RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19784 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIU5Q

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 Juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00076

APPELANTE

SADEV 94 – SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE – SAEM (Société Anonyme d’Economie Mixte SADEV 94)

[Adresse 11]

[Localité 27]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par M^e Fabio HERBERT, de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉ ET APPELANTS INCIDENT

Madame [U] [D] [O]

[Adresse 16]

[Localité 28]

représentée par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

Monsieur [Y] [D]

[Adresse 16]

[Localité 28]

représenté par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 26]

représentée par Monsieur [F] [R], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Monsieur David CADIN, Conseiller

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté préfectoral du 08 mars 2018, ont été déclarés immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique les parcelles et droits réels nécessaires au développement d’un campus urbain centré sur la recherche et l’innovation.

M. [Y] [D] et Madame [U] [O] épouse [D] étaient propriétaires du lot situé [Adresse 16] à [Localité 32], section AF n°[Cadastre 4]. Il s’agit d’une maison de plain-pied avec jardin très bien entretenue et d’une surface de 78,46m².

Par ordonnance d’expropriation du 08 mars 2018, le juge de l’expropriation de Créteil a transféré la propriété du bien des époux [D] à la SADEV 94.

Faute d’accord entre les parties, la SADEV 94 a, par requête reçue au greffe le 30 mai 2022, saisi la juridiction de l’expropriation du Val de Marne aux fins de fixer ses obligations à l’égard des époux [D].

Le transport sur les lieux a été fixé au 29 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 05 juin 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil a :

ANNEXÉ le PV de transport du 29 novembre 2022 ;

FIXÉ l’indemnité due par la SADEV 94 à M. [Y] [D] et Mme [U] [O] épouse [D] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 16] à la somme de 516.421 euros ;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 461.564,49 euros (78, 46 m² X 5 883 euros/m²) ;

Indemnité de remploi : 47.156,45 euros ;

Indemnité pour transplantation d’arbres fruitiers : 6 000 euros ;

Indemnité pour frais de déménagement : 1.700 euros ;

REJETÉ les autres demandes des parties ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 à payer à M. [Y] [D] et Mme [U] [O] épouse [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 aux dépens.

La SADEV 94 a formé appel le 24 novembre 2023 par LRAR l’affaire étant enregistrée sous le RG 23/19784 et le 27 novembre 2023 par LRAR l’affaire étant enregistrée sous le RG 23-18671 du jugement au motif que le juge de l’expropriation a surévalué le montant de l’indemnité de dépossession de l’ensemble immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 16] à [Localité 32].

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

RG 23/19784

1/ Adressées au greffe le 13 février 2024 par la SADEV 94, appelante, notifiées le 18 mars 2024 (AR expropriés le 21/03/2024 et AR CG le 26/03/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

INFIRMER partiellement le jugement du 05 juin 2023 en ce qu’il a :

Écarté les termes de référence n°2 et n°3 produits par la SADEV 94 ;

Appliqué une majoration de 10% sur la valeur unitaire ;

Fait abstraction du statut de copropriété du bien en cause.

Par suite,

RÉFORMER le jugement du 05 juin 2023 en fixant le montant des indemnités à revenir aux expropriés pour la dépossession du lot de copropriété n°1 situé [Adresse 16] à [Localité 32], parcelle cadastrée AF [Cadastre 4], comme suit :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : par comparaison, terrain intégré

Superficie retenue : 78,46m²

Valeur unitaire retenue : 5.100 euros/m²

Soit une indemnité principale de 400.146 euros

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 41.014 euros

CONFIRMER le jugement du 05 juin 2023 en ce qu’il a :

Accordé un montant de 6.000 euros au titre de la transplantation des arbres fruitiers ;

Accordé un montant de 1.700 euros au titre des frais de déménagement.

2/ Adressées au greffe le 14 juin 2024 par les époux [D], intimés et formant appel incident, notifiées le 19 août 2024 (AR appelante le 20/08/2024, AR CG non daté), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevant les époux [D] en leurs demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a alloué aux époux [D] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a alloué aux époux [D] une indemnité de 6.000 euros au titre d’indemnité partielle pour perte d’arbres fruitiers ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession due aux époux [D] en retenant :

Un prix au m² pour leur pavillon de 5.883 euros ;

Une indemnité de remploi calculée sur ces bases ;

Et statuant à nouveau,

ÉVALUER le bien en valeur libre, les époux [D] renonçant explicitement à toute demande de relogement.

FIXER l’indemnité principale due aux époux [D] pour la dépossession du pavillon leur ayant appartenu sis [Adresse 16] à [Localité 32] à la somme de 568.835 euros (7.250 euros/m²) ;

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 57.883,50 euros ;

CONDAMNER la SADEV 94 à payer aux époux [D] une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

3/ Adressées au greffe le 19 juillet 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, dans le RG n°23/18671, notifiées le 20 août 2024 (AR appelante et intimés le 21/08/2024), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

FIXER l’indemnité de dépossession comme suit:

Une indemnité principale de 335.000 euros (6.000 euros/m², abattement de 10% de copropriété soit 5.400 euros/m² X 64 m² SU) en valeur libre ;

Une indemnité de remploi de 34.500 euros ;

Soit une indemnité totale de dépossession de 369.500 euros.

4/ Adressées au greffe le 28 octobre 2024 par la SADEV 94, appelante, notifiées le 18 décembre 2024 (AR Appelant le 26 décembre 2025, AR CG le 23 décembre 2025) et aux termes desquelles elle formule à nouveau les demandes exprimées dans ses premières écritures.

RG 23/18671

Le commissaire du Gouvernement a visé dans ses conclusions du 19 juillet 2024 les deux n° de RG susvisés.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SADEV 94 expose que :

Sur l’estimation du bien en première instance :

Le premier juge a écarté les termes n°2 et 3 de la SADEV 94 au motif que les biens auraient été situés à plus d’un kilomètre de la parcelle de l’espèce. Or, ces biens sont en réalité bien plus proches de celui exproprié, entre 600m et 750m à pied de celui-ci, les écarter constituait donc une erreur d’appréciation. Ces deux termes portent sur des biens très comparables à celui de l’espèce, la référence n°2 comportant un jardin avec arbres fruitiers et un garage.

Le premier juge a appliqué une majoration de 10%, qu’il justifie par le bon état du bien et la présence d’un jardin et d’un garage. Or, il s’avère que l’ensemble des termes retenus par le juge partageaient des éléments de plus-value similaire. Cette majoration n’a donc pas lieu d’être.

Le premier juge n’a pas pris en compte le statut de copropriété du bien exproprié, alors que les juridictions considèrent généralement qu’un bien en pleine propriété ne peut être comparé à un bien en copropriété. Si la comparaison devait avoir lieu, le régime de copropriété peut justifier l’application d’un abattement. Il s’agit d’un élément de moins-value de l’aveu même des expropriés. Et contrairement à ce qu’ils affirment, il existe bien un règlement de copropriété régissant les relations entre copropriétaires de l’ensemble immobilier. Ce règlement fait peser des contraintes sur les copropriétaires. Aucune des références retenues par le premier juge ne concerne de biens en copropriétés. Le commissaire du Gouvernement préconisait en première instance un abattement de 10% pour copropriété.

Sur les prétentions des expropriés :

Les expropriés sollicitent la fixation d’une valeur unitaire de 7.250 euros/m², mais trois des références sur lesquelles ils s’appuient ont été justement écartées par le premier juge, car elles précédaient le jugement de près, voire de plus de 5 ans.

L’ensemble des références des expropriés sont issues de la base PATRIM, dont le manque de fiabilité est bien connu et que les juridictions écartent constamment. En l’espèce, l’étude des actes de de vente des références des expropriés ne permet pas de corroborer les informations de la base PATRIM sur lesquelles ils basent leur estimation.

Pour chaque terme des expropriés, l’étude des renseignements concernant les pièces et les surfaces, ainsi que leur comparaison avec les actes de vente, démontrent des incohérences susceptibles de remettre en cause la surface indiquée. De plus, il apparaît que les valeurs unitaires exploitées par les expropriés sont établies d’après la surface habitable. Or, les parties s’accordent en l’espèce pour évaluer le pavillon en surface utile. Il ressort de tout ce qui précède que les prétentions adverses sont injustifiées et excessives.

Sur l’indemnité au titre de la perte d’arbres fruitiers, les expropriés demandaient une indemnité de 15.928,25 euros, appuyée par un devis dont le premier juge n’a, à bon droit, pas retenu le montant. Il ressort en effet de l’article 517 du code civil et de la jurisprudence que les arbres fruitiers sont des biens immeubles par destination. La propriété des arbres a donc été transférée à la SADEV 94 par l’ordonnance d’expropriation. Il convient donc d’indemniser la perte des arbres mais pas leur transplantation. Par ailleurs, la jurisprudence relative à l’indemnisation pour perte d’arbres retient des montants faibles, de l’ordre de 400 euros pour 20 arbres en taillis. Enfin, la jurisprudence exige habituellement des expropriés qu’ils produisent deux devis au soutien de leurs prétentions sous peine d’être déboutés. En l’espèce, les expropriés se bornent à n’en produire qu’un.

Sur l’offre de la SADEV 94, elle repose sur deux termes de mutations et trois jugements des juridictions de l’expropriation pertinents, faisant ressortir des valeurs métriques de 3.839,56 euros/m² à 4.864 euros/m². Contrairement à ce qu’affirment les expropriés, la surface de la référence n°5, correspondant au bien sis [Adresse 13], est bien de 157,50m², et non de 109m² qui représentent eux la surface utile. L’examen de l’ensemble de ces termes de comparaison permet de constater que l’offre de la SADEV 94 à 5.100 euros/m² est satisfaisante.

Les époux [D] rétorquent que :

Sur la notion de marché captif, le premier juge tendait à écarter les termes situés dans d’autres périmètres de [Localité 32], ce qui limitait les propositions de références à des mutations situées au sein de la ZAC et vendues à un acheteur unique. La SADEV est bénéficiaire d’une DUP dans ce périmètre depuis 2011. Elle est en position dominante et maitrise les valeurs d’acquisition. La jurisprudence a déjà reconnu la notion de marché captif. Les références citées par les expropriés démontrent une distorsion entre le marché immobilier libre à [Localité 32] et celui au sein de la [Adresse 33]. Il est donc demandé à la cour de prendre pleinement en considération des termes de comparaison situés hors ZAC.

Sur les références et appréciations erronées de la SADEV 94 :

Les deux références écartées en première instance car trop éloignées du bien de l’espèce devaient également être écartées du fait de leur surface deux à trois fois supérieure à celle du bien des expropriés. La démonstration de la SADEV sur la proximité géographique de ces termes est donc vaine.

Les quatre termes retenus par le premier juge présentent une diversité de l’ordre de 73% dans leurs valeurs métriques. La moyenne des prix/m² de ces termes est de 5.625 euros/m² et non de 5.348 euros/m² comme exprimé dans le jugement. Le terme correspondant au bien sis [Adresse 13] aurait dû être écarté au regard de sa surface, ce qui aurait amené une valeur métrique moyenne de 6.000 euros/m². La majoration de 10% retenue par le premier juge, supposée faire valoir la qualité supérieure du bien de l’espèce, ne comble pas les carences de la méthode de calcul employée par le premier juge.

Le bien des époux [D] ne peut pas être considéré comme associé au sein d’une copropriété ou d’un lotissement, bien qu’il soit édifié sur la même parcelle que le bien voisin. Aucun règlement de copropriété ou appel de charge ne vient entraver la liberté individuelle des propriétaires et justifier une moins-value.

Les critiques de la SADEV 94 à l’encontre des références issues des bases PATRIM et BIEN constituent des allégations sans fondement. De son côté, elle fait état de biens dont les surfaces sont toutes bien supérieures à celle du bien des époux [D], alors que la valeur d’un bien est inversement proportionnelle à sa surface. Aucune des références de la SADEV 94 ne devrait donc être retenue.

Sur la valeur unitaire du bien, ce dernier est en très bon état et ne souffre d’aucune défaillance. Le fait que les premiers jugent aient écarté tous les termes non-situés dans la [Adresse 31] les a conduits à retenir une valeur unitaire diminuée et représentative d’un marché captif. Les époux [D] produisent donc en appel 12 références accompagnées d’un extrait de leur fiche PATRIM. Il convient d’ajouter à celles-ci les deux références hors-ZAC citées par le commissaire du Gouvernement. L’ensemble de ces références concernent des pavillons dits anciens, situés dans [Localité 32] et d’une surface proche de celle du bien de l’espèce. Elles révèlent une valeur métrique moyenne de 7.929 euros/m² pour une valeur médiane de 7.467 euros/m², corroborant la demande des expropriés à 7.250 euros/m². La jurisprudence prévoit que les expropriés soient indemnisés de manière à pouvoir se réinstaller en pareil et semblable état. En l’espèce, cela correspondrait à une réinstallation à [Localité 32] mais nécessairement hors-ZAC, d’où l’importance de prendre en compte les termes non situés dans la ZAC.

Sur l’indemnité pour reconstitution de paysage et transplantation d’arbres fruitiers , la SADEV 94 ne s’opposait pas à une telle indemnité. Il aurait été appréciable d’obtenir plusieurs devis mais il est devenu difficile d’obtenir le déplacement de professionnels nécessaire à leur établissement. Le code de l’expropriation prévoit l’existence d’indemnités accessoires de ce type. C’est sans se justifier que le premier juge a arbitrairement fixé l’indemnité à 6.000 euros alors qu’il reconnaissait lui-même l’ampleur des moyens nécessaires à une telle opération. Il convient donc d’indemniser les époux [D] à hauteur du devis produit.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur ses propres termes de comparaison, ils se situent tous dans la même rue que le bien exproprié. Il s’agit de maisons à usage d’habitation et révèlent une valeur unitaire moyenne de 6.000 euros/m², à laquelle il convient d’appliquer un abattement de 10% pour tenir compte du statut de copropriété.

Sur les références de l’expropriant, la première est trop ancienne, la seconde possède une surface utile trop grande et toutes les autres sont non comparables. Aucune référence ne sera retenue.

Sur les références des expropriés en 1ère instance, aucune d’entre elles ne concerne une mutation ayant eu lieu dans la [Adresse 31]. Elles seront toutes écartées.

SUR CE, LA COUR

— sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, la SADEV 94 a formé appel le 24 novembre 2023 par LRAR l’affaire étant enregistrée sous le RG 23/19784 et le 27 novembre 2023 par LRAR l’affaire étant enregistrée sous le RG23/18671 du même jugement ; il convient en conséquence pour une bonne justice de prononcer d’office la jonction des instances enregistrées sous les RG 23/18671 et RG 23/19784, l’affaire étant désormais suivie sous le RG 23/19784.

— Sur la recevabilité des conclusions

Dans le RG 23/19784 les conclusions de la SADEV 94 du 13 février 2024 et des époux [D] du 14 juin 2024 sont recevables.

Les conclusions de la SADEV 94 du 28 octobre 2024 sont de pure réplique à celles des époux [D] appelants incident et ces conclusions ne formulant pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

La cour a soulevé d’office en application de l’article R 311-26 alinéa 32 du code de l’expropriation comme mentionné dans la note d’audience l’irrevecabilité des conclusions du commissaire du Gouvernement visant les deux numéros de RG 23/19784 et RG 23/18671, celui-ci ayant adressé au greffe ses conclusions le 19 juillet 2024, soit au delà du délai reglementaire de trois mois, la SADEV appelante principale ayant adressé au greffe ses conclusions le 13 février 2024 qui ont été notifiées par le greffe le 18 mars 2024, le commissaire du Gouvernement ayant signé l’AR le 26 mars 2024.

Pour respecter le principe du contradictoire en application de l’article 16 du code de procédure civile, les parties et le commissaire du Gouvernement ont été invités à présenter des observations sur le moyen soulevé d’office par la cour.

Aucune observation n’a été formulée.

En conséquence, la cour en application de l’article susvisé R311-16 alinéa 4 déclare irrecevables les conclusions du commissaire du Gouvernement pour avoir été adressées au greffe au delà du délai règlementaire de trois mois.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SADEV porte sur le montant de l’indemnité de dépossession, comme l’appel incident des époux [D].

S’agissant de la date de référence, qui n’est pas contestée, le premier juge a retenu en application des articles L322-2 et L213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, le PLU approuvé par la commune de [Localité 32] le 16 décembre 2015.

À cette date de référence, la parcelle expropriée est située en zone UE, dédiée principalement aux tissus commerciaux et artisanaux ainsi qu’au service public et l’intérêt collectif (Notamment les grands établissements hospitaliers).

La SADEV 94 indique que le secteur Uaa, où est situé le bien exproprié, correspondant à une partie du secteur opérationnel du Grand Campus Grand, est caractérisé par une mixité fonctionnelle ; le secteur Uaa où est situé le bien exproprié correspond à une partie du secteur opérationnel du projet Campus Grand [Localité 30] et un secteur UAb qui correspond au secteur opérationnel du projet [Localité 29].

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il ressort du procès-verbal de transport qu’il s’agit d’une maison de plain- pied en très bon état.

La porte d’entrée s’ouvre sur un jardin pavé comprenant potager et arbres fruitiers, parfaitement entretenu.

La maison est au fond du jardin.

A gauche de l’entrée du pavillon, se trouve un débarras. L’entrée donne sur la cuisine puis sur le salon, avec double vitrage intégral. L’ensemble est propre et parfaitement entretenu. Au début du séjour, se trouve un couloir avec deux chambres, une salle de bains et des toilettes. En bas du terrain, on accède au garage par la rue.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

La SADEV 94 qui produit des photogaphies du bien exproprié reconnaît que le pavillon est très bien entretenu.

Les époux [D] versent des photographies de leur bien et soulignent que leur propriété est particulièrement soignée.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 5 juin 2023.

— Sur l’indemnité principale

Les parties ne contestent les éléments suivants retenus par le jugement :

— méthode par comparaison ;

— surface de 78,46 m² ;

— fixation de l’indemnité principale en valeur libre, les époux [D] renonçant expressément à leur droit à relogement.

Les parties sont en désaccord sur les références à retenir et sur la valeur unitaire, le premier juge l’ayant fixé à 5883 euros/m², en appliquant une majoration de 10% au regard du très bon état de conservation du bien et de ses prestations, notamment le jardin et la présence d’un garage avec place de stationnement.

La SADEV 94 demande de retenir une valeur 5 100 euros/m², en indiquant que le premier juge a commis une erreur d’appréciation en écartant ses références 2 et 3, en contestant l’application d’une majoration de 10% et l’absence de la prise en compte du statut de copropriété.

Les époux [D] demandent de retenir une valeur unitaire de 7 250 euros/m².

Il convient donc d’examiner les références des parties.

1° Sur les références des parties

a) Les références de la SADEV 94

Elle reproche au premier juge d’avoir rejeté deux de ses références T1 et T2 et elle propose en outre d’autres références :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

Tribunal judiciaire de Créteil du 30 décembre 2019

[Adresse 17]

128

4500

pièce n°2

garage avec emplacement de stationnement

jardin avec arbres fruitiers

T2

tribunal judiciaire de Créteil

[Adresse 25]

184, 81

4483X0,70 pour vétusté

pièce n°3

deux maisons mitoyennes

La SADEV 94 reproche au premier juge d’avoir rejeté ces termes au motif qu’ils sont à au moins 1 km du bien exproprié, soit une distance trop lointaine, alors que la distance pour le premier terme est de 600 m et pour le second terme de 750 m.

Le premier terme de 128 m² reste comparable à la superficie du bien exproprié, et correspond en consistance au bien exproprié, comportant un garage avec emplacement de stationnement et un jardin avec arbres fruitiers, se situe à une distance de 600 m et sera donc retenu pour une valeur de 4 500 euros/m² (pièce n°2).

Le second terme est d’une consistance non comparable, s’agissant de deux maisons mitoyennes, présentant une surface de 184,81 m² non comparable avec celle du bien exproprié de 78,46 m² et sera donc écarté (pièce n°3).

La SADEV se prévaut également des termes suivants :

' vente du 6 avril 2017 entre SADEV 94 et Monsieur [E] (pièce n° 1) : une maison d’habitation située [Adresse 6], édifiée sur la parcelle cadastrée section V n° [Cadastre 8] de 86 m², superficie utile de 85 m², indemnité principale de 326'363 euros, soit 3 839,56 euros/m².

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

— mutation du 15 juillet 2020 (pièce n° 5) : un ensemble immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 13] édifié sur la parcelle cadastrée AF n° [Cadastre 5] de 272 m², pavillon d’habitation, en excellent état d’entretien, édifiée sur 3 niveaux comprenant au rez-de-chaussée : entrée, salon, salle à manger, cuisine, 2 chambres, WC, véranda ; à l’étage : deux chambres et salles de bains, et au sous-sol une chambre et une buanderie, indemnité principale de 708'764 euros, surface utile de 157,50m², soit 4 500 euros/m².

La superficie de 157,50 m² reste comparable avec celle du bien exproprié, est de même consistance, s’agissant d’une maison d’habitation en excellent état ; ce terme sera donc retenu.

La SADEV 94 propose enfin les termes suivants, les deux premiers étant également retenus par les époux [D] (termes 13 et 14), avec les références cadastrales et d’enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie utile totale

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

14 janvier 2022

[Adresse 22] à [Localité 32]

76

470 000

6 184

maison construite en briques, couverte de tuiles, comprenant :

' au sous-sol : dégagement, 2 pièces, salle de douche, garage

' rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine, toilettes, salle de bains, 2 chambres, véranda

grenier perdu au-dessus

jardin

T2

20 juillet 2021

[Adresse 21]

67

501'375

7 483

maison d’habitation comprenant :

' rez-de-chaussée surélevé : entrée, dégagement avec placard, cuisine, séjour avec cheminée, 2 chambres sur véranda, salle de bains avec WC, véranda

' étage dans les combles, grenier à aménager, divisé en 3 pièces mansardées

' sous-sol : une pièce pour débarras de la descente du garage ; grand garage, chauffé au fioul, buanderie,

WC avec douche

atelier situé sous la véranda

jardin arrière et abri de jardin

T3

29 septembre 2020

[Adresse 23]

72

312'000

4333

maison d’habitation d’un rez-de-chaussée élevé partie sur caves et partie sur terre-plein comprenant : cuisine ouverte, séjour, 3 chambres, salle de bains, WC, jardin

abri de jardin

T1 et T2 : ces termes étant proposés à la fois par la SADEV 94 et par les époux [D] seront retenus.

T3 : ce terme comparable en localisation étant dans ma même rue que le bien exproprié, en consistance et en surface sera retenu.

b) Les références des époux [D]

Ils invoquent quatorze termes avec les références de publication à [Localité 32] avec la fiche PATRIM :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface utile

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

I1

11 février 2022

[Adresse 24]

54

751 500

13 916

pièces n°3 et 4

cinq pièces

I2

22 juillet 2022

[Adresse 12]

60

420 000

7000

pièces n°5 et 6

3 pièces +cave

I3

24 mai 2022

[Adresse 9]

42

313 000

7452

pièces n°7 et 8

3 pièces + cave

I4

22 avril 2021

[Adresse 3]

54

480 000

8889

pièces n°9 et 10

4 pièces + garage+grenier

I5

4 mars 2022

[Adresse 14]

55

33 000

6000

pièces n°11 et 12

I6

14 octobre 2019

[Adresse 2]

57

371 000

6508

pièces n°13 et 14

2 pièces +cave+garage

I7

28 août 2018

[Adresse 19]

80

619 572

7744

pièces n°15 et 16

5 pièces

I8

3& mai 2018

[Adresse 10]

42

355 000

8452

pièce n°17

RDC + combles aménagées

I9

4 août 2017

[Adresse 18]

65

428 000

6584, 62

pièces n°18 et 19

Bâtiment à usage d’habitation de 3 pièces

I10

9 juillet 2020

[Adresse 15]

56

515 000

9146

pièces n°20 et 21

3 pièces

I11

2 septembre 2021

[Adresse 20]

68

483 950

7116

pièces n°33 et 23

4 pièces

I12

8 juillet 2020

[Adresse 7]

65

555 000

8538

pièces n°24 et 25

3 pièces

La SADEV 94 fait état de l’incohérence des surfaces avancées et de leur caractère erroné et elle demande d’écarter tous ces termes.

I1 : La fiche PATRIM mentionne 54 m² ; or celle-ci fait état de neuf pièces et l’acte de vente ne mentionne aucune surface de bâti et désigne plus de dix pièces ; dès lors la valeur unitaire dégagée est erronée ;

Ce terme sera donc écarté.

I2 : La fiche PATRIM mentionne 60 m², or celle-ci fait état de six pièces tandis que l’acte de vente fait état de plus de huit pièces ; ce terme sera donc écarté pour le même motif.

I3 : la fiche PATRIM mentionne 42 m², alors qu’il est indiqué cinq pièces, un garage de 18m² et une cave de 28m² ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I4 : La fiche PATRIM mentionne 54 m² alors qu’il est indiqué 7 pièces, une cave de 54m², un garage de 15 m² et un grenier de 59m² ; l’acte de vente indique au moins huit pièces, ainsi qu’un garage, un atelier, une buanderie, une cave, un dégagement et des combles ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I5 : la fiche PATRIM mentionne 55m², avec sept pièces et une cave de 40m² ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I6 : La fiche PATRIM mentionne 57 m², avec quatre pièces, une cave de 25 m², un garage de 26 m² et un grenier de 50m² ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I7 : La fiche PATRIM mentionne 80 m², avec huit pièces, un garage de 35 m² et une cave de 6 m² ; l’acte de vente fait apparaître treize pièces, une buanderie, un cellier et un atelier ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I8 : La fiche PATRIM mentionne 42 m², avec trois pièces, un garage de 14 m² et une cave de 10m² ; l’acte de vente fait apparaître huit pièces, un débarras mais pas de cave ni de garage ; ce terme est à la fois incohérent sur la consistance et la surface et sera écarté.

I9 : La fiche PATRIM mentionne 65 m², avec sept pièces, une cave de 65 m², un garage de 40 m² et un grenier de 65m² ; l’acte de vente fait apparaître en sous-sol cinq pièces, au RDC 5 pièces et au premier étage trois pièces ; la surface n’étant pas cohérente, ce terme sera écarté.

I10 : La Fiche PATRIM mentionne 56 m², avec quatre pièces, une cave de 38 m² et un garage de 20m² ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I11 : la Fiche PATRIM mentionne 68 m² avec six pièces et une cave ; ce terme sera écarté pour le même motif.

I12 : La fiche PATRIM mentionne 65 m² avec sept pièces, un garage de 32 m² et une cave de 32m² ; ce terme sera écarté pour le même motif.

En outre, le pavillon exproprié est évalué en surface utile, tandis que pour tous ces termes il ne peut s’agir manifestement de la surface utile au regard de la consistance des biens.

Les époux [D] invoquent également deux références du commissaire du Gouvernement (CG 1 et CG2).

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface utile totale/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

CG1

14 janvier 2022

[Adresse 22]

76

470'000

6 184

maison construite en briques, couverte de tuiles, comprenant :

au sous-sol : dégagement, deux pièces, salle de douche, garage

au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine, toilettes, salle de bains, deux chambres, véranda

grenier perdu au-dessus

jardin

CG2

20 juillet 2021

[Adresse 21]

67

501'375

7 483

maisons d’habitation comprenant : rez-de-chaussée surélevé : entré, dégagement avec placard, cuisine, séjour avec cheminée, 2 chambres sur véranda, salle de bains avec WC, véranda

étage dans les combles, grenier à aménager, divisé en 3 pièces mansardées

sous-sol : une pièce d pour débarras de la descente du garage ; grand garage ; chauffé au fioul, buanderie, WC avec douche

Ces termes ont déjà été retenus.

La moyenne des termes retenus est donc de :

4 500+ 6 184 +7 483+4 333=18 527/3=6 175 euros/m²

2° sur l’application d’un abattement pour copropriété

La SADEV 94 a formé appel en indiquant notamment que le premier juge n’a pas pris en compte le statut de copropriété du bien exproprié, ce qui constitue un facteur de moins value, et elle demande sans faire état d’un abattement de retenir une valeur de 5 100 euros/m².

Les époux [D] rétorquent que leur bien est édifié sur la même parcelle de son voisin, que cependant l’ensemble ne peut en aucun cas être considéré comme associé au sein d’une même copropriété d’un même lotissement ; qu’en effet, l’atténuation de la valeur vénale de l’application de l’abattement appliqué dans certains cas dans le cadre d’un bien situé au sein d’une copropriété ne s’entend que pour des biens subissant certaines contraintes, telles que celles éditées par le règlement de copropriété de lotissement ; que tel n’est pas le cas en l’espèce.

La SADEV 94 produit le règlement de copropriété qui régit les relations entre les copropriétaires immobiliers sis [Adresse 16] (pièce n° 9, Monsieur [B] [M], ancien propriétaire du lot n° 2 faisant également l’objet d’une expropriation et une procédure devant la cour, ayant d’ailleurs été nommé syndic provisoire en l’attente de la nomination du syndic définitif, le règlement de propriété prévoyant que les copropriétaires pourront user librement des parties communes à la condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires.

Il convient en conséquence de tenir compte du statut de copropriété comme facteur de moins value et d’appliquer un abattement de 15%, soit une valeur unitaire de 5 248,75 euros arrondis à 5 249 euros.

Il convient cependant de tenir compte également des éléments de plus-value :

' très bon état du bien exproprié,

' belles prestations, avec notamment le jardin très bien entretenu ;

' présence d’un garage avec place de stationnement.

— Sur l’indemnité principale :

Au regard de la valeur unitaire moyenne retenue par la cour après abattement de 5 249 euros, en tenant compte des éléments de plus-value, il sera retenu une valeur unitaire supérieure de 5 400 euros/m².

L’indemnité principale est donc de :

' 78,46 m² X 5 400 euros/m² = 423 684 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : 423 684 – 15 000=408 684 X 0,10=40 868,40 euros

soit un total de 43 368,40 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour frais de déménagement

Le premier juge a accordé aux expropriés une indemnité accessoire pour frais de déménagement d’un montant de 1 700 euros qui n’est pas contestée par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3° sur l’indemnité pour les arbres fruitiers

Les époux [D] ont sollicité devant le premier juge sur la base d’un devis la somme de 15'928,25 euros ; celui-ci a indiqué qu’il n’est certes pas produit de seconde devis, mais que toutefois compte tenu de la quantité, de la nature et l’état des végétaux à transplanter, mais aussi du travail important demandé, il a chiffré cette prestation à un prix qui ne saurait être inférieur à 6 000 euros.

La SADEV 94 demande la confirmation du jugement en indiquant que le devis produit par les expropriés est relatif à la transplantation des arbres présents sur la parcelle par un autre site, que selon les dispositions de l’article 517 du Code civil les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent, que la jurisprudence considère que tous les végétaux attachés au sol sont immeubles par nature, que dès lors les arbres plantés sur un terrain sont des immeubles par nature ; que conformément à l’article L222-1 du code de l’expropriation, l’ordonnance d’expropriation emportant transfert de la propriété de l’ensemble des immeubles compris sur une parcelle expropriée au bénéfice de l’autorité expropriante ; que lorsque les arbres sont compris sur une parcelle qui fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation, la propriété des arbres, comme celle des constructions édifiées sur la parcelle, est transférée par l’intervention de l’expropriation dans le patrimoine de l’autorité expropriante ; que l’ordonnance d’ expropriation du 8 octobre 2018 a prononcé le transfert de l’ensemble des immeubles, dont les arbres et végétaux plantés sur l’emprise, compris sur la parcelle AF [Cadastre 4] à son bénéfice ; qu’elle ne conteste pas que la présence d’arbres puisse, le cas échéant, générer une plus-value dont il doit être tenu compte dans la détermination de l’indemnité revenant aux expropriés mais qu’en revanche elle ne peut avoir à supporter des frais liés à un déménagement des biens meubles garnissant l’immeuble exproprié et que les arbres faisant partie intégrante de l’immeuble exproprié, elle ne saurait être tenue d’indemniser leur transplantation ; que compte tenu de ces éléments, le devis et le montant de 15'928,25 euros relatives à la transplantation des arbres vers un autre site doivent être écartés.

Les époux [D] demandent l’infirmation du jugement en indiquant que les professionnels peinent de plus en plus à se déplacer et à émettre des devis et ils sollicitent donc sur la base du devis produit que leur soit allouée la somme de 15'928,25 euros.

L’article 517 du Code civil dispose que les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent et la Cour de cassation juge que tous les végétaux attachés au sol sont des immeubles par nature.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation du 8 octobre 2018 a prononcé le transfert de l’ensemble des immeubles, dont les arbres végétaux plantés sur l’emprise, au bénéfice de la SADEV 94.

En conséquence, il ne peut être tenu compte du devis produit par les expropriés de 15'928,25 euros relatifs à la transplantation des arbres vers un autre site.

Par contre, la présence d’arbres génére une plus-value dont il doit être tenu compte dans la détermination de l’indemnité revenant aux expropriés.

Celle-ci a été exactement fixée à la somme de 6 000 euros par le premier juge.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession à verser par la SADEV 94 aux époux [D] est donc de 474 752,40 arrondis à la somme de 474 753 euros en valeur libre se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 423 684 euros ;

' indemnité de remploi : 43 368,40 euros ;

' indemnité pour transplantation d’arbres fruitiers : 6 000 euros ;

' indemnité pour frais de déménagement : 1 700 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.

Au regard de la solution du litige chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de première instance de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les époux [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Prononce la jonction des instances enregistrées sous les RG 23-19784 et RG 23/18671, l’affaire étant désormais suivie sous le RG 23/19784 ;

Déclare recevables les conclusions de la SADEV 94 des 13 février 2024 et 28 octobre 2024 et des époux [D] du 14 juin 2024 dans le RG 23/19784 ;

Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du Gouvernement du 19 juillet 2024 visant les RG 23/19784 et RG 23/18671;

Statuant dans la limite de l’appel principal de la SADEV 94 et de l’appel incident des époux [D],

Infirme partiellement le jugement entrepris sur l’indemnité principale et l’indemnité de remploi ;

Statuant à nouveau,

— fixe l’indemnité principale à 423 684 euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à 43 368,40 euros ;

Confirme le jugement sur l’indemnité accessoire au titre des arbres à 6 000 euros

et sur l’indemnité de déménagement à 1 700 euros ;

Fixe en conséquence à la somme de 474 753 euros arrondis en valeur libre l’indemnité totale de dépossession due par la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val-de-Marne (SADEV 94) à Monsieur [Y] [D] et

Madame [U] [O] épouse [D] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 16] à [Localité 32], se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 423 684 euros

' indemnité de remploi : 43'368,40 euros ;

' indemnité de déménagement : 1 700 euros

' indemnité au titre des arbres fruitiers : 6 000 euros.

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en appel ;

Déboute les époux [D] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT