielle de la convention à laquelle elle s’était expressément engagée. Il y a également lieu de souligner que la Sarl [Localité 6] Exploitation n’a pas non plus honoré les sept autres engagements visés dans le commandement litigieux.

Dès lors', la cour comme le premier juge constate que le congé délivré par les époux [M] est valable.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que postérieurement à la délivrance du congé du 27 mars 2019, la Sarl [Localité 6] Exploitation a persisté dans ces manquements contractuels, en se maintenant dans les lieux et en n’honorant irrégulièrement les loyers et/indemnité d’occupation, ainsi que cela ressort des commandements de payer du 15 mai 2019 pour le loyer du premier trimestre 2019, du 31 octobre 2019 pour le loyer du troisième trimestre 2019, du 30 janvier 2020 pour le loyer du quatrième trimestre 2019.

Enfin, il ressort des courriers en recommandés du 13 juin 2019 et du 28 novembre 2019 que la Sarl [Localité 6] Exploitation a persisté dans son refus de payer la clause d’indexation malgré la délivrance des commandements de payer des 15mai 2019 et 28 novembre 2019.

Dans ces conditions, la cour soulignant les manquements graves et persistants au contrat de bail et à l’avenant commis par la Sarl [Localité 6] Exploitation, il convient de la débouter de sa demande en paiement au titre d’une indemnité d’éviction, et par conséquent, de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement des époux [M]

Devant la cour, les époux [M] demandent la condamnation de la Sarl [Localité 6] Exploitation à leur payer':

— la somme de 221,48 euros au titre de la dette locative selon compte débiteur arrêté au 31 décembre 2022,

— les frais de remise en état du logement à hauteur de 912,66 euros correspondant aux dégradations locatives constatées contradictoirement lors de l’état des lieux de sortie établi le 19 février 2024,

— la somme de 45.000 à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi en raison du défaut de versement d’un complément de loyer depuis 2013, du non-respect récurrent et délibéré par la Sarl [Localité 6] Exploitation de ses engagements contractuels et de la déloyauté dont cette dernière a fait part à son égard pendant toute la durée des relations contractuelles,

— une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2019, date d’effet du refus de renouvellement, correspondant au loyer avec indexation selon les conditions du contrat, sans aucun coefficient d’abattement pour précarité, et d’assortir les condamnations prononcées s’agissant de la dette locative et de l’indemnité d’occupation des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022 (date de signification des conclusions) outre la capitalisation des intérêts.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Au soutien de leur demande en paiement, les époux [M] produisent le tableau récapitulatif des loyers suivant dernier compte arrêté au 31 décembre 2022. La somme de 221,48 euros correspond au différentiel entre le loyer trimestriel contractuel et le montant payé hors retenue.

La Sarl [Localité 6] Exploitation ne justifie pas s’être acquittée de cette somme à laquelle elle est contractuellement tenue.

Dès lors, il convient de condamner la Sarl [Localité 6] Exploitation à payer aux époux [M] la somme de 221,48 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande en date du 8 février 2022 (la somme de 221,48 euros existant déjà à cette même date), outre la capitalisation des intérêts.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état

Postérieurement au jugement critiqué, la Sarl [Localité 6] Exploitation a quitté les lieux. Il n’y a donc plus lieu d’ordonner son expulsion.

Toutefois, les époux [M] justifient de l’établissement d’un procès-verbal contradictoire de sortie des lieux réalisé le 19 février 2024. Ce document mentionne des portes manquantes, des dégradations multiples s’agissant des peintures. La Sarl [Localité 6] Exploitation n’élève aucune critique s’agissant de cette demande.

Les époux [M] produisent des factures de remise en état (remplacement de portes, achats de peinture et de petites fournitures) pour un montant total de 912,66 euros.

Dès lors, il convient de condamner la Sarl [Localité 6] Exploitation à payer aux époux [M] la somme de 912,66 euros au titre des frais de remise en état.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Les époux [M] sollicitent le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 45.000 euros sur le fondement de la responsabilité contractuelle, soutenant que la Sarl [Localité 6] Exploitation a fait preuve d’une déloyauté constante à leur égard, par un non-respect récurrent et délibéré de ses engagements contractuels, en ne leur permettant pas de percevoir un complément de loyer depuis 2013 et en réglant systématiquement avec retard le loyer sans appliquer la clause conventionnelle d’indexation.

Dans le cadre de leur note en délibéré adressée à la cour le 19 septembre 2025, ils soutiennent que leur préjudice, même consistant en la perte de chance de ne pouvoir percevoir un complément de loyer depuis 2013 en raison du comportement fautif adopté par leur locataire, doit être réparé.

La Sarl [Localité 6] Exploitation réfute tout comportement déloyal. Elle expose que l’obligation de communication des comptes s’impose à l’exploitant d’une résidence de tourisme lorsque les bailleurs lui en font de la demande et que les époux [M] ne l’ont jamais sollicitée antérieurement à la fin de leur bail. Elle estime que les comptes de résultats en la possession des époux [M] donnaient à ces derniers toutes les informations leur permettant de vérifier si le seuil de déclenchement du loyer variable était atteint.

Elle soutient que si aucun loyer variable n’a été versé jusqu’à l’exercice 2019, c’est que les conditions pour y prétendre n’étaient pas remplies.

Il est établi que l’avenant du 20 août 2013 prévoit que': «'Le loyer versé à chaque propriétaire sera désormais scindé en deux parties composées':

— d’un loyer numéraire sous forme d’un minimum garanti, dit loyer fixe,

— d’un complément de loyer numéraire variable correspondant à une quote-part du chiffre d’affaires hébergement sec net réalisé.

Loyer numéraire fixe': à compter du 1er septembre 2013, le montant du loyer (en vigueur au moment des présentes) annuel en numéraire fixe versée par le preneur est réduit en valeur de 14%, soit un nouveau loyer annuel de 3.580,17 euros HT, soit 3.830,78 euros TTC.

(') Complément de loyer numéraire variable': il est convenu entre les parties que le bailleur pourra percevoir une partie de loyer numéraire variable et complémentaire au loyer numéraire minimum garanti mentionné ci-dessus.

A chaque clôture d’exercice comptable, dans l’hypothèse où la société preneuse aurait atteint durant ledit exercice, un chiffre d’affaires hébergement sec net supérieur à 750.000 euros HT, 50% du chiffre d’affaires au-delà de ce seuil seraient reversés, au prorata des loyers versés entre chaque bailleur.

Pour ce faire, le preneur s’engage à faire réaliser chaque année un compte de résultat dans les délais légaux de quatre mois après clôture comptable (au 31 octobre) par un commissaire aux comptes ou un expert-comptable extérieur à la société gestionnaire, afin de connaître le résultat net réalisé.

Le complément de loyer numéraire variable indiqué serait payable au 15 avril de chaque année conjointement à l’échéance contractuelle du premier trimestre.

Il est conventionnellement admis pour les besoins des présentes que le chiffre d’affaires hébergement sec net correspond au chiffre hébergement sec auxquelles sont soustraites les commissions d’agence ainsi que les commissions achats intracomm'».

L’indemnité sollicitée correspond à un complément de loyer de 5.000 euros par année au titre du complément de loyer en numéraire non perçue depuis 2013 (calculé sur 9 ans).

Contrairement à ce que soutient la Sarl [Localité 6] Exploitation et en contravention des obligations convenues contractuellement entre les parties dans l’avenant à bail de 2013, il ressort des pièces produites que les premiers éléments financiers n’ont été transmis au représentant des copropriétaires qu’au mois de septembre 2018, soit plus de cinq ans après la signature de l’avenant. Par ailleurs ces premiers documents communiqués sont des comptes de résultats simplifiés et non des comptes détaillés, lesquels ne permettaient dès lors pas de déterminer si un complément de loyer était dû, et le cas échéant son montant.

Si devant la cour la Sarl [Localité 6] Exploitation verse les comptes détaillés établis par la SAS Fiscalité audit international à compter de 2013 jusqu’au 31 octobre 2020, toutefois il y a lieu de relever que ces documents n’ont été communiqués que dans le cadre de la présente procédure.

Il en résulte que le seuil de 750.000 euros HT n’a jamais été atteint avant l’exercice 2019 et la Sarl [Localité 6] Exploitation reconnaît avoir versé la part variable due uniquement sur 2019 en retard en 2020 en raison de la crise sanitaire.

Il n’est donc pas démontré que les époux [M] ont perdu la chance d’obtenir des compléments de loyers supplémentaires.

Toutefois ce manquement dans la communication de ces informations incombant à la Sarl [Localité 6] Exploitation constitue une faute contractuelle dans la mesure où ladite information en pareille matière avait pour but d’assurer l’efficacité du contrôle de nature à permettre aux propriétaires de lots dans une résidence de tourisme, comme le sont en l’espèce les époux [M], d’être informés de la gestion de l’exploitant susceptible d’affecter leur situation. De plus, au vu de l’assymétrie de la relation contractuelle, la Sarl [Localité 6] Exploitation étant un professionnel dans le domaine de la location touristique à la différence des époux [M], la cour estime que ces manquements répétés au devoir d’information, à la réalisation d’obligations prévues dans le contrat (telles l’invitation à participer au comité de suivi financier et économique, et/ou au comité de suivi d’exploitation), au paiement spontané de l’indexation ont causé aux époux [M] un préjudice moral qu’il convient de réparer par l’allocation de dommages et intérêts.

Aussi, au vu de ces éléments, par une appréciation souveraine, la cour évalue à 5.000 euros le préjudice moral subi par les époux [M].

Dans ces conditions, il convient d’une part, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux [M] de leur demande d’indemnité forfaitaire de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi au titre du complément de loyer en numéraire non perçu depuis 2013, et d’autre part, de l’infirmer du chef du débouté de paiement de dommages et intérêts en condamnant la Sarl [Localité 6] Exploitation à payer aux époux [M] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Les époux [M] sollicitent le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2019 et soutiennent que cette dernière doit correspondre au loyer indexé selon les conditions du contrat. Ils précisent que le loyer aurait dû être revalorisé à l’échéance triennale du 1er septembre 2022, étant observé que l’indice ICC a connu une forte augmentation': valeur T3 2019': 1746 et T3 2022': 2037, soit +16,67%, ce qui implique qu’aucun abattement ne doit être appliqué.

La Sarl [Localité 6] Exploitation estime que la fixation de l’indemnité d’occupation doit prendre en compte l’application d’un abattement de 15 % et conclut à la somme annuelle de 2.444,60 euros, soit 203 euros par mois.

Il résulte de la motivation ci-dessus développée que depuis le 1er octobre 2019, date d’effet du refus de renouvellement sans indemnité signifié à la Sarl [Localité 6] Exploitation par acte en date du 27 mars 2019, les époux [M] sont fondés à obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, puisque la Sarl [Localité 6] Exploitation est devenue occupante sans droit ni titre.

Il est justifié de ce que l’indice ICC a augmenté de 16,67% entre le troisième trimestre 2019 et le troisième trimestre 2022, date à laquelle le loyer aurait dû être revalorisé. Il est établi que la Sarl [Localité 6] Exploitation n’a libéré les lieux que le 19 février 2024.

Aussi, la cour comme le premier juge estime par une appréciation souveraine, la Sarl [Localité 6] Exploitation ne produisant au demeurant aucun élément probant démontrant une perte de valeur dudit bien, que les circonstances de l’espèce ne justifient pas l’application d’un taux d’abattement de précarité.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la Sarl [Localité 6] Exploitation à payer aux époux [M] une indemnité d’occupation correspondant au loyer indexé selon les conditions du contrat depuis le 1er octobre 2019, date d’effet du refus du renouvellement du bail commercial, jusqu’à la libération effective des lieux intervenue le 19 février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022, outre la capitalisation des intérêts.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SARL [Localité 6] Exploitation succombant, elle sera tenue aux dépens d’appel.

La nature de l’affaire et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la SARL [Localité 6] Exploitation à payer à Monsieur [Y] [M] et à son épouse Madame [R] [U] la somme de 5000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles et de la débouter de sa demande en paiement sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 17 janvier 2024 par le tribunal judiciaire d’Amiens, excepté en ce qu’il a débouté Monsieur [Y] [M] et son épouse Madame [R] [U] de leur demande en paiement à titre de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SARL [Localité 6] Exploitation à payer à Monsieur [Y] [M] et à son épouse Madame [R] [U] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Constate que la SARL [Localité 6] Exploitation a quitté les locaux en cours de procédure, soit le 19 février 2024 et dit en conséquence que l’indemnité d’occupation est due jusqu’à cette dernière date.

Condamne la SARL [Localité 6] Exploitation à payer à Monsieur [Y] [M] et à son épouse Madame [R] [U] la somme de 912,66 euros au titre des frais de remise en état des locaux.

Condamne la SARL [Localité 6] Exploitation à payer à Monsieur [Y] [M] et à son épouse Madame [R] [U] la somme de 5000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

La déboute de sa demande en paiement sur ce même fondement.

Condamne la SARL [Localité 6] Exploitation aux dépens d’appel et autorise M^e Franck Delahousse, avocat, à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,