ARRET

N°

[V]

[K]

C/

S.A. [Adresse 8]

CJ/NP/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU NEUF JANVIER

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/05089 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I6GY

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS DU VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Madame [O] [V] épouse [K]

née le 05 Avril 1982 à [Localité 14] (Géorgie)

de nationalité Géorgienne

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Hélène REUSSE, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000261 du 29/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 5])

Monsieur [R] [K]

né le 22 Février 1979 à [Localité 14] (Géorgie)

de nationalité Géorgienne

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Hélène REUSSE, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000262 du 29/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 5])

APPELANTS

ET

S.A. D’HLM CLESENCE, société anonyme, au capital de 63 391.632 euros, inscrite au RCS de [Localité 12], sous le numéro 585 980 022 venant aux droits de la SA LOGIVAM, de la SA [Adresse 10] et de la SA PICARDIE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Bertrand BACHY, avocat au barreau de SOISSONS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 17 octobre 2024, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 09 janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe.

Le 09 janvier 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant acte sous seing privé du 6 novembre 2017, la SA [Adresse 11] a donné à bail à Mme [O] [V] et M. [R] [K] un appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 6].

Par acte d’huissier de justice du 1er mars 2023, la SA d’HLM Clesence, venant aux droits de la SA [Adresse 11], a fait délivrer à Mme [V] et M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 596,13 euros au titre des loyers impayés.

Par acte d’huissier de justice du 6 juillet 2023, la SA d’HLM Clesence a alors saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] aux fins notamment, d’une part, de voir constater la résiliation du bail litigieux et ordonner l’expulsion des appelants, et d’autre part, d’obtenir la condamnation de ces derniers à lui verser une somme de 3 690,53 euros au titre de l’arriéré de loyers.

Par jugement du 27 octobre 2023, le juge a notamment :

— constaté que le bail se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 1er mai 2023 ;

— dit qu’à défaut pour M. [K] et Mme [G] d’avoir libéré les lieux situés à [Adresse 7], appartement n° 6 de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, quinze jours après la signification du jugement, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel local qu’il plaira à la demanderesse, aux frais et risques des expulsés ;

— condamné solidairement M. [K] et Mme [G] à payer à la SA Clesence la somme de 3 690,53 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 19 septembre 2023 ;

— fixé et, en tant que besoin, condamné M. [K] et Mme [G] à payer à la SA Clesence une indemnité d’occupation de 690 euros par mois, à compter du 1er septembre 2023 ;

— débouté la SA Clesence de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisionnel ;

— condamné in solidum M. [K] et Mme [G] à verser à la SA Clesence la somme de 120 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les défendeurs aux dépens.

Par déclaration du 14 décembre 2023, M. [K] et Mme [G] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, ils demandent à la cour de :

Infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris et statuant à nouveau,

A titre principal, débouter la SA d’HLM Clésence, prise en la personne de son représentant légal, de l’ensemble de ses demandes, dire n’y avoir lieu à résiliation du contrat de bail conclu le 6 novembre 2017, dire n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Mme [V] et M. [D] et toutes les conséquences en découlant ;

A titre subsidiaire, en cas de résiliation du bail litigieux suspendre les effets de la clause résolutoire pendant deux années à compter de la décision de la commission de surendettement des particuliers de l’Aisne imposant les mesures d’effacement au titre du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont ils bénéficient et dire qu’il est sursis à leur expulsion et de tous occupants de leur chef pendant ce délai ;

A titre infiniment subsidiaire, en cas rejet de la suspension des effets de la clause de résiliation compte tenu de la décision de la commission de surendettement accorder à Mme [V] et M. [K] un délai de 12 mois afin de leur permettre de se reloger dans des conditions normales et décentes et dire qu’il est sursis à leur expulsion et de tous occupants de leur chef pendant ce délai ;

Dans tous les cas,

— Dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure tant en première instance qu’en cause d’appel ;

— Débouter la SA d’HLM Clesence, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter la SA d’HLM Clesence, prise en la personne de son représentant légal, de toutes ses autres prétentions contraires ;

— Condamner la SA d’HLM Clesence, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés, le cas échéant, comme en matière d’aide juridictionnelle, dont distraction au profit de M^e Hélène Reusse, avocat aux offres de droit en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dispenser, en tout état de cause, Mme [V] et M. [K], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, de rembourser au Trésor public les sommes exposées par l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.

Ils expliquent avoir déposé, le 19 octobre 2023, un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de l’Aisne, en y intégrant notamment la dette locative litigieuse à hauteur de 5 272,83 euros, demande déclarée recevable le 14 novembre 2023.

Ils indiquent que la commission a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec mise en application le 16 janvier 2024.

Ils affirment que la SA d’HLM Clesence a bénéficié d’un rappel d’aide personnalisée au logement à hauteur de 3 712,11 euros et perçoit mensuellement cette allocation d’un montant de 347,68 euros, soit quasiment le loyer arrêté, hors charges, à 378,78 euros par mois. Ils indiquent réaliser des règlements si bien que le bailleur doit produire un décompte expurgé de la dette effacée pour que soit déterminé le solde exact en leur faveur.

Ils soutiennent que la mesure de rétablissement personnel dont ils bénéficient entraîne la suspension de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail pour deux années.

Subsidiairement, ils demandent un délai pour quitter le logement. Ils indiquent élever deux enfants dont les intérêts supérieurs seraient mis en péril par une expulsion. Ils affirment être de bonne foi et avoir dû faire face à des difficultés personnelles et financières qui ne leur permettaient plus de payer leur loyer.

Enfin, ils font valoir que leurs faibles ressources qui leur permettent de bénéficier de l’aide juridictionnelle totale excluent de les condamner au paiement de frais irrépétibles.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, la société Clesence demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le règlement du loyer et des charges reprendrait régulièrement, suspendre les effets de la clause résolutoire durant deux années à la condition de prévoir une clause de déchéance du terme dès le premier impayé constaté ;

— dire et juger irrecevables et non fondés les appelants en leur demande de délais pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, condamner solidairement Mme [V] et M. [K] à payer à la SA Clesence la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et condamner solidairement Mme [V] et M. [K] au paiement des dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront le coût du timbre fiscal.

Elle expose que l’effacement de la dette postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire ne permet pas de remettre en cause cette dernière. Elle indique qu’elle a tenu compte dans son compte de l’effacement de la dette et du versement d’un rappel d’APL postérieurement à la décision de recevabilité. Elle note que les versements de 340 euros mensuels ne sont pas réguliers. Elle ajoute que les appelants ne justifient d’aucune démarche de relogement depuis la délivrance du commandement de payer ce qui exclut de leur octroyer un délai pour se reloger.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 18 octobre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que la société d'[Adresse 9] n’a pas interjeté appel du débouté de sa demande de dommages et intérêts.

1. Il ressort de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24 VI du même texte, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

— au stade de la décision de recevabilité, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à ce qu’il soit statué sur les mesures de désendettement,

— en cas de mise en oeuvre d’un plan conventionnel ou de mesures imposées, le juge accorde des délais de paiement conformément au plan ou aux mesures imposées,

— en cas de contestation, le juge accorde des délais de paiement applicables jusqu’à la date de la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation.

Enfin, aux termes de l’article 24 VIII de la même loi, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le commandement qui a été signifié le 1er mars 2023 impartissait aux locataires un délai de deux mois pour s’acquitter d’un arriéré locatif de 596,13 euros en visant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et les appelants ne contestent pas qu’ils ne sont pas parvenus à apurer la dette dans le délai imparti.

Le jugement entrepris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, les a condamnés à payer les loyers impayés et a ordonné leur expulsion date du 27 octobre 2023. Avant le délibéré, soit le 19 octobre 2023, les débiteurs ont saisi la commission de surendettement de leur situation, cette demande a été déclarée recevable le 14 novembre 2023 et suivie d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrée en application le 16 janvier 2024 sans recours des créanciers.

Compte tenu d’une régularisation d’APL, d’un régularisation RLS et de l’effacement de la dette consécutive à la procédure de surendettement, le compte locatif des appelants était créancier de la somme de 342,79 euros au 6 juillet 2024.

La demande de désendettement déclarée recevable postérieurement au commandement de payer du 1er mars 2023 est sans conséquence sur le mécanisme d’acquisition de la clause résolutoire.

Faute de règlement de l’arriéré de loyer dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, la clause résolutoire est acquise depuis le 1er mai 2023 et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

2. En revanche, en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement des particuliers de l’Aisne entrée en vigueur le 16 janvier 2024, postérieurement au jugement, doit conduire la cour à suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir du 16 janvier 2024. Il convient de relever que cet article ne conditionne pas la suspension des effets de la clause résolutoire à la reprise du paiement par le locataire du loyer et des charges courants au jour de l’audience contrairement à l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 (hypothèse de la suspension de la clause résolutoire en cas de mise en oeuvre d’un plan de désendettement). Il ne peut donc être reproché aux appelants de ne pas avoir réglé 340 euros en mars 2024 comme le fait la société Clésence, et ce d’autant que l’important rappel d’APL de mai 2024 a abouti à ce que le compte locatif présente un excédent de 332,86 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Mme [V] et M. [D] au paiement d’un arriéré locatif désormais effacé et en toutes ses autres dispositions relatives à l’expulsion des locataires et au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’octroi de ce délai de deux ans de suspension des effets de la clause résolutoire ne suspend pas le paiement du loyer et des charges. Dans ces conditions, si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans courant à compter du 16 janvier 2024, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

3. Il convient ensuite de confirmer les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens dès lors qu’à la date de l’audience de première instance, Mme [V] et M. [D] n’avaient pas déposé de dossier de surendettement, n’avaient pas sollicité l’octroi de délais de paiement et étaient redevables d’un important arriéré locatif justifiant le prononcé de leur expulsion.

Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [V] et M. [D] qui succombent en leur demande principale, seront également condamnés in solidum aux dépens d’appel comprenant le coût du timbre fiscal qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Faute de moyen développé à l’appui de leur demande, Mme [V] et M. [D] seront déboutés de leur demande tendant à être dispensés du remboursement au Trésor Public des sommes exposées par l’Etat au titre de l’aide judictionnelle.

En revanche, compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société d’HLM Clesence les frais irrépétibles qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel. Elle sera donc déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le bail se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 1er mai 2023 et a condamné in solidum Mme [O] [V] et M. [R] [K] aux dépens de première instance ;

L’infirme pour le surplus des chefs du jugement soumis à la cour,

Statuant à nouveau,

Constate que Mme [O] [V] et M. [R] [K] bénéficient d’une mesure de rétablissement personnel ayant pris effet le 16 janvier 2024,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant deux ans, soit jusqu’au 16 janvier 2026,

Dit que si Mme [O] [V] et M. [R] [K] s’acquittent du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans ci-avant fixé, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié,

Dans le cas contraire, dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet et dit :

— qu’à défaut pour Mme [O] [V] et M. [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Clésence pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— que conformément aux dispositions des article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais des preneurs, en un lieu qu’ils auront choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois,

— que Mme [O] [V] et M. [R] [K] seront condamnés in solidum à verser à la SA d’HLM Clésence une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, laquelle sera due jusqu’à la libération effective des lieux,

Déboute la SA d’HLM Clésence de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [V] et M. [R] [K] in solidum aux dépens à hauteur d’appel comprenant le coût du timbre fiscal qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute Mme [O] [V] et M. [R] [K] de leur demande tendant à être dispensés du remboursement au Trésor Public des sommes exposées par l’Etat au titre de l’aide judictionnelle,

Déboute la SA d’HLM Clésence de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE