ARRET

N°

[J]

C/

S.C.I. EVER

Société LA COMPAGNIE D ASSURANCE MATMUT

Société LA COMPAGNIE D ASSURANCE MATMUT PROTECTION JURIDIQ

Copie exécutoire

le 10 mars 2026

à

Me

Me

AB/AF/FG

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03323 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JEYE

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1] DU DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [X] [J]

né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 2] (75)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Emmanuel NDOUNKEU, avocat au barreau D’AMIENS

APPELANT

ET

S.C.I. EVER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pascal PERDU, avocat au barreau D’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 09 décembre 2025, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 10 mars 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Flore GUEZOU, Greffière.

*

* *

DECISION :

La SCI Ever est propriétaire d’un appartement n°321 destiné à la location au sein de la [Adresse 3] sise [Adresse 4] à Amiens, endommagé par une fuite imputable à un défaut du receveur de douche de l’appartement n°323 situé au-dessus, propriété de M. [X] [J], ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre dégâts des eaux le 25 septembre 2021.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 21 juillet 2022, la société Matmut protection juridique, agissant en qualité d’assureur de protection juridique de la SCI Ever, a mis en demeure M. [J] d’avoir à effectuer les travaux afin de remédier aux désordres.

M. [J] a effectué des travaux de reprise d’étanchéité en septembre 2022 qui se sont révélés insuffisants pour supprimer l’origine des désordres.

Le 20 décembre 2022, la SCI Ever lui a fait délivrer assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens afin de le voir condamné sous astreinte à réaliser les travaux dans les règles de l’art, et verser une provision de 20 000 euros à valoir sur ses pertes locatives.

Par acte du 17 février 2023, M. [J] a fait assigner son assureur, la société Compagnie d’assurance Matmut (la Matmut), devant le juge des référés, aux fins de jonction avec l’instance principale et garantie contre toutes éventuelles condamnations à son encontre.

Par ordonnance du 12 avril 2023, le juge des référés a condamné M. [J] à faire effectuer par une entreprise habilitée les travaux de dépose et reprise dans les règles de l’art du receveur de douche avec mise en place d’une étanchéité entre le carrelage et les excentriques d’alimentation d’eau dans l’appartement n°323, tel que préconisé dans le rapport d’expertise extra-judiciaire du 9 février 2023, dans un délai de deux mois à compter de la signification de ladite ordonnance et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard dans un délai de six mois.

Le juge des référés a rejeté la demande de provision formée par la SCI Ever au motif que les pièces produites par cette dernière au soutien de sa demande ne permettaient pas de connaître le détail des revenus locatifs perçus.

Il a également rejeté la demande de M. [J] à l’encontre de son assureur au constat de contestations sérieuses tenant aux motifs de la Matmut, selon lesquels sa garantie ne portait pas sur une obligation de faire, et que la déclaration du sinistre était susceptible d’être considérée comme tardive.

Le 27 juin 2023, M. [J] a transmis, par l’intermédiaire de son conseil, une facture d’intervention de plombier du 13 juin 2023.

Suite à une réunion d’expertise amiable contradictoire, l’expert a conclu que la réparation était satisfaisante sous réserve d’un bon parachèvement auquel le plombier s’est engagé.

Dans ce contexte, la SCI Ever a fait assigner le 13 décembre 2023 M. [J] devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins d’obtenir l’indemnisation de son préjudice locatif.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 12 juin 2024, le juge du tribunal judiciaire d’Amiens a :

— condamné M. [J] à payer à la SCI Ever la somme de 19 440 euros au titre de la perte de loyers en réparation du sinistre survenu le 25 septembre 2021 ;

— condamné M. [J] à payer à la SCI Ever la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [J] aux entiers dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration du 24 juillet 2024, M. [J] a interjeté appel de l’ensemble des chefs de cette décision à l’exception de celui relatif à l’exécution provisoire de droit.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 4 septembre 2024, M. [J] demande à la cour de :

Le dire recevable et bien fondé en son appel ;

Statuant à nouveau dans les limites de l’appel interjeté,

Infirmer le jugement critiqué en ce qu’il l’a condamné à payer à la SCI Ever la somme de 19 440 euros et 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Débouter la SCI Ever de toutes ses prétentions et conclusions à toutes fins qu’elles tendent ;

Subsidiairement, fixer le montant des dommages et intérêts à 4 800 euros ;

Condamner les mutuelles d’assurances Matmut IARD à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

Condamner in solidum la compagnie d’assurance Matmut IARD et Matmut protection juridique à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Ever, les mutuelles d’assurances Matmut IARD et Matmut protection juridique aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, la SCI Ever demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens du 12 juin 2024 en ce qu’il a :

— condamné M. [J] à payer à la SCI Ever la somme de 19 440 euros au titre de la perte de loyers en réparation du sinistre survenu le 25 septembre 2021 ;

— condamné M. [J] à payer à la SCI Ever la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [J] aux entiers dépens ;

S’entendre condamner M. [J] à payer à la SCI Ever une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre des sociétés d’assurance

Par courrier au réseau privé virtuel des avocats du 3 mars 2026, le greffe a informé les conseils de M. [J] et de la SCI Ever que la cour leur demandait de lui adresser par une note en délibéré chacun, avant jeudi 5 mars à 14h00, leurs observations relatives à la recevabilité des demandes formulées par M. [J] à l’encontre de la société d’assurance Matmut et de la société d’assurance Matmut protection juridique, en l’absence de justification de la délivrance à leur attention du projet d’assignation en intervention forcée devant la cour d’appel d’Amiens en copie de son message du 16 janvier 2025 au greffe, au regard de la règle d’ordre public de l’article 14 du code de procédure civile selon laquelle, « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Par courrier en réponse au réseau privé virtuel des avocats du même jour, Me [Q] a indiqué que l’assignation n’avait pas été délivrée à la suite d’un changement de stratégie de son client dont il était sans nouvelles.

Le conseil de la SCI Ever n’a pas communiqué de note en délibéré.

Il résulte de la réponse du conseil de M. [J] que celui-ci n’ayant pas fait délivrer à la société d’assurance Matmut et à la soicété d’assurance Matmut protection juridique d’assignation en intervention forcée devant la cour d’appel d’Amiens, ces dernières ne sont pas dans la cause.

Les sociétés Mutuelle d’assurance Matmut IARD et Compagnie d’assurance Matmut protection juridique n’étant pas parties à l’instance et ainsi mises en situation de défendre leurs intérêts, en application de la règle d’ordre public (Civ. 2e, 10 mai 1989, n° 88-11.941: Bull. civ. II, n° 105) de l’article 14 du code de procédure civile précitées, les demandes de M. [J] aux fins de voir :

— condamner les mutuelles d’assurances Matmut IARD à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner in solidum la compagnie d’assurance Matmut IARD et Matmut protection juridique à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mutuelles d’assurances Matmut IARD et Matmut protection juridique aux entiers dépens ;

sont donc d’office déclarées irrecevables.

2. Sur la demande de réparation d’un préjudice locatif

M. [J] fait valoir que le tribunal a retenu une perte de loyer de 19 440 euros au titre de la période courant du 1er mars 2022 au 1er septembre 2023 alors que les chambres ont été louées sur de courtes périodes malgré les désordres invoqués. Il en déduit l’absence de lien de causalité entre lesdits désordres et la perte de loyer alléguée, qu’il impute « à la situation du bien, au montant illicite du loyer allégué et la perte de côte de la colocation qu’il n’est plus envisagée par les jeunes que lorsqu’il n’y a plus de moyen de faire autrement. »

Il souligne par ailleurs qu’il a réalisé les travaux requis dans son logement dès le 2 septembre 2022, soit trois jours seulement après que lui a été transmis le rapport de recherche de fuite du cabinet Resilians du 27 avril 2022.

Sur le fondement de l’article 1231 du code civil, il invoque par ailleurs le fait que consécutivement à la mise en demeure que lui a adressée la Matmut le 21 juillet 2022, il s’est exécuté dans un délai particulièrement raisonnable au regard des difficultés à trouver un artisan, de sorte que le tribunal a mal apprécié les diligences entreprises par ses soins.

Sur le préjudice de perte de loyers invoqué par la SCI Ever, il relève que cette dernière, tout en alléguant le fait que l’appartement a été loué pour de courtes périodes, ne justifie pas des périodes concernées, avant de soulignant qu’un loyer mensuel de 1 500 euros semble disproportionné au regard de la vétusté du bien préexistante au dégât des eaux, de sa localisation, et de la valeur locative d’un appartement identique situé au-dessous de celui de la SCI, estimée entre 800 et 850 euros par mois.

Il demande en conséquence à la cour, si elle entrait en voie de condamnation à son encontre, de fixer le montant des dommages-intérêts à 4 800 euros.

La SCI Ever soutient en réponse que son appartement était destiné à la colocation pour un montant de loyer mensuel total de 1 440 euros dont attestent la production des baux et que les locataires occupants ont résilié le bail avec effet au 1er mars 2022 compte tenu des désordres affectant le logement ainsi qu’en attestent les quatre courriers de résiliation qu’elle produit aux débats.

Elle plaide en conséquence que le sinistre l’a privée des revenus locatifs puisqu’elle ne pouvait remettre en location l’appartement qu’après l’exécution des travaux de reprises qui nécessitaient au préalable la suppression des infiltrations depuis l’appartement de M. [J].

Elle retient une période de dix-huit mois de pertes locatives courant du 1er mars 2022 au 1er septembre 2023, du fait du sinistre et le temps de retrouver des locataires, représentant une perte indemnisable de 25 920 euros.

Elle sollicite la confirmation du jugement qui lui a octroyé la somme de 19 440 euros au titre de son préjudice après application d’un coefficient de 75% à la somme qu’elle réclamait initialement pour tenir compte de la location de chambres sur de courtes périodes en dépit des désordres.

En réponse à l’appelant sur l’absence de mise en demeure en lien avec sa demande de dommages-intérêts, elle souligne que les dispositions de l’article 1231 du code civil sont inapplicables dans le cadre d’une action en responsabilité de plein droit engagée indépendamment de toute faute sur le fondement de l’article 1242 du code civil, et le cas échéant, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage de l’article 1253 dudit code.

Elle relève que les difficultés étaient connues depuis le 21 octobre 2021, que les inutiles contestations de M. [J] ont nécessité l’intervention d’un cabinet pour recherche de fuite qui a préconisé les moyens pour y remédier mais que malgré une mise en demeure du 21 juillet 2022, M. [J] n’a pas fait le nécessaire de sorte qu’elle a été contrainte de le faire assigner devant le juge des référés devant lequel il a faussement prétendu avoir remédié à la situation par la production d’une facture qui établissait à l’inverse qu’il s’était contenté de faire poser un joint de silicone, sa carence nécessitant une réunion d’expertise qui s’est tenue le 31 janvier 2023 pour confirmer sa carence.

Elle souligne qu’il a ainsi fallu la condamnation prononcée le 12 avril 2023 à son encontre pour que les travaux soient enfin exécutés le 13 juin 2023.

Elle réfute le caractère « illicite » d’une mise en location de son appartement au prix de 1 440 euros par mois pour un appartement comportant pas moins de quatre chambres et effectivement loué à ce prix avant le sinistre.

Elle précise enfin que les conditions initiales de location de son appartement portaient sur une année complète, et que du fait du sinistre, elle n’a pu avoir recours qu’à des locations temporaires.

Sur ce,

L’article 1242 du code civil prévoit que l’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

En l’espèce, sur le fondement de ces dispositions de l’article 1242 du code civil invoquées au premier chef devant la cour, il apparaît que la SCI Ever, qui plaide par ailleurs l’existence d’un trouble anormal de voisinage « le cas échéant » sans procéder à une démonstration du caractère excessif dudit trouble, rapporte la preuve par la production notamment :

— d’un constat amiable de dégâts des eaux établi par les deux parties le 22 octobre 2021 signalant dans l’appartement de la SCI Ever des « gouttes d’eau en provenance de l’appartement du dessus » ;

— d’un rapport de recherche de fuite du cabinet Resilians du 27 avril 2022 ;

— du rapport d’expertise protection juridique établi par le cabinet [G] en la personne de M. [I] [T] à la demande de la Matmut du 20 septembre 2023, en la présence de M. [J] et de son avocat, corroboré par le rapport de recherche de fuite du cabinet Resilians, ainsi que par les quatre courriers de résiliation du bail du 30 janvier 2022 à effet au 1er mars 2022 des locataires de la SCI occupant le logement en colocation à la date du sinistre,

— de la facture de plombier du 2 septembre 2022 produite par M. [J] devant le juge des référés,

que le défaut d’étanchéité structurel du receveur de douche de l’appartement appartenant à l’appelant est à l’origine de désordres constatés dans l’appartement de la SCI Ever situé au-dessous.

Ce fait n’est d’ailleurs pas contesté par ce dernier qui a en outre entrepris de supprimer les éléments de conception de son receveur de douche à l’origine de la fuite d’eau chez sa voisine de telle sorte que la cour n’est plus saisie que de la question de l’indemnisation des désordres allégués.

Le rapport de recherche de fuite et le rapport d’expertise protection juridique établissent ensuite que le défaut d’étanchéité du receveur de douche situé dans l’appartement de M. [J] a dégradé les plafonds des WC, la peinture du plafond et des murs de salle de bains, le papier peint de l’intérieur du placard de la chambre 2 (chambre rose) de l’appartement de sa voisine du dessous.

Les quatre anciens locataires de l’appartement loué par la SCI Ever font tous état dans leurs différents courriers de résiliation du bail (pièces n°14 de la SCI), en des termes chaque fois empreints de leur personnalité, de l’eau qui coulait du plafond dans les WC et la salle de bain, et de l’importante humidité qui affectait la chambre occupée par Mme [W] [C].

L’expert d’assurance protection juridique évalue les pertes de loyers causées par le sinistre à compter du départ des locataires en mars 2022 jusqu’à la date à laquelle le bien a pu de nouveau être loué, consécutivement à l’intervention appropriée sur le receveur de douche litigieux et la remise en état de l’appartement du dessous, à la somme de 19 440 euros sur le fondement d’une valeur locative de 1 440 euros par mois qui correspond très exactement au montant au contrat de bail annuel renouvelable du 24 septembre 2021 produit aux débats, après un abattement substantiel de 25% correspondant à la « location de chambres sur de courtes périodes malgré les désordres » sur le fondement des relevés des périodes de location à déduire de la perte globale.

L’état de l’appartement tel que décrit précédemment par l’expert et les locataires en place au moment du sinistre ne permettait pas objectivement une location dans les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989 qui impose des conditions strictes liées à l’état des lieux mis à disposition par le bailleur, de sorte que la SCI Ever établit suffisamment, de par la nature du sinistre subi, qu’elle n’a pas pu retirer les fruits attendus de son bien jusqu’à ce que M. [J] remédie de manière efficace à la cause des désordres en juin 2023, lui permettant alors, une fois séchés les plafonds et murs touchés par le dégâts des eaux, de remettre en état les lieux.

A cette date, s’agissant d’un appartement destiné à la colocation entre étudiants – ce que confirment l’âge des colocataires et la durée prévue du bail (un an) – la SCI Ever ne pouvait espérer avoir remis en état les lieux et obtenu la signature d’un contrat de bail avant la rentrée de septembre 2023.

Sa demande au titre d’une perte de loyer circonscrite à la période courant de mars 2022 à septembre 2023 apparaît, en conséquence, tout à fait raisonnable.

L’abattement de 25 % pratiqué par l’expert l’a été sur le fondement des éléments produits par la SCI Ever elle-même et non par M. [J] qui demande pourtant à son contradicteur de rendre compte de sa gestion du bien sur la période considérée, sans même avoir établi la matérialité et la durée de cette occupation, circonstances pourtant susceptibles d’être établies par voie de sommation interpellative ou encore de simples attestations de locataires ou voisins.

Par ailleurs, les motifs de l’appelant en lien avec le montant du loyer demandé par sa voisine sont dénués de pertinence au regard de l’impossibilité de louer les lieux dans le cadre d’un bail d’habitation de 1 an – tel celui en cours au moment du sinistre – faute pour lui d’avoir remédié à l’origine des désordres avant le mois de juin 2023, soit près de deux ans après la survenue du dégât des eaux.

Il peut enfin être relevé que M. [J] n’allègue pas véritablement devant la cour d’une absence de mise en demeure préalable à la demande de dommages-intérêts, mais même à suivre la SCI Ever dans cette compréhension des conclusions de son contradicteur, l’appelant n’en tire aucunes conséquences en droit devant la cour, et en tout état de cause, ainsi qu’elle le relève, sur le fondement de l’action délictuelle, ce constat est dénué d’emport.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, preuve de son préjudice est suffisamment rapportée par la SCI de sorte qu’il convient de confirmer le jugement sur ce chef.

M. [J] est débouté en conséquence de sa demande subsidiaire aux fins de voir fixer le montant des dommages et intérêts à 4 800 euros laquelle, au demeurant, ne repose sur aucun calcul explicite ou susceptible d’être déduit de ses motifs.

3. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J], partie succombante, est condamné aux dépens de l’instance d’appel, le jugement entrepris étant confirmé sur ce chef.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [J] à payer à la SCI Ever la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens de première instance, y ajoutant, la condamnation de l’intéressé à payer à la SCI Ever la somme prévue au dispositif de la présente décision au titre de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Déclare irrecevable M. [X] [J] en ses demandes aux fins de voir :

— condamner les mutuelles d’assurances Matmut IARD à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner in solidum les sociétés compagnie d’assurance Matmut IARD et Matmut protection juridique à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mutuelles d’assurances Matmut IARD et Matmut protection juridique aux entiers dépens ;

Déboute M. [J] de sa demande subsidiaire aux fins de voir fixer le montant des dommages et intérêts à 4 800 euros ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [J] aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne M. [J] à payer à la SCI Ever la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens de l’instance d’appel ;

Déboute la SCI Ever du surplus de sa demande de ce chef.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE