COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

XXX

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 12/01948

Jugement du 22 Mai 2012

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 11/02394

ARRET DU 01 AVRIL 2014

APPELANTE :

SCI LMSI agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

représentée par M^e Daniel CHATTELEYN de la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avocat postulant au Barreau d’Angers – N° du dossier 40482 et M^e Alain BOUCHERON, avocat plaidant au Barreau du Mans

INTIMES :

Monsieur B Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame H K épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par M^e Philippe LANGLOIS de la SCP ACR, avocat postulant au Barreau d’Angers – N° du dossier 50495 et M^e Henri LETROUIT, avocat plaidant au Barreau du Mans

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 11 Février 2014 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur HUBERT, Président de chambre et Madame GRUA, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

-2-

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur HUBERT, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Madame MONGE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 01 avril 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monsieur HUBERT, Président et par Madame LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE

M. B Z et M^me H Z, propriétaires de deux logements loués aux 1^er et 2^e étages de l’immeuble situé au Mans, dans la Sarthe, XXX, qui lui reprochaient d’avoir méconnu le règlement de copropriété en louant son local commercial du rez de chaussée à usage de bar, ont assigné la société LMSI selon un acte d’huissier délivré le 9 juin 2011 en cessation de l’exploitation du bar et paiement de dommages et intérêts, outre une indemnité de procédure.

Par un jugement rendu le 22 mai 2012, le tribunal de grande instance du Mans a donné acte aux époux Z du désistement de leur demande de cessation de l’exploitation du bar à l’enseigne 'Le Jet Set', celle-ci ayant cessé, condamné la société LMSI au paiement de dommages et intérêts de 17 045,62 euros et d’une indemnité de procédure.

Par une déclaration reçue au greffe de la cour le 18 septembre 2012, la société LMSI a relevé appel de cette décision.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2014.

-3-

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les dernières conclusions, déposées les 16 avril 2013 par l’appelante, 19 février 2013 par les intimés, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

La société LMSI demande d’infirmer le jugement, débouter les époux Z de l’ensemble de leurs demandes, rejeter leur appel incident, les condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Elle fait plaider que, si le règlement de copropriété n’énumère pas de façon limitative les activités interdites dans l’immeuble, il ne vise pas l’activité de café ou débit de boisson et en déduit qu’elle n’est pas prohibée. Elle soutient que si ce règlement interdit la distribution de matières inflammables, parmi lesquelles l’alcool, cette restriction est sans rapport avec le commerce de bar communément appelé débit de boissons et non distributeur d’alcool, qu’en tout cas, l’équivoque serait telle qu’il ne serait pas possible de lui imputer la location des lieux à usage de café bar dont tout laissait à penser qu’elle était permise à la condition de ne pas perturber la tenue de l’immeuble par du bruit ou des mauvaises odeurs, activité qui a d’ailleurs été exercée pendant de nombreuses années sans une quelconque réclamation, ce qui confirme que la difficulté provient des conditions d’exercice de cette activité qui, seules, sont restreintes pour satisfaire à ce règlement.

Elle précise qu’auparavant, l’activité était exercée sous l’enseigne 'Le Rendez-vous’ mais qu’en raison de la liquidation judiciaire de l’exploitant, Maître F G, liquidateur, a cédé le bail à M^me X qui, sous l’enseigne 'Le Jet Set', a exploité un bar de nuit animé par une musique excitée jusqu’à une heure très avancée de la nuit et prétend que si le tribunal a considéré qu’elle pouvait s’y opposer en faisant appel du jugement dans les conditions de l’article L. 641-12 in fine du code de commerce, ce texte ne prévoit pas une telle possibilité et il aurait fallu qu’elle connaisse la réputation de la cessionnaire. Elle ajoute que si les intimés ont multiplié des démarches auprès de l’exploitante, elle n’a rien su des infractions qui lui étaient reprochées avant la mise en demeure du 28 février 2011 et a engagé une procédure d’expulsion dès le 9 mars 2011, obtenu une décision d’expulsion le 25 mai 2011 et l’a mise à exécution, obtenant le départ de M^me X pour le 1^er juillet. Elle estime n’avoir commis aucune faute, aucun grief ne pouvant résulter de son absence de réaction au non paiement de ses loyers.

Elle fait plaider que si les travaux de la société Prest Servi Bat d’un montant de 2 970 euros ont été réalisés dans les parties privatives des logements des intimés, tel n’est pas le cas des interventions de M. Y, couvreur zingueur, qui a réalisé ses travaux de bardage en façade extérieure pour un montant de 11 912,27 euros, travaux affectant les parties communes qui ne pouvaient être commandés que par le syndicat de copropriété. Elle ajoute que les travaux, dont on ignore tout de l’opportunité et de l’efficacité au plan technique, ont été réalisés sans concertation préalable et qu’à supposer sa responsabilité, il faudrait que les intimés établissent le principe et l’étendue de leur dommage, ce qu’ils ne font pas, faute d’avoir soumis les mesures nécessaires à la suppression des nuisances à

-4-

un examen contradictoire, d’autant que si l’on retient que la seule source de nuisance était l’occupation des lieux par une exploitante ne respectant pas les règles de voisinage, les travaux d’isolation acoustique feraient double emploi avec les mesures sollicitées et entreprises pour qu’il soit mis fin à cette occupation et si l’on retient que ces nuisances ne sont pas exclusivement imputables au mode d’occupation des lieux, le coût des travaux ne pourrait être mis à sa charge puisqu’ils s’imposeraient en raison de l’état de l’immeuble.

Elle sollicite le rejet de l’appel incident, rappelant que le préjudice de loyer ne peut s’apprécier qu’en la perte d’une chance.

Les époux Z demandent de dire la société LMSI non fondée en son appel et en l’ensemble de ses demandes, l’en débouter, les recevant en leur appel incident, condamner l’appelante au paiement de 22 504,24 euros de dommages et intérêts, confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société LMSI et l’a condamnée au paiement d’une indemnité de procédure, y ajoutant, la condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 3 500 euros.

Ils prétendent que l’appelante, qui précise que les difficultés seraient nées de l’arrivée de M^me X, ne conteste pas que l’activité exploitée était prohibée, le règlement de copropriété interdisant l’activité de bar de nuit. Ils font valoir qu’elle doit répondre du comportement de sa locataire, d’autant qu’auparavant, une activité de bar, interdite par le règlement, était exercée dans les lieux et qu’elle n’a pas contesté le jugement de cession du bail à M^me X. Ils considèrent que la société LMSI, prévenue au mois d’avril 2010, n’a entrepris des démarches qu’au mois de mars 2011, a engagé sa responsabilité pour s’être désintéressée des nuisances subies par le voisinage.

Ils précisent que les travaux réalisés en façade arrière du bâtiment ont consisté à poser une isolation phonique entre le mur et les ardoises recouvrant ce mur et estiment bien réelle leur perte de loyers d’un montant de 7 750 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le règlement de copropriété, troisième partie du chapitre II, usage des parties privatives, autorisait, sous la rubrique 'occupation', l’affectation des lots situés en rez de chaussée à un usage professionnel ou commercial, mais précisait bien qu’il 'ne pourra y être exercé aucun commerce ou profession pouvant perturber la bonne tenue de l’immeuble (ni bruyant ni malodorant ou nécessitant une force motrice pouvant causer des vibrations). Il ne pourra notamment y être exercé aucun commerce de boucherie, poissonnerie, volaille et fromage, tôlerie ni distribution de matières inflammables, essence, alcool ni aucun travail nocturne…'.

S’il est certain que la société LMSI n’a pas introduit M^me X dans les lieux, le bail consenti au précédent locataire lui ayant été cédé dans le cadre de sa liquidation judiciaire, il n’en demeure pas moins qu’à l’égard des copropriétaires que sont les époux Z elle est seule responsable des conditions d’exploitation de l’activité qui y est exercée, à savoir, une activité exercée la nuit et bruyamment, perturbant la bonne tenue de l’immeuble, le fait qu’elle en ait été tardivement prévenue, faute d’avoir été destinataire, contrairement aux dires des intimés, d’un quelconque courrier au mois d’avril 2010 ou d’avoir été conviée à la réunion de médiation du 29 novembre suivant, ne l’exonérant pas de cette responsabilité. C’est donc à raison que le premier juge l’a retenue.

Les époux Z doivent être indemnisés du préjudice lié à l’exploitation du commerce interdit.

Pour ce qui concerne l’étendue de la réparation, la facture de la société Prest.Servi.Bat du 15 janvier 2011, relative à des travaux d’isolation phonique réalisés dans les appartements au droit des murs et plafonds des pièces attenantes au bar, doit être supportée par l’appelante pour son montant de 3 133,35 euros.

Par contre, la facture de M. Y, d’un montant de 8 797,21 euros, ne peut l’être, puisque relative à la réfection du bardage en ardoise de l’immeuble, à savoir, une intervention sur la façade, partie commune de l’immeuble non affectée à l’usage exclusif des intimés, qui nécessitait un vote de l’assemblée générale des copropriétaires et laisse à penser que l’immeuble souffrait d’un défaut d’isolation. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Pour ce qui concerne la perte de loyers, ainsi que l’a retenu le premier juge, les époux Z, qui justifient que le départ de leurs locataires des appartements loués a eu pour origine les nuisances provenant du bar de M^me X, ont perdu une chance de voir leurs locataires se maintenir dans les lieux et donc de percevoir les loyers, le maintien de ces locataires n’étant pas certain, de même, que n’était pas certaine la location immédiate des appartements suite au départ des locataires quelle qu’en soit la cause. Infirmant la décision en son quantum, il convient de leur allouer une indemnité de 4 000 euros.

Les parties qui succombent chacune partiellement conserveront à leur charge leurs propres dépens d’appel. Aucune indemnité de procédure ne sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement ;

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il condamne la société LMSI à payer une certaine somme à titre de dommages et intérêts à M. B Z et M^me H Z ;

Statuant à nouveau ;

Condamne la société LMSI à payer à M. B Z et M^me H Z la somme de 7 133,35 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette toute autre demande ;

Dit que chaque partie supportera ses propres dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF L-D. HUBERT