République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 18/03/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 18/04554 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RYUT

Jugement (N° 17/00169) rendu le 06 juin 2018 par le tribunal de grande instance d’Arras

APPELANTS

Maître B Y agissant ès qualités de mandataire liquidateur de la société Lilnat

de nationalité française

ayant son siège social […]

S.E.L.A.F.A MJA prise en la personne de M^e X A agissant ès qualités de mandataire liquidateur de la société Lilnat

ayant son siège social […]

S.A.S Lilnat représentée par ses liquidateurs M^e Y et M^e X

ayant son siège social […]

représentés par M^e C D, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil M^e Constance de la Hosseraye, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

SCI Nicolas I prise en la personne de son représentant légal

demeurant […]

représentée par M^e Laurent Pouilly, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 13 janvier 2021 tenue par Créon Geneviève magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Stéphanie Hurtrel

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

G H, président de chambre

Geneviève Créon, conseiller

Danielle Thébaud, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 mars 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par G H, président et E Ceriser, greffier lors du délibéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 décembre 2020

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Vu le jugement du 6 juin 2018 du tribunal de grande instance d’Arras qui a:

— débouté la SCI Nicolas I de sa fin de non recevoir ;

— condamné la SCI Nicolas I à payer à la société Lilnat représentée par maître Y B et la Selafa MJA, pris en la personne de maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs, la seule somme de 14 586.31 euros ;

— débouté la société Lilnat, représentée par Maître B Y et par la Selafa MJA, prise en la personne de Maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs, de leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné la SCI Nicolas I à payer à la société Lilnat représentée par ses liquidateurs la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Nicolas I aux dépens de l’instance et dit qu’ils seront recouvrés selon des les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu la déclaration d’appel du 3 août 2018 de maître B Y et de la Selafa MJA ès qualités de liquidateurs de la société Lilnat, et de la société Lilnat, portant sur les dispositions du jugement, en ce que le tribunal a :

— condamné la SCI Nicolas I à payer à la société Lilnat représentée par maître B Y et la Selafa MJA, pris en la personne de maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs, la seule somme de 14 586.31 euros ;

— débouté la société Lilnat, représentée par Maître B Y et par la Selafa MJA, prise en la personne de Maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs, de leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamné la SCI Nicolas I à payer à la société Lilnat représentée par ses liquidateurs la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 30 octobre 2018, par maître B Y et la Selafa MJA, prise en la personne de maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs de la société Lilnat, et par la société Lilnat représentée par ses liquidateurs, qui demandent à la cour de :

— déclarer maître X et maître Y ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société Lilnat recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— confirmer le jugement rendu le 6 juin 2018 par le tribunal de grande instance d’Arras en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI Nicolas I tendant à l’irrecevabilité des demandes de M^e X et M^e Y, pour défaut de qualité et intérêt à agir ;

— infirmer ledit jugement en ce qu’il a :

— condamné la SCI Nicolas I à payer à la société Lilnat, représentée par maître B Y et par la Selafa MJA, prise en la personne de maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs, à hauteur de la somme de 14.586,31 euros;

— débouté la société Lilnat, représentée par maître B Y et par la Selafa MJA, prise en la personne de maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs, de leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater que la SCI Nicolas I n’a procédé à aucune régularisation des charges dans les conditions du bail,

En conséquence,

— condamner la SCI Nicolas I à rembourser à maître X et maître Y ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société Lilnat l’intégralité des charges versées par cette dernière, représentant la somme totale de 354.485,46 euros ;

A titre subsidiaire,

— constater que les charges de copropriétés refacturées par la SCI Nicolas I pour un montant total de 14.896 euros ne sont établies par aucune pièce justificative et ne peuvent être imputées au locataire ;

— constater que « la taxe locale d’équipement » et la « taxe départementale des espaces verts sensibles » pour un montant total de 29.590,24 euros ne sont pas imputables au preneur, en application des clauses du bail liant les parties ;

— constater que les factures émises directement par la SCI Nicolas I au titre de prétendues prestations de tonte de pelouse et de nettoyage sont dénuées de toute force probante et ne suffisent pas à fonder la prétendue créance réclamée à ce titre pour un montant de

50 444,42 euros, la SCI Nicolas I ne pouvant se constituer de preuve à elle-même ;

— constater que les factures n° 11039, 11012 et 10045 établies par Parcs et Z pour un montant total de 2 948,30 euros ne sont pas constitutives de justificatifs suffisants et ne sauraient être imputées au locataire à ce titre et, ce faisant, confirmer le jugement entrepris sur ce point ;

— constater que la SCI Nicolas I s’abstient de produire les avis fiscaux et factures des compagnies d’assurance de l’immeuble établissant les montants refacturés au preneur au titre de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble ;

En conséquence,

— condamner la SCI Nicolas I à rembourser à maître X et maître Y ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société Lilnat la somme totale de 99 905,78 euros au titre des prétendues charges refacturées telles qu’examinées ci-dessus dès lors qu’elles sont infondées et injustifiées ;

— condamner la SCI Nicolas I de rembourser à maître X et maître Y ès qualités de liquidateurs judiciaires les taxes foncières et les primes d’assurances refacturées en l’absence de production des pièces justificatives corroborant leurs montants ;

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la SCI Nicolas I à restituer la somme de 94 930,66 euros, se décomposant de :

— la taxe locale d’équipement et la taxe départementale des espaces verts sensibles, pour un montant de 29 590,24 euros ;

— les prétendues prestations de tonte de pelouse et nettoyages divers, pour un montant de 50 444,42 euros ;

— les « charges de copropriété », pour un montant de 14 896 euros ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Nicolas I à verser à maître X et maître Y ès qualités la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouter la SCI Nicolas I de l’intégralité de leurs demandes, fins et prestations ;

— condamner la SCI Nicolas I à la somme de 10 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société la SCI Nicolas I, dont le recouvrement sera poursuivi par maître C D conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 29 janvier 2019 par la SCI Nicolas I, qui demande à la cour de:

— débouter l’appelante de ses demandes, fins et prétentions ;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— condamner l’appelante aux entiers frais et dépens de l’instance ;

Vu l’ordonnance de clôture du 16 décembre 2020,

SUR CE,

Il est expressément renvoyé, pour un exposé complet des faits de la cause et de la procédure, à la décision entreprise et aux écritures précédemment visées des parties.

Il sera simplement rappelé que par acte du 19 février 2009, la SCI Nicolas I a donné à bail à la société Lilnat (immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le numéro 451 206 502), aux fins

d’exploitation d’une activité de commerce de vente d’équipements de la personne, équipement de la maison, bazar et jouets à l’exclusion de tout autre, un local commercial situé dans la zone commerciale de Vendin 2 «Cora Lens 2» avec un espace de stationnement et des espaces verts alentours et voies d’accès.

Suivant opération de fusion-absorption en date du 1^er décembre 2011, la société Lilnat, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 442 891 628, est venue aux droits de la société Lilnat 451 206 502, signataire du bail précité.

Par courrier du 21 juillet 2015, la société preneuse a sollicité une reddition des charges pour les années 2009 à 2015 ainsi que l’ensemble des justificatifs y afférents.

La société bailleresse n’ayant pas satisfait à cette demande, la société Lilnat a mis celle-ci en demeure de lui rembourser la somme de 216 157 euros HT sous 10 jours à compter de sa lettre recommandée en date du 23 septembre 2016.

Le 7 octobre 2016, la SCI Nicolas I a adressé à sa locataire un tableau récapitulatif détaillant les charges locatives de 2009 à 2015 et un chèque de 18 408,73 euros remboursant un trop perçu.

La société preneuse ne s’est cependant pas estimée remplie de ses droits et a réclamé le remboursement de la somme de 99 246,04 euros sous huit jours à compter du 18 octobre 2016.

Le 22 décembre 2016, la société Lilnat a assigné la société SCI Nicolas I devant le tribunal de grande instance d’Arras, en remboursement de charges pour la somme de 354 485,46 euros.

Par jugement du 20 juillet 2017, la société Lilnat immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 442 891 628 a été placée en liquidation judiciaire ; maître B Y et la Selafa MJA prise en la personne de maître X ont été nommés liquidateurs judiciaires.

C’est dans ce contexte qu’est intervenue la décision dont appel.

Maître B Y et la Selafa MJA prise en la personne de maître X, ès qualités de liquidateurs de la société Lilnat, et la société Lilnat font valoir qu’aux termes du bail, la SCI Nicolas I avait l’obligation d’adresser annuellement au locataire une régularisation des charges afférentes aux locaux loués, que son omission entraîne le remboursement des provisions versées par la locataire, et ce nonobstant l’absence de sanctions prévues dans le contrat de bail, que la régularisation des charges par le bailleur intervenue le 7 octobre 2016 et portant sur une période de quatre ans au titre de la période de 2009 à 2015 est insuffisante, qu’à tout le moins il conviendra de condamner la SCI Nicolas I au remboursement des sommes trop perçues au titre des charges infondées au regard des clauses du bail et de l’absence de justificatifs ; concernant les charges recouvrables, ils font valoir que le bailleur ne pouvait recouvrer d’autres sommes que celles prévues expressément par le contrat, et ce dans l’intérêt du preneur, et dont il justifie, qu’à défaut, le bailleur doit rembourser au preneur les provisions sur charges qu’il a versées ; ils contestent les régularisations opérées le 7 octobre 2016, portant

sur les charges de copropriété, sur le montant réclamé de 7 944,59 euros correspondant à une facture d’entretien d’espaces verts, sur les taxes d’urbanisme ou les taxes locales d’équipement et départemental des espaces naturels et sensibles, sur des factures émises par la SCI Nicolas I pour un montant de 50 444,42 euros au titre de travaux de tonte de pelouse et de nettoyage, sur la facture d’Agenor pour un montant de 2 026,82 euros dont le bon de commande ne précise par le lieu d’exécution, et réclament le remboursement des sommes versées au titre de l’assurance et les taxes foncières, dont il n’est pas justifié; ils considèrent fondée une demande de dommages et intérêts de 10 000 euros contre la SCI Nicolas I pour procédure abusive.

La SCI Nicolas I admet n’avoir pas procédé à toutes les régularisations contractuellement prévues mais oppose qu’il n’y a pas lieu à un remboursement intégral des provisions pour une omission de régularisation des charges, dans la mesure où elle a justifié certes tardivement d’une grande partie d’entre elles pour la période 2009-2015; elle fait valoir qu’elle a justifié les charges de copropriété à hauteur de 6 859,35 euros, qu’elle accepte l’arbitrage du premier juge sur les frais d’entretien des espaces verts et le cantonnement de ce poste à hauteur de 5 713,13 euros, qu’elle a assuré la tonte des pelouses dont la locataire avait la charge, que la facture Agenor d’un montant de 2 026,82 euros TTC, était relative au nettoyage de la façade et des pignons de l’immeuble en date du 30 septembre 2014, lequel n’est pas contesté, que les taxes d’urbanisme contestées ont trait à l’agrandissement du local au sein duquel la société Lilnat exploite son activité, qu’elles sont donc bien afférentes aux locaux loués.

Il convient au préalable de relever qu’aux termes du dispositif de ses dernières conclusions sur lequel la cour statue, la SCI Nicolas n’a pas formé d’appel incident sur le rejet par le tribunal de la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Lilnat de M^e X et de M^e Y ; que la cour n’étant donc pas saisie d’une demande de ce chef, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande de remboursement des provisions pour charges par la SCI Nicolas I:

En application de l’article 1134 code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats et applicable aux faits de l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le bail commercial régularisé le 19 février 2009 entre la SCI Nicolas I et la société Lilnat immatriculée 451 206 502 au registre du commerce et des sociétés de Bobigny, aux droits de laquelle vient la société Lilnat immatriculée 442 891 628 au même registre, stipule en son article 'Loyers’ que:

« En outre, pour les remboursements de la part contributive du preneur dans les charges de copropriété de la zone commerciale et les charges d’exploitation et d’entretien ainsi que les impôts et les taxes et le remboursement d’assurance établis au nom du bailleur, il sera ajouté à chaque terme trimestriel du loyer principal des acomptes provisionnels égaux fixés par trimestre pour la première année à environ 4 727euros chacun,

s 'appliquant, savoir:

— pour la taxe foncière à 3 117 euros (soit environ 12 468 euros par an) ;

— pour l’assurance incendie à 1 123 euros (soit environ 4 492 par an) ;

— et pour les charges de copropriété à 487 euros (soit environ 1. 948 par an) ;

Une fois par an, le bailleur établira le relevé des charges des parties communes au cours de l 'année écoulée et procédera à la régularisation des dites charges. Il pourra par ailleurs modifier par suite la provision pour charges en fonction des charges de l’année écoulée'.

Le preneur s 'engage à rembourser également au propriétaire la quote-part mise à sa charge dans les frais d’éclairage public de sa parcelle et les frais d’entretien de la pelouse.

Il n’est pas contesté que la SCI Nicolas I n’a procédé à la reddition annuelle des charges depuis 2009 qu’en 2016, en produisant un tableau récapitulatif des charges locatives de 2009 à 2015 qu’elle prétendait lui être dues et en restituant à sa locataire la somme de

18 408,73 euros en remboursement d’un trop perçu.

S’il est admis que pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, il doit restitution au preneur les sommes versées au titre des provisions, cette obligation ne peut être fondée sur le simple défaut de régularisation annuelle et intervenir comme sanction du non respect du bail, alors que celui-ci ne comporte aucune disposition contractuelle tirant une telle conséquence de l’abstention du bailleur, et qui pourrait être mise en oeuvre nonobstant une régularisation tardive des charges par celui-ci.

La demande de maître X et maître Y ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société Lilnat de voir condamner la SCI Nicolas I à rembourser l’intégralité des charges versées par la société Lilnat, représentant la somme totale de 354 485,46 euros n’est donc pas fondée, et doit être rejetée, et seules les demandes visant à la régularisation des charges poste par poste doivent être examinées.

— sur les charges de copropriété:

La SCI Nicolas I verse aux débats pour justifier des charges de copropriété réclamées à la société Lilnat entre février 2009 et octobre 2015 des relevés d’appel de provisions et des décomptes de régularisation établis par le syndic de copropriété et qui les retracent ainsi:

— au titre de l’année 2009:

— provisions appelées (4 trimestres): 831,02 euros ;

— régularisation des charges 2009: quote part de la SCI Nicolas I: 850, 31euros;

Solde à payer par la SCI Nicolas I: 19,26 euros.

— au titre de l’année 2010:

— provisions appelées (4 trimestres): 1 073,54 euros ;

— régularisation des charges 2010: non produit.

— au titre de l’année 2011:

— provisions appelées (4 trimestres): 1374,30 euros

— régularisation des charges 2011: quote part de la SCI Nicolas I: 1 320,92 euros

Solde à rembourser à la SCI Nicolas I: 53,38 euros.

— au titre de l’année 2012:

— provisions appelées (4 trimestres): 1 332, 69 euros

— régularisation des charges 2012: quote part de la SCI Nicolas I: 1 281,59 euros

Solde à rembourser à la SCI Nicolas I: 51,10 euros.

— provision pour travaux : 345,06 euros

— au titre de l’année 2013:

— provisions appelées (4 trimestres): 1 319,44 euros

— régularisation des charges 2013: non produit.

— provision pour travaux : 172,53 euros

— au titre de l’année 2014:

— provisions appelées (4 trimestres): 1 475,18 euros ;

— régularisation des charges 2012: quote part de la SCI Nicolas I: 1 475,17 euros;

Solde à rembourser à la SCI Nicolas I: 0,01 euros.

— provision pour travaux : 172,53 euros.

— au titre de l’année 2015:

— provisions appelées (2 trimestres): 941,16 euros ;

— régularisation des charges 2015: non produit.

— provision pour travaux :1 035,20 euros.

Il en résulte que la SCI Nicolas I justifie avoir été facturée par le syndic de copropriété de la somme totale de 9 987,45 euros au titre des charges courantes de copropriété et de provisions de travaux, dont elle pouvait réclamer le remboursement à sa locataire.

Il convient de relever que si le syndic de copropriété doit tenir à la dispositions des co-propriétaires avant toute assemblée générale les factures justifiant des charges communes, ces derniers justifient valablement envers leurs propres locataires la réalité des charges qu’ils souhaitent récupérer auprès de ceux-ci par la production des factures de régularisation présentées par le syndic.

La SCI Nicolas I produit un relevé des provisions qu’elle a perçues de la société Lilnat au titre du bail en paiement des charges communes gérées par le syndic, qui fait apparaître qu’elle a reçu au total entre 2009 et 2015 la somme de 16 823,69 euros.

Il apparaît donc que la SCI Nicolas I doit au titre des charges de copropriété la restitution d’un trop perçu de 6 836,24 euros.

— sur les factures de Parcs et Z:

Les appelants indiquent dans leurs dernières écritures qu’il n’entendent pas contester la somme retenue par le tribunal de 5 713,13 euros de charges, qui leur est imputable.

La SCI Nicolas I déclare pour sa part dans ses propres écritures que bien qu’ayant formé initialement des prétentions supérieures, elle accepte cet arbitrage du premier juge le cantonnement de ce poste de charges lié aux espaces verts à la somme de 5 713,13 euros.

Elle ne conteste pas avoir reçu 7 944, 59 euros de provision, et devra donc rembourser un trop perçu de 2 948,30 euros.

— sur la taxe d’urbanisme ou les taxes locales d’équipement:

Le bail stipule à la rubrique 'Impôts fonciers’ que:

'En outre le preneur remboursera au bailleur l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment :

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

— la taxe foncière en fonction de la superficie louée'.

En matière commerciale, pour les baux antérieurs à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite «loi Pinel », il est admis que les taxes récupérables auprès du locataire sont définies par les stipulations contractuelles, mais qu’elles doivent cependant être liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, et avoir été expressément visées par le bail.

En l’espèce, la formule 'ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués’ ne permet de mettre à la charge du locataire, outre les deux taxes énoncées expressément dans le bail, que des éléments de taxation directement liées à l’usage des lieux par le locataire.

La taxe locale d’équipement et la taxe départementale des espaces verts sensibles sont des taxes d’urbanisme dont l’assiette est définie par l’article 1585 D du CGI comme 'la valeur de l’ensemble immobilier comprenant les terrains nécessaires à la construction et les bâtiments dont l’édification doit faire l’objet de l’autorisation de construire'. C’est la délivrance du permis de construire qui constitue le fait générateur de la taxe, et c’est le demandeur au permis de construire, donc le propriétaire, qui en est redevable.

La SCI Nicolas I fait valoir qu’elle a facturé à la société Lilnat 29 590,24 euros de taxes d’urbanisme au motif que le local loué, dans lequel celle-ci exploite son activité, a fait l’objet d’un agrandissement, de sorte que les taxes d’urbanisme doivent être mises à la charge de cette dernière.

Cependant, si l’agrandissement du bâtiment loué constitue l’assiette de la taxation du propriétaire, elle est attachée à la demande de permis de construire et vient taxer la configuration du bâtiment souhaitée par celui-ci, n’est payée qu’une fois, au moment de la construction, et n’a pas de lien avec l’usage qui en sera fait.

Ces taxes, sans lien avec l’usage des lieux par le locataire, n’ont donc pas, en absence de disposition expresse du bail à être répercutées sur celui-ci, et en l’espèce, la somme de

29 590,24 euros perçue par la SCI Nicolas I sur la société Lilnat devra lui être remboursée.

— sur les factures établies par la SCI Nicolas I pour un montant de 50 444,42 euros:

Le bail mettait à la charge du preneur l’entretien et les réparations de l’immeuble loué, incluant espaces verts et parkings.

Il y était précisé: 'Le preneur s 'engage à rembourser également au propriétaire la quote-part mise à sa charge dans les frais d’éclairage public de sa parcelle et les frais d’entretien de la pelouse'.

La société SCI Nicolas I sollicite dans ses dernières écritures la confirmation du jugement sur ce point, lequel a retenu qu’elle avait été fondée à facturer à la société Lilnat la somme de 50 444,42 euros au titre de l’entretien des pelouses et parkings, et des nettoyages de bardage auxquels elle déclare avoir procédé en lieu et place du locataire ; en cause d’appel, elle n’a pas jugé utile de

produire aux débats les factures qu’elle avait émises, et se contente d’indiquer qu’elle sollicite que la somme de 50 444,42 euros représentant l’entretien qu’elle a assuré, soit retenue au titre de charges opposables à sa locataire.

Douze factures qu’elle a produites en première instance sont versées en appel aux débats par les appelants, qui contestent en devoir le remboursement.

La SCI Nicolas I admet ne pas avoir fait appel à une société tierce mais avoir procédé elle même à l’entretien des pelouses et au nettoyage des bardages, qu’elle entend facturer à sa locataire.

Elle ne justifie pas avoir mis celle-ci en demeure de réaliser l’entretien des bardages mis à sa charge, sous peine de se voir facturer leur nettoyage. Dès lors, elle n’est pas fondée à lui facturer celui-ci, en absence de carence établie de sa locataire.

Concernant les espaces verts, la SCI Nicolas I, qui pouvait faire appel à un paysagiste et, aux termes du bail, se faire rembourser par sa locataire les frais d’entretien, a pu choisir de se substituer à une entreprise extérieure et d’y procéder par elle-même ; dès lors elle est fondée à facturer sa prestation d’entretien.

Les factures versées au débats retracent:

—  7 passages entre mai et juillet 2009, pour tonte des pelouses, ramassage des papiers sur le parking et nettoyage des bordures, à 322,77 euros l’un, soit 2 259,42 euros ;

—  4 passages à l’été 2009, augmenté d’une taille complète des arbres à l’arrière du bâtiment, pour 2 159 euros ;

—  6 passages fin 2009 et début 2010, au prix de 250 euros l’un, soit 1 500 euros ;

—  18 passages en 2012 et 12 passages en 2013, au prix de 360 euros par passage soit un total de 10 800 euros.

La facturation de 10 blocks de bêton SCEG et la plantation de thuyas entre les blocs de béton ne relèvent pas de l’entretien courant et la SCI Nicolas I gardera la charge de cette somme.

L’ensemble permet de fixer à 16 718,42 euros la somme qui pourra être conservée sur les provisions versées par la société Lilnat au titre de l’entretien des pelouses et parkings, le solde de ce poste de charges, soit la somme de 33 726 euros, devant être remboursé aux appelants.

— sur la facture Agenor pour un montant de 2 026,82 euros.

De même que précédemment, la SCI Nicolas I, qui a fait intervenir la société Agenor pour procéder à un nettoyage de la façade et des pignons de l’immeuble et réclame le remboursement de cette prestation, ne justifie pas avoir mis sa locataire en demeure de réaliser l’entretien des façades mis à sa charge, sous peine de se voir facturer leur nettoyage. Dès lors, elle n’est pas fondée à lui facturer celui-ci, en absence de carence établie de sa locataire.

Il sera donc fait droit à la demande des appelants de se voir rembourser la somme de

2 026,82 euros

— sur les postes 'taxes foncières’ et 'assurances':

La SCI Nicolas I a établi un tableau récapitulatif des charges dues par la société Lilnat faisant

apparaître:

— à la rubrique 'assurance TTC, pour les années 2009 à 2015, un montant total de

39 763,16 euros ;

— à la rubrique ' taxes foncières, pour les mêmes années, un montant total de

187 093,30 euros.

Les appelants indiquent dans leurs dernières écritures qu’ils ne contestent pas le principe de leur dette à ce titre mais en contestent le montant.

La SCI Nicolas I ne produit aucun document, ni des services fiscaux ni de son assureur, permettant de justifier ces montants de charges, qui dès lors sont inopposables au locataire.

Dès lors elle doit restitution au preneur les sommes versées au titre des provisions à ces deux titres.

En résumé, la SCI Nicolas I doit au total le remboursement des provisions suivantes:

— au titre du trop perçu de charges de copropriété: 6 836,24 euros ;

— au titre des factures de Parcs et Z : 2 948,30 euros ;

— au titre des taxes d’urbanisme : 29 590,24 euros ;

— au titre de la facture Agenor: 2 026,82 euros;

— au titre des frais de nettoyage de bardage et plantations: 33 726 euros ;

— au titre des assurances: 39 763,16 euros;

— au titre de la taxe foncière: 187 093,30 euros;

soit au total 301 984,06 euros.

Il convient de déduire de cette somme un premier remboursement de trop perçu versé par la SCI Nicolas I à hauteur de la somme de 18 408,73 euros.

La SCI Nicolas I sera donc condamnée à rembourser la somme de 283 575,33 euros à maître B Y et la Selafa MJA, prise en la personne de maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs de la société Lilnat, et par la société Lilnat représentée par ses liquidateurs, au titre des charges indûes ou non justifiées.

Le jugement dont appel sera infirmé.

La SCI Nicolas I sera déboutée de ses demandes de rejet des prétentions de son adversaire.

Sur la résistance abusive de la SCI Nicolas I:

Maître B Y et la Selafa MJA ès qualités de liquidateurs de la société Lilnat, et la société Lilnat, appelants ayant largement succombé en première instance dans leurs prétentions initiales ne peuvent invoquer une résistance abusive de la SCI Nicolas I, intimée, et leurs demandes sur ce point seront rejetées.

Sur les indemnités de procédure et les dépens:

Le sens du présent arrêt commande de condamner la SCI Nicolas I à payer à maître B Y et la Selafa MJA, prise en la personne de maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs de la société Lilnat, et par la société Lilnat représentée par ses liquidateurs une indemnité procédurale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel, et de la condamner aux entiers dépens, auxquels il sera fait application des dispositions de l’article 699 du même code au bénéfice maître C D.

PAR CES MOTIFS:

Infirme le jugement du 6 juin 2018 du tribunal de grande instance d’Arras,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Nicolas I à rembourser à maître B Y et la Selafa MJA, prise en la personne de maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs de la société Lilnat, et par la société Lilnat représentée par ses liquidateurs, la somme de

283 575,33 euros de provisions perçues au titre des charges indûes ou non justifiées.

Déboute maître B Y et la Selafa MJA, prise en la personne de maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs de la société Lilnat, et par la société Lilnat représentée par ses liquidateurs, de leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive de la SCI Nicolas I,

Déboute la SCI Nicolas I de ses demandes,

Condamne la SCI Nicolas I à payer à maître B Y et la Selafa MJA, prise en la personne de maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs de la société Lilnat, et par la société Lilnat représentée par ses liquidateurs une indemnité procédurale de

3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédure de première instance et d’appel,

Condamne la SCI Nicolas I à payer à maître B Y et la Selafa MJA, prise en la personne de maître X, ès qualités de mandataires liquidateurs de la société Lilnat, et par la société Lilnat représentée par ses liquidateurs, aux entiers dépens, auxquels il sera fait application des dispositions de l’article 699 du même code au bénéfice maître C D.

Le greffier La présidente

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