Cour d'appel d'Angers, Chambre a - civile, 18 décembre 2018, n° 16/02681

TGI Angers 6 septembre 2016

CA Angers
Infirmation 18 décembre 2018

Arguments

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Signaler une erreur.

Accepté
Faute du notaire dans la rédaction du projet d'acte
La cour a estimé que le notaire a effectivement commis une faute dans la rédaction du projet d'acte, ce qui a directement conduit à la rétractation de l'acquéreur.
Accepté
Préjudice financier lié à l'échec de la vente
La cour a reconnu que l'échec de la vente a causé un préjudice, mais a limité l'indemnisation à un montant raisonnable en tenant compte des éléments fournis par Monsieur Z.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de procédure
La cour a accordé une indemnité pour couvrir les frais de procédure, considérant que Monsieur Z avait droit à cette compensation.

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Sur la décision

Référence :	CA Angers, ch. a - civ., 18 déc. 2018, n° 16/02681
Juridiction :	Cour d'appel d'Angers
Numéro(s) :	16/02681
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Angers, 6 septembre 2016, N° 13/03273
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Monique ROEHRICH, président
Avocat(s) :	Etienne DE MASCUREAUThierry DECRESSAT
Cabinet(s) :	AVELIA AVOCATSACR AVOCATS

Texte intégral

COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

MR/ND

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 16/02681 – N° Portalis DBVP-V-B7A-D7SL

Jugement du 06 Septembre 2016

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance : 13/03273

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2018

APPELANT :

Monsieur G Z

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Corinne VALLEE, avocat postulant au barreau d’ANGERS et par M^e Thierry DECRESSAT de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de POITIERS

INTIMES :

Monsieur I E

[…]

SCP N-O-E-R-S agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentés par M^e G LANGLOIS de la SCP ACR, avocat postulant au barreau d’ANGERS et M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR, avocat plaidant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 70130273

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 30 Octobre 2018 à 14 H 00, Madame F, Président de chambre ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame F, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame COUTURIER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 18 décembre 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique F, Président de chambre et par Christine X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCEDURE

M. G Z, électricien, a mis en vente en 2011 une maison d’habitation située sur la commune de Cholet, […].

Il a accepté le 18 octobre 2011, la proposition d’achat de M^me K A veuve Y au prix de 139.000 € net vendeur 'sous réserve des bilans concernant les diagnostics obligatoires.'

Le 2 novembre 2011 a été signé, sous l’égide de M^e E, notaire, un compromis de vente par acte sous seings privés lequel reprenait notamment in extenso les énonciations de l’acte de propriété de M. Z du 17 décembre 1992 qui comportait la création d’une servitude de passage de canalisations, l’immeuble appartenant à M. Z étant désigné comme étant le fonds dominant bénéficiant de ladite servitude.

Il y était également noté page 10 du compromis qu’aucun diagnostic de l’installation électrique n’avait été produit et que 'par suite le vendeur est averti que le défaut de production lors de la vente de ce diagnostic implique qu’il ne pourra pas s’exonérer de sa responsabilité pour les éventuels vices cachés concernant cette installation’ et ajouté par mention manuscrite que ' le vendeur s’engage à rapporter un diagnostic de l’installation pour la signature de l’acte authentique.'

Pour satisfaire aux dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation édictant un droit de rétractation au bénéfice de l’acquéreur, le compromis de vente a été notifié à M^me A veuve Y par M^e E par lettre recommandée du même jour.

M^me A veuve B n’a pas exercé son droit de rétractation dans les sept jours.

Un diagnostic électrique faisant apparaître certaines insuffisances a été établi le 8 novembre 2011 et a été communiqué au notaire par M. Z.

Le 10 janvier 2012, la SCP T-M-N-O-E a notifié à M^me K A veuve Y un projet de vente tenant compte de modifications des conditions de la vente depuis la rédaction du compromis et faisant courir en conséquence et à nouveau le délai de rétractation de sept jours édicté par le code de la construction et de l’habitation.

Ce courrier se réfère aux modifications substantielles évoquées avec la collaboratrice du notaire 'dans le cadre de la servitude de passage de canalisation.'

Le projet d’acte authentique ainsi notifié comporte page 8 et 9 le rappel d’un acte reçu par M^e C les 21 et 24 février 2004 contenant vente par les Consorts Mérand au profit de M^me D de la parcelle cadastrée CW 270 ( ancien lot n°21) désignée comme étant le fonds servant dans l’acte du 17 décembre 1992 constitutif de servitude. M^me D et le représentant de M. Z, intervenu à l’acte y déclarent que c’est à tort et par erreur que la servitude de passage de canalisation a été constituée par l’acte du 17 décembre 1992 reçu par M^e C sur la parcelle CW 270 ( propriété de M^me D) au profit de la parcelle CW 271 ( propriété de M. Z) alors que dans la réalité, la servitude de passage aurait dû être constituée sur la parcelle CW 271 (propriété de M. Z) au profit de la parcelle cadastrée CW n°270 ( propriété de M^me D).

M. Z et M^me D L d’annuler la servitude relatée à l’acte reçu par M^e C, notaire à Cholet le 17 décembre 1992 et constituer une nouvelle servitude désignant la parcelle CW 270 de M^me D comme étant le fonds dominant bénéficiant de la servitude.

Il vise également le contrôle de l’installation électrique lequel ne figurait pas au compromis précédemment notifié et il relève les anomalies repérées par le diagnostiqueur soit l’existence de matériels électriques présentant des risques de contact direct et de conducteurs non protégés mécaniquement.

M^me A veuve Y, par lettre du 14 janvier 2012 a déclaré qu’elle entendait exercer son droit de rétractation et la vente prévue n’est pas intervenue.

Estimant subir un préjudice du fait de l’échec de cette vente immobilière qu’il impute à la faute du notaire, M. Z a fait assigner la SCP M-N-O- E devant le tribunal de grande instance d’Angers par acte du 26 juillet 2013.

Par jugement du 6 septembre 2016, le tribunal, estimant que la décision de M^me A de se rétracter de son engagement provenait de l’état de l’installation électrique qui impliquait des frais de remise en état et non du seul fait que la propriété qu’elle achetait, n’avait pas la qualité de fonds dominant mais de fonds servant pour ce qui concerne la servitude de canalisation,

— a débouté M. Z de ses demandes ;

— l’a condamné à payer à la la SCP M-N-O- E une somme de 2500 euros et aux entiers dépens.

M. Z a fait appel le 12 octobre 2016 de la décision.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— G Z le 3 juillet 2018

— I E le 9 mars 2017.

G Z conclut à l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour :

— de dire que M^e I E a engagé sa responsabilité en raison de la faute commise par lui à l’occasion de la rédaction du projet d’acte authentique de vente ;

— de dire et juger qu’il sera tenu solidairement avec la SCP M-N-O-E au sein de laquelle il est associé à réparer l’entier préjudice subi par M. Z découlant de ses manquements ;

— les condamner solidairement à lui verser 1500 euros au titre de la perte de loyers, 30.000 euros en raison de la privation du capital escompté correspondant au prix de vente, 19 491 euros en réparation du préjudice découlant de la sujétion au régime des plus-values ;

— débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il souligne que la nouvelle notification effectuée par le notaire à l’acquéreur le 10 janvier 2012 de son droit à rétractation est fondée sur les modifications substantielles tenant à la servitude de passage de canalisation et non sur l’état de l’installation intérieure d’électricité communiqué au notaire le 18 novembre 2011 et dont il n’est même pas fait mention dans le courrier accompagnant l’acte.

Il verse aux débats une attestation de l’acquéreur du 26 septembre 2016 dans laquelle elle fait état 'd’un 2^e projet de vente établi car il y avait une erreur dans le 1^er… des modifications dans le cadre de la servitude de passage de canalisation et son refus du deuxième projet suite à l’erreur signalée ci-dessus.'

Il estime que cette faute est en lien avec le préjudice qu’il subit lequel est constitué par la privation d’un capital suite à l’échec de la vente, à un préjudice fiscal lié à la modification du régime des plus-values intervenue le 1^er février 2012, et à la privation de 3 mois de loyers suite à la résiliation du bail de ses locataires dans la perspective de la vente.

M^e E et la SCP M-N-O-E concluent à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de M. Z à leur verser 5000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent la faute reprochée.

Il est soutenu que le notaire a considéré que cette modification ne présentait pas un caractère substantiel nécessitant la purge d’un nouveau délai de rétractation mais que par contre, M^me Y ayant érigé en condition déterminante de son consentement les bilans des diagnostics, il avait obligation de purger un nouveau délai de rétractation en raison des anomalies affectant le réseau électrique révélées par le diagnostic.

Les intimés ajoutent que le projet d’acte adressé le 10 janvier 2012 à M^me Y intègre les informations révélées par le diagnostic électrique et ne se limite pas à mentionner la simple rectification relative à la servitude de passage de canalisation laquelle ne constituait pas en soi une modification substantielle de nature à expliquer le changement d’avis de l’acquéreur.

Il soutient qu’il n’existe pas de lien de causalité entre l’erreur sur la servitude et les préjudices dont ils contestent par ailleurs la pertinence.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute reprochée au notaire

Au vu du contenu de la lettre du 10 janvier 2012 qu’il a adressée à M^me Y et qui justifie explicitement la nécessité de procéder à une nouvelle notification 'compte tenu des modifications substantielles (…) dans le cadre de la servitude de passage de canalisation', M^e E ne peut sérieusement soutenir que ce sont les résultats du diagnostic électrique qui l’ont conduit à notifier une seconde fois le projet de vente immobilière à l’acquéreur et prétendre qu’il n’aurait pas été tenu de procéder à cette nouvelle notification pour les seules modifications relatives au contenu de la servitude qui ne seraient pas substantielles.

D’une part, il a écrit le contraire dans son courrier du 10 janvier 2012 accompagnant l’envoi du projet d’acte rectifié.

D’autre part, et même si une servitude de canalisations souterraines n’emporte pas pour le fonds servant des désagréments comparables à ceux qu’occasionnent d’autres servitudes notamment une servitude de passage, il ne peut être contesté que la situation d’un propriétaire est notablement différente selon qu’il est le bénéficiaire de ladite servitude de passage de conduites souterraines en qualité de propriétaire du fonds dominant ou le débiteur en qualité de propriétaire du fonds servant.

Par ailleurs, si le diagnostic électrique devait être porté à la connaissance de l’acquéreur, il avait été contractuellement prévu lors de la signature du compromis de vente que le vendeur s’engageait à rapporter un diagnostic de l’installation pour la signature de l’acte authentique.

La promesse de vente ne faisait pas figurer le contenu de ce diagnostic au nombre des conditions suspensives.

En outre, le constat qui a été établi, mentionne des points d’éclairage situés au plafond munis de dispositifs de connexion ( bornes, type 'dominos’ etc..) ou douilles en attente de raccordement de luminaires au rez-de-chaussée dans la cuisine et la chambre.

Les seules anomalies identifiées sont relatées page 4/7 du diagnostic et elles consistent en l’absence de conducteurs protégés sur les points lumineux de la cuisine, du garage et de la chambre 1.

Cette anomalie ' B7" de la nomenclature s’avère particulièrement mineure.

Elle pouvait justifier tout au plus l’ obligation pour le vendeur de remédier à ses frais à la reprise des points d’éclairage de ces trois pièces mais elle ne justifiait nullement à elle seule une nouvelle notification du droit de rétractation à l’acquéreur alors même que les parties avaient convenu entre elles de la production de ce document lors de la signature de l’acte authentique .

Il apparaît acquis, ainsi que le notaire l’a indiqué lui-même, que c’est l’erreur dans la rédaction du compromis de vente faute par lui d’avoir tenu compte de l’acte rectificatif relatif à la servitude, qui a justifié une nouvelle notification du droit de rétractation.

C’est cette notification qui a permis à M^me Y de se rétracter et il importe peu de savoir si c’est réellement les nouvelles informations communiquées sur le contenu de cette servitude qui l’ont déterminée à agir ainsi puisque ce droit est discrétionnaire.

Il est acquis que c’est cette seconde notification qui lui a permis de se défaire d’un engagement qui était devenu irrévocable.

La faute du notaire tenu d’assurer l’efficacité des actes auxquels il apporte son concours est établie.

M^e E a commis une erreur dans l’exposé du contenu de la servitude et à ce titre, il a engagé sa responsabilité professionnelle.

Cette erreur est directement en lien avec la rétractation du consentement de l’acquéreur et elle constitue le fait générateur du dommage subi par le vendeur.

Sur les préjudices

La vente au bénéfice de M^me Y prévue pour la fin de l’année 2011 n’a pu intervenir comme prévu.

M. Z estime que les conséquences préjudiciables en lien avec la non-réitération de la promesse synallagmatique dont le notaire doit assurer la réparation sont les suivantes :

— privation de la jouissance du prix de vente soit d’un capital de 139.000 € et difficultés à trouver un nouvel acquéreur au regard du marasme du marché immobilier de Cholet = 30.000 €

— préjudice fiscal compte tenu de la réforme du régime des plus-values intervenue le 1^er février 2012 = 19.491 €

— préjudice résultant des conséquences de la rupture prématurée du bail par réduction du préavis accordé aux preneurs en place = 1500 € soit trois mois de loyers.

L’indemnisation doit correspondre au préjudice réellement subi.

Il doit être observé que si M. Z n’a pas obtenu le versement du prix qu’il comptait employer au financement des études de son fils à l’Edhec à Lille, il n’allègue pas que celui-ci ait dû renoncer à des études que ne pouvait financer son père. Il ne justifie pas non plus avoir été dans l’obligation d’ emprunter et avoir eu à supporter la charge des intérêts.

S’il n’a pas obtenu le prix de vente, il a conservé la propriété de l’immeuble qu’il peut continuer à louer.

Or, il ne fournit aucun élément à ce propos. Il soutient sans en justifier que ce bien serait toujours en vente depuis près de sept ans .

Il ne démontre pas non plus l’existence d’un préjudice fiscal par suite de la réforme des plus-values.

Il n’a pas eu à régler l’imposition puisqu’il n’a pas vendu l’immeuble. Compte tenu de la date d’acquisition de cet immeuble, il a vocation à bénéficier d’un abattement substantiel sur le montant de cette imposition en proportion de la durée durant lequel il l’a conservé.

Enfin, aucun élément ne permet de rattacher la date du départ de ses locataires à l’imminence de la signature de la vente projetée. M. Z ne démontre pas que ces locataires auraient fait le choix de rester trois mois de plus après la date d’échéance de leur bail alors que ce sont eux qui ont fait le choix de demander l’abrégement à deux mois de la durée de préavis dont trois mois restaient à courir.

Il ne saurait être contesté que l’échec de la vente immobilière a contrarié les projets immédiats de M. Z qui souhaitait se défaire de cet immeuble pour disposer d’un capital disponible à une période de sa vie où , alors qu’il avait pris sa retraite d’artisan, il devait encore assumer la charge d’un enfant étudiant.

Ce préjudice sera suffisamment indemnisé par l’allocation d’une somme de 7000 €.

Les frais irrépétibles de procédure seront fixés à 2500 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

DIT que M^e E a commis une faute ;

CONDAMNE solidairement M^e E et la SCP M-N-O- E à verser à M. G Z la somme de 7000 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M^e E et la SCP M-N-O- E aux entiers dépens et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour leur recouvrement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X M. F