ARRET

N°

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM

C/

[W]

[K] épouse [W]

Copie exécutoire

le 12 mai 2026

à

M^e BROCHARD BEDIER

M^e LE ROY

AB/SB/MEC/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/04499 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JHCU

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Florence BROCHARD BEDIER de la SCP BROCHARD-BEDIER ET BEREZIG, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

Monsieur [A] [Q] [W]

né le 30 Avril 1949 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [L] [K] épouse [W]

née le 21 Janvier 1949 à [Adresse 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés et plaidant par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 10 février 2026, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, conseillères, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. La conseillère a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière-placée.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 mai 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier.

*

* *

DECISION :

Le 20 octobre 1997, M. [A] [W] et Mme [L] [K] ont acquis, chacun pour moitié indivise, une « parcelle de terre, non constructible, en nature de jardinage » située à [Localité 1], lieudit « sentier de l’épousée », cadastrée section BZ n° [Cadastre 1].

Cette parcelle est actuellement située pour partie en zone constructible UCb.

Marié à Mme [L] [K] en 2010 sous le régime de la séparation de biens, M. [A] [W] a acquis en sus le 22 avril 2022, seul, une maison à usage d’habitation « en très mauvais état » située à [Localité 1], [Adresse 4], en zone UBa constructible, cadastrée section BZ n° [Cadastre 2].

M. et Mme [W] [K] accèdent à la propriété cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] via le chemin privé dénommé « sentier de l’épousée », lequel traverse une parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 3] appartenant à la société Société immobilière picarde d’HLM (la SIP ou la société d’HLM).

Suivant acte notarié du 9 novembre 2023 M. [A] [W] et Mme [L] [K] ont consenti à la société Spriing une promesse unilatérale de vente portant sur « un terrain d’une surface de 1 981 m² à extraire d’un plus grand terrain » provenant des parcelles cadastrées BZ n° [Cadastre 2] pour 943 m², et d’une partie de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] " suivant document d’arpentage nécessaire à l’individualisation de l’emprise de la parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 1] à concurrence de 1 038 m² " à établir préalablement à l’acte de vente aux frais du bénéficiaire, au prix de 500 000 euros. Cette promesse a été consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire définitif pour 19 logements répartis sur deux bâtiments et 27 places de parking aérien.

M. [A] [W] et Mme [L] [K] se sont alors rapprochés de la société d’HLM afin de voir reconnaître au profit de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 3], en vain.

En conséquence et suivant requête du 17 mai 2024, ils ont saisi le président du tribunal judiciaire d’Amiens d’une demande d’autorisation d’assigner la société d’HLM à jour fixe.

Par ordonnance du 28 mai 2024, le président du tribunal a fait droit à cette demande.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, M. [A] [W] et Mme [L] [K] ont fait assigner la société d’HLM devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de voir constater l’enclavement de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1], obtenir une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 3], en fixer l’assiette et être autorisés à entreprendre des travaux de voirie et de réseaux divers.

Par jugement du 25 septembre 2024, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— débouté la société immobilière picarde d’HLM de sa demande subsidiaire de renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état ;

— débouté la même de sa demande aux fins d’écarter des débats les pièces n° 22 et 23 produites par M. [A] [W] et Mme [L] [K] ;

— constaté que la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] située à [Localité 1] appartenant à M. [A] [W] et Mme [L] [K] est enclavée ;

— fixé l’assiette de la servitude légale de passage permettant de désenclaver la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] située sur la commune d'[Localité 1] (Somme), appartenant à M. [A] [W] et Mme [L] [K], sur le sentier de l’épousée sis sur la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 3] située sur la même commune, appartenant à la société Société immobilière picarde d’HLM, sur une longueur de 35 mètres à partir de la [Adresse 5] et une largeur de 4,50 mètres ;

— dit que cette servitude de passage devra répondre aux exigences posées par l’article 14 du plan local d’urbanisme s’agissant des accès à l’opération de construction envisagée et de l’article R. 110-2 du code de la route s’agissant des zones de rencontre afin de permettre le passage des véhicules et des piétons ;

— dit que la servitude de passage entraîne l’autorisation pour les propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] d’installer sur ce même passage les réseaux secs et humides nécessaires à l’usage de la propriété (eau potable, tout-à-l’égout, électricité, téléphone et Internet) ;

— autorisé M. [A] [W] et Mme [L] [K] à réaliser, à leurs frais, les travaux d’accès ainsi que les travaux nécessaires à la mise en place des différents réseaux ;

— condamné la société Société immobilière picarde d’HLM aux dépens ;

— condamné la société Société immobilière picarde d’HLM à payer à M. [A] [W] et Mme [L] [K] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— débouté la société Société immobilière picarde d’HLM de sa demande de condamnation de M. [A] [W] et Mme [L] [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 30 octobre 2024, la société d’HLM a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision, à l’exception de ceux relatifs :

— au débouté de sa demande subsidiaire de renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état ;

— au débouté la même de sa demande aux fins d’écarter des débats les pièces n° 22 et 23 produites par M. [A] [W] et Mme [L] [K].

Le 10 décembre 2024 la promesse de vente au bénéfice de la société Spriing a été réitérée et consentie pour une durée devant expirer le 30 décembre 2025 à 16h00.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 8 septembre 2025, la société d’HLM demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— constaté que la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] située à [Localité 1] appartenant à M. [A] [W] et Mme [L] [K] est enclavée ;

— fixé l’assiette de la servitude légale de passage permettant de désenclaver la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] située sur la commune d'[Localité 1] (Somme), appartenant à M. [A] [W] et Mme [L] [K], sur le sentier de l’épousée sis sur la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 3] située sur la même commune, appartenant à la société Société immobilière picarde d’HLM, sur une longueur de 35 mètres à partir de la [Adresse 5] et une largeur de 4,50 mètres ;

— dit que cette servitude de passage devra répondre aux exigences posées par l’article 14 du plan local d’urbanisme s’agissant des accès à l’opération de construction envisagée et de l’article R. 110-2 du code de la route s’agissant des zones de rencontre afin de permettre le passage des véhicules et des piétons ;

— dit que la servitude de passage entraîne l’autorisation pour les propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] d’installer sur ce même passage les réseaux secs et humides nécessaires à l’usage de la propriété (eau potable, tout-à-l’égout, électricité, téléphone et Internet) ;

— autorisé M. [A] [W] et Mme [L] [K] à réaliser, à leurs frais, les travaux d’accès ainsi que les travaux nécessaires à la mise en place des différents réseaux ;

— condamné la société Société immobilière picarde d’HLM aux dépens ;

— condamné la société Société immobilière picarde d’HLM à payer à M. [A] [W] et Mme [L] [K] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— débouté la société Société immobilière picarde d’HLM de sa demande de condamnation de M. [A] [W] et Mme [L] [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par suite,

Débouter M. [A] [W] et Mme [L] [K] de leur « demande d’enclave » de la parcelle BZ [Cadastre 1] et de servitude de passage ;

Débouter M. et Mme [W] de l’ensemble de leur demande de fixation d’assiette relative à la réalisation des travaux d’accès, ainsi que les travaux nécessaires à la mise en place des différents réseaux ;

A titre subsidiaire, si l’état d’enclave devait être retenu,

Débouter les époux de leur demande de servitude et d’assiette faute d’élément pour la déterminer ;

A titre infiniment subsidiaire, si la servitude devait être accordée pour cause d’enclave,

Avant dire droit,

Ordonner une expertise aux frais avancés de M. [A] [W] et Mme [L] [K] aux fins de déterminer l’assiette du passage occasionnant le moins de désagrément au fond servant et à fixer le montant de l’indemnité compensatrice du dommage causé à ce fonds ;

Désigner tel expert qu’il plaira à la cour afin qu’il se prononce sur l’existence, dans un premier temps, de la situation d’enclave et, dans l’affirmative, sur ses conséquences au regard de l’analyse des titres de propriété et projet de construction envisagé ;

Dire qu’il appartiendra à l’expert de se rendre sur place après avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils ;

Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les titres de propriété des parties, le documents cadastraux, l’entier dossier de permis de construire et tout élément utile à l’appréciation de l’existence de la servitude sur la parcelle appartenant à la SIP et pour déterminer la largeur de la servitude, le chemin le plus court et le moins dommageable ;

Entendre les parties et leurs conseils, ainsi que tous sachants si nécessaire ;

Dire que si la parcelle BZ89 est enclavée malgré l’acquisition simultanée de la parcelle BZ [Cadastre 2] sise [Adresse 6], il doit être déterminée l’assiette de la servitude de passage pour la réalisation des travaux, puis par suite pour le passage des véhicules envisagés ;

Identifier ainsi l’assiette de la servitude de passage sur le chemin de l’épousée sollicitée par les demandeurs et dire si cette assiette est suffisante pour la réalisation du programme immobilier, le passage des véhicules notamment de secours’ ;

Dans le cas contraire, indiquer si la parcelle BZ n°[Cadastre 1] peut disposer d’un autre accès par la voie publique en le décrivant et en indiquant sur le plan l’assiette de cet accès ;

Dans le cas contraire, rechercher tout élément permettant de déterminer l’assiette d’un droit de passage permettant l’accès au fond dont les consorts [W] sont propriétaires à partie de la voie publique et donner pour chaque proposition d’accès le tracé exact sur le plan, le coût des aménagements à prévoir et coût d’entretien du droit de passage tout élément pour apprécier l’indemnité résultant de ce droit de passage du fait notamment des nuisances sonores, visuelles, plantations éventuelles d’arbustes, préjudice de jouissance, moins-value immobilière de la propriété de la SIP… ;

Etablir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai de 5 semaines pour présenter leurs dires et y répondre ;

Fixer la provision à consigner auprès du régisseur de la cour d’appel d’Amiens à la charge des époux [W] ;

En tout état de cause,

Interdire tout stationnement sur l’assiette de la servitude, à savoir le chemin de l’épousée ;

Condamner M. [A] [W] et Mme [L] [K] à lui payer la somme de 100 000 euros à titre d’indemnité en réparation du dommage occasionné ;

Condamner M. [A] [W] et Mme [L] [K] à payer à la SIP la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 17 janvier 2025, M. [A] [W] et Mme [L] [K] demandent à la cour de :

Débouter la SIP d’HLM de l’ensemble de ses demandes, « fins et conclusions » ;

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Ajoutant au chef de dispositif les autorisant à réaliser, à leurs frais, les travaux d’accès ainsi que les travaux nécessaires à la mise en place des différents réseaux : dire que tout ayant cause de M. [A] [W] et Mme [L] [K] sera également autorisé à réaliser à ses frais les travaux d’accès ainsi que les travaux nécessaires à la mise en place des différents réseaux ;

Condamner la SIP d’HLM, outre aux entiers dépens de la présente instance, à leur verser, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

Suivant conclusions d’incident notifiées le 26 décembre 2025 au réseau privé virtuel des avocats, le conseil de M. [A] [W] et Mme [L] [K] a demandé la révocation et le report de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, sur le fondement des articles 914-2 et suivants du code de procédure civile et par conclusions distinctes notifiées le 26 décembre 2025, ils ont demandé à la cour, ajoutant à leur conclusions précédentes, de révoquer l’ordonnance de clôture et reporter cette dernière au jour des plaidoiries.

Par ordonnance du 26 décembre 2025, le magistrat de la mise en état a :

— débouté M. et Mme [W] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 5 novembre 2025 ;

— condamné M. et Mme [W] aux dépens de l’incident.

MOTIFS

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 914-3 du code de procédure civile prévoit qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables, notamment, les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En application de l’article 914-4 dudit code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, le conseil de M. et Mme [W] demande la révocation de l’ordonnance de clôture, en indiquant que ses clients, âgés de 76 ans, ont dû recueillir des éléments en réponse aux nouvelles pièces de la SIP, les photocopier et les lui adresser par voie postale, n’étant pas familiers du maniement de l’outil informatique.

Ces éléments, affirmés de manière purement péremptoire, ne démontrent aucunement que le délai de deux mois laissés aux intimés pour répondre aux nouvelles écritures et pièces de l’appelante était insuffisant.

Il est par ailleurs rappelé qu’il leur a été expressément indiqué, à l’occasion de l’audience de mise en état dématérialisée du 10 septembre 2025, qu’ils devaient avoir conclu pour l’audience de mise en état dématérialisée du 5 novembre 2025, à défaut de quoi la clôture serait prononcée. Ils avaient donc parfaitement conscience de devoir se mettre en état pour cette date, et ne justifient d’aucun motif sérieux les en ayant empêchés.

Il n’est pas davantage justifié d’une cause grave survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Il convient en conséquence de débouter M. et Mme [W] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 5 novembre 2025.

2. Sur la caractérisation d’un état d’enclave de la parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 1]

La société d’HLM fait valoir que l’état d’enclave de la parcelle BZ n°[Cadastre 1] n’est pas démontré par les pièces produites aux débats en l’absence de tout relevé par un géomètre-expert et alors qu’il existe une parcelle contiguë BZ n°[Cadastre 2] également objet de la promesse de vente, constructible, et qui dispose d’un accès sur la voie publique – en l’occurrence la [Adresse 6]. Elle précise à cet égard que si l’état d’enclave peut être envisagé pour la parcelle BZ n°[Cadastre 1], tel n’est plus le cas dès lors qu’elle est cédée avec la parcelle BZ n°[Cadastre 2].

Elle relève encore que le passage doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé, et que les époux [W] ne justifient pas que l’accès à la [Adresse 6] depuis la parcelle BZ n°[Cadastre 2] ne permet pas de désenclaver la parcelle BZ n°[Cadastre 1] au motif qu’il ne serait pas possible de réaliser des aménagements pour le passage des véhicules traversant la zone NJ. Elle indique pour sa part que contrairement à ce qu’affirment les intimés, l’accès à la voirie n’est pas réglementé par le PLU pour le secteur cadastré en zone naturelle.

Elle ajoute que le caractère insuffisant de la desserte via la parcelle BZ n°[Cadastre 2], en lien avec une importante différence de niveau de terrains entre le sentier de l’épousée et la [Adresse 6], est simplement allégué sans être établi.

Selon elle, il n’est pas davantage justifié que le service d’urbanisme de la ville d'[Localité 1] exigerait la justification de sa reconnaissance d’une servitude de passage sur le sentier de l’épousée au profit de la parcelle BZ n°[Cadastre 1] afin de désenclaver cette dernière et d’y permettre la construction du bâtiment et parking envisagé sur la zone constructible UCb de la parcelle.

La SIP conteste ensuite l’appréciation du premier juge pour reconnaître l’état d’enclave de la parcelle BZ n°[Cadastre 1] sur le fondement des seules matrices cadastrales, à l’exclusion de tout métrage ou tracé, en ce qu’il retient que " seule une infime partie de la parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 2] est voisine de la zone constructible de la parcelle litigieuse ", de sorte que cette configuration serait insuffisante pour assurer une desserte complète de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 1].

Elle souligne encore qu’aucune pièce ne vient démontrer que le projet immobilier de la société Spriing serait validé par la ville d'[Localité 1] alors que le sentier de l’épousée est un sentier privé d’une largeur de 4,40 mètres maximum qui n’a pas vocation à supporter le passage de véhicules pour accéder à un projet immobilier comprenant 27 places de parking, et fait valoir les incertitudes liées à la possibilité d’utiliser le chemin pendant la durée des travaux.

Si l’état d’enclave était retenu, la société d’HLM se prévaut du passage par la parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 2], relevant notamment que M. et Mme [W] ne démontrent pas en quoi une assiette de 35 mètres de long sur 4,50 mètres de large serait nécessaire pour répondre aux exigences posées par l’article 14 du PLU.

Elle précise que selon procès-verbal de commissaire de justice qu’elle produit aux débats, le passage est large de 4,5 à 5,5 mètres hormis devant la propriété du [Adresse 7], de sorte que M. [W] a entrepris de tenter d’élargir le chemin existant en détruisant au moyen de désherbants la haie litigieuse.

Elle souligne les contraintes liées à la reconnaissance d’une servitude de passage sur le sentier de l’épousée, qu’elle indique n’être pas en mesure d’évaluer précisément en termes d’indemnisation faute de précisions des intimés sur la nature et la durée des travaux envisagés, compte tenu :

— de la réalisation de travaux de construction de grande ampleur avec des réseaux ;

— du caractère répétitif du passage de véhicules pour les nouveaux logements ;

— de la réalisation d’un enrobé ;

— des atteintes à la biodiversité entraînant la nécessité d’envisager des plantations d’arbres et arbustes.

A titre infiniment subsidiaire, elle conclut à la nécessité d’une expertise.

M. et Mme [W] exposent qu’afin de délivrer le permis de construire prévoyant notamment l’édification d’un bâtiment et de parkings sur la zone constructible UCb de la parcelle BZ n°[Cadastre 1], le service urbanisme de la commune d'[Localité 1] a demandé à la société Spriing de justifier de la reconnaissance par la SIP d’une servitude de passage sur le sentier de l’épousée au profit de ladite parcelle BZ n°[Cadastre 1], d’une largeur minimale de 4,50 mètres conformément au PLU afin de désenclaver cette parcelle et la création d’une zone de rencontre sur l’ensemble de la voie qui doit desservir le futur projet sur la parcelle BZ n°[Cadastre 1] conformément à l’article 14 du PLU.

Ils soulignent que le projet d’acquisition des parcelles BZ n°[Cadastre 1] et BZ n°[Cadastre 2] par la société Spriing n’est pas de nature à remettre en cause l’état d’enclave de la parcelle BZ n°[Cadastre 1], quand bien même la parcelle contiguë BZ n°[Cadastre 2] bénéficie d’un accès direct à la voie publique, la [Adresse 6], l’accès à cette voie supposant la réalisation d’aménagements pour le passage des véhicules traversant la zone Nj, ce qui n’est pas possible. En effet, au PLU, la zone Nj est une zone naturelle accueillant des jardins. La réalisation d’aménagements traversant la zone Nj pour permettre la desserte en véhicules de la parcelle BZ n°[Cadastre 1] par le biais de la [Adresse 6] n’est pas compatible avec la vocation de la zone Nj et compromet cette dernière.

Ils ajoutent que le passage par la parcelle BZ n°[Cadastre 2] ne permettrait pas de réaliser l’autre immeuble collectif de 11 logements prévu sur la parcelle BZ n°[Cadastre 2], puisque ce dernier doit disposer au minimum de 10 places de stationnements aériennes.

Selon eux, le trajet le plus court depuis la voie publique se fait depuis la [Adresse 5] par le sentier de l’épousée, soit environ 35 mètres, contre environ 56 mètres depuis la [Adresse 6].

Ils précisent enfin que le sentier de l’épousée fait l’objet d’un emplacement réservé n°5 pour création de voirie en vue du prolongement de la [Adresse 5], de sorte que la servitude sollicitée permettra l’aménagement de la zone de rencontre suivant les exigences de la commune d'[Localité 1], et se prévalent d’un devis de l’entreprise Colas relatif aux travaux d’aménagements nécessaires à la desserte de la parcelle litigieuse. Ils ajoutent qu’il existe une pente très importante entre les deux parcelles cadastrées n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1] dont atteste la différence de niveau entre le sentier de l’épousée et la [Adresse 6], rendant quasiment impossible la réalisation de l’accès pour les véhicules depuis la [Adresse 6], et uniquement au prix de travaux de terrassement extrêmement importants et onéreux, alors que la jurisprudence exige le passage le plus adapté au besoin.

Ils concluent au débouté de la demande d’expertise en ce qu’elle est nouvelle en appel et inutile.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 précise que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

En l’espèce, afin d’apprécier si la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 1] est enclavée, il convient d’abord d’apprécier sa situation actuelle, indépendamment du contenu la promesse unilatérale de vente.

A cet égard, il est admis par toutes les parties qu’elle ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique.

M. et Mme [W] produisent aux débat différents plans (notamment leurs pièces n°2, 3, 10 et 11) qui établissent que ladite parcelle dans son ensemble, bordée de toutes parts par des parcelles privées, ne dispose effectivement d’aucun accès à la voie publique.

En outre, ils établissent, par la production des promesses unilatérales de vente signées avec la société Spriing, leur volonté de se défaire d’une partie de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 1] dans le cadre d’une cession unique comprenant également la parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 2].

En application des dispositions de l’article 544 du code civil, ils sont légitimes, en leur qualité de propriétaires de parcelles constructibles en tout ou partie, à se préoccuper de la desserte desdites parcelles, dans la perspective de les valoriser, dans le respect des droits privés des tiers et des règles administratives.

La société d’HLM, pour sa part, fait état d’une tolérance de passage consentie aux propriétaires de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 1] et invoque par ailleurs l’absence d’état d’enclave de cette parcelle, du fait de sa cession envisagée concomitamment avec une autre parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 2] qui dispose, elle, d’un accès direct à la voie publique.

C’est avec pertinence que l’appelante fait valoir l’insuffisance des pièces produites aux débats, en particulier l’absence de tout relevé des lieux par un géomètre-expert, dans le contexte d’une vente projetée susceptible de permettre le passage, depuis une portion de la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 1] à délimiter, sur la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 2]. La promesse de vente prévoit en effet un document d’arpentage " nécessaire à l’individualisation de l’emprise de la parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 1] à concurrence de 1 038 m² « , » à établir ".

Cette situation est d’autant plus problématique dans le cadre de la résolution du présent litige qu’une partie de cette parcelle classée en zone naturelle est, selon les intimés, insusceptible d’être utilisée à des fins d’implantation d’une voirie et des réseaux souterrains nécessaires pour desservir les immeubles dont la construction est envisagée.

En outre, les photographies et éléments de topographie produits au débat sont très insuffisants à établir la « quasi impossibilité » du passage ou encore le coût des contraintes techniques qu’un tel passage imposerait.

Si le trajet le plus court depuis la voie publique semble s’établir depuis la [Adresse 5] par le sentier de l’épousée plutôt que depuis la [Adresse 6], l’article 683 du code civil impose de fixer le passage dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Le devis de la société Colas pour la seule confection d’un enrobé sur le sentier de l’épousée représente une somme de plus de 23 000 euros, exclusive de tous autres travaux d’aménagement et qui ne tient pas compte des charges annuelles d’entretien par la suite.

Enfin, l’existence d’un emplacement réservé pour création de voirie en vue du prolongement de la [Adresse 5], justifiant selon les intimés que la servitude sollicitée permette l’aménagement de la zone de rencontre suivant les exigences de la commune d'[Localité 1], aurait pour effet de mettre à la charge du propriétaire du fonds dominant, en l’occurrence la SIP, les travaux d’aménagement du sentier de l’épousée.

Il n’est par ailleurs pas justifié que pour délivrer un permis de construire concordant avec le projet énoncé à la promesse de vente, le service d’urbanisme de la ville d'[Localité 1] exigerait la justification de la reconnaissance d’une servitude de passage sur le sentier de l’épousée au profit de la parcelle BZ n°[Cadastre 1], et ces éléments factuels ne peuvent se déduire de la seule production du règlement du PLU d'[Localité 1].

La SIP fait donc valoir avec justesse les contraintes liées à la reconnaissance d’une servitude de passage sur le sentier de l’épousée, et l’insuffisance des éléments dont elle dispose pour apprécier la nature et la durée des travaux envisagés.

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Selon l’article 263 du même code, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, compte tenu de l’absence d’accès direct de la parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 1] à la voie publique, de la volonté établie de ses propriétaires d’en disposer conformément à sa nature partiellement constructible, des actes et plans qu’ils produisent aux débats, et en considération de l’absence d’éléments techniques suffisants permettant d’apprécier si ladite parcelle bénéficie d’une issue suffisante sur la voie publique via la parcelle n°[Cadastre 2] détenue par un même propriétaire en la personne de M. [W], enfin, au regard de la nécessité d’évaluer toute indemnité éventuelle au profit de la société propriétaire du sentier de l’épousée, il apparaît indispensable de recourir à une mesure d’expertise, avec la mission qui figure au dispositif du présent arrêt, pour pouvoir trancher.

Les époux [W], en demande d’une servitude de passage, seront tenus de consigner les fonds nécessaires à la réalisation de ladite expertise.

3. Sur les autres demandes des parties

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il convient de sursoir à statuer sur l’ensemble des demandes présentées par les parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et avant dire droit,

Ordonne une expertise,

Commet pour procéder à cette mesure M. [I] [U],

[Adresse 8],

[Adresse 9]

[Localité 4]

(Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02])

Mèl : [Courriel 1]

avec mission de :

1. Se faire remettre tous documents utiles à l’exercice de sa mission par les parties ou leurs conseils, notamment tous les titres de de propriété de M. [A] [W] ou Mme [L] [K] à [Localité 1], en particulier, sur les parcelles cadastrées BZ n° [Cadastre 2] et [Cadastre 1] ; le titre de propriété de la SIP sur la parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 3] ; ainsi que tous plans de géomètres-experts, documents cadastraux, et tous éléments utiles à l’appréciation de l’existence d’une servitude de passage éventuelle sur la parcelle cadastrées BZ n° [Cadastre 3] au profit de la parcelle cadastrée BZ n°[Cadastre 1], et pour déterminer la largeur de ladite servitude, le chemin le plus court, et le moins dommageable ;

2. Recueillir contradictoirement les observations des parties ou celles de leurs conseils avant de se rendre sur les lieux ; entendre tous sachants si nécessaire, en particulier les personnes susceptibles de porter un éclairage sur les prescriptions du plan local d’urbanisme d'[Localité 1] ;

3. Se rendre sur les lieux à [Localité 1], lieudit « sentier de l’épousée », les parties et leurs conseils régulièrement convoqués, sur la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1], et si nécessaire, sur toutes les parcelles avoisinantes appartenant à l’une ou l’autre des parties ;

4. Dire en quelle zone ou quelles zones du PLU d'[Localité 1] est classée la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1], et quelles sont les contraintes afférentes à cette ou ces classifications ; en particulier, dire si cette parcelle est, en tout ou partie, située en zone constructible, et dans cette dernière hypothèse, en déterminer les contours au moyen d’un plan permettant de distinguer la ou les zones constructibles de la zone ou des zones non-constructibles ;

5. Dire si ladite parcelle dispose ou non d’un accès direct à la voie publique et dans l’affirmative, le situer au moyen d’un plan ; indiquer si ledit accès est suffisant pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement au regard des prescriptions du PLU d'[Localité 1] et des exigences actuelles de la ville d'[Localité 1], en indiquant les motifs de cette appréciation ;

6. Dire si ladite parcelle dispose ou non d’un accès direct à la voie publique dans l’hypothèse de son acquisition simultanément avec la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 2] et dans l’affirmative, le situer au moyen d’un plan ; indiquer si ledit accès est suffisant pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, au regard des prescriptions du PLU d'[Localité 1] et des exigences actuelles de la ville d'[Localité 1], en indiquant les motifs de cette appréciation ;

7. Si ladite parcelle ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique, dans l’hypothèse de son acquisition simultanément avec la parcelle cadastrée section BZ n°[Cadastre 2], indiquer quel passage est suffisant pour assurer la desserte complète du fonds, pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, en précisant :

7.1. Quel passage suffisant pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement correspond au trajet le plus court de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] à la voie publique ; le situer au moyen d’un plan ; chiffrer le coût de la réalisation d’un ouvrage afin de permettre ledit passage ;

7.2. Quel passage suffisant pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement correspond au trajet le plus court de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] sur une ou plusieurs parcelles entre les mains de M. [W], à la voie publique ; le situer au moyen d’un plan ; chiffrer le coût de la réalisation d’un ouvrage afin de permettre ledit passage ;

7..3. Quel passage suffisant pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement est le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; le situer au moyen d’un plan ;

7.4. Le cas échéant, le montant de l’indemnité compensatrice du dommage causé au fonds servant, en considération du coût des travaux de réalisation du passage et du coût de l’entretien à venir dudit passage ;

8. Donner toute précision utile à la résolution du litige ;

Dit que l’expert aura la faculté de s’adjoindre tout sapiteur de son choix, d’une spécialité différente de la sienne sous réserve d’en aviser les parties et le magistrat chargé du suivi des expertises de la première chambre civile de la cour d’appel d’Amiens ;

Dit que cette expertise se déroulera dans les formes et conditions prescrites par les articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises de la première chambre civile de la cour d’appel d’Amiens, auquel l’expert fera connaître les éventuelles difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou s’il existe une cause de récusation, il sera pourvu d’office au remplacement de l’expert, commis par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises de la première chambre civile de la cour d’appel d’Amiens ;

Fixe à la somme de 2500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que devront consigner à la régie d’avances et de recettes de la cour d’appel d’Amiens M. [A] [W] et Mme [L] [K], dans le délai maximum de deux mois à compter de la présente décision, faute de quoi, sauf prorogation de délai sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit que l’expert devra, à la réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion au cours de laquelle il présentera la méthodologie envisagée, établira en concertation avec elles un calendrier prévisionnel de ses opérations qu’il actualisera en tant que de besoin, et qu’il indiquera aux parties et au magistrat chargé du contrôle le montant de sa rémunération définitive prévisible, notamment au regard de l’intérêt du litige ;

Dit que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destinés à provoquer leurs observations et qu’il devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées et qui ne saurait être inférieure à 1 mois ; qu’il rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe de la juridiction dans le délai de 6 mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

Sursoit à statuer sur toutes les demandes présentées par les parties, en ce comprises leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles, non compris dans les dépens ;

Dit que l’affaire sera rappelée à une audience de mise en état après le dépôt du rapport d’expertise.

LE CADRE-GREFFIER LA PRESIDENTE