ARRET

N°

S.C.I. LES TERRASSES D’HELIOS

C/

[S] épouse [V]

AB/BT/SB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TRENTE SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04231 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I4PV

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN DU QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. LES TERRASSES D’HELIOS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Francis SONCIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

APPELANTE

ET

Madame [R] [S] épouse [V] représentée par l’ADSEA es-qualité de tuteur suivant jugement du Juge des tutelles de [Localité 13] du 7 mai 2018, ayant siège social à [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

née le 24 Août 1931 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laetitia BEREZIG de la SCP BROCHARD-BEDIER ET BEREZIG, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 03 juin 2025 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Blanche THARAUD, greffière.

Sur le rapport de M^me Anne BEAUVAIS et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 30 septembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Mme [R] [S] épouse [V], née le 24 août 1931, a vendu le 3 novembre 2017 à la SCI Les Terrasses d’Hélios (la SCI) un appartement d’environ 75 m² et un garage situés dans la résidence [Adresse 10], [Adresse 7] (02), au prix de 80 000 euros.

Ce bien immobilier avait été acquis en l’état futur d’achèvement en 2011 au prix de 280 000 euros.

A la demande de sa fille, Mme [V] a fait l’objet d’une mesure de placement sous sauvegarde de justice le 15 février 2018 avant d’être placée sous tutelle par jugement du 7 mai 2018, l’ADSEA étant désignée en qualité de tuteur pour la représenter et administrer ses biens.

Par acte du 23 juin 2021, Mme [V], représentée par l’ADSEA, a fait assigner la SCI devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin afin d’obtenir l’annulation de la vente immobilière, au motif qu’elle était atteinte au moment de la vente d’un trouble mental constitué par la maladie d’Alzheimer qui la rendait inapte à exprimer son consentement.

Par jugement rendu le 15 mai 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Quentin a :

Annulé la vente intervenue le 3 novembre 2017 de l’immeuble situé [Adresse 6], intervenue entre Mme [R] [V] et la SCI Les Terrasses d’Hélios ;

Condamné la SCI Les Terrasses d’Hélios à restituer à Mme [V] l’immeuble objet de la vente ;

Ordonné la restitution par Mme [V] du prix de vente de l’immeuble à hauteur de 80 000 euros ;

Ordonné le remboursement des travaux à hauteur de 15 700 euros ;

Débouté la SCI Les Terrasses d’Hélios du surplus de la demande de remboursement des travaux ;

Débouté Mme [V] de sa demande de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamné la SCI Les Terrasses d’Hélios aux entiers dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de la SCP Brochard-Bedier & Berezig ;

Condamné la SCI Les Terrasses d’Hélios à verser à Mme [V] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ecarté l’exécution provisoire de la décision.

Le 5 octobre 2023, la SCI a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision, à l’exception de ceux relatifs au débouté de Mme [V] de sa demande de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral et à l’exécution provisoire.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 25 février 2025, la SCI demande à la cour de :

A titre principal,

Infirmer le jugement ;

En conséquence et statuant à nouveau,

Confirmer la régularité de la vente ;

Débouter Mme [V] de toutes ses demandes contraires ;

A titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement et d’annulation de la vente,

Confirmer l’enrichissement sans cause de Mme [V] et l’appauvrissement corrélatif de la SCI ;

Condamner Mme [V] au remboursement du prix de vente du bien immobilier outre l’ensemble des frais notarié s’y rapportant dont les frais d’enregistrement ;

Et statuant à nouveau,

Condamner Mme [V] au remboursement de la somme de 36 812,46 euros TTC au titre des travaux assumés par la SCI ;

Rejeter la demande d’irrecevabilité présentée par Mme [V] concernant la demande de prise en charge du remboursement des échéances d’emprunt et des frais de la copropriété et des frais d’assurance propriétaire non-occupant depuis la date de la vente depuis 2017 arrêté au 31 décembre 2023 ;

Condamner Mme [V] au remboursement des échéances d’emprunt assumées par la SCI pour 367,40 euros par mois depuis décembre 2017 soit la somme provisoire de 26 452,80 euros arrêtée au 31 décembre 2023 ;

Condamner Mme [V] au remboursement des échéances d’emprunt assumées par la SCI à concurrence de 367,40 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à l’enregistrement de l’arrêt à intervenir auprès des services de la publicité foncière ;

Condamner Mme [V] au remboursement des frais de la copropriété et des frais d’assurance propriétaire non-occupant depuis 2017, soit la somme de 10 000 euros arrêtée au 31 décembre 2023, outre ceux à venir annuellement jusqu’à l’enregistrement de l’arrêt à intervenir auprès des services de la publicité foncière ;

En tout état de cause,

Débouter Mme [V] de toute demande contraire ;

Condamner Mme [V] à payer la somme de 4 513 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 4 décembre 2024, Mme [V] représentée par l’ADSEA en sa qualité de tuteur demande à la cour de :

Dire irrecevables les demandes de la SCI relatives au remboursement d’échéances de prêt et de charges de copropriété, ces demandes devant être considérées comme des demandes nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile ;

Débouter la SCI de ces demandes ;

Dire recevable mais mal fondée la SCI en son appel et ses demandes portant sur la réformation de la décision en ce qu’elle a annulé la vente et l’a condamnée à restitution de l’immeuble ;

L’en débouter ;

Dire recevable et bien fondée Mme [V], représentée par l’ADSEA, en son appel incident portant sur le remboursement des travaux à hauteur de 15 700 euros et le débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Statuant de nouveau,

Débouter la SCI de sa demande de remboursement des travaux à hauteur de 36 723,24 euros ;

Condamner la SCI à payer à Mme [V] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêt, en réparation de son préjudice moral ;

Confirmer la décision en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Condamner la SCI à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner également aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP Brochard-Bedier & Berezig.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande d’annulation de la vente

La SCI expose que les premiers juges ont considéré à tort que les facultés mentales de Mme [V] étaient altérées au moment de l’acte causant la nullité de la vente, alors qu’elle a toujours été à cette période, tant de la signature du compromis de vente que de sa réitération notariée, en parfaite capacité d’effectuer tout acte nécessaire à la réalisation de la cession.

Elle fait valoir que ces facultés et capacités sont confortées par le comportement de l’intéressée puisque celle-ci a pris seule la décision, au premier semestre 2017, de vendre les deux biens immobiliers dont elle était propriétaire, à savoir :

— un appartement sis à [Adresse 14], vendu le 24 mars 2017, vente réitérée en juin 2017 par acte notarié ;

— l’appartement objet du présent litige, vendu le 3 juillet 2017, vente réitérée en novembre 2017 par acte notarié,

avec l’objectif de liquider son patrimoine immobilier, de manière à régler les dépenses relatives à son installation au sein de la maison de retraite [Adresse 11] et de se libérer de la gestion de ces deux biens qui lui pesait.

Elle souligne que le rapport de situation de l’ADSEA de l’Aisne du 2 mai 2018 établit que ce changement de résidence procède non pas d’une baisse quelconque de ses facultés mentales, mais d’une sensation d’isolement.

Elle constate encore qu’entre son installation dans cet établissement le 31 janvier 2017, et la signature du compromis de vente le 3 juillet 2017, les services sociaux et médicaux de la résidence Orpea n’ont fait aucun signalement induit par un affaiblissement de sa santé et de ses capacités cognitives rendant sa représentation indispensable, ce qui démontre à nouveau que Mme [V] présentait des capacités suffisantes lors du compromis de vente du 3 juillet 2017, seule date devant être prise en compte pour arrêter la capacité des cocontractants à conclure le contrat de vente en application des dispositions de l’article 1589 du code civil.

La SCI en déduit que matériellement et juridiquement, la vente était réalisée et effectuée depuis de nombreux mois lorsque l’acte authentique de réitération de la vente a été établi le 3 novembre 2017, seules les formalités de réitération demeurant à effectuer, ce qui explique d’ailleurs l’absence de Mme [V], d’autant qu’elle avait donné procuration à son notaire en charge de ses intérêts.

Elle conclut sur ce point au fait que Mme [V] était parfaitement accompagnée et représentée au cours de cette vente, précisant que par ailleurs, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, l’expertise de M. [A] [T], médecin psychiatre, ayant été réalisée le 1er décembre 2017, plusieurs mois après les ventes concomitantes des deux biens immobiliers, ne permet pas d’établir l’altération des facultés mentales de Mme [V] au jour de la vente, rien ne permettant de déterminer avec précision le début des symptômes et la perte des facultés mentales de l’intéressée.

La SCI relève encore que l’intimée ne sollicite en justice que l’annulation d’une des deux ventes et s’interroge sur la volonté de récupérer un bien ayant pris de la valeur suite aux travaux effectués par ses soins, afin de revendre le bien à un prix supérieur à celui de la vente dont l’annulation est sollicitée.

Puis elle pose le constat qu’aucun des notaires ayant assisté Mme [V] dans ses transactions n’a eu la moindre perception ou le moindre doute quant aux facultés de cette dernière, laquelle a toujours eu un discours et une attitude cohérents et en adéquation avec ses volontés, ce que traduit encore le fait qu’elle se souvienne de ses actions relatives à la vente, comme le confirme le rapport de situation établi par l’ADSEA de l’Aisne le 2 mai 2018.

Elle ajoute que la mesure de sauvegarde judiciaire a été prononcée bien après l’installation en maison de retraite et les ventes immobilières et bien après l’expertise de M. [T].

Elle plaide encore que le bien a été vendu à un prix cohérent avec les prix du marché saint-quentinois, en dépit du prix d’achat initial élevé qu’elle attribue à un choix de défiscalisation hasardeux, par l’acquisition d’un bien immobilier pour un montant sans doute supérieur à sa valeur réelle.

Elle précise que l’intéressée ne s’en est jamais souciée et l’a totalement laissé se dégrader.

La SCI conclut que preuve n’est pas rapportée qu’elle aurait pu avoir connaissance d’une quelconque altération des capacités mentales de sa cocontractante.

L’ADSEA, représentant Mme [V], explique que l’immeuble a été vendu le 3 novembre 2017 dans un contexte où le juge des tutelles était saisi à la requête de la fille de Mme [V], [Z] [X], pour la mise en place d’une mesure de protection.

Selon elle, le rapport d’expertise déposé par M. [A] [T], médecin psychiatre, le 11 janvier 2018, soit moins de deux mois après la vente, est particulièrement éloquent en ce qu’il décrit une désorientation temporo-spatiale avec trouble de la concentration et de l’attention, précise que la mémoire des faits récents est altérée dans le rappel et que la mémoire sémantique montre un score très bas dans le test de 'uence verbale, relate que Mme [V] échoue au test de l’horloge et qu’elle présente un trouble du raisonnement dans celui des similitudes. Il conclut qu’elle présente une démence d’Alzheimer empêchant l’expression totale de sa volonté, ajoutant qu’elle est hors d’état d’agir elle-même et doit être représentée de manière continue dans les actes de la vie civile, ce qui justifie une mise sous tutelle.

Elle relève encore que dans sa requête déposée auprès du juge des tutelles le 21 janvier 2018, Mme [X] évoque les circonstances de la vente de l’appartement, relatant que sa mère n’avait averti personne de la famille, mais lui avait fait part de la visite d’un « Monsieur très gentil » qui lui faisait ses papiers mais au sujet duquel elle n’était en mesure de fournir aucune précision.

Elle estime qu’il existe indéniablement une conjonction chronologique entre l’inaptitude constatée de Mme [V] et la vente de l’immeuble, et souligne que l’acte de vente a été régularisé dans la période de 2 ans visée par l’article 464 du code civil.

L’ADSEA relève encore qu’il est particulièrement déplacé de lire dans les conclusions d’appelant que Mme [V] était tout à fait saine d’esprit lorsqu’elle a régularisé le compromis de vente en juillet 2017, alors qu’il était constaté en décembre suivant qu’elle souffrait d’un Alzheimer fort avancé, précisant que la fille de Mme [V], [Z] [X], est décédée il y a désormais de nombreux mois, ce qui démontre que cette dernière n’est nullement le bras armé décrit par l’appelante mais qu’elle s’est contentée d’alerter le juge des tutelles sur l’état de santé de sa mère, et avait d’ailleurs précisé dans sa requête en ouverture d’une mesure de protection que sa mère était quelqu’un de très indépendant qui ne communiquait à personne « ses revenus, ses charges et son épargne ».

Elle fait valoir qu’il est contradictoire de venir soutenir que Mme [V] était en parfaite possession de ses moyens et de sa faculté de discernement, s’étonnant ainsi de ce qu’elle aurait fait un choix d’investissement immobilier de défiscalisation qualifié d’hasardeux, ou qu’elle ne se serait jamais souciée de cet investissement immobilier qu’elle n’aurait jamais loué, ni habité, alors que c’est bien en raison de son incapacité à gérer ses biens que la mesure de protection a été sollicitée.

Elle constate que la requête en vue de l’ouverture d’une mesure de protection déposée le 21 janvier 2018 par la fille de Mme [V] ainsi que le rapport d’expertise de M. [T] établissent que Mme [V] présentait une altération de ses facultés mentales au moment de la signature des actes, et que son état ne pouvait être ignoré de la SCI, M. [T] ayant examiné Mme [V] le 1er décembre 2017, soit 5 mois après la signature du compromis et un mois après la signature de la vente définitive. Si la maladie est certes évolutive, il n’est pas sérieux de soutenir que Mme [V] aurait été saine d’esprit tant au moment de la régularisation du compromis que de la vente définitive. Le médecin ne décrit nullement les prémices de la maladie mais une pathologie fort avancée justifiant une mise sous tutelle immédiate.

Par ailleurs, les propos rapportés par sa fille dans sa requête en vue de l’ouverture d’une mesure de protection, au cours d’une conversation téléphonique ayant eu lieu le 3 novembre 2017, jour de la signature de l’acte authentique de vente, s’agissant de la circonstance de la vente de son immeuble, démontrent bien que Mme [V], présentait au moment des actes litigieux une altération certaine de ses facultés mentales.

L’ADSEA souligne enfin les circonstances dans lesquelles l’acte authentique a été signé, et précise que le gérant de la SCI exerçait au moment de la vente la profession d’agent immobilier et jouissait d’un local professionnel au bas même de l’immeuble appartenant à Mme [V], s’étonnant que le bien ait perdu 200 000 euros de sa valeur en 6 ans.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 414-1 du code civil :

« Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. »

La notion de trouble mental couvre l’altération médicalement constatée des facultés psychiques ou corporelles de nature à empêcher l’expression de la volonté de la personne, conformément aux dispositions de l’article 425 du code civil.

Il appartient au demandeur en nullité de prouver l’absence de volonté consciente au moment même de la passation de l’acte incriminé (Cass. 1re civ., 7 févr. 1984 ; Cass. 1re civ., 2 déc. 1992, n° 91-11.065).

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation tant de la gravité du trouble allégué que de l’époque à laquelle il est survenu (Cass. 1re civ., 21 avr. 1976 ; Cass. 1re civ., 14 juin 2005, n° 02-19.038 ; Cass. 1re civ., 14 nov. 2006, n° 05-12.353 ; Cass. 1re civ., 6 janv. 2010, n° 08-14.002 ; Cass. 1re civ., 11 avr. 2018, n° 17-17.347 et 17-17.364).

La motivation du jugement est cependant soumise au contrôle de la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 16 janv. 2019, n° 17-31.528 ; Cass. 1re civ., 26 mai 2021, n° 19-23.714).

L’article 464 dudit code prévoit par ailleurs :

« Les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés.

Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée.

Par dérogation à l’article 2252, l’action doit être introduite dans les cinq ans de la date du jugement d’ouverture de la mesure."

En outre, l’article 466 précise :

« Les articles 464 et 465 ne font pas obstacle à l’application des articles 414-1 et 414-2. »

L’article 1589 alinéa 1er du code civil prescrit encore :

« La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

Enfin, selon les dispositions de l’article 1178 du code civil :

«  Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle."

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise établi par M. [A] [T], médecin psychiatre, et daté du 11 janvier 2018, qu’à cette date, Mme [V] présentait une désorientation temporospatiale avec trouble de la concentration et de l’attention. La mémoire des faits récents était altérée dans le rappel, et la mémoire sémantique montrait un score très bas dans le test de fluence verbale. Elle échouait au test de l’horloge et elle présentait un trouble du raisonnement dans celui des similitudes. Le MMS était de 18 sur 30. Au total, elle présentait une démence d’Alzheimer empêchant l’expression totale de sa volonté.

La maladie était qualifiée de « progressive » au regard de la question posée à l’expert relative à une amélioration possible des facultés de la personne. L’expert excluait la possibilité d’un retour à domicile, et concluait à la nécessité d’une représentation continue dans les actes de la vie civile au moyen d’une tutelle, sans capacité à exercer son droit de vote.

Dans sa requête du 21 janvier 2018 en vue de l’ouverture d’une mesure de protection de sa mère, [Z] [X] relatait que cette dernière lui avait fait part, lors d’une conversation téléphonique le 3 novembre 2017, de la vente de son immeuble, en lui apportant pour seule précision la « visite d’un monsieur très gentil qui lui faisait ses papiers » sans pouvoir lui indiquer ses nom et qualité, ou la nature des « papiers » évoqués.

Dans son rapport de situation du 2 mai 2018, l’ADSEA de l’Aisne, en charge de la mesure de sauvegarde de justice avec mandat spécial ordonnée par le juge des tutelles le 15 février 2018, indiquait avoir rencontré Mme [V] le 19 mars 2018 et échangé par téléphone avec sa fille, [Z] [X], le même jour, par téléphone. Il ressort de ce rapport que Mme [V] était alors en maison de retraite depuis le 31 janvier 2017, repérée dans sa situation familiale et personnelle. Elle connaissait le nom de son établissement bancaire et était en mesure de faire état d’un changement de banque. Elle se souvenait également avoir vendu deux appartements lui appartenant au prix de 80 000 euros chacun mais était « assez confuse » à ce sujet, et c’est sa fille, [Z] [X], qui avait fourni à l’ADSEA des éléments relatifs aux ressources de sa mère, et à la désignation et la consistance des biens vendus. Enfin, l’ADSEA relevait qu’à la date de leur rencontre, Mme [W] « bénéficiait encore d’une mobilité physique correcte. »

Le 7 mai 2018, le juge des tutelles, à l’examen du dossier, concluait à la nécessité d’une représentation continue dans les actes de la vie civile, tant en ce qui concerne l’exercice des intérêts patrimoniaux de Mme [V] que la protection de sa personne. Il supprimait son droit de vote en l’absence de toute lucidité sur le plan électoral. La durée de la mesure de tutelle était fixée à 120 mois soit 10 ans.

Si la SCI affirme que le placement en maison de retraite de Mme [V] procédait d’un choix de cette dernière, elle ne le déduit que du fait que Mme [V] avait indiqué à l’ADSEA « se plaire dans cet établissement » et "souhait[ait] y rester malgré l’éloignement récent de sa fille [Z]« , laquelle a de son côté indiqué que sa mère »a[vait] toujours voulu séjourner dans cette maison de retraite et qu’elle souhait[ait] y rester". La SCI a donc interprété des déclarations qui établissent uniquement que Mme [V] ne souhaitait pas quitter un établissement qu’elle avait elle-même choisi, et non qu’elle avait décidé de résider en maison de retraite parce qu’elle souffrait de l’éloignement géographique de ses proches.

Puis il apparaît que la vente litigieuse avait été promise cinq mois après l’entrée en maison de retraite de la résidente, le 3 juillet 2017, et que la réitération de la vente était intervenue 9 mois plus tard.

Mme [V] n’était présente ni pour la signature de la promesse de vente, ni pour la signature de la vente. Par acte du 30 juin 2017, elle avait consenti un pouvoir à tout un notaire, clerc ou employé de l’étude notariale, à l’effet de conclure l’avant-contrat de vente et vendre son bien.

Un an après son entrée en maison de retraite, il était diagnostiqué qu’elle souffrait de la maladie d’Alzheimer, évolutive, à un stade tellement avancé que si elle avait conservé la notion de sa situation personnelle et familiale, elle n’était pas en capacité, même assistée, de défendre ses intérêts sur tous les plans, personnel, électoral ou patrimonial, de sorte qu’un régime de représentation complète de sa personne était mis en place.

Ainsi que le souligne l’ADSEA, si la maladie est évolutive, le médecin ne décrit nullement les prémices de la maladie au 11 janvier 2018, date de son rapport, mais une pathologie déjà très avancée, justifiant une mise sous tutelle immédiate.

L’état de santé de la promettante aux 3 juillet 2017 et 3 novembre 2017 et le contexte de la signature de l’avant-contrat de vente et de l’acte notarié de vente excluent que Mme [V] ait été saine d’esprit au sens des dispositions de l’article 414-1 du code civil, à ces deux dates. La cour rappelle à cet égard que le consentement à un acte implique que la personne soit en capacité d’y consentir, il ne suffit pas qu’elle manifeste une approbation.

L’existence d’un trouble mental au moment de l’acte est ainsi démontrée par l’ADSEA, représentant l’intéressée.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a annulé la vente sur le fondement des dispositions de l’article 414-1 du code civil, auxquelles ne font pas obstacle les dispositions de l’article 464 dudit code, et en l’absence de tout débat entre les parties sur ce point, en ce qu’il a condamné la SCI à restituer à Mme [V] l’immeuble objet de la vente, et ordonné à Mme [V] de restituer le prix de vente de l’immeuble à la SCI à hauteur de 80 000 euros.

2. Sur conséquences de l’annulation de la vente au regard des dispositions de l’article 1303 du code civil

La SCI sollicite, sur le fondement de l’article 1303 du code civil, en cas d’annulation de la vente, le remboursement de sommes correspondant au montant des travaux qu’elle a été contrainte de réaliser au sein du logement, qu’elle décrit comme « particulièrement détérioré et dégradé », justifiant une remise en état dont attestent :

— des courriers du syndic de la copropriété à l’attention de l’assureur en sinistre dommages-ouvrage (fissures et décollements de l’enduit des trois façades de l’appartement 402 du bâtiment C, mettant en cause la solidité de l’immeuble, constatés le 7 octobre 2015 ; infiltrations par les menuiseries ou la terrasse du séjour et d’une chambre, au niveau des parquet, constatées le 10 juin 2017) ;

— un courrier du syndic de la copropriété à l’attention de l’assureur en sinistre dommages-ouvrage concernant des infiltrations d’eau constatées au niveau du sol du séjour à proximité des menuiseries et de la terrasse accessible, constatées le 3 décembre 2017.

Elle souligne produire de nombreuses factures payées dans le cadre desdits travaux de remise en état et constate la concordance entre lesdites factures et la date d’installation de la salle de bain ou encore les noms ou adresse mentionnés.

S’agissant de la cuisine, elle précise qu’il a fallu procéder à son remplacement après avoir remplacé les sols, l’ancienne cuisine, de qualité médiocre, n’ayant pu être remontée.

Elle fait état, de même, du remplacement des radiateurs électriques en raison de leur mauvaise qualité et de leur rendement qu’elle qualifie de « déplorable ».

L’amélioration de la valeur du logement conduit selon elle à une situation où Mme [V] se voit restituer un logement en bien meilleur état et avec une valeur bien supérieure à sa valeur d’origine alors qu’elle-même s’est corrélativement appauvrie.

Devant la cour, la SCI sollicite en sus, à titre subsidiaire, en cas d’annulation de la vente, la condamnation de Mme [V] à rembourser l’ensemble des frais notariés se rapportant à la vente, dont les frais d’enregistrement.

L’ADSEA souligne que l’immeuble, situé en centre-ville de [Localité 13], comportant 3 chambres, 2 salles de bains et 2 terrasses, ainsi qu’un garage, dans une copropriété récente, a été acheté neuf dans le cadre d’une opération de défiscalisation, que Mme [V] ne l’a jamais habité, et qu’il est demeuré libre de tout occupant.

Elle fait ensuite valoir que les travaux décrits par la SCI ne consistent pas uniquement en une réfection des sols, mais également en un changement de la cuisine et de la salle de bains, sans qu’il soit établi que ces modifications étaient rendues nécessaires par l’état de l’immeuble plutôt que procédant d’un choix personnel. A cet égard, elle constate que la SCI ne justifie d’aucune prise en charge de travaux ou d’une indemnisation par les assureurs de la dommage-ouvrage ou du promoteur.

Elle ajoute que quand bien même ces travaux auraient été nécessaires et constitueraient une amélioration de l’appartement, il n’est nullement démontré qu’ils justifieraient une augmentation du prix de revente à cette hauteur, portant le montant de la transaction à 116 723,24 euros, alors qu’il avait été acquis par Mme [V] au prix de 280 000 euros.

Elle ne répond pas sur la question des frais notariés se rapportant à la vente.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 1303 du code civil :

« En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. »

La bonne foi de l’enrichi ne prive pas l’appauvri du droit d’exercer contre celui-là l’action de in rem verso (Civ. 1ère, 11 mars 2014, n° 12-29.304) et il incombe à la partie qui invoque l’enrichissement sans cause d’établir que l’appauvrissement par elle subi et l’enrichissement corrélatif du défendeur ont eu lieu sans cause. (Civ. 1ère, 18 juin 1980, 24 oct. 2006, no° 05-18.023).

En l’espèce, le principe du versement d’une indemnité au profit de la SCI consécutivement à l’annulation de la vente, au titre de l’enrichissement de la venderesse et de l’appauvrissement corrélatif de l’acheteuse, est contesté en ce que l’ADSEA interroge tant la matérialité des travaux effectués au sein de l’appartement, que leur nature d’améliorations.

S’agissant de la matérialité des travaux, il ne suffit pas de se satisfaire de présomptions en lien avec des fissurations ou décollements d’enduit en façade de l’immeuble ou encore d’infiltrations signalés par le syndic aux assureurs les 14 décembre 2015, et 16 juin 2017 (pièce n°2 et 3 de la SCI), désordres d’ailleurs antérieurs à la promesse de vente acceptée le 3 juillet 2017 par la SCI. Il ressort des déclarations de sinistres et du rapport d’expertise du cabinet Saretec du 16 août 2017 produits aux débats par la société appelante (ses pièces n°2, 3, 4, 5 et 6) que les suites des sinistres déclarés par le syndic de la copropriété à différents assureurs ne sont pas établies, de sorte qu’en réponse à l’ADSEA qui lui oppose qu’elle ne justifie d’aucune prise en charge de travaux ou d’une indemnisation par les assureurs de la dommage-ouvrage ou du promoteur, la SCI échoue à rapporter la preuve de son appauvrissement par un défaut de remboursement des factures de travaux en lien avec les travaux de réparation consécutifs aux désordres structurels dont elle fait état.

Il en résulte que preuve d’un appauvrissement de la SCI n’est pas rapportée par la production de la facture de la société Hache Décor du 27 mars 2019, correspondant selon ses explications à des travaux rendus nécessaires par les sinistres constatés – la pose de sol en PVC pour un montant de 2 699,40 euros.

Il en est de même de la cuisine livrée par la société Schmidt de [Localité 13], facturée le 14 février 2019 au prix de 14 000 euros TTC. La SCI précise qu’il a fallu procéder à son remplacement après avoir remplacé les sols, au seul motif que l’ancienne cuisine n’avait pu être remontée, mais ne mentionne pas un état dégradé de l’ancienne cuisine qu’elle qualifie simplement de « médiocre » de qualité, sans éléments probants au soutien de cette assertion, et sans qu’elle justifie d’une plus-value apportée par le montage d’une cuisine en 2019 en remplacement d’une cuisine encore récente installée dans le cadre de la construction d’un immeuble neuf en 2011. Il en résulte que preuve d’un enrichissement de Mme [V] par le remplacement de sa cuisine, n’est pas rapportée par la SCI.

S’agissant de la cuisine livrée par la société Schmidt de [Localité 13], facturée le 14 février 2019 au prix de 14 000 euros TTC, la SCI précise qu’il a fallu procéder à son remplacement après avoir remplacé les sols, au seul motif que l’ancienne cuisine n’avait pu être remontée.

Elle ne précise pas si les difficultés de remontage après dépose de ladite cuisine tenaient à la qualité des matériaux ou à son aptitude à réaliser les travaux de remontage, et n’en justifie pas davantage.

Elle ne mentionne par ailleurs pas que l’ancienne cuisine était dégradée ou même simplement à l’état d’usage, dans un appartement qui avait, certes, souffert d’une problématique d’humidité des sols, mais une problématique que la SCI ne met pas en relation avec une éventuelle atteinte aux éléments de la cuisine.

Or, elle ne conteste pas que l’appartement n’a pas été occupé par Mme [V] ou tout occupant de son chef avant qu’elle-même l’acquiert, de sorte qu’il s’agissait d’une cuisine à l’état neuf, à laquelle elle impute uniquement une qualité « médiocre », sans fournir aucun élément probant au soutien de cette assertion.

Il en résulte que preuve d’un enrichissement de Mme [V] par le remplacement de sa cuisine, n’est pas rapportée par la SCI.

La facture de la société Schmidt du 14 février 2019 présente néanmoins l’intérêt de préciser une « adresse d’installation », chez "Monsieur [U] [Y], [Adresse 4]" à [Localité 13] (02), qui correspond à l’adresse de la copropriété où se situe l’appartement vendu par Mme [V]. En outre, les factures des sociétés Store Déco (motorisation de volets roulants incorporés pour un montant global de 1 700 euros TTC) du 28 janvier 2019 et Hache Décor (pose de sol en PVC pour un montant de 2 699,40 euros) du 27 mars 2019 présentent, l’une et l’autre, une adresse d’installation comportant une identification précise de l’appartement, avec, s’agissant de la société Store Déco, l’identification du chantier au nom de "Monsieur et Madame [Y] [U] – [Adresse 5]" à [Localité 13]. Il en résulte que ces trois factures examinées ensemble permettent d’établir, par le nom de l’occupant et l’identification précise de l’appartement au sein de la copropriété, la matérialité des travaux lorsqu’ils ont été réalisés au [Adresse 6] chez M. [U]. Il convient en conséquence d’examiner les travaux correspondant.

Les travaux de pose de sol souple et de fourniture d’une cuisine ont d’ores et déjà été écartés par la cour pour les motifs sus-énoncés. De ce fait, aucune indemnisation n’est due par la venderesse sur le fondement des dispositions précitées.

En revanche, s’agissant de la motorisation des volets roulants, qui n’est pas présentée comme un remplacement mais bien une installation, celle-ci constitue une plus-value indéniable, dans une contrée septentrionale telle Saint-Quentin, de sorte que preuve de l’amélioration apportée et de son appauvrissement corrélatif est suffisamment rapportée par la SCI, quelle qu’ait été la valeur vénale de l’appartement avant ces travaux, à hauteur du montant de la facture produite, soit, la somme de 2 699,40 euros.

Enfin, ainsi que l’ont relevé avec justesse les premiers juges, en l’absence d’adresse d’installation, les factures de matériels à l’en-tête de « Gedimat », au nom de la SCI (sa pièce n°7), ne présentent, considérées ensemble, en lien avec les autres pièces, ou séparément, aucun lien susceptible d’être établi avec des travaux éventuellement réalisés au sein dudit immeuble précisément. La facture de Gedimat datée du 30 septembre 2018 (sa pièce n°22) souffre de la même insuffisance probante. Il en est de même des factures à l’en-tête de la société Lecart, société de plomberie/chauffage/création de salle-de-bain (sa pièce n°7), au nom et à l’adresse du siège social de la SCI. A cet égard, la concordance des dates d’achat de la salle de bain et de la date de facturation de l’installation par l’entreprise Lecart, soulignée par la SCI, ne fait qu’établir l’achat et la pose d’une salle-de-bain facturées à la SCI, sans établir le lieu d’installation. Il en est encore de même des factures de l’Entrepôt Peinture et JM Froid Climatisation qui se présentent de la même façon, à l’exception d’une facture de l’Entrepôt Peinture au nom de "M.et Mme [U] [Y]", mais à une adresse qui ne correspond pas à celle de l’appartement litigieux.

Par ailleurs, et à supposer les travaux entrepris en lien avec l’appartement litigieux, hormis ceux relatifs à la motorisation des volets, rien n’établit, ainsi que le souligne l’ADSEA, qu’ils aient augmenté la valeur vénale de l’immeuble à proportion de leur montant, la cour relevant à cet égard que tenue de rapporter la preuve de l’enrichissement de sa venderesse corrélatif à son appauvrissement, la SCI produit un unique avis de valeur de l’étude de notaires qui a reçu la vente annulée, expressément établi sur la base des « éléments communiqués par notre client » sans procéder à « aucune vérification », par comparaison avec d’autres ventes réalisées en 2016 et 2017 sur Saint-Quentin, à l’exclusion de tout avis de valeur après travaux.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné le remboursement des travaux à hauteur de 15 700 euros, y substituant, la condamnation de Mme [V] représentée par l’ADSEA en qualité de tuteur à rembourser à la SCI Les Terrasses d’Hélios la somme de 2 699,40 euros au titre des travaux sur le fondement de l’article 1303 du code civil.

Enfin, devant la cour, la SCI sollicite en sus, en cas d’annulation de la vente, la condamnation de Mme [V] à rembourser l’ensemble des frais notariés se rapportant à la vente, dont les frais d’enregistrement. L’ADSEA ne répond pas sur ce point.

Les parties ont convenu dans le cadre du compromis de vente de mettre « tous les frais, droits et émoluments de l’acte authentique à régulariser et de ses suites », à la charge de l’acquéreur, et les frais de diagnostics, constats et états obligatoires, fournitures de titres, et procuration, à la charge du vendeur.

La vente ayant été régularisée avant d’être annulée, la SCI ne justifie pas que ces frais, mis à sa charge de par la commune intention des parties, et qui n’ont pas profité à Mme [V], ouvrent droit à « restitution » par cette dernière, à son profit.

Il convient donc de débouter la SCI de ce chef de demande.

3. Sur les conséquences de l’annulation de la vente au regard des échéances d’emprunt, des frais de la copropriété et des frais d’assurance

3.1. Sur la recevabilité des demandes de l’appelante relatives au remboursement des échéances d’emprunt du prêt immobilier, des frais de copropriété et des frais d’assurance

Sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, l’ADSEA conclut à l’irrecevabilité des prétentions formulées par le SCI pour la première fois devant la cour d’appel.

En réponse, la SCI fait valoir que si la cour venait à confirmer l’annulation de la vente, il conviendrait de lui octroyer, outre une indemnité au titre de l’enrichissement sans cause correspondant à l’intégralité du montant des travaux destinés à remettre en état l’appartement :

— le remboursement des échéances d’emprunt assumées depuis l’acquisition de l’immeuble soit depuis décembre 2017 jusqu’à l’enregistrement de l’arrêt à intervenir auprès des services de la publicité foncière,

— le remboursement des frais de la copropriété et des frais d’assurance propriétaire non-occupant depuis 2017, outre ceux à venir annuellement jusqu’à l’enregistrement de l’arrêt à intervenir auprès des services de la publicité foncière,

sur le fondement des dispositions des articles 1178 et 1240 du code civil, ces prétentions, au regard des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile, visant à faire réparer le préjudice économique qu’elle subirait en cas d’annulation de la vente, constituant ainsi une simple élévation du montant de sa demande initiale.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 dudit code prescrit que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Ne sont pas nouvelles les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leurs réclamations dès lors qu’elles tendent à la même fin d’indemnisation du préjudice subi. (Civ. 2e, 4 mars 2004, n°00-17.613).

En l’espèce, les prétentions soutenues par la SCI devant la cour d’appel aux fins de remboursements de divers frais, en sus des travaux dont elle sollicitait déjà le remboursement devant le tribunal, tendent exclusivement à indemniser les coûts demeurés à sa charge en lien avec l’acquisition de l’immeuble, après annulation de la vente litigieuse.

Ces prétentions tendent ainsi aux mêmes fins que ses prétentions devant les premiers juges, même si leur fondement juridique est différent, ce qu’autorisent les dispositions de l’article 565 du code de procédure civile.

Ces prétentions sont en conséquence déclarées recevables.

3.2. Sur le bien-fondé des demandes de l’appelante relatives au remboursement des échéances d’emprunt du prêt immobilier, des frais de copropriété et des frais d’assurance

La SCI expose que depuis la vente de l’appartement, elle n’a pas pu louer l’immeuble alors qu’elle a immobilisé du capital tant pour l’emprunt immobilier que pour les travaux. Elle sollicite en conséquence, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, le remboursement des échéances d’emprunt assumées depuis l’acquisition jusqu’à la publication de l’arrêt à intervenir, outre le remboursement des frais de la copropriété et des frais d’assurance propriétaire non-occupant depuis 2017, outre ceux à venir annuellement jusqu’à la publication de l’arrêt à intervenir.

L’ADSEA conclut à l’irrecevabilité des demandes sur ce point.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1178 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Et selon les dispositions de l’article 1240 du code civil :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la SCI indique, au soutien de sa demande d’indemnisation des préjudices financiers dont elle fait état, que "depuis la vente effective de l’appartement, [elle] n’a pas pu louer".

Pourtant, les factures de travaux qu’elle produit sont pour certaines, établies en lien avec un chantier dans un appartement occupé par "M. [U]« ou »M. et Mme [U]« qu’elle désignait dans le cadre de ses demandes en première instance comme des »locataires de bonnes foi" et qu’elle désigne devant la cour comme des occupants, âgés, de l’appartement, au sujet desquels elle émet même le v’u d’un maintien dans les lieux.

La SCI a donc permis la jouissance de l’appartement à un couple, de son chef, selon des conditions d’occupation qu’elle n’explicite pas devant la cour après avoir fait état d’une location, contrat suggérant le versement d’une contrepartie à l’occupation des lieux, devant le tribunal.

Sans explications claires de sa part sur ce point, elle est donc mal venue à venir solliciter le remboursement des échéances d’emprunt assumées depuis l’acquisition de l’immeuble jusqu’à la publication de la présente décision, au motif que "depuis la vente effective de l’appartement, [elle] n’a pas pu louer tout en immobilisant du capital tant pour l’emprunt immobilier que pour les travaux alors qu’il a fallu continuer d’assumer mensuellement les échéances de remboursement" et devra par conséquence être déboutée de ce chef de demande.

Le contrat annulé étant censé n’avoir jamais existé, il convient ensuite d’examiner ses demandes de remboursement des frais de copropriété et des frais d’assurance de l’appartement.

La SCI ne formule qu’une demande globale d’un montant de 10 000 euros au titre de ces deux chefs de préjudice, sans produire aux débats aucune pièce au soutien de sa demande de remboursement des frais d’assurance.

Ajoutant au jugement entrepris, il convient par conséquence de débouter la SCI de ce chef de demande.

En ce qui concerne les charges de copropriétés, elle se contente de produire une liasse d’appels de fonds et avances correspondant aux lots 15 (garage) et 42 (appartement) depuis le 1er octobre 2018 jusqu’au 1er appel de fonds 2024, sans décompte des sommes qu’elle a effectivement versées et de celles qui lui ont été remboursées.

Selon les énonciations de ces documents, elle s’est acquittée des sommes suivantes, comprenant les régularisations d’appels de charges sur les lots 15 et 42, et remboursements en sa faveur :

— pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 : 1 547,80 euros ;

— pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 : 1 603,77 euros ;

— pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 : 1 680,69 euros ;

— pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 : 1 689 euros ;

— pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 : 1 334 euros ;

— pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 : 1 950 euros ;

soit une somme globale de 9 805,26 euros.

Il convient de condamner Mme [V] à lui rembourser cette somme au titre des frais de la copropriété arrêtés au 31 décembre 2023, outre les frais de la copropriété arrêtés au jour de la publication du présent arrêt auprès des services de la publicité foncière que la SCI justifiera avoir effectivement acquittés.

La SCI est déboutée du surplus de ses demandes au titre du remboursement des échéances d’emprunt du prêt immobilier, des charges de copropriété et des frais d’assurance propriétaire.

4. Sur le préjudice moral de l’intimée

Au soutien de sa demande de réparation du préjudice moral de Mme [V], l’ADSEA expose qu’il est patent que l’attitude de la SCI Les Terrasses d’Hélios, qui a profité des troubles neurologiques de Mme [V] pour lui acheter à vil prix son appartement, lui a causé un préjudice moral. La fille de Madame [V] décrit d’ailleurs l’état psychologique de sa mère, fortement perturbée par la vente de l’immeuble.

La SCI ne répond pas sur ce point et conclut dans le dispositif de ses conclusions au débouté de Mme [V] « de toute demande contraire ».

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, il appartient à Mme [V], représentée par l’ADSEA, de rapporter la preuve de son préjudice.

Les seules déclarations de sa fille relatives au fait que sa mère avait évoqué en des termes confus la vente de son appartement le 3 novembre 2017, ne caractérisent pas la « forte perturbation » psychologique de cette dernière alléguée par l’ADSEA.

La cour ne peut en conséquence que constater l’absence de lien entre les faits allégués reprochés à la SCI, du fait des conditions d’acquisition de l’immeuble, et un éventuel préjudice moral de la venderesse.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté l’intimée de ce chef de demande.

5. Sur les dépens et frais irrépétibles non compris dans les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Les Terrasses d’Hélios aux entiers de première instance, dont distraction au profit de la SCP Brochard-Bedier & Berezig, y ajoutant, sa condamnation aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de la SCP Brochard-Bedier & Berezig.

Il convient également de confirmer ledit jugement en ce qu’il a condamné la SCI Les Terrasses d’Hélios à payer à Mme [V] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, y ajoutant, sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné le remboursement des travaux à hauteur de 15 700 euros,

Y substituant,

Condamne Mme [R] [S] épouse [V] représentée par l’ADSEA en qualité de tuteur à rembourser à la SCI Les Terrasses d’Hélios la somme de 2 699,40 euros au titre des travaux sur le fondement de l’article 1303 du code civil ;

Le confirme pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déclare recevables les prétentions de la SCI Les Terrasses d’Hélios tendant au remboursement des échéances d’emprunt du prêt immobilier, des charges de copropriété et des frais d’assurance propriétaire ;

Condamne Mme [V], représentée par l’ADSEA, à rembourser à la SCI Les Terrasses d’Hélios la somme de 9 805,26 euros au titre des frais de la copropriété arrêtés au 31 décembre 2023, outre les frais de la copropriété arrêtés au jour de la publication du présent arrêt auprès des services de la publicité foncière que la SCI Les Terrasses d’Hélios justifiera avoir effectivement acquittés ;

Déboute la SCI Les Terrasses d’Hélios du surplus de ses demandes au titre du remboursement des échéances d’emprunt du prêt immobilier, des charges de copropriété et des frais d’assurance propriétaire ;

Déboute la SCI Les Terrasses d’Hélios de sa demande de condamnation de Mme [V], représentée par l’ADSEA, au remboursement de l’ensemble des frais notariés se rapportant à la vente dont les frais de publication ;

Condamne la SCI Les Terrasses d’Hélios aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de la SCP Brochard-Bedier & Berezig ;

Condamne la SCI Les Terrasses d’Hélios à payer à Mme [V], représentée par l’ADSEA, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE