Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2011

(n°435, pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/10924

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2010 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/11272

APPELANT

Monsieur B X

XXX

représenté par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour

assisté de Maître Remy WACHTEL, substituant Maître J STIBBE, avocat au barreau de PARIS, toque : P211

INTIMÉES

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants

ayant son siège XXX

représentée par Maître ETEVENARD, avoué à la Cour

assistée de Maître Isabelle ROSA, plaidant pour Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : D 502

SCP H I, N-O R ET J K, anciennement dénommée S-T AD, N W AA et H I

agissant poursuites et diligences de son gérant

ayant son siège XXX

représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour

assisté de Maître Anne-D PREVEL plaidant pour la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P 238

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Christine BARBEROT, conseillère.

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-W LEMARINIER, conseillère

Greffier :

lors des débats : Madame Nathalie METIER

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique reçu le 27 juin 2005 par M. S-T AD, notaire, avec la participation de M. A, notaire de l’acquéreur, M. B X a vendu à la SCI Saint Cast Braine une remise constituant le lot n° 3 de l’état de division de l’immeuble en copropriété situé à l’angle de l’XXX, ayant son entrée XXX, à XXX, au prix de 83 000 €. L’acquéreur et le vendeur ont déclaré dans l’acte, le premier, qu’il destinait le bien à un usage principal d’habitation, le second que cet usage était compatible avec la destination de l’immeuble.

Le 26 avril 2006, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a refusé la demande de modification de l’affectation du lot n° 3, déclarant sans objet l’autorisation des travaux que la société Saint Cast Braine avait fait mettre à l’ordre du jour.

Par actes des18 et 20 juillet 2006, la société Saint Cast Braine a assigné M. X et la SCP S-T AD, N-W AA et H I, aux fins de nullité de la vente et de condamnation à des dommages-intérêts.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 15 avril 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :

— prononcé la nullité de la vente du 27 juin 2005,

— ordonné la publication du jugement au fichier immobilier,

— condamné M. X à restituer à la société Saint Cast Braine le prix, soit la somme de 83 000 €, avec intérêts légaux, annuellement capitalisés à compter de l’assignation,

— condamné la société S-T U, N-W AA et H I à rembourser à la société Saint Cast Braine la somme de 2 308, 82 € d’émoluments et de débours avec intérêts légaux annuellement capitalisés à compter de l’assignation,

— condamné M. X à rembourser à la société Saint Cast Braine les sommes de 2 006,76 € de charges et de 852, 27 € de factures d’équipement, avec intérêts légaux à compter de l’assignation annuellement capitalisés,

— condamné in solidum les défendeurs à rembourser à la société Saint Cast Braine, avec intérêts légaux à compter de l’assignation et capitalisation annuelle, la somme de 30 450 € pour privation d’usage,

— rejeté les autres demandes,

— condamne in solidum M. X et la société S-T U, N-W AA et H I, à verser à la société Saint Cast Braine la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Par conclusions du 21 septembre 2010, M. X, appelant, prie la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— débouter la société Saint Cast Braine de toutes ses demandes,

— à titre subsidiaire, condamner la société AD AA I à le garantir de toute condamnation à verser des dommages-intérêts prononcée contre lui,

— condamner la société Saint Cast Braine, et la société AD AA I à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société Saint Cast Braine, aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 24 novembre 2010, la société Saint Cast Braine prie la Cour de :

— vu les articles 1109, 1110, 1116 et 1382 du Code civil, 28-4 et 30-5 du décret du 4 janvier 1955,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, hormis celles qui n’ont pas cru devoir lui allouer la totalité des dommages-intérêts qu’elle sollicitait,

— débouter M. X et la société AD AA I de l’intégralité de leurs demandes et statuant à nouveau :

— prononcer la nullité de la vente,

— condamner in solidum M. X et la société AD AA I à lui restituer le prix de vente avec intérêts de droit à compter de l’assignation, outre capitalisation des intérêts,

— condamner in solidum M. X et la société AD AA I à lui payer des dommages-intérêts correspondant au remboursement des frais, taxes et charges diverses résultant de la vente, soit la somme totale de 49 881,36 €,

— condamner in solidum M. X et la société AD AA I à lui payer la somme de 30 450 € au titre de la perte locative subie du fait de l’impossibilité d’occuper les lieux,

— subsidiairement,

— si la Cour 'devait ne pas prononcer la nullité de la vente, dire que publication sera faite au fichier immobilier de l’arrêt à intervenir prononçant la nullité de la vente du 27 juin 2005",

— condamner in solidum M. X et la société AD AA I à lui payer des dommages-intérêts à hauteur de 40 000 € au titre du préjudice subi du fait de l’insécurité juridique dans laquelle elle se trouve vis à vis du syndicat des copropriétaires,

— les condamner in solidum à lui verser une indemnité de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en compensation du préjudice moral et des désagréments causés par l’annulation de la vente,

— les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ,

— dire et juger que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement M. X et la société AD AA I aux dépens.

Par dernières conclusions du 5 mai 2011, la SCP H I, N-O R et J K, anciennement dénommée S-T AD, N-W AA et H I, demande à la Cour de :

— vu l’article 1382 du Code civil,

— à titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé qu’elle avait commis une faute et l’a condamnée à rembourser à la société Saint Cast Braine ses émoluments et débours avec intérêts légaux annuellement capitalisés à compter de l’assignation, et en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec M. X à rembourser à cette société la somme de 30 450 € à titre de privation d’usage,

— statuant à nouveau,

— déclarer mal fondées les demandes formées par la société Saint Cast Braine contre elle en raison de l’absence de faute,

— confirmer le jugement pour le surplus en ce qu’il a débouté la société Saint Cast Braine de ses autres demandes de condamnation solidaires,

— à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à rembourser à la société Saint Cast Braine ses émoluments et débours avec intérêts légaux annuellement capitalisés à compter de l’assignation, et en ce qu’il la condamnée solidairement avec M. X à rembourser à cette société la somme de 30 450 € à titre de privation d’usage,

— statuant à nouveau,

— déclarer mal fondées les demandes formées par la société Saint Cast Braine contre elle en raison de l’absence de tout préjudice indemnisable, par elle,

— en toute hypothèse,

— vu l’article 564 du Code de procédure civile ,

— déclarer irrecevable l’appel en garantie formé par M. X contre elle,

— subsidiairement,

— dire cet appel en garantie mal fondé et en débouter M. X,

— déclarer mal fondée la demande formulée par la société Saint Cast Braine à titre subsidiaire, pour le cas où la Cour ne prononcerait pas la nullité dela vente en l’absence de toute faute de sa part et de tout préjudice indemnisable imputable,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, les condamner en tous dépens de première instance et appel, et débouter toutes parties de toutes demandes plus amples contraires dirigées contre elle.

Le 13 octobre 2011, avant l’audience de clôture, M. X a signifié ses dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le même jour.

Par conclusions de procédure du 19 octobre 2011, la société H I, N-O R et J K, a sollicité la révocation de la clôture eu égard aux conclusions du 13 octobre 2011 de M. X auxquelles elle n’avait pu répondre. Subsidiairement, elle a demandé que ces conclusions fussent écartées des débats.

Le 20 octobre 2011, la société H I, N O R et J K a signifié de nouvelles conclusions au fond.

Par conclusions de procédure du 25 octobre 2011, la société Saint Cast Braine a sollicité que fussent rejetées des débats les conclusions tardives de M. X auxquelles elle n’avait pu répondre, ainsi que celles de la société H I, N-O R et J K signifiées après la clôture.

SUR CE, LA COUR

Considérant que la tardiveté des conclusions de M. X, signifiées le jour de la clôture, n’est pas constitutive d’une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance du 13 octobre 2011 ; qu’en conséquence, il n’y a pas lieu de révoquer la clôture de sorte que les conclusions de la société H I, N-O R et J K, signifiées le 20 octobre 2011, après la clôture, doivent être écartées des débats, les dernières conclusions de cette société étant celles du 5 mai 2011 ;

Considérant que les conclusions de M. X du 13 octobre 2011, qui comportent des éléments nouveaux en fait avec leurs conséquences de droit, sont de nature à susciter une réponse des autres parties au litige, ce qu’elles n’ont pu faire en raison de la tardiveté de ces écritures ; qu’en conséquence, ces conclusions doivent être écartées des débats, les dernières conclusions de M. X étant celles du 21 septembre 2010 ;

Considérant qu’en première instance, M. X n’a pas demandé la garantie du notaire ; que cette demande, formée pour la première fois en cause d’appel, est nouvelle et, comme telle, irrecevable ;

Considérant, en droit, que chaque propriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

Considérant que le règlement de copropriété de l’immeuble litigieux du 18 décembre 1945, modifié le 2 mai 1947, établi à la demande des consorts Y, propriétaires de ce bien qualifié d’immeuble de rapport, qui se proposaient de le vendre par appartement, qui rappelle le principe ci-dessus cité, énonce que les appartements doivent être occupés uniquement pour l’habitation bourgeoise, les professions libérales, accessoires à cette habitation, n’étant tolérées qu’à la condition de ne pas entraîner de va-et-vient excessif ou de bruit dans la maison, étant expressément indiqué que 'Toute occupation présentant, même accessoirement, un caractère commercial, est formellement interdite’ ;

Considérant qu’il se déduit de cette énonciation que l’immeuble est destiné à l’habitation, et que l’usage commercial est exclu ;

Considérant que le chapitre 'Division de l’immeuble’ de ce règlement énumère les types de locaux, savoir : deux remises, un atelier, des appartements, des chambres de domestiques et des caves ;

Que le chapitre 'Droits et obligations des propriétaires’ spécifie que chaque propriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure de son appartement et que, de même, il pourra modifier ses caves et chambres de bonnes et en réunir plusieurs en une seule ; qu’il ajoute, cependant, qu’à l’exception de l’appartement du rez-de-chaussée qui pourra être divisé en deux parties, 'Aucun propriétaire n’aura le droit de diviser son appartement, la maison étant destinée à n’avoir que des habitations d’une certaine importance’ ;

Considérant qu’ainsi, aucune des dispositions du règlement de copropriété ne vient expressément limiter le libre usage par son propriétaire du lot n° 3 constitué d’une remise pourvu que cette jouissance soit conforme à la destination de l’immeuble à l’habitation bourgeoise ;

Considérant qu’eu égard au principe précité, la disposition restrictive du règlement de copropriété interdisant aux propriétaires de diviser les appartements, ne peut s’appliquer qu’à ces derniers, la considération selon laquelle la maison est destinée à n’avoir que des habitations d’une certaine importance ne pouvant s’interpréter, sauf à en dénaturer le sens et la portée, comme une interdiction d’affecter à l’usage d’habitation les lots plus petits créés par le règlement de copropriété lui-même, tels les remises ;

Considérant qu’en conséquence, M. X n’a pas violé le règlement de copropriété en affectant à l’habitation, sans avoir sollicité, préalablement, l’autorisation des copropriétaires, le lot n° 3, qualifié de remise par ce règlement ;

Considérant que la société Saint Cast Braine n’établit pas en quoi la transformation du lot n° 3 de l’état de remise en celui de studio porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires ;

Qu’en effet, s’agissant, selon l’acte de vente, d’un studio d’une superficie de 14,02 mètres carrés selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut être utilement soutenu que l’occupation à usage d’habitation de ce local d’une faible superficie nuirait au calme et à la tranquillité de la cour sur laquelle il donne ;

Que, dès lors, la société Saint Cast Braine n’avait pas à solliciter de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de changer la destination des lieux ;

Considérant que l’acquéreur n’a donc commis aucune erreur en achetant cette remise qu’il destinait à un usage d’habitation et que le vendeur ne l’a pas trompé en lui ayant déclaré que cet usage était compatible avec la destination de l’immeuble ;

Qu’en conséquence, la société Saint Cast Braine doit être déboutée de sa demande de nullité de la vente fondée sur l’erreur et le dol ;

Considérant que la vente du 27 juin 2005 a été précédée d’un avant-contrat sous seing privé du 19 mai 2005 aux termes duquel M. X avait promis de vendre le bien litigieux, décrit comme étant une remise affectée à l’usage d’habitation, à M^me D E, épouse Z, qui s’était réservé la faculté d’acquérir et qui a finalement substitué dans ses droits la SCI Saint Cast Braine qu’elle a constituée avec son époux, M. L Z ;

Considérant que, dans le cours du délai de rétractation de cet acte et dans le délai de la levée d’option expirant le 28 juin 2005, M. Z a écrit au syndic le 21 mai 2005 la lettre suivante : 'Cette lettre fait suite à notre conversation d’hier matin. Nous sommes entrain d’acquérir le local situé dans le cour de l’immeuble sis XXX. Je vous confirme par la présente, que nous destinerons ce local qui sera réaménagé en studio à la location en attendant que nos enfants soient en âge de faire des études supérieures à Paris. Nous souhaitons donc l’accord du conseil syndical sur ce changement d’utilisation de ce local et donc la modification des calculs des charges de copropriété afin que soit réaffecter (sic) la juste part des charges à ce local suite à (sic) ce changement d’utilisation. Auriez-vous l’amabilité de prendre contact avec les différents co-propriétaires de l’immeuble afin de leur faire part de nos intentions et de notre accord pour la réaffectation des charges de l’immeuble '' ;

Considérant qu’il ressort de cette lettre que, si la remise avait déjà été affectée à l’usage d’habitation par le promettant ainsi qu’il se déduit des termes de la promesse, le bénéficiaire n’ignorait pas qu’aucune autorisation n’avait été donnée par les copropriétaires puisqu’il la sollicitait à son profit en donnant son accord pour la modification de la répartition des charges qui résulterait de l’aménagement du local en studio destiné à la location ;

Considérant qu’accusant réception de cette lettre le 30 mai 2005, le syndic a répondu : 'Le changement d’affectation du local doit faire l’objet d’une décision d’assemblée générale votée à l’article 25 alinéa f de la loi du 10 juillet 1965. Vous devrez vous rapprocher d’un notaire pour établir le projet de modificatif au règlement de copropriété à présenter au vote qui devra comporter la nouvelle grille de répartition des charges qui seront imputées à ce lot. Tous les frais de ce modificatif seront, bien entendu, à votre charge’ ;

Considérant qu’ainsi, le 30 juin 2005, le bénéficiaire n’ignorait que le syndic subordonnait le changement d’affectation du local à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Que nonobstant cette information, le bénéficiaire a levé l’option et qu’en tant qu’acquéreur assisté de son propre notaire, il a réalisé la vente par acte authentique du 27 juin 2005 après avoir pris connaissance de 'l’état en vue de l’information des parties’ délivré le 14 juin 2005 par le syndic qui rappelait que 'le lot vendu est une remise et qu’en cas de modification de la destination, celle-ci devra faire l’objet d’une demande d’autorisation en assemblée générale’ ;

Considérant qu’il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la société Saint Cast Braine a été informée, d’abord, de l’absence de toute autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires tant au changement de destination qu’à la réalisation des travaux, ensuite, de l’opposition du syndic au changement de destination sans autorisation, enfin, par les déclarations du vendeur dans l’acte de vente, du caractère erroné de cet avis ;

Considérant qu’en conséquence, la société Saint Cast Braine doit être déboutée de toutes ses demandes fondées sur le défaut d’information formées tant contre le vendeur que contre le notaire ;

Considérant, sur la demande subsidiaire de dommages-intérêts de la société Saint Cast Braine qu’il vient d’être dit qu’elle savait dès avant la vente que le syndic s’opposait au changement de destination des lieux sans autorisation, de sorte qu’elle ne peut se plaindre d’une insécurité juridique ;

Qu’il ressort de la lettre du 21 mai 2005 adressée par M. Z au syndic qu’elle savait que les travaux réalisés par M. X l’avaient été sans autorisation des copropriétaires puisqu’elle sollicitait pour elle-même cette autorisation donnant son accord à la modification de la répartition des charges en résultant ; que, d’ailleurs, postérieurement à la vente, elle a sollicité de l’assemblée générale l’autorisation de réaliser les travaux et que ce n’est qu’à la suite du refus qu’a cru devoir opposer l’assemblée générale des copropriétaires le 26 avril 2006 au changement de destination des lieux qu’elle a introduit la présente instance ;

Qu’ainsi, aucune faute n’est imputable au vendeur et au notaire de nature à fonder une condamnation à des dommages-intérêts ;

Que, de surcroît, le refus du changement de destination opposé par la copropriété étant illicite ainsi qu’il vient d’être dit, la société Saint Cast Braine ne peut se prévaloir à l’encontre des intimés d’aucun préjudice ;

Qu’en conséquence, elle doit être déboutée de toutes ses demandes de dommages-intérêts ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile de la société Saint Cast Braine ;

Considérant que l’équité commande qu’il soit fait droit aux demandes du vendeur et du notaire sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à révoquer l’ordonnance de clôture du 13 octobre 2011 ;

Ecarte des débats les conclusions de la SCP H I, N-O R et J K signifiées le 20 octobre 2011, ainsi que les conclusions de M. B X signifiées le 13 octobre 2011 ;

Dit irrecevable la demande de garantie formée par M. B X contre la SCP H I, N-O R et J K ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Vu le règlement de copropriété régissant l’immeuble litigieux :

Dit que la SCI Saint Cast Braine n’a pas à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour affecter la remise à l’usage d’habitation ;

Déboute la SCI Saint Cast Braine de sa demande de nullité de la vente et de ses demandes de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI Saint Cast Braine à payer, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile :

— à M. B X la somme de 4 000 €,

— à la SCP H I, N-O R et J K la somme de 3 000 € ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la SCI Saint Cast Braine aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,