ARRET

N°

C

C/

SCI DE L’ETUDIANT

C

XXX

COUR D’APPEL D’Z

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU QUATRE MARS DEUX MILLE QUATORZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 12/03976

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE D’Z DU TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE DOUZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur Y C

né le XXX à ELESKIRT

de nationalité Turque

XXX

80000 Z

Représenté et plaidant par M^e Marina ROUTIER-SOUBEIGA, avocat au barreau d’Z

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/010336 du 09/10/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Z)

APPELANT

ET

SCI DE L’ETUDIANT

XXX

XXX

Représentée et plaidant par M^e Anne Sophie PETIT, avocat au barreau d’Z

INTIMÉE

Monsieur D C

de nationalité Française

XXX

XXX

Assigné le XXX, non comparant

PARTIE INTERVENANTE

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2013, l’affaire est venue devant M. Lionel RINUY, président de chambre, et M^me R-S T, conseiller entendu en son rapport, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Le président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 mars 2014.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Monia LAMARI, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Lionel RINUY, président, M^me R-S T et M^me J K, conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRÊT :

Le 04 mars 2014, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Lionel RINUY, président de chambre, et M^me Monia LAMARI, greffier.

*

* *

DECISION

Vu l’acte sous seing privé du 15 décembre 2007 aux termes duquel la SCI de l’Etudiant a donné à bail à Monsieur Y C un appartement de type F2 situé XXX à Z, moyennant un loyer annuel révisable de 6.360 euros et une provision pour charges d’un montant annuel de 1.080 euros payables mensuellement, le loyer de départ étant fixé à 620 euros ;

Vu l’acte sous seing privé du 17 décembre 2007 aux termes duquel Monsieur X C s’est porté caution solidaire de Monsieur Y C, jusqu’au 31 août 2013, pour le paiement du loyer et accessoires ;

Vu l’état des lieux d’entrée contradictoire signé par les parties le 15 décembre 2007 ;

Vu le jugement rendu le 31 juillet 2012 par le tribunal d’instance d’Z qui a condamné solidairement M. D C et M. Y C à payer à la SCI de l’Etudiant une somme de 4.420,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2011 et une indemnité de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, a rejeté le surplus des demandes des parties, a ordonné l’exécution provisoire et a condamné solidairement M. D C et M. Y C aux dépens ;

Vu l’appel de ce jugement formé par Monsieur Y C le 7 septembre 2012 ;

Vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 22 mars 2013 constatant que M. Y C se trouve dans l’impossibilité d’exécuter le jugement rendu le 31 juillet 2012 par le tribunal d’instance d’Z, déboutant la SCI de l’Etudiant de sa demande de radiation de l’affaire par application des dispositions de l’article 526 du code de procédure civile, déboutant la SCI de l’Etudiant de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et réservant les dépens de l’incident tout en précisant qu’ils suivraient ceux de l’instance au fond ;

Vu les conclusions transmises par RPVA le 8 octobre 2013, aux termes desquelles l’appelant prie la Cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

— infirmer le jugement, sauf en ce qui concerne le remboursement du dépôt de garantie ;

— débouter la SCI de l’Etudiant de son appel incident et de l’ensemble de ses arguments, fins et conclusions ;

— condamner la SCI de l’Etudiant à lui régler les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir :

—  1.240 euros en remboursement du dépôt de garantie ;

—  490,34 euros en remboursement d’un trop versé de loyer ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

—  2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI de l’Etudiant aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Subsidiairement,

— lui accorder les termes et délais les plus larges en application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil ;

— dire suffisante et satisfactoire son offre de régler la somme mensuelle de 100 euros.

Vu les ultimes conclusions transmises par RPVA le 29 août 2013, aux termes desquelles la SCI de l’Etudiant prie la Cour de déclarer Monsieur Y C irrecevable et mal fondé en son appel et, formant appel incident, de :

— constater que Monsieur Y C a quitté le logement le 28 novembre 2008 sans respecter le préavis légal de trois mois et sans procéder à la remise des clés du logement ;

— dire que Monsieur Y C est redevable de la somme de 1.421,29 euros au titre du solde de loyers impayés ;

— débouter Monsieur Y C de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner solidairement Monsieur X C et Monsieur Y C au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;

Par suite et par infirmation du jugement sur le plan du quantum,

— condamner solidairement Monsieur X C et Monsieur Y C à payer à la SCI de l’Etudiant la somme de 8.815,90 euros au titre des réparations locatives ;

— condamner solidairement Monsieur X C et Monsieur Y C à payer à la SCI de l’Etudiant la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Vu l’assignation en intervention forcée délivrée le XXX par la SCI de l’Etudiant à Monsieur X C, selon le formalisme prévu à l’article 659 du code de procédure civile ;

Vu la défaillance de Monsieur X C qui n’a pas constitué avocat ;

Vu l’ordonnance de clôture du 6 novembre 2013 fixant l’affaire à l’audience du 17 décembre 2012 ;

CECI EXPOSE,

Monsieur X C, défaillant en appel, n’ayant pas été cité devant la Cour par la remise de l’assignation à sa personne, il convient de statuer par défaut par application des dispositions de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

— Sur le point de départ du délai de préavis et la dette de loyers :

L’appelant conteste le jugement en ce qu’il a considéré qu’il se trouvait tenu d’un délai de préavis expirant au 12 février 2009 et que la SCI de l’Etudiant était fondée à lui réclamer le règlement des loyers jusqu’à cette date. Pour soutenir, à l’inverse, qu’il est fondé à réclamer au bailleur un trop perçu d’allocation logement d’un montant de 490,34 euros, il fait valoir qu’il a quitté les lieux bien avant la fin du mois de novembre 2008, que le propriétaire était avisé bien auparavant de ce départ, qu’il avait déjà fait visiter les lieux et qu’il avait reloué le logement quinze jours après la libération des lieux. Il fait encore observer que le bail liant les parties ne prévoit aucun délai de préavis et qu’il n’a pas reçu le courrier du 25 novembre 2008 produit aux débats par la SCI de l’Etudiant. Enfin, il invoque les dispositions de l’article 15-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir qu’il pouvait quitter les lieux sans préavis, dès lors que le logement donné à bail était insalubre.

La SCI de l’Etudiant prétend que, par un courrier du 12 novembre 2008, le locataire l’a informée de son intention de quitter les lieux et de lui restituer le logement le 29 novembre 2008, qu’elle lui rappelé l’application d’un préavis de trois mois, mais que Monsieur Y C a quitté les lieux sans faire procéder à un état des lieux de sortie, lui remettre les clés du logement ni l’informer de sa nouvelle adresse. Elle soutient que, par application des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis s’est achevé le 12 février 2009 et qu’elle est fondée à réclamer le règlement des loyers jusqu’à cette date.

Le premier juge a justement rappelé que le bail signé le 15 décembre 2007 faisant expressément référence sous la rubrique « Durée du contrat » à la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le locataire était tenu de respecter un délai de préavis de trois mois avant de quitter les lieux.

Monsieur Y C n’est pas fondé à soutenir qu’il pouvait quitter les lieux sans respecter ce préavis en raison de l’état d’insalubrité du logement, alors que l’état d’entrée dans les lieux établi contradictoirement entre les parties le 15 décembre 2007 établit qu’il a trouvé le logement « en bon état / état neuf » et que l’état des lieux dressé le 10 février 2009 par Maître P Q, huissier de justice à Z, établit qu’il a dégradé le logement et ne l’a pas entretenu. Les attestations de Mesdames Mélanie F G et H I, produites aux débats par Monsieur C, ne peuvent donc emporter la conviction de la Cour sur l’état d’insalubrité du logement, tout au plus, elles démontrent, ainsi que l’a constaté l’huissier mandaté par la SCI de l’Etudiant pour dresser l’état des lieux de sortie, que le logement n’était pas entretenu par le locataire et a subi d’importantes dégradations pendant l’année d’occupation des lieux de Monsieur C et de sa famille, étant relevé que Monsieur C était alors père de quatre enfants âgés de onze à sept ans.

Monsieur Y C ayant adressé, le 12 novembre 2008, à Monsieur A, gérant de la SCI de l’Etudiant, un courrier recommandé aux termes duquel il l’informait de son intention de mettre fin au bail, c’est par des motifs pertinents, adoptés par la Cour, que le premier juge a fixé au 12 février 2009 l’expiration du délai de préavis de trois mois et dit que le loyer était dû jusqu’à cette date.

Ainsi que l’a justement relevé le premier juge, le constat dressé par Maître P Q, le 10 février 2009, servant d’état des lieux d’entrée d’une nouvelle locataire et l’état de dégradation du logement ayant nécessité des travaux de remise en état facturés le 31 mars 2009, il doit être écarté l’affirmation selon laquelle la SCI de l’Etudiant aurait reloué le logement sans attendre la fin du préavis.

Monsieur Y C n’établit pas que la Caisse d’Allocations Familiales aurait continué à verser les prestations auxquelles il ouvrait droit au titre de l’aide au logement au-delà du 6 décembre 2008, date du virement dans la comptabilité de la bailleresse des prestations dues pour le mois de novembre 2008

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé la dette locative à la somme de 1.062,88 euros en considération des éléments de la comptabilité de la SCI de l’Etudiant et débouté Monsieur C de sa demande au titre de la restitution d’un trop perçu de loyer.

— Sur la réparation des dégradations locatives :

Monsieur Y C conteste la condamnation prononcée par le jugement au titre des réparations locatives en faisant valoir que l’état des lieux d’entrée est trop imprécis pour servir d’élément de comparaison avec le constat d’huissier du 10 février 2009, lequel a été dressé non contradictoirement. Il soutient que le logement était insalubre, que d’autres personnes l’ont occupé après son départ fin novembre 2008, qu’il avait remis les clés à la SCI de l’Etudiant dès la fin du mois de novembre 2008 et qu’il ne peut être tenu responsable des dégradations commises après son départ.

La SCI de l’Etudiant fait valoir que, pendant la durée du bail, Monsieur C n’a jamais sollicité son intervention pour un problème d’insalubrité, ni fait appel aux services d’hygiène de la mairie, craignant sans doute que l’on découvre les dégradations commises dans le logement et l’état d’insalubrité dont il est seul responsable. Elle demande sa condamnation à lui régler la somme de 8.815,90 euros correspondant au montant des travaux engagés pour remettre les lieux en état après le départ du locataire.

La Cour relève que Monsieur C n’est pas fondé à contester les mentions portées dans l’état des lieux d’entrée, établi en sa présence et en présence du locataire sortant et du gérant de la SCI de l’Etudiant, dès lors qu’il l’a signé sans y apporter la moindre réserve et qu’il n’a pas usé de la faculté de signaler à la bailleresse toute anomalie qui se révélerait dans les quinze jours de l’établissement de l’état des lieux, rappelée dans le corps de l’acte.

De même, il n’établit pas avoir adressé la moindre réclamation à la bailleresse en cours d’exécution du bail, ni avoir fait constater par les services d’hygiène de la mairie d’Z l’état d’insalubrité du logement, dont il se prévaut dans le cadre de la présente instance.

Enfin, il soutient, sans nullement l’établir, qu’il aurait remis les clés du logement à la SCI de l’Etudiant à la fin du mois de novembre 2008, son fils B, né le XXX et donc mineur au moment de la rédaction de l’attestation du 5 avril 2011, ne disposant pas de la capacité requise pour établir un tel mode de preuve comme le prévoit l’article 201 du code de procédure civile.

La circonstance que d’autres personnes aient pu s’installer dans le logement avant l’arrivée de la nouvelle locataire, mentionnée comme étant présente lors de l’état des lieux dressé le 10 février 2008, relève de la responsabilité du locataire, dès lors qu’il a quitté le logement sans respecter le préavis, n’a pas précisé sa nouvelle adresse dans le courrier adressé le 12 novembre 2008 à la SCI de l’Etudiant, alors qu’il est entré le 18 novembre 2008 dans un logement social qui lui a été attribué par l’OPAC d’ Z, ce qui démontre qu’il avait en parfaitement connaissance à cette date, et n’a pas remis personnellement les clés à la bailleresse.

Compte tenu des nombreux manquements imputables au locataire qui viennent d’être rappelés, Monsieur C n’est pas fondé à soutenir que l’état des lieux de sortie dressé le 10 février 2009 par Maître P Q ne serait pas contradictoire, alors qu’il n’a pas mis la SCI de l’Etudiant en état de le convoquer à sa nouvelle adresse et a quitté les lieux sans se préoccuper de cette formalité. La Cour relève en effet qu’il ne peut être utilement fait grief à la SCI de l’Etudiant d’avoir adressé, le 29 janvier 2009, au XXX à Z, la lettre recommandée contenant la convocation du locataire à l’état des lieux de sortie prévue le 10 février 2009 à 14 heures en lui demandant de remettre à l’huissier la totalité des clés qui lui avaient été remises lors de son entrée dans le logement, alors qu’à cette date, Monsieur C était toujours titulaire du bail et disposait de la jouissance du logement jusqu’en février 2009, ainsi que lui avait rappelé la bailleresse aux termes de son courrier recommandé du 25 novembre 2008.

L’état des lieux de sortie dressé le 10 février 2009 constatant de nombreuses dégradations et un défaut manifeste d’entretien du logement, la SCI de l’Etudiant est fondée à réclamer à Monsieur C le remboursement du coût des travaux de remise en état du logement.

La SCI de l’Etudiant établit, par la production d’une facture du 31 mars 2009, avoir réglé à la société BATIDEPANN une somme de 8.815,90 euros pour des travaux correspondant précisément à la réparation des nombreuses dégradations constatées par l’huissier de justice dans l’état des lieux de sortie. Le jugement doit être réformé en ce qu’il a réduit d’office à cinquante heures le coût de la main d''uvre facturée, alors que la réparation du préjudice doit être intégrale dès lors que la dépense effectivement engagée a un lien de causalité direct et certain avec les dommages résultant des dégradations commises par le locataire.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la SCI de l’Etudiant à hauteur de la somme de 8.815,90 euros.

— Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Monsieur Y C établit avoir remis à Monsieur A, gérant de la SCI de l’Etudiant, une somme de 1.204 euros au titre du dépôt de garantie, ainsi que celui-ci lui en délivré quittance le 15 décembre 2007.

Il est fondé à en solliciter la restitution.

Cependant en considération des condamnations qui viennent d’être prononcées contre lui, soit globalement la somme de (1.062,88 € + 8.815,90 €) 9.878,78 euros, les deux créances étant certaines, liquides et exigibles, il convient d’en ordonner la compensation.

Il revient donc à la SCI de l’Etudiant la somme de (9.878,78 € – 1.204 €) 8.674,78 euros.

— Sur la demande de condamnation solidaire de Monsieur X C :

Aux termes de l’acte sous seing privé du 17 décembre 2007, Monsieur X C s’est porté caution solidaire de Monsieur Y C, jusqu’au 31 août 2013, pour le paiement du loyer et accessoires. Le cautionnement vise expressément que l’engagement se trouve étendu aux réparations locatives.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il condamne Monsieur X C solidairement avec Monsieur Y C au paiement des sommes mises à sa charge dans le cadre du présent litige locatif, soit, compte tenu de la réformation partielle du jugement du chef des réparations locatives, la somme de 8.674,78 euros.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

La SCI de l’Etudiant étant parfaitement fondée à engager une action en paiement contre Monsieur Y C pour obtenir le règlement de ses loyers et la réparation des dégradations locatives, ce dernier est mal fondé à soutenir que cette action en justice présenterait un caractère abusif.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il l’a débouté de cette demande.

— Sur la demande de délais de paiement :

La Cour relève que Monsieur Y C ne produit aux débats aucun justificatif de sa situation actuelle, ce qui ne permet pas d’apprécier ses capacités de remboursement.

Par ailleurs, il a déjà bénéficié de la durée de la procédure d’appel sans pour autant commencer à apurer la dette.

En conséquence, il convient de le débouter de sa demande de délais.

— Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il condamne Messieurs Y et X C solidairement aux dépens de première instance.

En considération du sens du présent arrêt, il convient de les condamner in solidum à supporter les dépens d’appel.

L’équité commande de faire doit à la demande d’indemnité formée par la SCI de l’Etudiant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,

— Confirme le jugement rendu le 31 juillet 2012 par le tribunal d’instance d’Z, sauf en ses dispositions sur la somme allouée à la SCI de l’Etudiant au titre des dégradations ;

— L’infirme de ce chef ;

Statuant à nouveau,

— Fixe à 8.815,90 euros le coût de la réparation des dégradations locatives constatées par Maître P Q dans l’état des lieux de sortie dressé le 10 février 2009 ;

— Dit Monsieur Y C fondé à réclamer la restitution par la SCI de l’Etudiant du dépôt de garantie d’un montant de 1.204 euros versé le 15 décembre 2007 ;

— Ordonne la compensation entre les créances détenues par chacune des parties ;

— Condamne Monsieur Y C solidairement avec Monsieur X C à régler, après compensation, à la SCI de l’Etudiant la somme de 8.674,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre des loyers impayés et de la réparation des dégradations locatives ;

— Déboute Monsieur Y C de sa demande de délais de paiement et de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamne in solidum Monsieur Y C et Monsieur X C à régler à la SCI de l’Etudiant la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum Monsieur Y C et Monsieur X C aux dépens d’appel ;

— Accorde au profit de Maître Anne-Sophie PETIT, avocate, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT