ARRET

N°

[V]

C/

S.C.I. DE L’ETUDIANT

Copie exécutoire

le 09 avril 2026

à

M^e DARRAS

M^e CANAL

DB/MEC/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/01418 – N° Portalis DBV4-V-B7J-JKGA

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 1] DU VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [I] [Z] [T] [J] [V]

né le 05 Septembre 1992 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Annick DARRAS, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2025-003246 du 17/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 1])

APPELANT

ET

S.C.I. DE L’ETUDIANT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Antoine CANAL, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 15 janvier 2026, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 avril 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 09 avril 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Le 15 novembre 2021, M. [I] [V] a conclu un contrat de bail avec la SCI de l’Etudiant, représentée par son gérant M. [S] [A] portant sur la location d’un appartement de type studio d’une surface de 24 mètres carrés, situé au [Adresse 3] à Amiens (Somme).

Le loyer mensuel a été fixé à 400 euros, somme à laquelle s’est ajoutée une provision pour charges d’un montant de 40 euros.

Lors de la signature de ce contrat, M. [I] [V] a versé une somme de 380 euros au titre du dépôt de garantie. Au moment de l’entrée dans les lieux et de la remise des clés, les parties n’ont pas dressé d’état des lieux d’entrée contradictoire.

Suite à une assignation délivrée le 24 février 2023 par le bailleur, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens, par un premier jugement réputé contradictoire rendu le 19 juin 2023 a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et a déclaré le bail résilié au 14 février 2023,

— ordonné l’expulsion de M. [I] [V] du logement loué par la SCI de l’Etudiant situé au [Adresse 4] à Amiens,

— condamné M. [I] [V] à payer à la SCI de l’Etudiant la somme de 7 138 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités et charges dus au 1er mai 2023 (terme de mai inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 400 euros, outre 40 euros de provision pour charges (soit 440 euros), due à compter du 15 février 2023, et a condamné le locataire à son paiement jusqu’à son départ effectif des lieux loués,

— condamné M. [I] [V] à verser à la SCI de l’Etudiant la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement n’a pas fait l’objet d’un appel et en vertu de ce jugement définitif l’ouverture forcée des portes et la reprise du logement a été opérée par commissaire de justice le 2 octobre 2023.

Par exploit du 21 mars 2024, la SCI de l’Etudiant a de nouveau assigné M. [I] [V] pour demander sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  8 843,80 euros au titre des réparations et des dépenses locatives ;

—  93,04 euros correspondant à la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie ;

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La demanderesse faisait valoir que le logement, repris après la procédure d’expulsion, était détérioré et sale. Elle produisait deux factures de travaux (nettoyage, peinture, réfection de la salle de bain et de la pièce de vie) pour justifier le montant des réparations réclamées.

En première instance, M. [I] [V] s’est opposé à ces demandes. Il soutenait que le logement n’avait été occupé que quelques mois et qu’il était en fait parti dès le 27 mai 2022. Il contestait être à l’origine des dégradations en soulignant la vétusté des équipements initiaux, remplacés selon lui par des matériaux haut de gamme sans rapport avec l’état d’origine.

Par décision du 20 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] a :

Condamné M. [I] [V] à payer à la SCI de l’Etudiant la somme de 4 850 euros au titre des réparations locatives ;

Condamné M. [I] [V] à payer à la SCI de l’Etudiant la somme de 93,04 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

Condamné M. [I] [V] aux dépens ;

Condamné M. [I] [V] à payer à la SCI de l’Etudiant la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

M. [I] [V] a interjeté appel de cette décision le 20 février 2025.

Le 17 avril 2025, M. [I] [V] a obtenu le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 7 novembre 2025 par lesquelles M. [I] [V] demande à la cour de :

Dire et juger M. [I] [V] recevable et bien fondé en son appel ;

En conséquence,

Infirmer le jugement en date du 20 janvier 2025 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Amiens en ce qu’il a :

— condamné M. [I] [V] à payer à la SCI de l’Etudiant la somme de 4 850 euros au titre des réparations locatives ;

— condamné M. [I] [V] à payer à la SCI de l’Etudiant la somme de 93,04 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

— condamné M. [I] [V] aux dépens ;

— condamné M. [I] [V] à payer à la SCI de l’Etudiant la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Débouter la SCI de l’Etudiant de sa demande tendant à voir écarter des débats les attestations de MM. [U] [C] et [D] [R] numérotées 23 et 24 sur le bordereau de M. [V] ;

Débouter la SCI de l’Etudiant de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande de condamnation au remboursement du dépôt de garantie ;

En tout état de cause,

Juger n’y avoir lieu aux condamnations prononcées à l’encontre de M. [V] par le jugement en date du 20 janvier 2025 ;

Y ajoutant,

Condamner la SCI de l’Etudiant à restituer à M. [I] [V] le montant de la garantie, soit la somme de 380 euros ;

Condamner la SCI de l’Etudiant au versement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [I] [V] fait valoir que le logement présentait de nombreuses anomalies, incluant l’absence d’eau chaude pendant deux mois et des moisissures dues à une VMC défaillante.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 8 août 2025 par lesquelles la SCI de l’Etudiant demande à la cour de :

Dire et juger la SCI de l’Etudiant tant recevable que bien fondée en ses prétentions ;

Écarter des débats les attestations de [U] [C] et [D] [R], numérotées 23 et 24 sur le bordereau de M. [V] ;

Déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de condamnation au remboursement du dépôt de garantie ;

Confirmer le jugement rendu le 20 janvier 2025 dans toutes ses dispositions ;

Condamner M. [I] [V] à payer à la SCI de l’Etudiant une somme supplémentaire de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamner M. [I] [V] aux entiers dépens d’appel.

L’intimée expose que suite à la reprise effective des lieux par huissier le 2 octobre 2023, elle a constaté que l’appartement était en « piteux état », nécessitant d’importants travaux de nettoyage et de remise en état.

Elle souligne que les attestations produites par l’appelant sont de complaisance et irrégulières en la forme.

Elle soutient en outre que la demande de restitution du dépôt de garantie (380 euros) est irrecevable car formulée pour la première fois en cause d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures de la partie pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de ses prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 17 décembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 15 janvier 2026 à 09 heures 30.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à écarter des débats les écrits produits par M. [U] [C] et M. [D] [R] :

En application des articles 201 et 202 du code de procédure civile, les attestations en justice doivent être établies de la main de leur auteur, comporter la mention que toute fausse déclaration expose son auteur à des sanctions pénales, et être accompagnées d’un document officiel justifiant de l’identité. Toutefois, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la valeur probante d’une attestation, même lorsque celle-ci ne répond pas formellement à toutes les exigences de l’article 202 du code de procédure civile, ces règles n’étant pas prescrites à peine de nullité.

En l’espèce, l’intimée soulève l’irrégularité formelle de l’attestation de M. [U] [C] car celle-ci ne comporte pas la mention légale manuscrite obligatoire relative aux fausses déclarations.

L’examen de cette pièce confirme en effet que M. [U] [C] a omis d’indiquer qu’il a connaissance qu’une fausse attestation l’expose à des sanctions pénales, se contentant de conclure par la formule : « Je rédige cette déclaration en toute sincérité, pour servir et valoir ce que de droit ».

En ce qui concerne l’attestation de M. [D] [R], l’intimée souligne à bon droit que ce document n’est pas manuscrit et qu’il omet de reproduire la mention légale obligatoire avertissant son auteur des sanctions pénales encourues en cas de fausse déclaration.

Les irrégularités formelles soulevées par l’appelant sont donc exactes, ce qui est de nature à affaiblir la valeur probante de ces pièces qui ne vaudront que comme simples éléments de renseignement.

Il n’est donc pas nécessaire de les écarter des débats et la demande de la SCI de l’Etudiant tendant à voir écarter ces pièces sera rejetée. Il sera ajouté au jugement entrepris sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande de restitution du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. L’article 566 du même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, si M. [I] [V] sollicite pour la première fois en cause d’appel la condamnation de la SCI de l’Etudiant à lui restituer la somme de 380 euros au titre de son dépôt de garantie, cette demande est toutefois la conséquence et le complément nécessaires des dégradations locatives qui lui sont reprochées et dont le dépôt litigieux vient précisément en garantie.

Cette demande sera donc déclarée recevable et il sera ajouté au jugement entrepris sur ce point.

Sur les dégradations locatives :

En application des articles 1730, 1731 et 1732 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En outre, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et des équipements et l’oblige à répondre des dégradations survenues pendant la durée du contrat.

En l’espèce et comme le retient à juste titre la juridiction du premier degré, aucun état des lieux d’entrée n’ayant été réalisé, l’appartement est réputé avoir été mis à disposition de M. [I] [V] en bon état de réparations locatives.

Pour sa part, la bailleresse verse aux débats le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 12 octobre 2023 par Me [Y] [X], commissaire de justice auquel M. [I] [V], régulièrement convoqué par courrier recommandé, n’était ni présent ni représenté.

La commissaire de justice constate les éléments suivants :

— Dans la pièce principale et le coin cuisine :

* Sols et murs : le carrelage au sol et les plinthes nécessitent d’être nettoyés et lessivés. Les murs peints présentent plusieurs petits éclats, des traces noires, de frottement et des taches, notamment au niveau du coin cuisine et du tableau de fusibles. Une patère du porte-manteau est arrachée.

* Menuiseries : les vitrages et l’extérieur des fenêtres sont à nettoyer. Si le volet gauche fonctionne, celui de droite présente un dysfonctionnement. La porte d’entrée comporte des salissures en partie basse.

* Équipements et électricité : l’appareillage électrique (interrupteurs, néon) est à nettoyer et une prise est décollée. L’interphone est poussiéreux, tout comme la bouche VMC. Le radiateur électrique comporte une importante tache en façade.

* Cuisine : l’évier en inox et son mélangeur sont à nettoyer, et les deux plaques de cuisson sont fortement tachées. Le meuble sous-évier est sale à l’intérieur comme à l’extérieur, avec des éclats, des parois gonflées et tachées en partie basse, et un rayon dépourvu de son placage. Le réfrigérateur est très sale, son bas est oxydé.

* Ameublement : les deux portes du placard sont sorties de leur rail inférieur. Le dessus du bureau est taché et l’intérieur de ses tiroirs doit être nettoyé. Il y a également un matelas taché et un lit mezzanine démonté.

— Dans le dégagement :

* Le sol et les murs nécessitent un nettoyage en raison de la présence de taches.

* Le détecteur de fumée a disparu, seul son support subsiste au plafond.

— Dans la salle de bains :

* [Localité 5] et plafond : la peinture est « très fortement cloquée et gonflée » au niveau de la paroi de douche et derrière les WC. Le plafond présente des traces d’humidité du côté de la douche.

* Sanitaires : le lavabo a un joint fissuré, sa colonne est déboîtée et présente un éclat. Le carrelage mural au-dessus du lavabo comporte des trous rebouchés. Les WC (cuvette et réservoir) sont très sales et entartrés.

* Douche : elle est très dégradée. Le receveur est « très fortement taché », tout comme le carrelage mural en partie basse et certains joints. L’encadrement est encrassé et les trois panneaux coulissants en plexiglas sont sales et s’ouvrent difficilement. Le mitigeur est à nettoyer et le flexible comporte des traces de tartre.

De nombreuses photographies sont annexées au procès-verbal et corroborent les constatations opérées.

Le commissaire de justice précise qu’aucune clé n’ayant été restituée, la serrure a été changée.

Pour sa part, M. [V] produit une attestation de Mme [P] qui indique que selon elle, la maison était propre fin mai 2022 et l’attestation contestée de M. [U] [C] mentionnant qu’à cette même période, le logement était propre, à l’exception des toilettes et de la douche qui présentaient une importante présence de moisissures.

Il convient de rappeler que l’état des lieux de sortie a été dressé le 12 octobre 2023 en exécution du jugement du 19 juin 2023 qui a constaté que M. [V] était toujours occupant sans droit ni titre des lieux en mai 2023.

Dès lors, les considérations de M. [V] sur l’état du logement un année auparavant en mai 2022 sont inopérantes pour renverser la présomption légale de bon état initial et faire écarter sa responsabilité locative face aux dégradations locatives constatées à la restitution des lieux en octobre 2023.

La SCI de l’Etudiant a produit deux factures de travaux réalisées postérieurement à la sortie des lieux :

— une facture du 15 janvier 2024 concernant d’abord le déblaiement et la mise en déchetterie des meubles, le démontage complet de l’évier, du meuble sous évier, de la porte et du receveur de douche, de la faïence, des cloisons, du WC et des portes de placard puis la réalisation à neuf de la salle de bain (pose d’un receveur de douche extra plat blanc 80x80, pose de faïence murale, d’une porte de douche d’angle, d’un mitigeur et d’un pack WC sur pied de marque O-novo plus). Cette facture concerne également la réfection de la pièce de vie par la pose d’une cuisinette complète et de placards coulissants.

Le montant total de cette facture s’élève à 6 852,80 euros.

La seconde facture du 1er février 2024 est divisée en deux lignes très succinctes, soit un « nettoyage complet de l’appartement » pour 176 euros Ttc et des « retouches et mise en peinture » pour 1 815 euros Ttc. Le montant total de cette facture s’élève donc à 1 991 euros Ttc.

L’addition de ces factures s’élève donc à la somme de 8 843,80 euros qui était demandée en première instance par le bailleur.

Toutefois, le premier juge a retenu à juste titre que si les dégradations constatées étaient imputables à M. [V], les factures révèlent que la SCI de l’Etudiant a procédé à une rénovation intégrale du logement et à un remplacement des équipements à neuf par des matériaux haut de gamme (cuisinette complète, douche extra plate, sanitaires de marque), alors que des éléments peints étaient encore en bon état et que certains équipements étaient encore fonctionnels (double chasse d’eau, porte de douche…) ; ces travaux allant au-delà de la simple réparation des détériorations.

À hauteur d’appel, la bailleresse demande d’ailleurs la confirmation de l’évaluation qui a été opérée par la juridiction du premier degré qui a à bon escient retenu la somme de 1 100 euros au titre du nettoyage et de la remise en peinture, de 2 500 euros au titre de la main d''uvre et de 1 250 euros au titre des fournitures, soit la somme de 4.850 euros au total.

M. [I] [V] sera donc condamné au règlement de la somme de 4 850 euros au titre des réparations locatives et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur les frais de l’état des lieux de sortie :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est dressé par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ressort de la pièce 8 de l’intimée que le commissaire de justice a régulièrement convoqué M. [I] [V] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 3 octobre 2023 pour un état des lieux fixé au 12 octobre 2023.

L’appelant n’ayant pas comparu, le constat a été régulièrement établi.

La facture de la SCP [X] & Ocquident du 12 octobre 2023 (pièce 10 de l’intimée) s’élève à 186,09 euros.

L’état des lieux n’ayant pu se tenir à l’amiable, la moitié du coût de cet acte incombe de plein droit à M. [V].

Dès lors, la réclamation de la moitié du coût de l’acte, soit 93,04 euros, est parfaitement justifiée.

La demande sera accueillie et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire est restitué, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. À ce titre, l’article 3.4, intitulé « Provision » du contrat convenu entre les parties est ainsi rédigé : « Objet de la garantie : cette provision constitue un dépôt de garantie destiné à couvrir le loyer principal, les charges récupérables, ainsi que les prestations complémentaires fournies par le bailleur. Montant : le montant est fixé à l’équivalent d’un mois de loyer, soit la somme de 380 euros. »

En l’espèce, M. [V] est notamment redevable vis-à-vis du bailleur de la somme de 4 850 euros au titre des réparations locatives et de la somme de 93,04 euros au titre de l’état des lieux de sortie.

Par ailleurs, la SCI de l’Etudiant ne conteste pas avoir bien perçu le montant du dépôt de garantie convenu lors de l’entrée dans les lieux ni l’avoir conservé depuis.

Dès lors, par l’effet même des dispositions légales suscitées et de l’exécution du contrat, la vocation du dépôt de garantie est d’apurer la dette locative et le dépôt de garantie ne se trouve légalement restituable qu’en déduction de la dette locative.

Il y a donc lieu de constater la créance de 380 euros de M. [I] [V] au titre du dépôt de garantie et de dire que cette somme viendra en déduction des sommes dues au bailleur.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [I] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare recevable la demande de M. [I] [V] tendant à la restitution de son dépôt de garantie ;

Rejette la demande de la SCI de l’Etudiant tendant à écarter des débats les attestations de MM. [U] [C] et [D] [R] ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Dit que le dépôt de garantie de 380 euros s’imputera en déduction de la dette locative de M. [I] [V] à l’égard de la SCI de l’Etudiant ;

Condamne M. [I] [V] aux dépens de l’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Laisse aux parties la charge de leurs frais irrépétibles,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT